西新井ファーストプロジェクトってどうでしょう

>14　さん
　なにせ一流イメージがあるので、高めの値段設定で売り切ろうとするということです。
別HPになりますが、すまいサーフィンでは、直近の１年ほどで、野村の扱った物件の
相場からの乖離率は+10% となっています。
　マンションの元値は、土地代に、建築費を加えて 1.5倍(土地買ってからの利息分/設計費用/
販売経費/Model Room代/CM費用/利益などで大体5割増しが相場でしょう）すればよいわけです。
このくらい水増しして、デベロッパーの儲け分は10-15% 分がいいところです。

　このマンション元々の路線価〜20万/m^2の場所に立ちます。ここで許される
容積率400% を目一杯使ってきますので、共用施設などにとられるとしても、実際に負担する
土地代は専有面積の1/3程度にしかなりません。 この物件の場合、公園に面しているなどの
理由で、入札はかなり厳しいものになったでしょうが、多分落札価格は 40万/m^2というところ
ではないでしょうか。　実際に必要な土地は、マンション一戸あたり30m^2未満に過ぎないので、
土地の仕入れ値は、一戸あたり1000万を超えているということは多分ない。
専有面積に換算で、坪あたりでせいぜい40万まで。
　一方、このマンションそれなりに構造はしっかりと設計されていますが、実際に建設
業者に支払われる工事費用というのは、せいぜい70万(免振工法による増加分を含む）
です。ちょっと位設計をしっかりしたからといって、劇的に高くなるわけではないです。
合わせて 110万/坪に、上記50%の経費を載せると、 160万/坪という原価積み上げによる価格が
出てきます。実際に足立区のマンションの相場は、20万/m^2程度の路線化に立地していた
場合でそんなものでしょう。
　

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18>　続き
このマンション、足立区の標準と比較すれば、ディスポーザー(20万）・浄水器(10万）・
ミストサウナ（20万)・全戸SECOM など、個別にオプションとして勘定すれば、100万をちょっと
超えるくらいの設備を標準でつけているので、ちょっとだけは高くても自然ですが、
それで高くなりましたと許せるのはせいぜい10万/坪以下まで。 これから原価積み上げ
方式による価格としては 170万/坪程度までが妥当線だと思います。
　　このマンション、足立区の標準と比較すれば、ディスポーザー(20万）・浄水器(10万）・
ミストサウナ（20万)・全戸SECOM など、個別にオプションとして勘定すれば、100万をちょっと
超えるくらいの設備を標準でつけているので、装備の分ちょっとだけは高くても自然ですが、
それで高くなりましたと許せるのはせいぜい10万/坪以下まででしょう。 これから原価積み上げ
方式による価格としては 170万/坪程度までが妥当線だと思います。

　一方で、まだ500万刻み程度しかでていないですけれども、79m^2中層階で、4500万程度の
数字を提示してきているようなので、これ、坪単価に直すと、185-190万程度になります。
やはり 10% 程度の水増しは行われていると考えるのが自然でしょう。 確かに高いですが、
野村の平均的な水増し率を超えているわけではありません。
(最近話題になった、プラウドタワー二子玉川では、この水増し率が、20-30%で、
坪300万とかつけて、かつちゃんと売り切ったのには驚きました）

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>18 続き
　装備を考慮しても　+10% という値段 (80m^2弱で、400-500万の割りだか分）を
* 野村・三菱扱いによる"安心"料
* 都市計画による、電柱などのない綺麗な町並みに住むこと
* 南側に公園があって半永久的に日照が確保できること
への対価と思えるかどうかです。
　これは、人によって見方の変わるところでしょうけれども、私の個人的
意見としれは、確かに割高ではあるけれども、”ぼったくり”とまでいうのは
ちょっと言いすぎかと。

　まだ、モデルルームとか見ていないので、どの程度室内の仕上げがよいか・悪いかというのは、
上記には考慮していません。また、発表会での予想価格の発表は、500万円刻みでしたので、
レンジのどのへんでもうすこし細かい値段が出てくるかにもよりますよね...
”高め”レベルなのか”ぼったくり”レベルなのかはそれで微妙に違ってくる気がします。

　都市公団によって発表されている計画では、東隣の街区も、400戸/320台駐車場の
〜20階ほどの分譲マンションの予定になっています。　この物件で竣工まで2年待ちですが、
さらに待てて、かつ、上記プレミアムが、”野村”のせいであると思うのであれば見送り
という手もありかとは思います。　こっちは、まだ業者が決まっていませんね。

　南千住の大型物件も、デベロッパーが藤和とかだったしてちょっとという感じですし、
大型物件狙いの私個人としては、まだモデルルームを見てからでも判断は遅くないかな
と思っています。　

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いろいろ理屈つけても、予定価格高すぎ！ あと500万予定価格帯下に下げないと買いとは言いがたいんでは。

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この西新井検ファーストプロジェクト検討者ですが“いろいろ理屈つけても”って？？？？？
予定価格ってもう出たんですか？？？？

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500万刻みで、先行説明会への出席者には提示されています。(公園側の棟のみ）
もっとも今後変更もありうるということでしたが。　もうちょっと細かい数字は
MRの先行案内で発表されることでしょうが、 参考までに、
P-K 4LDK 30坪南東角部屋 5500-6000万超まで
P-A 4LDK 26坪南西角部屋 4500-6000万
P-N 4LDK 27坪東北角部屋 4500-5500万
3LDK 24坪前後南中住居 4000-5000万
P-L 2LDK 20坪東向き　　　 3000-4000万
レンジの中心で計算して、南向きは 185-200万/坪程度であるように
思われます。　もっとも最上階が、かなりの高天井プランであるようなので、
最上階だけかなり高めだと思うと、平均は、このレンジの中心よりは下かも
しれません。
　特に中住居が非常に強気の値つけだなと思ったのですが。
確かに 予定価格帯が一つずれているんではないかと.. (^^)　 　　

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西新井の実勢価格が150万/坪なので、どんなに条件良くとも170万/坪以上での購入は中古価格暴落
のリスク大です。中古相場は近隣価格に影響を受けます。ひとつの物件だけ飛び抜けてということは
ありませんので、一生住み続けることを潔しとする方、絶対に売らないと断言できる方以外は
手を出さない方が得策です。
ちなみに200万/坪出せば、品川港南地区は当然のことながら川崎駅前再開発や東横線、田園都市線なども
充分射程圏内です。
今のところここの掲示板にご参加の方は、冷静でいらっしゃるようですが、そのうち舞い上がった方が
書き込みしそうですね。

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17-19です。確かに、中古になってしまえば、どこのデベの扱いだったかには意味がなくなるので、
元々1割がた高かった分と合わせて買った瞬間に3割近いダウンは覚悟しないといけないので、
かなり頭金を積んでいないと担保われは確実でしょう。また、足立区の賃貸価格相場からして、
例えば角部屋を6000万で買ったとして、賃貸に出しても家賃20万を期待するのは難しいでしょうから
単純利回りで4％がいいところ。　”自分で"かつ"一生住む"人以外には全くお奨めしかねるのは事実。

　一方で、足立区というか、東武伊勢崎線沿線にはもともと良質な装備を持ったマンションの供給が
殆どありませんでした。　最近になって、野村のプラウドシティ梅島とか、地所の北千住パークハウス
とは出始めましたけれども、例えば梅島の物件とかはなんか違うなとか思っていたところでした。
　うちもそうですが、夫婦ともに実家が伊勢崎線沿線で、共稼ぎ・小さな子供ありなんて形でここに
地縁のある人にとっては、同じ値段で、通勤には不便で、子育て向けとは言いがたい江南物件だったら、
こっちかなという人も結構いそうな気がするので、この価格で大量に売れ残すかといったら、ちゃんと
売ってしまいそうにも思えます。　もともと東横線沿線に借家を借りて住んでいたのですが、案外通勤
時間がかかる割りには、家賃15万もだしてこんな狭い家？とか不満で、今は伊勢崎線沿線の住人です。
同じ家賃で、20m^2以上広い家になりましたしね。
　ということで我が家では、親の遺産とかで、殆どの住戸が無借金で購入可能だし、無論一生住む
という前提のもとで、なお候補に入れています。

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ここは２０００戸の都市計画の大半が、賃貸住宅になるので、貸して借り手がつくかと
いったら、かなり難しいのでは。　自分が引越しになったら、貸して借金返済にという
のは容易ではないかも。

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というわけで、「キャッシュで買えて、値落ちに負けない強い心と、伊勢崎線しか買いたくない」
なかなかお見受けしない、選ばれた方が買われる物件なのですね。

いやあ、下々の人間には考えつかないお話ですね。
悪い夢を見たようなので今日はもう寝ます。

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>要はリスクをどれだけ低減できるかなので

そうは言っても、都内で一番リスクの高い足立区ですので、
みなさんが書かれた価格では、とても買えませんな。

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となりの大規模商業施設って何が来るのかご存知のかたいますか

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ヨーカドーです。
　環境＊＊スメントっていうのかな、それに入っています。
http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p01226.html　及び
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/assess/hand/web246cho.htm　参照。
高さ30meter 当物件東向きの部屋の10階程度が大体商業施設の屋上駐車場の
高さになります。　参考までに。

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まぁいろいろ意見はでているようですが、さすがに今の価格帯で適価/安いという人は
誰もいないようですね。

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しょうがないので足立に住んでいるけど正直早よ出たい。
（ココと荒川区以外ならどこでも良いので）

しかも足立は普通の会社員にとっては税金が馬鹿みたいに高い。
（低所得者のイメージがあると思うが）

マジで足立は危険だよ(ケーサツは何もやってくれないし)。
PM20:00を過ぎるとヤーさん、薬やってそーな兄ちゃんがその辺に普通にいるからね。

在日朝鮮人も多いし凶悪犯罪も多いしホント関わらないほうが良い。

こんな無法地帯が東京にあるなんて嘆かわしいよ。全く。

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昨日から、モデルルームが開いているみたいだけど、どなたか行かれた方いらっしゃいます？
値段等知りたいです。

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私たちも、行って来ました。少しは、安くなっていればいいなと、期待して行ったのですが、甘かったです。
はじめの話より、高くなっていたような気がします。

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今日、MRに行って来ました。
個人的に意外だったのは、マンションの学区の中学校が南側の目の前の中学校では無かったことです。
小学校は近くていいけど、中学校が少し遠くて子供には可愛そうかな。

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はじめの話も何も、依然として割高感を感じさせてますよね。
モデルルームでも、他の人が「高い」とセールスの方が話すたびに言ってたのが印象的です。

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みなさんが注目されている値段ですが、185万／坪で出てきているようです。
予定どおりといえばその通りなのですが、足立区平均や西新井平均で見ても２割以上は高めに設定されていますね。
足立区そのものがありがたい人は、やはりこの値段では買わないだろうし(足立区が良い方は、他の物件に行くでしょう)
区外から来る人も、当然他地区を見てくるので足立でありながら、この設定では他へ逃げるでしょう。
ちなみに185万／坪といえば、豊洲・たまプラーザ・大泉学園等々首都圏でもそれなりに評価されている地区のマンション単価と同一です。

ちょっと背伸びをすれば、晴海や田町などの新規タワーも充分に射程圏内とする値段帯に敢えて設定をしたのは、いくらなんでもやり過ぎでしょう。
現行値段では、いずれ週刊ダイヤモンドあたりに「下丸子、港南の次は西新井」と書かれるのも時間の問題。
少なくとも高掴みしてしまった方は、今後売るに売れずプレミア分の余計な金利を払い続けなくてはなりません。
仕様から見ても170万／坪あたりが適正価格と思われます。

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ちなみに仕様についても、これまでのプラウドシリーズに較べて、ドアサイズを小さくしたり、梁が室内に出っ張るなど
微妙にダウン傾向にあります。小物のキッチン周りや、建具等で一生懸命調整をして適正価格に見せかけてはいますが、
お金をしっかりかけた良い建物には至っていない、というのが印象です。
あまりうがった見方は出来ませんが、再開発物件の取得ということで、野村がちょっと入札額を張り込み過ぎたのかな〜

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プラウドシティ梅島と比較して39さんの言っていることが当てはまるなら
価格的に問題ありすぎだな、ここは。

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平均価格185万／坪の他モデルルームを見ることを皆様にお勧めします。

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皆様の情報とても参考になります。 若干は足立区平均よりはいいですから、170万/坪代までは
だせるとしても、割高感は否めないですね。　案外高層階にいっても値段が変わらないので、
中低層=ぼったくりレベル 高層/角部屋=相当割高レベルってところでしょうか。
　妻のほうが結構舞い上がっているのですが、
>>41 さん。　180-190万と同程度の価格帯で、”割高感”のない物件の例があるでしょうか？
比較で見てくれば、頭冷やしてもらえると思うので。
>>36 さん　確か足立区は、学区にこだわらず、どこの小学校・中学校でも受け入れが
可能だったはずです。　親戚が、目の前のが学区じゃなかったので代えてもらったと
いっていたので。
　どうも、土壌汚染の件は、最終段階でまた基準値超えたものがでたので、
最後に、野村/地所が土壌の総入れ替えやったと説明受けました。その費用も上乗せかい
とか思って聞いていたのですが。　正直、買った瞬間に担保われでは手がでないです。

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>>42
プラウドシティ大泉学園とか。こっちも、もともと高すぎたとかで
段々値下がりしているという噂。

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43続き
>>40 プラウドシティ梅島はもっとケチっていたよ。
東京電力の社宅だかの跡地で、オール電化ではあったが、
直床だし、シングル配筋でところどころさぼっていたし。
　問題なのは、それでも販売は非常に好調であったこと。
中古になって転売されたものの価格も高めのようだったし。
　買いにくる人が皆相場感に詳しいわけではないから、この
値段でもちょっとスポットCMでも流せば売り切ってしまうかなと。
実際MRには年配の夫婦とかが多かったですよね。

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やっぱり、高すぎですよね。他に、大規模開発で、いい物件ないですかね。

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モデルルームを見学してきました。やっぱり、良い。凄く良い。
私も大規模で探していますが、ここほどの物件は今後もまず出ないでしょう。
都心に出やすいし、駅へ徒歩4分、電線・電柱の無い綺麗な街並み、南側公園、小学校１分、イトーヨーカドー、ショッピングモール
シネマコンプレックス隣接、広く綺麗な道路、野村＆三菱の信頼のブランド、最新の設備。
非の打ち所が全くありません。
はっきりいってここに決めました。パークフロントタワーに決めました。
抽選当たりますよーに。

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私たちも熟慮の末ザ・ステージオを購入します。
魅力は色々とありますが、やはり決断に至ったのは
三菱ブランドです。安心感が違いますよね。

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＞＞４５
確かにちょっと高すぎですね。これじゃあオプション付けれませんね。
サザンなんかどう？大規模、免震含む最新設備、駅近、ららぽがあってあの値段
オートレースをクリアできれば超お買い得物件だと思うけど。

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↑明日の休みを前に営業活動ご苦労様です。
どんなことをされても、値段下げない限り売れ残りは必至です。
西新井から早く次の物件に移りたいなら、値段下げろと上司に具申してね。

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嫌悪施設満載の物件が超お買い得かね？

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サザン？
貧乏人はどっか行け！

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＞45
誤爆ですな。サザンの営業に呼びかけでなく、ステージオの営業に向けてかな？

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46さんへ
心配しなくても大丈夫。倍率はいつまでたっても１倍だから。
たとえ２年後でも希望の区画契約できますよ。
でもその前に、野村のホームページでも見て設備とか見てあげてね。
この物件が、大したこともないのに一生懸命値段を吊り上げているのが一目瞭然。
しかし、野村も三菱もよくこんな高い値段に設定したものだね。

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隣の梅島ではかなりうまくいっていたから、強気にしたんだろうが、今回は
外すとみた。　　

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同じく野村のプラウド新小岩を見に行ったのですが、どっちが良いか迷ってます。
両方見た方いますか？

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私も両方見ました。
迷うのならずばり新小岩がお勧めです。ＪＲ徒歩３分はなかなか出てくるものではありません。
建物も若干ながら上質、利便性も断然良い。
劣っているのは、眺望だけかな。
ちなみに私は、眺望重視で且つリーズナブルという点でどちらも候補から落ちました。
とは、云っても新小岩にはまだ未練がありますけど。
西新井は気持ち良く候補から落とせました！

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道路の拡張工事をしていますが、ヨーカ堂などが出来ると環七まで渋滞しそうですね。
北千住の駅前は激変しましたが、西新井駅前もだいぶ変わるのかな？
１０年以上前に西新井の日清紡関連の会社に勤めていたので、ここまで変わるなんて想像できませんでした。
あと、梅島駅前の操車場跡地もマンションになるのでしょうか？

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57さんへ：
西新井駅隣の梅島駅の近くには、三菱ウェルファーマの工場跡地や東武鉄道の工場跡地があって、
そこにも大規模マンションが建ちそうですよね。

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不動産は値段や、人（ネット含む）の評判だけでなく、環境・設備・自身の経済状況等総合的に考えて、心地よいかどうか、買ってよいか（そこに住んで生活してよいか）自分でゆっくり考えて決めるものです。
まずは現地に問い合わせ、足を運び、身体と心で感じるのが先決。答えは一つにはあらずのはずです。
少なくとも駅四分、近所にモールありはなかなかない物件だと私は行って感じました？
抽選で当たりたいから、倍率低い方が嬉しい。

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住んでいる人の多くは感じてることだけど、足立の住民の地域に対する満足度は意外と高いよ。
おハイソなエリアに住んでいる人々は、皆が皆、本当に幸せなの？　
住めば都とも言うでしょう。
ネットや偏見って怖い・・・要は自分が納得すればそれでいいじゃん

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今住んでいるのが駅からやや離れているところなので、通勤通学を考えるとかなり魅力的な物件です。
価格が高すぎ！との声が多いですが、まずは自分の価値感に合う物件なのかどうかじっくり考えたいと思ってます。
構造説明会行かれる方、いますか？

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構造説明会いきますよ〜。今私も足立区に住んでいますが、これといった不満はないです。
治安も悪いとか言われているけど、今のところ何もありません。通勤にも便利だし、候補マンションの１つです。
先週MRに見学に行ってきましたが、トイレがタンクレスではないところが残念でした。
ミストサウナはあまり必要性を感じていないので、ミストサウナを削って、タンクレストイレにしたいくらいです。
セレクトできるのか質問するのを忘れたので、今度聞いてみようと思っています。

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私も本日はじめて西新井に行ってみましたが、やはり「足立区にしては高い」というのが偽らざる本音です。
足立には地縁もなく、都心までドアtoドアで一時間以内で物件を探しています。
提示された値段だと、練馬や川崎北部、勝どき・豊洲あたりもかぶりますが、ステージオでなければならないという強烈な魅力は感じませんでした。
人それぞれですが、素直に誰もが良いと言われるところは他にもありそうなので、候補から落とすのに躊躇はなかったです。

割高とみなさんが言われるのに理由はあると感じてます。

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>>63 さん
同感。80m^で4500万近いお金だすなら、もっと他にいろいろ可能性がありそうですよね。
地縁・血縁とかがありというのならまだしも、わざわざ外から買って移ってくるほどの価格的魅力には
欠けますね。

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北千住駅から徒歩４分ならまだしも、西新井でこの価格設定は？ですね。
公園側以外もこの価格に近いと売れ残りは確実ですね！

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　まぁ価格を聞いた瞬間に買う気がなくなったんですが..
竹ノ塚のライオンズタワーみたいに(駅から遠すぎるので対象外だったが）大量売れ残りがでて
未入居の 106m^2 4000台前半なんていう値段になったらいいかも。この値段に下げても
まだまだ売れ残っているくらいだから、足立区で、川渡った北側では、この値段で即時完売は
無理かな。　じっくり待ち。　

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>>59 同感
　足立区の治安が悪いという件、かなり警視庁の犯罪発生率のマップによっているんではないかな。
あれ、”件数”で書いてあるので、当然人口の少ない千代田区とかは治安がよいようにでますけど、
本当は”人口あたり”でないといけないですよね。　足立区の空き巣被害の発生”率”は、都心部の
数分の１で例えば23区内では、下から数えたほうが早いくらい。いくつかの例をあげて凶悪犯罪が
多いという嫌がらせもよく効くが、総件数/人口が多いわけでもないんですよね。
いわゆる”下町”地区のほうが、お互いの監視が聞いていて発生数すくないんですよね。

　関原のあたりまでいくと、下町っぽい雰囲気が残っていて、ちょっとごみごみしている
けど、実家が足立区の私としては、住んでいたときの満足度は高かったです。
　所謂見栄っ張りには向かないでしょうけど。私はもともと関西出身なもので、例えば
東横線沿線がいいとかいわれても、なんでこんな高いの？とぴんとこないです。

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↑　>> 60 さんへの返事でした。　すいません (^^;

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この掲示板を見ていると、売れ残り不人気物件が今ここに育まれているのを実感できますね。
冷静に物件価格を高いと指摘される方に対し、やや趣旨を変えつつ「ここしかない」と擁護する発言もちらほら。
マーケットは正直なので、割安感があればもっと人が群がるし、高ければ自然と足が遠のく。
よーく考えよ〜、お金は大事だよ〜

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69さん、もしかして、サザンにも書き込みしてます?

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>70さん
私もそう思います。大規模物件あらしですね。
みなさん気をつけましょう。
それにしても暇なやつがいるもんだ！

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本当にあらし?
結構真に受けた私にも問題あるのか。

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あらしだとは思いませよ。
実際高すぎでした。見に行って一番げんなりしたのは設備が安かった事。
正直言って土壌汚染地域という事を考えても高すぎ！
日暮里の方が期待ですね。同じくらいなら大泉学園を勧めますけど。

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ＭＲ見に行きました。価格は足立区にしたら正直高いですね。
坪単価２００万弱。。。ここをどこだと思ってるのでしょう？
そんな金額出して誰が２３区内で税金高くて資産価値も低い「足立区」
それもワースト沿線「東武沿線」を買うのでしょうか？
これだけの値段出すなら(出せるなら)都内でもっと良い場所で物件見つけらると思いませんか？
正直、開いた口が塞がりませんでした。
土壌汚染あった地域なので入札も少なかったでしょうから多分汚染処理代が
価格に跳ね返ってるのかもしれませんね。
開発も進行してる様子がないのでどうなることやら＾＾；
（募集はかけてるが全然来ないらしい）
眺望は南側しか期待できませんが、その眺望自体もタワーといっても２０階しかないので
なんとも言えない中途半端さがあるでしょうね。
これだけ酷い物件はここ半年で３０件以上見ましたが中々出会えないので
ある意味一見の価値はあるかもですね。
それにしても営業デベの「絶対売れるとこですよ」との自信は
どこから来るものなのか・・・。
逆に哀れんでしまいましたね。

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東京テラスというマンションご存知ですか？
街区丸ごと開発・前評判＆期待の高さ→予想以上の売値でみんな落胆、その後は。。。

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どうしても西新井に住みたい方、
伊勢崎線に思い入れがある言うお金持ちの方、
将来資産価値が下がっても気にしない方
工事音が大好きという方は買われるかもしれませんね。

まあ、一般的にマンションを購入したいと思ってる方々は手は出さない物件でしょうね。
私？私はあんだけ治安が良くなく、在日○鮮人が多く、人気薄の都内東エリア、
その上あれだけ馬鹿高い物件は買いませんね。
金を汚染地域に捨てるようなもんでしょう。
同価格出すなら２３区内にまだまだそこそこの物件ありますね。
計画潰れる噂もあるらしいし・・・。

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>76
わざわざ 買いもしないマンションのスレに、熱心に書き込むのですね。
ご親切（暇)な方!?

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買えもしない。の間違いでしょうね。
買えないひがみでしょ。放置、放置。

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ネガティブな意見が多いですが、真面目に購入を考えている人もいます。
顔の見えないネット上でも、表現に節度は必要なのでは？

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表現の仕方は節度が必要と思いますが、ネガティブな意見についてはドンドン書いていただきたいです。
私もこの物件を検討していますが、良い点悪い点を全てつまびらかにした上で、結論を出したいと考えてます。
買った後に「あーこんな筈じゃなかった」とだけは後悔したくないです。
ちなみに現時点では、大半の方と同じく「この値段では見送り」という状態です。

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真面目に購入を考えているからこそネガティブな意見も必要だと思います。
>76　>77　のような意見になってない他人批判のようなレスが一番余計（暇人）だと思いますね。
私も一度は前向きに考えてましたが、値段と同伴していただいた方の意見とで見送りました。
購入を考えている人以外は書き込みしちゃいけませんか？

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81です。同伴いただいた方に教えていただいた価格相場です。
伊勢崎線徒歩4分75平方Ｍ３ＬＤＫで2970万〜3810万、坪単価147万だそうです。
同じ価格出すなら山の手線で田端、西日暮里、日暮里、上野、御徒町、東京に買えるとのことでした。

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　期待が大きかっただけに、あの値段では文句いいたくなるのも無理はない。
正直、かなり高めの値段を発表会でいっていたので、もうちょっとましな
装備/共用施設を期待したのですが... 　都内のタワー物件だったら、
まるまる一部屋分つぶして、ゲストルーム・パーティールームですものね。
そのレベルにあと1-1.5割ほど値段だせばいける訳ですし。
　ここみたいに、図面上では消し炭サイズのゲルトルームを550戸に1室つくって
はいゲルトルームもありますよ! 　というのではちょっと。　ペット可に
なるらしいけど動線も区別できていないように図面上では見える。
派手なCGアニメーションにだまされずに共用施設の部屋サイズをよーく
図面で確認するといいよ。　

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ＭＲ行きました。
構造は並。
内装はチープ。
今時の新築マンションで玄関のあの段差。
各ドア、窓、キッチン等の装備も野村プラウドも見てるがランク下。
デベの態度もイマイチ。
ファーストプロジェクトの謳い文句にふさわしいのは値段だけでした。

そういや、もう一組いた客にデベは、
「住宅情報のサイトとかチェックしてますよ。たまに購入者のふりして書き込みもしますし」と
誇らしげに言っておりました（苦笑

本当に計画進むのかも疑問が残りますね。
決まってるのがヨーカ堂と公園のみで、あとの予定地には手を挙げているとこがないとの説明。
計画通り進んでも総戸数2000戸らしいので、伊勢崎線超ラッシュ確実かな？

計画も物件もグダグダ感たっぷりの後味の悪いＭＲ見学でした。

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２０年以上足立区に住んでいますが、足立区に愛着を感じる者としてはこの物件は条件的には最高と思えるものでした。
区画整理がされており、複合施設に隣接し、駅まで近いタワーマンション！
他の新築物件の営業マンの話では坪１６０万円との事で早急に諦め、そちらを契約しましたが、フタを開けたら更に高くなっていたのですね。
安かったら後悔していたと思いますが、見送って正解でした。
梅島のプラウドは割安感があって大成功したのに、同じ野村でもこちらは周辺の物件と比べても数百万円は割高です。
たとえ生まれ育った町でもこの価格を聞いて住みたいと思う方は少ないのでは・・
西新井なら一戸建ても買える金額ですから

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ここの掲示板を見ていると、物件価格はやはりマーケットが決めるのだなぁ、とあらためて感じます。
あまりにも地域適正価格から離れてしまうと、誰にも見向きもされない。
購入を考えていたけど、今ではこの物件の一傍観者となってます。
今ではおかげさまで考え付きもしなかった地域のモデルルームを見て購入することとなりました。
他に目を向けさせてくれたことに感謝してます。

みなさんも、探される地域を広げることをお勧めします。
この物件の値段が負担できる方なら、きっと満足の出来るマンションを探せますよ。

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立地も良いので、適正価格で販売すれば完売する物件です。
ライオンズタワーのように大幅値引きで泥沼にはまらないように野村には頑張ってもらいたいものです。

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私も86さんと同意見です。同じ足立区でも北千住で買える価格ですから。
立地的にも駅近なだけで元々の坪単価が随分安い土地ですから
今の価格では買い手はあまりいないでしょう。
購入考えているなら売りだしてから２，３ヶ月は傍観するのがよいと思います。
近くのLMのように1000万引きまでとはいかないまでも、相当下げてくるでしょうから。
（まあ下げなきゃ売れませんから。）
今の価格は、買い手が素人だからと舐めてるとしか思えませんね。
相場読めないとでも思ったら大間違いだってことわからせてやったほうがいいでしょう。

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近くで気にはなりますが、皆さんの書かれてるのを見ると価格が。。。
どなたか今の価格で購入を考えていらっしゃる方いますか？

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どう考えても高いでしょ？８９さん。相場より１割程度は高い。１割の値引きするまで待ちましょう。

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LMは、1000万引いてもまだ over 100m^2とかの部屋(4000万円台前半）を
売り残していますからね。　坪単価もそうですが、絶対的な金額として
4000をかなり超えると、この地区ではちょっと厳しいのでしょう。

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１割とまでは言わなくても５％程度はなんとか正式価格の発表までに下がらないものでしょうか。

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MR見に行ったけど、価格下げる気なさそうな感じでしたよ。
担当に「正直この辺の物件にしては高すぎますね」と言ったら
「心配しなくても売れるんで大丈夫ですよ」と自信たっぷりでしたから。

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確かに売れるでしょう。1期予定のパークフロント、ウエストともに即完間違いなしでしょう。
５％下方修正すれば。

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5%サゲたら買いですよねーー。

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いかにも新人って感じのデベ担当でした。
もっとキャリアのあるデベ担当にチェンジって可能ですか？

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この物件、実はデベの野村ももう少し低い値段で売ろうとしたのではないだろうか。
全戸数に対しての７０㎡代の間取り比率が多く、値段帯としては3500万程度を標準としてみていた節もある。
しかしながら、生来の株屋の血が騒いだか、はたまた上場へ向けての布石のためか、売れ残りリスクを犯してまでも高値ボッタクリで勝負に来た。
野村に恩義のあるもしくは野村が儲かることでメリットがある方以外はこんな物件手を出してはいかんよ。

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所詮株屋か。出自が明白。

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>>97　さん
確かにそれは感じました。最初から坪200万近くを狙うなら、トイレはタンクレスに
したでしょうし、扉ももっと大きいのをつけるとか、台所周りにももうすこし
お金をかけたでしょうね。　

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昨日モデルルームに行きました。
私は北千住で物件を探していたのですが、近くに大規模プロジェクトがあると聞いて、
興味を持って行ってきました。が、ここの掲示板を先に見ておくべきだったなと思いました。
北千住で81で4000という物件がありました。
南向きでそれなりに日当たりもよく、悪くはなかったので、「西新井ならもう少し安いかな？」
という期待感でいっぱいでした。ですがここの方が高いと言う事に愕然としました。
大手が販売している物ってそんなに高いんでしょうか？
私が勉強不足なんでしょうか？
大規模のマンションだから高いんですか？
誰か教えてください。

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10％↓じゃなきゃ売れないだろね。
野村と三菱の名前あってもあの内装じゃあねぇ。
プラウドと同水準の内装で5％↓ぐらいじゃない。
俺なら15％下げるまで待つね。
まあ、でも他が造れば20％↓ぐらいの物件だろうね。

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>100さん
北千住でしたら、駅から9分で同じ三菱地所のパークハウスがちょうど販売していますね。
広さや条件が違うから一概に言えないけど、10階で70mで4000ぐらいだったはずので、ここの方が割高な気がするのですが...

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>102さん
西新井と北千住の坪単価比べてみたらどうです？
坪20万↑違うから。駅からの距離さっぴいても同じ平米数なら500万は違うから。

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しかし価格の話ばっかりだねぇ...
まぁこの地区安く買えるのが、普通は最大の売りだからね。

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まあ、安い意外に取り得ないしね。
内装も安っぽいんだけどねぇ。

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購入予定者いるの？

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値段が高すぎて閑古鳥の今日この頃です。(by営業)

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これほどの大型物件なのにもう話題にもならないのねｗ

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　 いや私がいったときには年配の人が沢山...
相場を知らないずっと足立区在住の人たちがキャッシュでお買い上げとか。
それだけで550戸売り切れるかどうかですが。　私はパスに決めました。

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あまりにも評判悪すぎです。
一瞬買っても良いかな、と思いましたがここまで悪評が立つと今後の資産性に問題ありと判断。
候補から外しました。自営業の訳分からん社長ともお付き合いしたくはないのでパス。

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そんなに高いですかね〜。
昨日MRに行ってきましたが、全体設定180百万弱とのことでした。
西新井のここ１年の相場は160〜170百万ですので、
・デベ野村・地所
・大規模、駅徒歩5分以内
・全体街区の将来の付加価値アップ　等々
を考慮すれば妥当かと思います。

確かに足立区は立地として人気はないと思いますが、
実態として都心からの距離は、城西、城南、城北エリアと
変わらないですし交通利便性は不悪と思います。
都心のマンション競争激化の中、今まで人気のなかった足立など
城東エリアにも、最近大手デベが進出してきましたし、
この西新井の分譲住宅予定街区も大手が狙っているという噂もあります。

この開発全体が出来上がれば、まちとしては魅力あるものになると思いますし
それを考慮するとこれに続く物件の価格がさらに上がる可能性も十分あります。
価格の見方はもちろんエリア全体の値段が前提ですか、その中の特性により
かなりの幅で上下すると思います。西新井の中でもここは駅前、大規模、
全体街区計画、商業隣接、公園等々の魅力は大きいですし、それを考慮すると
エリア相場160〜170百万＋１割＝180百万は妥当ではないでしょうか。

建物・内装の仕様については、私個人的にはそれなりの水準かと思いました。
他の城北・東エリアの大手物件（ブリリア、ファイブスター、パークホームズ巣鴨、
プラウド駒込、パークハウス北千住等々）を数多くみてきましたが、遜色ないというか、
西新井は高い水準かと思います。見方は人それぞれだと思いますが。

ということでここ１年間程色々と見てきた中では、立地、将来性、建物仕様などを
総合的に考慮すると、結構なレベルにあると考えています。
個人的に候補として前向き検討中です。

評判がかなり悪いようですが如何でしょうか？
地所ではない財閥系デベで働く者の意見でした。

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>>111
180百万＝1億8千万？！

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>他の城北・東エリアの大手物件（ブリリア、ファイブスター、パークホームズ巣鴨、
プラウド駒込、パークハウス北千住等々）を数多くみてきましたが、遜色ないというか、
西新井は高い水準かと思います。

そうですかね、ブリリアは坪２００万ながらも錦糸町徒歩圏と錦糸公園を目の前に抱く立地が違います。
ファイブスターは東京メトロ沿線において希少の徒歩二分に括目すべし。
巣鴨、駒込に関しては山手線徒歩圏ということもありライバルとして検討するには無理があるでしょう。
そしていずれも共通とするのが設備の良さ。フローリングやキッチンなど目に付きやすいところでも西新井より
かなり上質のものを使っています。デベの方ならずとも、普通の人間でもすぐに分かります。

この掲示板に書かれる方が、共通して言われるのは東武線沿線・足立区と都区内において一番魅力に欠ける、
そしてそれが路線価に反映され、本来もっと低くて良い物件価格が不当に吊り上げられていることに不満を感じています。
迷うのなら、ブリリア、ファイブスターの方がずっと良かったと断言できます。
自分でも書いてて空しくなったが(買っておけば良かった)、安易な擁護は慎みましょう。
いまどき、この程度なら不動産業界の人間でなくても判断はつきますよ。
改めて言いますが、「割高物件」です。

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>111　さんが
誤解しているみたいなので正しい情報出しておきます。
>西新井のここ１年の相場は160〜170百万ですので
坪160〜170万としていますが、
西新井の坪単価は駅から４分でも
148〜155万がいいとこです。（高いとこでも160万いきません）

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補足事項
また西新井は水準が高くありません。
足立区、東武伊勢崎線不人気の一番影響受けてる地区でしょう。
また、私も
>111　さんの行ってる
ブリリア、ファイブスター、パークホームズ巣鴨、
プラウド駒込、パークハウス北千住等々
行ってますが、建物も内装も他物件に比べて西新井のほうが、安物で揃えている感があります。
まあ、野村プラウドと比べれば明確でしょうが。
>駅前、大規模、
>全体街区計画、商業隣接、公園等々の魅力は大きいですし
それは出来てからのお話。
将来性まで価格に反映させるのはどうかと。
今の計画ではお隣のイトーヨーカドー、賃貸物件一つしか決まっておらず、
その他は白紙。これで将来性と言うのもはばかられますね。
それに将来性というのも数年の工事音に耐えれての話ですね。

総合的に見て現時点でここの価格はだいぶ高いですね。
計画が全て進みこれが最後の物件だというのなら話は別ですが。
（東京マリン跡地のアクアージュが値崩れしてないので強気なんでしょうが）

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ちなみに、この物件程度の値段(180万／坪)で、
大手デベ（三井・三菱・住友・野村・東建）、23区内、
大規模、駅近の物件でオススメはありますか？
特に城東地区で探しているので教えて下さい。

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