西新井ファーストプロジェクトってどうでしょう

81です。同伴いただいた方に教えていただいた価格相場です。
伊勢崎線徒歩4分75平方Ｍ３ＬＤＫで2970万〜3810万、坪単価147万だそうです。
同じ価格出すなら山の手線で田端、西日暮里、日暮里、上野、御徒町、東京に買えるとのことでした。

　期待が大きかっただけに、あの値段では文句いいたくなるのも無理はない。
正直、かなり高めの値段を発表会でいっていたので、もうちょっとましな
装備/共用施設を期待したのですが... 　都内のタワー物件だったら、
まるまる一部屋分つぶして、ゲストルーム・パーティールームですものね。
そのレベルにあと1-1.5割ほど値段だせばいける訳ですし。
　ここみたいに、図面上では消し炭サイズのゲルトルームを550戸に1室つくって
はいゲルトルームもありますよ! 　というのではちょっと。　ペット可に
なるらしいけど動線も区別できていないように図面上では見える。
派手なCGアニメーションにだまされずに共用施設の部屋サイズをよーく
図面で確認するといいよ。　

ＭＲ行きました。
構造は並。
内装はチープ。
今時の新築マンションで玄関のあの段差。
各ドア、窓、キッチン等の装備も野村プラウドも見てるがランク下。
デベの態度もイマイチ。
ファーストプロジェクトの謳い文句にふさわしいのは値段だけでした。

そういや、もう一組いた客にデベは、
「住宅情報のサイトとかチェックしてますよ。たまに購入者のふりして書き込みもしますし」と
誇らしげに言っておりました（苦笑

本当に計画進むのかも疑問が残りますね。
決まってるのがヨーカ堂と公園のみで、あとの予定地には手を挙げているとこがないとの説明。
計画通り進んでも総戸数2000戸らしいので、伊勢崎線超ラッシュ確実かな？

計画も物件もグダグダ感たっぷりの後味の悪いＭＲ見学でした。

２０年以上足立区に住んでいますが、足立区に愛着を感じる者としてはこの物件は条件的には最高と思えるものでした。
区画整理がされており、複合施設に隣接し、駅まで近いタワーマンション！
他の新築物件の営業マンの話では坪１６０万円との事で早急に諦め、そちらを契約しましたが、フタを開けたら更に高くなっていたのですね。
安かったら後悔していたと思いますが、見送って正解でした。
梅島のプラウドは割安感があって大成功したのに、同じ野村でもこちらは周辺の物件と比べても数百万円は割高です。
たとえ生まれ育った町でもこの価格を聞いて住みたいと思う方は少ないのでは・・
西新井なら一戸建ても買える金額ですから

ここの掲示板を見ていると、物件価格はやはりマーケットが決めるのだなぁ、とあらためて感じます。
あまりにも地域適正価格から離れてしまうと、誰にも見向きもされない。
購入を考えていたけど、今ではこの物件の一傍観者となってます。
今ではおかげさまで考え付きもしなかった地域のモデルルームを見て購入することとなりました。
他に目を向けさせてくれたことに感謝してます。

みなさんも、探される地域を広げることをお勧めします。
この物件の値段が負担できる方なら、きっと満足の出来るマンションを探せますよ。

立地も良いので、適正価格で販売すれば完売する物件です。
ライオンズタワーのように大幅値引きで泥沼にはまらないように野村には頑張ってもらいたいものです。

私も86さんと同意見です。同じ足立区でも北千住で買える価格ですから。
立地的にも駅近なだけで元々の坪単価が随分安い土地ですから
今の価格では買い手はあまりいないでしょう。
購入考えているなら売りだしてから２，３ヶ月は傍観するのがよいと思います。
近くのLMのように1000万引きまでとはいかないまでも、相当下げてくるでしょうから。
（まあ下げなきゃ売れませんから。）
今の価格は、買い手が素人だからと舐めてるとしか思えませんね。
相場読めないとでも思ったら大間違いだってことわからせてやったほうがいいでしょう。

近くで気にはなりますが、皆さんの書かれてるのを見ると価格が。。。
どなたか今の価格で購入を考えていらっしゃる方いますか？

どう考えても高いでしょ？８９さん。相場より１割程度は高い。１割の値引きするまで待ちましょう。

LMは、1000万引いてもまだ over 100m^2とかの部屋(4000万円台前半）を
売り残していますからね。　坪単価もそうですが、絶対的な金額として
4000をかなり超えると、この地区ではちょっと厳しいのでしょう。

１割とまでは言わなくても５％程度はなんとか正式価格の発表までに下がらないものでしょうか。

MR見に行ったけど、価格下げる気なさそうな感じでしたよ。
担当に「正直この辺の物件にしては高すぎますね」と言ったら
「心配しなくても売れるんで大丈夫ですよ」と自信たっぷりでしたから。

確かに売れるでしょう。1期予定のパークフロント、ウエストともに即完間違いなしでしょう。
５％下方修正すれば。

5%サゲたら買いですよねーー。

いかにも新人って感じのデベ担当でした。
もっとキャリアのあるデベ担当にチェンジって可能ですか？

この物件、実はデベの野村ももう少し低い値段で売ろうとしたのではないだろうか。
全戸数に対しての７０㎡代の間取り比率が多く、値段帯としては3500万程度を標準としてみていた節もある。
しかしながら、生来の株屋の血が騒いだか、はたまた上場へ向けての布石のためか、売れ残りリスクを犯してまでも高値ボッタクリで勝負に来た。
野村に恩義のあるもしくは野村が儲かることでメリットがある方以外はこんな物件手を出してはいかんよ。

所詮株屋か。出自が明白。

>>97　さん
確かにそれは感じました。最初から坪200万近くを狙うなら、トイレはタンクレスに
したでしょうし、扉ももっと大きいのをつけるとか、台所周りにももうすこし
お金をかけたでしょうね。　

昨日モデルルームに行きました。
私は北千住で物件を探していたのですが、近くに大規模プロジェクトがあると聞いて、
興味を持って行ってきました。が、ここの掲示板を先に見ておくべきだったなと思いました。
北千住で81で4000という物件がありました。
南向きでそれなりに日当たりもよく、悪くはなかったので、「西新井ならもう少し安いかな？」
という期待感でいっぱいでした。ですがここの方が高いと言う事に愕然としました。
大手が販売している物ってそんなに高いんでしょうか？
私が勉強不足なんでしょうか？
大規模のマンションだから高いんですか？
誰か教えてください。

10％↓じゃなきゃ売れないだろね。
野村と三菱の名前あってもあの内装じゃあねぇ。
プラウドと同水準の内装で5％↓ぐらいじゃない。
俺なら15％下げるまで待つね。
まあ、でも他が造れば20％↓ぐらいの物件だろうね。

>100さん
北千住でしたら、駅から9分で同じ三菱地所のパークハウスがちょうど販売していますね。
広さや条件が違うから一概に言えないけど、10階で70mで4000ぐらいだったはずので、ここの方が割高な気がするのですが...

>102さん
西新井と北千住の坪単価比べてみたらどうです？
坪20万↑違うから。駅からの距離さっぴいても同じ平米数なら500万は違うから。

しかし価格の話ばっかりだねぇ...
まぁこの地区安く買えるのが、普通は最大の売りだからね。

まあ、安い意外に取り得ないしね。
内装も安っぽいんだけどねぇ。

購入予定者いるの？

値段が高すぎて閑古鳥の今日この頃です。(by営業)

これほどの大型物件なのにもう話題にもならないのねｗ

　 いや私がいったときには年配の人が沢山...
相場を知らないずっと足立区在住の人たちがキャッシュでお買い上げとか。
それだけで550戸売り切れるかどうかですが。　私はパスに決めました。

あまりにも評判悪すぎです。
一瞬買っても良いかな、と思いましたがここまで悪評が立つと今後の資産性に問題ありと判断。
候補から外しました。自営業の訳分からん社長ともお付き合いしたくはないのでパス。

そんなに高いですかね〜。
昨日MRに行ってきましたが、全体設定180百万弱とのことでした。
西新井のここ１年の相場は160〜170百万ですので、
・デベ野村・地所
・大規模、駅徒歩5分以内
・全体街区の将来の付加価値アップ　等々
を考慮すれば妥当かと思います。

確かに足立区は立地として人気はないと思いますが、
実態として都心からの距離は、城西、城南、城北エリアと
変わらないですし交通利便性は不悪と思います。
都心のマンション競争激化の中、今まで人気のなかった足立など
城東エリアにも、最近大手デベが進出してきましたし、
この西新井の分譲住宅予定街区も大手が狙っているという噂もあります。

この開発全体が出来上がれば、まちとしては魅力あるものになると思いますし
それを考慮するとこれに続く物件の価格がさらに上がる可能性も十分あります。
価格の見方はもちろんエリア全体の値段が前提ですか、その中の特性により
かなりの幅で上下すると思います。西新井の中でもここは駅前、大規模、
全体街区計画、商業隣接、公園等々の魅力は大きいですし、それを考慮すると
エリア相場160〜170百万＋１割＝180百万は妥当ではないでしょうか。

建物・内装の仕様については、私個人的にはそれなりの水準かと思いました。
他の城北・東エリアの大手物件（ブリリア、ファイブスター、パークホームズ巣鴨、
プラウド駒込、パークハウス北千住等々）を数多くみてきましたが、遜色ないというか、
西新井は高い水準かと思います。見方は人それぞれだと思いますが。

ということでここ１年間程色々と見てきた中では、立地、将来性、建物仕様などを
総合的に考慮すると、結構なレベルにあると考えています。
個人的に候補として前向き検討中です。

評判がかなり悪いようですが如何でしょうか？
地所ではない財閥系デベで働く者の意見でした。

>>111
180百万＝1億8千万？！

>他の城北・東エリアの大手物件（ブリリア、ファイブスター、パークホームズ巣鴨、
プラウド駒込、パークハウス北千住等々）を数多くみてきましたが、遜色ないというか、
西新井は高い水準かと思います。

そうですかね、ブリリアは坪２００万ながらも錦糸町徒歩圏と錦糸公園を目の前に抱く立地が違います。
ファイブスターは東京メトロ沿線において希少の徒歩二分に括目すべし。
巣鴨、駒込に関しては山手線徒歩圏ということもありライバルとして検討するには無理があるでしょう。
そしていずれも共通とするのが設備の良さ。フローリングやキッチンなど目に付きやすいところでも西新井より
かなり上質のものを使っています。デベの方ならずとも、普通の人間でもすぐに分かります。

この掲示板に書かれる方が、共通して言われるのは東武線沿線・足立区と都区内において一番魅力に欠ける、
そしてそれが路線価に反映され、本来もっと低くて良い物件価格が不当に吊り上げられていることに不満を感じています。
迷うのなら、ブリリア、ファイブスターの方がずっと良かったと断言できます。
自分でも書いてて空しくなったが(買っておけば良かった)、安易な擁護は慎みましょう。
いまどき、この程度なら不動産業界の人間でなくても判断はつきますよ。
改めて言いますが、「割高物件」です。

>111　さんが
誤解しているみたいなので正しい情報出しておきます。
>西新井のここ１年の相場は160〜170百万ですので
坪160〜170万としていますが、
西新井の坪単価は駅から４分でも
148〜155万がいいとこです。（高いとこでも160万いきません）

補足事項
また西新井は水準が高くありません。
足立区、東武伊勢崎線不人気の一番影響受けてる地区でしょう。
また、私も
>111　さんの行ってる
ブリリア、ファイブスター、パークホームズ巣鴨、
プラウド駒込、パークハウス北千住等々
行ってますが、建物も内装も他物件に比べて西新井のほうが、安物で揃えている感があります。
まあ、野村プラウドと比べれば明確でしょうが。
>駅前、大規模、
>全体街区計画、商業隣接、公園等々の魅力は大きいですし
それは出来てからのお話。
将来性まで価格に反映させるのはどうかと。
今の計画ではお隣のイトーヨーカドー、賃貸物件一つしか決まっておらず、
その他は白紙。これで将来性と言うのもはばかられますね。
それに将来性というのも数年の工事音に耐えれての話ですね。

総合的に見て現時点でここの価格はだいぶ高いですね。
計画が全て進みこれが最後の物件だというのなら話は別ですが。
（東京マリン跡地のアクアージュが値崩れしてないので強気なんでしょうが）

ちなみに、この物件程度の値段(180万／坪)で、
大手デベ（三井・三菱・住友・野村・東建）、23区内、
大規模、駅近の物件でオススメはありますか？
特に城東地区で探しているので教えて下さい。

インターネット接続については、つなぐネットコミュニケーションズという会社を使うみたいですね。
野村不動産なのでブロードスターかと思ってましたが、違ってました。
これから、利用できるサービスを細かく調べようと思ってます。
あまりいけてなかったら、見送りかな。

西新井の物件と比較に出されているファイブスターなどは海に近い場所になるかと思いますが、地盤的な問題などはどうなんでしょうか。
昨今地震の予測がこれだけされているので、あまり海に近いところの物件はさけているのですが。
本日、ザ・ステージオの構造説明会に出席してきましたが、説明のとおりに作られるのであれば、結構いい物件かなあと
いう感じがしています。まあ、みなさんが投稿されているとおり、MRのつくりから言って割高とは思っていますが。
周辺の将来性についても、まだ図りきれていませんが、駅近にあの場所に何も立たないことはないのでは！？

>西新井の物件と比較に出されているファイブスターなどは海に近い場所になるかと思いますが、地盤的な問題などはどうなんでしょうか。

地盤的にはほとんど変わりないと思います。杭の深さはどちらの物件も同じの５０〜６０メーターぐらいです。
河口に近い南砂町はそんな程度かとも思いますが、内陸の西新井も思ったより地盤は脆弱ですね。
多分、荒川・中川等の旧河道あたりなのかな。ただ、地盤についてはそれほど心配要らないですよ。
ベタ基礎の戸建なら地盤に大いに左右されますが、今の日本の土木技術なら海の上にマンションも充分建てられます。

ただし、いくら基礎を作りこんだとしてもここの価格を正当化できるとは思っていません。

>> 113 同感
　野村不動産のほうでいえば”プラウドほげほげ”の標準的な仕様ってのがありますが、
普通殆ど天井までのでかい扉がついてます。　例えば大泉学園の物件などと比較しても
同じ野村のHPになっているので、非常に比較しやすいですが、微妙にちょっとずつけちっているのは
明らかですよね。　プラウドシティ梅島がそうだったように、場所柄安価に収めないと
競争力のある物件をつくれないからというのであれば、それはそれで納得しますが、
フローリングひとつをとっても目で見てすぐ判るほどに安めのを使っておいて、できあがりが
この値段で売られるのではパスしたくなるのも無理はないかと。

>>118
　構造説明会では基本都合のいいことしかいいませんから。言わなかったこと、書いて
ないことのほうが大事なので、構造説明会/管理説明会とも数物件は出てみて比べられる
とよいですよ。　他の物件では、プラスターボード厚が規格で 12.5mm/9.5mmとあるうち
全部12.5mmのほうだよと威張っているのに、ステージオのでは、厚みに関する説明は
なかったですよね。　あぁ9.5mmの薄いほうだなと判るわけです。

　構造説明会のほうで特記すべきこととしては、土壌汚染の土の入れ替え費用が、
”デベの負担で”　行われていることを示す資料が配布されていたことです。
説明係は地所のほうの人でしたが、地所と土壌汚染の組み合わせってのはシャレに
ならんなとか思って聞いていました。　まぁ損はできないですから、この費用分も
織り込み済みなんでしょう。
>今の計画ではお隣のイトーヨーカドー、賃貸物件一つしか決まっておらず、
>その他は白紙。これで将来性と言うのもはばかられますね。
　実際に土地取得してみたら、そこからまた地面にお金払うリスクがあるという
ことは判っているわけですから開発に参加しようとする業者もやや引き気味という
ことはあるのではないでしょうか。

>構造説明会のほうで特記すべきこととしては、土壌汚染の土の入れ替え費用が、
”デベの負担で”　行われていることを示す資料が配布されていたことです。

デベが持ったから、その費用を負担してね。という腹積もりなのだろうけど、何でエンドユーザーが負担するのかな？
土地を売った都市機構にその隠れたる瑕疵を請求すればいいのにね。
いずれにせよ、土地盛替え代をエンドユーザーに負担させようとし、おかげで周辺マーケット相場より高くなっては本末転倒。
売れない物件は、金利負担とともに噂が噂を呼びデベの首を絞めるはず。
港南、下丸子に続いて週刊ダイヤモンドに嗅ぎ付けられたら一巻のお終いですな。

　私の担当の人は、4LDKタイプには既にかなりの要望書が入っていて、他3LDKタイプも
含めて、パークフロントタワーの方は、第１/2とか"期分け"をしなくても完売可能と
強気なことをいっていましたが... 野村マジックどこまで通じるかですかね。
　港南物件とかだと、説明会でも”すれた”感じの一杯MR見てきましたという感じの
人中心ですけど、ここの構造説明会はふむふむとか頷き系のおじいさん・おばあさんが
多かったですし.. こちらで心配してあげなくてもあっさり売り切るかも。
　竹ノ塚のエミエルタワーは、77m^2/4080万円とかで瞬間に売り切りましたので、
デベ側からみたら、ボリュームゾーン 80m^2ちょっときるところを4000万切ってだして
しまったら、早く売り切れてしまって失敗ということは間違いないのではないかと。
ちょっと高いけど、滅茶苦茶高いというほどではないと思うけどな。

営業は普通どこでも強気なもんです。売らないといけないんですから。
物件がかなり埋まってる、要望書がたくさん入ってる、もう残り少ないんですよ、
さっきキャンセルでたばかりのお得な物件です、
等の営業文句は普通でしょ。
価格表には済みてけてるけど本当は残ってる物件がたくさん・・・ってのもよくあること。

みなさんの意見を見ていると、割高という意見が目立ちますが、安ければここが欲しいってことですか？
今までいろいろなマンションを見てきて、いいなと思えるものは、やはり価格もそれなりに高かった気がします。
価格だけならもっと安い物件はたくさんありますが、やはり魅力を感じられないから、
そこには決められないというのがあるので・・・。
私はここの立地条件や周辺環境を評価していますが、ここと同じくらいの価格で買える都内のマンションで
今売り出ししているオススメのマンションってどこかありますか？
ちなみに私のゆずれないポイントは
１．駅からの距離と交通利便性（将来子供が大学や就職でどこに通うことになっても比較的でやすいエリア）
２．保育園、小学校、中学校が近くにある。
３．スーパーや公園が近くにある。
４．日当たりと眺望
今のところ、この私の希望をみたしているマンションはここしか見当たりません。
ただ、価格の面と足立区ということ（イメージがあまりよくない）で迷ってる部分は正直あります。
他にこの条件を満たしているマンションがあれば、できれば足立区ではないほうがいいですが、
今までさんざん探してきてみつかりませんでしたので、それを探し続けているといつまでも
マンションが買えないような気がしています。アラを探そうと思えば、どこのマンションであっても
いくらでもでてくると思います。私は自分のゆずれないポイントを満たしている物件を探そうという
基準でマンション選びをしようと発想を切り替えました。私の場合は上記の条件を満たした物件で
プラスできれば足立区ではない方がいいという気持ちがありますが、足立区ではないエリアでそういう
物件がみつからなければ、ここに決めようかと思っています。

>>126
　駅に近いだけは本当だけど、再開発も、ヨーカドーと賃貸以外何も決まって
ないし、ここ自身みたいに自前で土壌汚染の処理しないといけないとかなったら
なかなか手を出しにくいでしょう。日清紡はうまく法律施行前に売り抜けました
よね。 計画通りでもH22年まで周辺工事しまくりなわけで、実際はもっとずっと
かかるんでしょうが、さして立派な遮音性に優れたサッシ採用というわけでもない。
直近の公園で騒ぐ声聞こえまくりかもしれないですしね。
　足立区はいうほど治安は悪くはないが、教育レベルに問題ありというのは
区議会の議事録でも区自身の認めているところです。子育て重視でここで
いいのかな？ 自分自身が出身で避けたから知っているけど足立区の
7/10中は両方とも近いけど進学面ではお奨めしかねます。

　気がついたらもう殆ど売り切れているようなのがよい物件では？
公園は近くにはないけど、
*　瞬時に売り切った 竹ノ塚駅１分のエミエルタワー竹ノ塚.
77m^2 4100万程度 がMaxだったはず
* ライオンズタワー竹ノ塚ガーデン。 106m^2の東南角部屋が、4000万弱でも
　 売れ残っているみたい
* 野村が隣の梅島の物件は、ずっと安かった
* あと100-200万も足せば町屋駅直結のマークスタワーあたりの
南面10階あたりの 84m^2とかの部屋の値段

とか考えたら、

> 割高という意見が目立ちますが、安ければここが欲しいってことですか？

再開発の行方も確定的でない以上、駅近しかメリットのない物件では
”安くなければ欲しくない”です。

>126
安ければ欲しいというよりは
ここは元々安く買える場所だということですよ。
駅からの距離は近いですが東武伊勢崎線の利便性はあまりよくはありません。
そこへ計画後には2000戸の世帯数が集中すればなおさら
利便性は落ちるでしょう。
周辺環境ですが、足立区自体の治安はさほど悪くはないのでしょうが、
税金が高いです。　健康保険は隣の荒川区の約1.5倍ほどします。
さらには保育園なども周辺の区に比べると高いですし。

もとの工場は平成１３年にはどいていることを忘れてはいけない。なんでこんなに
時間がかかったか？　を考えると、予定通りに　22年までに周り中綺麗な建物で
埋め尽くされてすっきりとした町並みが... ってのはちょっと甘いのではないかなとね

安いこと意外この辺りにメリットを見出せないとこに
高めの物件が出れば批判も出るだろうに・・・。