三菱地所　菊野台パークハウス　ザ・ガーデン

ずっと気になってたんですがこちらを見てる人ってほぼ、住ま○サーフィンもご覧になってる人多いと
思うんですが、あっちって全然書き込みないんですよね。名前が出るのが嫌なのでしょうか？
中には、土壌汚染で検討やめましたと書いているのに、ＭＲは楽しみだとかなんとか色々言ってる人もいるし
なんだかなあ〜って感じです。
とりあえず自分はやはりこの土地が好きなので購入しようと思ってますけどね。

381

キミが言っていることこそ、なんだかなーでしょう。
いろんな検討者がいるわけだし、それをなんだかなーって言ってる
張本人の381は購入しようと思ってるわけだし。

それと、保谷あたりとは全然違うでしょう。埼玉隣接の西東京市の物件と
京王線では、断然京王線沿線のほうが人気あるし。

住ま○サーフィン見て見たら？結構土壌汚染の事書いてあるよ。
だったら書かなきゃいいのにって感じですよ。
実際むこうの掲示板書き込みしづらくなってるのも事実

　最寄り駅が府中や調布なら別ですが。柴崎だとねー

＞ここってカーシェアリングがあるんですね！

駅から大きな道路を渡らないで家まで帰れるのがいい感じ。
（その分若干道が暗いのだが）

＞ここってカーシェアリングがあるんですね！
「カー」ではなく「カート」、つまり台車でした。大量の買物をされる方が貸り
る事ができるそうです。その代わり（？）レンタル自転車はありました。

ＭＲにもシアターがあり、７分程度のイメージ映像を見させられます。
その後、コンパニオンが模型を使って施設の説明。
コストのかけ過ぎという印象です。
例えば、ゲスト用和室には石貼りの風呂を完備。最近の新築物件の付加価値とは
こういった傾向なのでしょうかね？

敷地に余裕がある緑豊かな物件ということって言ってますけど、ここは元々建坪５０%・容積が１００%の所です
これ以上建てたくっても建てられません。だから緑や広場を作ったにすぎないだけ。デベは建物で利益を出しているので
大きなものが出来ないってことは利益率は低いのが一般的。それでもマンション建てるのは何かの理由で
よっぽど土地が安く買えたって事。でも思った以上に土の入れ替えに費用と時間がかかり設備や仕様を落としているかも?

うーーん、仕様落としてるね。そもそもバルコニーを格子にしているのはもってのほか。
営業とかは採光重視ですとかいうけど、２０年前の公団でないんだからちょっとね。
格子だと、外から丸見え。せっかくの緑豊かなロケーションなのに日中から、薄カーテン
引かなくててはならなくなる、、、。
仕様も、保谷PHと比べたら相当落としたね。あちらは、立地が特筆すべきことない分、
仕様はかなり高かった。戸、扉関係、水廻り、フローリング、サッシュ、バルコニーの
吹きつけ全てが、１〜２ランク下。最近だと、浦和や、柏に立てたPHと同等くらいかな。
マンションは、仕様が一律決められるので、この仕様で、広さと、立地を重視し、６０００万
出すのはちょっと厳しい感じがするね。
その点、保谷は、下は２０００万台の人も同じ仕様だから、割安感は強かったと思うよ。

敷地の広さと、共用の豪華さを考えると、共用費はちょっと高そう。修繕費、固定資産税は
後々ガツンとくるかもね。

こうしてみると、野川前と、緑豊かという事だけがとりえになっている。野川も、微妙だしね。
地価的には、柴崎ではあがりそうもないしね。
あと、土壌汚染もやっぱりマイナスだなぁ。土入れ替えても、結局、重説にはのるから
転売の時は、どうしても説明しくてはならないしね。これを、いやがる人もいるからね。

これをどう見るかだね。志木GHと似ているなぁ。

そうですね。格子か強化ガラスのベランダ。かなり残念でした。
角部屋と上階はフルガラスで、洗濯物とか完全丸見えだし・・・
窓もハイサッシではなく、リビング以外の部屋は梁だらけで狭く感じ、それで価格は普通（いや、高いか）。
正直、しょぼいな〜・・・っと。

仕様はパークハウス保谷以上かと期待していたんですか、同程度どころかそれ以下ですか。
来週自身の目で確認してきます。

これ、野川沿いからみると、目のいい人だと、上階の方も室内みえちゃうよ。
ちょっとつらい。
価格は聞いた感じ、この仕様では高いなぁ、というのが率直。
乱暴な言い方かもしれないけど、外の景色、風景、というのは慣れる。
けど、室内は、毎日接するところだから、質感というのは、時間
がたてばたつほど、気になってくると思うんだけどね。

いや、逆に室内は毎日接するから慣れちゃうでしょう。マンションは立地を買わないとね。

＞歌姫さん
いちばん広い１０７㎡が６４００万でしたか？

>>393

それだと、ここ選んじゃだめだよ。
柴崎、国領が最寄では、本当地価はキープできない。つつじが丘も徒歩１０分圏が
精一杯。
中古物件の価格のつきかたよくみてごらん。地価が総じて落ちているところは、
廻りがたとえ、緑豊かでも、価格に殆ど反映されないよ。

６０００万円台はいずれもルーフバルコニー付の部屋です。
●ウエストハウス
　①　１０５．７３㎡（６階：ＲＢ４５．１５㎡）→６５００万円
　②　１０７．６０㎡（７階：ＲＢ３８．００㎡）→６６００万円
●イーストハウス
　　　１０４．９０㎡（６階：ＲＢ３６．００㎡）→６３５０万円

ウエストハウスに、より高額の部屋があることを見落としていました。失礼しました。

結構しますね〜。じつは９０㎡ぐらいを狙ってたんですが
うちの予算では無理そうです。
歌姫さん、ありがとうございました。

立地を買うとは、転売価格だけじゃないでしょ。
暮らしやすそうな立地だよ。

わたしも２１日にモデルルーム行ってきました！
なんだか保谷と比べられていますが立地も規模も違うし、あまり参考にならないと思いますよ。
実は以前検討したんですけど、やっぱり立地の問題でそちらはやめたんです。
ここは自然がいっぱいだしイトーヨーカドーも近くにあるし、398さんも言ってますが
生活しやすい印象がありますよね。
調布市のマンションって初めて見ましたけど、ぜひ前向きに検討したいと思っています。
検討するならやっぱり野川沿いのほうかなあ。
９月のイベントを紹介していただいたので早速申し込んでみました。
行ってみてまたご報告したいと思います。
わたしはモデルルームの広々バルコニーが気に入ってますし
キッチンも開放感があってすごくよかったと思います。
同じような意見のかたっていませんか？

　PH保谷は吉祥寺北町、南町トリニファイと仕様が似ていただけに、内装の豪華さも期待していたのですが、
どなたか書かれていたように仕様のランクは下がっていますね。せめて順梁＋強化ガラスのベランダならよかったのですが。
　人気の京王線とはいえ、最寄り駅が柴崎なのはプラスではない感じです・・。
　うーん。個人的には土壌汚染の経緯はあったものの立地が気に入ってたのにちょっと再考してしまっています。

　こちらのよさといえば、スケルトンインフィルと野川の川沿いと中庭の広さですかね・・・・・。

保谷と両方見ましたが、仕様は保谷の方が良いですね。
やはり土壌汚染で費用が掛かったので、仕様を落とすしかなかったのでしょうか？
それにしてもあのベランダ（ガラスか格子）はちょっとなあって感じです。

なぜ保谷と比べるのかという疑問がアタマの中をぐーるぐる。。。

比べやすいからでしょ？

私は同じ地所物件ということで、モデルルームがオープンして
いなかったんで見に行ったんですけどね。

あとは都心までの通勤時間が変わらないってのもあるかな。
立地条件で保谷と同一視してる人はいないと思いますけどね。

＞403さん
どうして比べやすいんですか？

ネガティブキャンペーンをはるわけではないよ。
ただ、残念なだけ。PH保谷と比べたけど、これは仕様の話だけ。
立地で比べられる物件でないのは明らか。けど、仕様という面では、
保谷が結構よかっただけに、この立地で、ランク落とされているのは
残念だなぁ、と感じたんだよね。

立地も、この地域でクローズするなら確かにいいと思う。けど、よく
考えてみれば、最寄各停、商業施設が近く、大規模物件で、敷地内
に自然がたくさん、という物件は、結構あるんだよね。

そうなると、仕様を落とした、しかも柴崎最寄、土入替えというのを
野川沿いという＋αを天秤かけて、どちらがいいかなぁ、と考えちゃう
んだよね。

考えすぎているかもしれないけど、気分的にね、土壌汚染あった
ところで子供をあそばす、というのにどうしても抵抗あるんだよね。
石綿のように、後後で症状が、、、なんてことになったら、と思って
しまう。

バルコニーがガラスってことはアウトフレームじゃないってことですか。。。
緑の多さは気に入っているんですけど。
あとキッチンスタジオとか（私にとっては）余計な共用設備の多さと
施工が西松建設というのがちょっとひっかかってます。

　４０７さん
　私も共用施設が多すぎだと思っております。そのため管理費がＷ８０Ａタイプで１５０００円で高めな感じ
です。
　インターネット代も２３１０円別途かかるのも痛いな・・。
　野川沿いは気に入っているのですが、色々引っかかることで出てきて。

406さんは評論家、または研究家の方ですか。いろいろマンションを評論する方や研究する方がどんな
ところにお住まいなのか教えて下さい。
相変わらず保谷と比べられていますが、ところで保谷ってどこ？って感じです。
私は週末にモデルルーム見学を予約していて、すごく楽しみにしています。
批判的な意見が多いようですが、話題性のある証拠だと思いますよ。知人も既に見学しましたが、
ここで言われている様な印象はなかったです。
やっぱり評論家や研究家（もどき）のご意見はあてになりません。
自分自身でしっかり見極めてきます。

>409
知人の方は何と言ってましたか？

>最寄各停、商業施設が近く、大規模物件で、敷地内に自然がたくさん、という物件は、結構あるんだよね。

駅から遠いところしか思い浮かばないんですけど。駅から近いところもありましたっけ？

最初安いということでみんなその気になっていたのに
現実的な価格をみてがっかりしてるみたいですね。

アウトフレームでない利点としてはバルコニーが広くなる点がありますよね。
隣戸との境界もただのボードではありませんから、プライバシー性も保たれ
ていると思います。
ハイサッシでない点についても、前面がガラスであることで採光の面ではカバー
されるでしょう。また、ガラス面が多いことはそれだけ熱の出入りが多くなります
から、温熱環境的にはむしろ有利といえます。
なにごとも裏表があるわけで、まぁ良い方にとらえましょう。

MRに行ってきた者です。
駅からの距離の近さと南向きと浴室窓の３点が気に入り、
見に行くまで本当に楽しみにしていました。
正直な感想は、要検討（前向きに）です。
人により感想は違うと思うので、あくまで参考として見てください。

■気になる点■
(1)リビングのサッシが低い、上部の梁が圧迫感がある（ように感じられる）。
　バルコニーへの採光通風はいいかもしれないけど、バルコニーにいる時間より
　部屋にいる時間のほうが長いし。自分が逆梁好みなので余計感じる。
(2)各部屋の下がり天井の面積が多い。(1)同様圧迫感がある。
(3)洗面所、廊下の天井高が低い。
(4)トイレの手洗いボウルが使いにくい。（手をかざしてみた所はみ出すし子供には高い位置）
(5)玄関ドアが耐震枠対応していない。（これはもう一度聞かないと正確には不明）
(6)玄関前がポーチ式ではない。EV前の住居は玄関が奥に引っ込んでるだけで狭い。
　共用廊下に直面している部屋は最近では珍しいかも。
(7)ディスポーザーが最新式ではない。（最短15秒のものがあるのに1分かかるもの）
(8)ガスがない。料理火力、シャワーなどの温水噴出力に不安が残る。ALL電化なので仕方ないが、
　昼間の電気代は高め設定なので昼かなり省エネしないと安さを実感できない気がする。
(9)選択できるカラーの種類が少なく、色わけが極端。中間がほしい。
(10)管理費、修繕費が高い。これにインターネット代を加えると約3万。共用施設を減らしその分
　金額を減らしてほしいと強く思う。
(11)駐車場から車が一方通行INOUTのため、川沿い側の公道は必ず出口進行になり車通りが気になる。
(12)駐輪場が隅にあるので、棟によっては不便に感じる。（棟毎にあると思っていた）
(13)エアコン標準設置はよいが、大きくタイプで管が長く見える。官はすぐ引き込みしてほしい。
　(1)と同様、梁や管など、部屋内に余計なものが多く見えスッキリしない。

■良かった点■
(1)玄関から廊下への段差、手すりなどバリアフリー対応されている。
(2)ウォシュレット。
(3)北側バルコニーのある間取り（MRなど）ではエコキュートの大きな外部施設をそちらに置くため
　南側バルコニーが広く使える。しかし間取り次第・・・。
(4)リフォーム可能。
(5)風呂に洗濯物干し用の竿がついている。

■今後確認しておきたい点■
(1)エレベーターの地震管制装置の有無。
(2)給水・排水などの配管がステンレスかどうか？（さびると水がまずい）
(3)消火器の各住居への配給の有無。
(4)セコムやアルセイコ（？）などの警備会社との連携の有無。
(5)浄水器のカートリッジの販売先。かなり頻繁に変える必要があるらしい。

上記、気になる所が大目ですが、全体としては合格点を出しています。
全部思い通りになる物件はなかなかない、と言い聞かせてます。
長文失礼しました。

順梁が嫌だという方、多いですね。私はあまり詳しくないのですが、
逆梁だとベランダの手すりの下が梁になることになるんですよね？
他物件のモデルルームに行って気になったのは、ベランダの手すり下の梁に
子供が乗っかって遊んだりしてしまいそうな高さだなーと思ったことです。
もちろん逆梁であるメリット（採光など）も多いのでしょうが…。

カーシェアリングではなかったのですね。失礼しました。
補足ありがとうございます。＞387さん

>逆梁だとベランダの手すりの下が梁になることになるんですよね？

それはアウトフレームですね。
床スラブをバルコニーの梁で吊り下げる方式で、サッシの上の梁（こちらは床スラブを
上に乗っける）がなくなるので、ハイサッシにできる点がメリットですね。
順梁・逆梁は、梁が部屋の内か外か（当然外にある方が部屋がすっきりするし家具など
も置きやすい）ですから、本物件はリビング側については逆梁になってたと思います。

417さん
あなたが間違っています。切腹！

　417さん
　リビング側は、柱がベランダに出ているアウトフレームにはなっておりますが、皆さんのおっしゃっている通り、
順梁ですね。逆梁であれば416さんの通り、ベランダには強化ガラスは採用できませんですし。
　それぞれメリットデメリットはありますから難しいところです。個人的には逆梁のほうがよかった点としては、柱が
ベランダがわに出るので、両隣の家から覗かれないのがあります。今の家では避難用のついたてしかないですから
覗き込まれることもあって。

417です。
う〜ん逆梁とアウトフレームを間違ってました。面目次第もございませんm(_ _)m
でも説明は間違ってなかったでしょ？　許してちょんまげ(^ ^;

ゲストルームにジャグジーは要りませんよね。
シェル型の浴槽のふたが弱者には重すぎ。汚れやすそうだし。
トイレと洗面所の床がキョーザメ。(安っぽいにもほどがある！）
片面バルコニーだと北側の部屋が共用廊下に面して落ち着かない上に
エコキュートとヒートポンプが南側バルコニーにきて、エアコンの室外機も
多ければ2台もあるので狭くなりますよね。
提供公園からこどもやボールが飛び出して来る可能性が高く、開発道路の車がそれを
避けて専用庭の方へ突っ込んで来るかも。車道と専用庭の間に木がないところは
高さは低くてよいので1ｍおきに車止めになるポールをたててほしい。
もしくは提供公園と車道の間にこどもが飛び出さないような何かを施してほしい。
提供公園の入り口付近に公衆トイレ建設予定とありますが、犯罪面、衛生面、浮浪者
対策を考えると作らないで欲しい！

421さん
それではあなた様はここを検討されないということですね。
それではさよなら・・・。
ちなみに『中古物件の売り買いでは、重説の読解がとても大事。』
　重説　×　→　重要事項説明書　○
重説と言っている時点で職業病出てますから〜、残念っん!!
あと、中古物件の重要事項説明書は何にも知らない仲介会社が作成するから
とても薄いはずですよ。
新築分譲マンションの方が断然分厚い(特に大手企業)ですよ。

>>423

ううーん、、、、

421さん
わたしも423さんと同感です。
業者の方、入ってこないでください。
さよなら。

>>425
業者と決め付けるのもどうかと思いますが。
それこそいやなら見なければよろしい。

>さよなら。
もう来ないんですね。さようなら。

>421さん
自分はそんなに知恵もない素人なので、こちらに書かれている事（色々な方の意見や見方）を参考に
させて頂いてます。
もちろん自分なりには勉強しているつもりですけどね。（まだまだです）
うちは初めて購入するので、正直不安でいっぱいです。
この物件は以前から興味があったので、MRも楽しみにして見に行ってきました。確かに仕様は落としているな
感じましたが、検討外にするにはもったいないかなとも思う範囲なのでまだ検討するつもりです。
色々なご意見があるからこのスレが成り立つわけなので、是非これからもこの物件を検討するつもりが
あるのでしたら書き込んでもらいたいですね。
ちなみにこちらの物件、中古で売れると思いますか？

そもそもマンションって中古で売れることを基準に探すのはどうなのかな。
ファミリー物件のマンションで中古ってそもそも売れ難いわけだし。
それよりも自分が住むことに重点を置いて、考えるもんじゃない？

>428さん
427です。もちろん中古基準で考えてはおりません。
参考までにお伺いしたまでの事です。
421さんは色々とお詳しそうなので。

期待していたのにちょっとがっかりの印象を持った一人です。
特に値段が・・・・。ＭＲで受けた説明では、「当日配布した値段表は
参考で、来場者の皆さんのご意見を取り入れて最終決定されます」でした。
「これ以上高くなることはないと思いますが」と付け加えていましたが、
この価格設定は評価の分かれるところかもしれません。
また、オール電化もいまひとつの印象です。バルコニーへ設置するタンクの
容量が４６０リットルなのでこの点では納得したのですが、ＩＨクッキングヒーター
が最新のオールメタル対応ではなく、これはオプション（値段は見積中とのこと）。
日常使用する部分は現時点での最新の設備を標準装備にできないのでしょうかね。
入居するのは１年半後ですよ。オール電化推進元締めの東京電力が関係している
物件にしては寂しい。売れ残ったＩＨクッキングヒーターの在庫処理にするつもり
ではないと思いますが。
立地条件には大変魅力があるので、正式価格の発表を待って再検討です。
それまでは、こちらの掲示板で皆さんのご意見を参考にさせていただきます。