西新井ファーストプロジェクトってどうでしょう

　実家が近くです。
　子供がいる場合は教育レベルに注意。すくなくとも15年くらい前の
中学校のレベルは、都内では最低のものでした。荒れていたし。　今でも、区議会とかの
やりとりを Web で見ると　足立区は教育レベル低いとかの議論が延々と...
”金八先生”が足立区が舞台でしたが、中学生が妊娠したりとか、この程度の
話は実際にあるよなぁとか思いながら見ていた記憶あり。
あと共稼ぎだったりする場合、足立区は保育園の待機児童数が非常に多いという
ことにも留意要です。
　直ぐ近くに小学校があるけれども、確か今は一学年1クラスとかなので、
ここの都市計画通りに、2000戸とか、若い子供もちの世帯中心にどかっと
流入してきたら、徒歩１分のところのが自分の学区になるかどうかは
確認の必要があると思います。
　治安レベルは、この物件のあたりではまぁまぁ。　ほめられたものでもないが
特にひどいというもんでもないです。

なんぼなんでも高すぎ...

野村不動産が一枚噛んでいるので、ボッタクリ値段は織り込み済み。
でも坪２００なんかで買ったら、売却時の損失が大変なことになるね。
地所の良心に期待。

首都圏の住宅販売において、属性の良さは一般的に時計まわり。
東横線→田園都市線→小田急線→京王線→中央線→以下略。
魔の伊勢崎線、地獄の京成線はどんなに安くしても、まずローンが
通らないので手を出したくないエリア。

足立区に対する銀行の査定は厳しいですよね。特に中古に対しては他地区より融資上限額が下がる傾向にある。
銀行もリスク回避のために貸付額を減らす。→そんな地区の売れない→なお資産価値が下がり足立区より動けない。

都内ファミリータイプ向け物件の中でも割安といえる坪150〜160万が妥当な価格ではないでしょうか。

プロジェクト説明会に行ってきました。物件に魅力はあるのですが、お高かったです。
治安のいい場所という、説明がありましたが、果たしてそうなのか疑問に残ります。

80m^2 が中層で4500万　98m^2が中層で6000万　程度って（500万刻みでしかでてないけど）いうことは、
各々坪単価で 180/200万ということはかなり高いですね。近い条件の竹ノ塚のエミエルタワーは77m^2
4000万ちょいを瞬間蒸発的に売り切ったので、装備がちょっと勝っていることを考えると、高層で
4200-4300万前後で適正価格かと思っていましたけれど、10% ばかり高いようですね。一般に野村が
かむと１割は割高といわれているので、まぁ野村的には普通の値段設定なんでしょうね。
　98m^2のワイドスパンの東南角部屋で200万/坪(低層-高層で、5500-6500のレンジなので平均だと思って）
ってのは、ちょうど予想していた程度ですけれども。
　80m^2そこそこで、4000万円台後半なんてのをざくざく作ってしまったら、ライオンズタワー竹ノ塚ガーデンよろしく、竣工まで大量売り残しを
出すんではないかという気もしますけれども...

坪単価200って、4000万円台後半で、75m^2程にしかならないもの、江南のタワー物件の値段だよそれは。
そら買い手つきにくいでしょう。　あまりマンション相場に詳しくない、地元の人に売りつけるしか
ないわな。

足立区の物件価格は150万/坪なんでしょ。
野村がやっている別のモデルルームで誇らしげに図示されたものを見せてもらったよ。
西新井の場合はこの資料は当然出さないのだろうね。

野村で他の足立区物件というと、梅島の？ 長谷工直床にところどころシングル配筋でさぼった
のと一緒にされてもかわいそうな気もするが... まぁそれにしても高いわな。
それとは別に、ここもともと日清紡東京工場跡地で、もう立ち退きから４年ほどたって
いるってのには、土壌汚染問題が絡んでいたはずだが、完全に除染できているのだろうか。
”ダイオキシンマンション”とか呼ばれるのにすみたくはないよなぁ〜

発表会いったけど、野村の説明の人が自分で”高いですけど”って言っていたよ。
判っているなら、あんな値段つけなきゃいいのに...

野村不動産がボッタクリってどういう意味ですか？宜しければ詳しく聞かせてください、この物件に興味を
持っているので気になります。

ｍｍ

MM

>14　さん
　なにせ一流イメージがあるので、高めの値段設定で売り切ろうとするということです。
別HPになりますが、すまいサーフィンでは、直近の１年ほどで、野村の扱った物件の
相場からの乖離率は+10% となっています。
　マンションの元値は、土地代に、建築費を加えて 1.5倍(土地買ってからの利息分/設計費用/
販売経費/Model Room代/CM費用/利益などで大体5割増しが相場でしょう）すればよいわけです。
このくらい水増しして、デベロッパーの儲け分は10-15% 分がいいところです。

　このマンション元々の路線価〜20万/m^2の場所に立ちます。ここで許される
容積率400% を目一杯使ってきますので、共用施設などにとられるとしても、実際に負担する
土地代は専有面積の1/3程度にしかなりません。 この物件の場合、公園に面しているなどの
理由で、入札はかなり厳しいものになったでしょうが、多分落札価格は 40万/m^2というところ
ではないでしょうか。　実際に必要な土地は、マンション一戸あたり30m^2未満に過ぎないので、
土地の仕入れ値は、一戸あたり1000万を超えているということは多分ない。
専有面積に換算で、坪あたりでせいぜい40万まで。
　一方、このマンションそれなりに構造はしっかりと設計されていますが、実際に建設
業者に支払われる工事費用というのは、せいぜい70万(免振工法による増加分を含む）
です。ちょっと位設計をしっかりしたからといって、劇的に高くなるわけではないです。
合わせて 110万/坪に、上記50%の経費を載せると、 160万/坪という原価積み上げによる価格が
出てきます。実際に足立区のマンションの相場は、20万/m^2程度の路線化に立地していた
場合でそんなものでしょう。
　

18>　続き
このマンション、足立区の標準と比較すれば、ディスポーザー(20万）・浄水器(10万）・
ミストサウナ（20万)・全戸SECOM など、個別にオプションとして勘定すれば、100万をちょっと
超えるくらいの設備を標準でつけているので、ちょっとだけは高くても自然ですが、
それで高くなりましたと許せるのはせいぜい10万/坪以下まで。 これから原価積み上げ
方式による価格としては 170万/坪程度までが妥当線だと思います。
　　このマンション、足立区の標準と比較すれば、ディスポーザー(20万）・浄水器(10万）・
ミストサウナ（20万)・全戸SECOM など、個別にオプションとして勘定すれば、100万をちょっと
超えるくらいの設備を標準でつけているので、装備の分ちょっとだけは高くても自然ですが、
それで高くなりましたと許せるのはせいぜい10万/坪以下まででしょう。 これから原価積み上げ
方式による価格としては 170万/坪程度までが妥当線だと思います。

　一方で、まだ500万刻み程度しかでていないですけれども、79m^2中層階で、4500万程度の
数字を提示してきているようなので、これ、坪単価に直すと、185-190万程度になります。
やはり 10% 程度の水増しは行われていると考えるのが自然でしょう。 確かに高いですが、
野村の平均的な水増し率を超えているわけではありません。
(最近話題になった、プラウドタワー二子玉川では、この水増し率が、20-30%で、
坪300万とかつけて、かつちゃんと売り切ったのには驚きました）

>18 続き
　装備を考慮しても　+10% という値段 (80m^2弱で、400-500万の割りだか分）を
* 野村・三菱扱いによる"安心"料
* 都市計画による、電柱などのない綺麗な町並みに住むこと
* 南側に公園があって半永久的に日照が確保できること
への対価と思えるかどうかです。
　これは、人によって見方の変わるところでしょうけれども、私の個人的
意見としれは、確かに割高ではあるけれども、”ぼったくり”とまでいうのは
ちょっと言いすぎかと。

　まだ、モデルルームとか見ていないので、どの程度室内の仕上げがよいか・悪いかというのは、
上記には考慮していません。また、発表会での予想価格の発表は、500万円刻みでしたので、
レンジのどのへんでもうすこし細かい値段が出てくるかにもよりますよね...
”高め”レベルなのか”ぼったくり”レベルなのかはそれで微妙に違ってくる気がします。

　都市公団によって発表されている計画では、東隣の街区も、400戸/320台駐車場の
〜20階ほどの分譲マンションの予定になっています。　この物件で竣工まで2年待ちですが、
さらに待てて、かつ、上記プレミアムが、”野村”のせいであると思うのであれば見送り
という手もありかとは思います。　こっちは、まだ業者が決まっていませんね。

　南千住の大型物件も、デベロッパーが藤和とかだったしてちょっとという感じですし、
大型物件狙いの私個人としては、まだモデルルームを見てからでも判断は遅くないかな
と思っています。　

いろいろ理屈つけても、予定価格高すぎ！ あと500万予定価格帯下に下げないと買いとは言いがたいんでは。

この西新井検ファーストプロジェクト検討者ですが“いろいろ理屈つけても”って？？？？？
予定価格ってもう出たんですか？？？？

500万刻みで、先行説明会への出席者には提示されています。(公園側の棟のみ）
もっとも今後変更もありうるということでしたが。　もうちょっと細かい数字は
MRの先行案内で発表されることでしょうが、 参考までに、
P-K 4LDK 30坪南東角部屋 5500-6000万超まで
P-A 4LDK 26坪南西角部屋 4500-6000万
P-N 4LDK 27坪東北角部屋 4500-5500万
3LDK 24坪前後南中住居 4000-5000万
P-L 2LDK 20坪東向き　　　 3000-4000万
レンジの中心で計算して、南向きは 185-200万/坪程度であるように
思われます。　もっとも最上階が、かなりの高天井プランであるようなので、
最上階だけかなり高めだと思うと、平均は、このレンジの中心よりは下かも
しれません。
　特に中住居が非常に強気の値つけだなと思ったのですが。
確かに 予定価格帯が一つずれているんではないかと.. (^^)　 　　

西新井の実勢価格が150万/坪なので、どんなに条件良くとも170万/坪以上での購入は中古価格暴落
のリスク大です。中古相場は近隣価格に影響を受けます。ひとつの物件だけ飛び抜けてということは
ありませんので、一生住み続けることを潔しとする方、絶対に売らないと断言できる方以外は
手を出さない方が得策です。
ちなみに200万/坪出せば、品川港南地区は当然のことながら川崎駅前再開発や東横線、田園都市線なども
充分射程圏内です。
今のところここの掲示板にご参加の方は、冷静でいらっしゃるようですが、そのうち舞い上がった方が
書き込みしそうですね。

17-19です。確かに、中古になってしまえば、どこのデベの扱いだったかには意味がなくなるので、
元々1割がた高かった分と合わせて買った瞬間に3割近いダウンは覚悟しないといけないので、
かなり頭金を積んでいないと担保われは確実でしょう。また、足立区の賃貸価格相場からして、
例えば角部屋を6000万で買ったとして、賃貸に出しても家賃20万を期待するのは難しいでしょうから
単純利回りで4％がいいところ。　”自分で"かつ"一生住む"人以外には全くお奨めしかねるのは事実。

　一方で、足立区というか、東武伊勢崎線沿線にはもともと良質な装備を持ったマンションの供給が
殆どありませんでした。　最近になって、野村のプラウドシティ梅島とか、地所の北千住パークハウス
とは出始めましたけれども、例えば梅島の物件とかはなんか違うなとか思っていたところでした。
　うちもそうですが、夫婦ともに実家が伊勢崎線沿線で、共稼ぎ・小さな子供ありなんて形でここに
地縁のある人にとっては、同じ値段で、通勤には不便で、子育て向けとは言いがたい江南物件だったら、
こっちかなという人も結構いそうな気がするので、この価格で大量に売れ残すかといったら、ちゃんと
売ってしまいそうにも思えます。　もともと東横線沿線に借家を借りて住んでいたのですが、案外通勤
時間がかかる割りには、家賃15万もだしてこんな狭い家？とか不満で、今は伊勢崎線沿線の住人です。
同じ家賃で、20m^2以上広い家になりましたしね。
　ということで我が家では、親の遺産とかで、殆どの住戸が無借金で購入可能だし、無論一生住む
という前提のもとで、なお候補に入れています。

ここは２０００戸の都市計画の大半が、賃貸住宅になるので、貸して借り手がつくかと
いったら、かなり難しいのでは。　自分が引越しになったら、貸して借金返済にという
のは容易ではないかも。

というわけで、「キャッシュで買えて、値落ちに負けない強い心と、伊勢崎線しか買いたくない」
なかなかお見受けしない、選ばれた方が買われる物件なのですね。

いやあ、下々の人間には考えつかないお話ですね。
悪い夢を見たようなので今日はもう寝ます。

>要はリスクをどれだけ低減できるかなので

そうは言っても、都内で一番リスクの高い足立区ですので、
みなさんが書かれた価格では、とても買えませんな。

となりの大規模商業施設って何が来るのかご存知のかたいますか

ヨーカドーです。
　環境＊＊スメントっていうのかな、それに入っています。
http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p01226.html　及び
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/assess/hand/web246cho.htm　参照。
高さ30meter 当物件東向きの部屋の10階程度が大体商業施設の屋上駐車場の
高さになります。　参考までに。

まぁいろいろ意見はでているようですが、さすがに今の価格帯で適価/安いという人は
誰もいないようですね。

しょうがないので足立に住んでいるけど正直早よ出たい。
（ココと荒川区以外ならどこでも良いので）

しかも足立は普通の会社員にとっては税金が馬鹿みたいに高い。
（低所得者のイメージがあると思うが）

マジで足立は危険だよ(ケーサツは何もやってくれないし)。
PM20:00を過ぎるとヤーさん、薬やってそーな兄ちゃんがその辺に普通にいるからね。

在日朝鮮人も多いし凶悪犯罪も多いしホント関わらないほうが良い。

こんな無法地帯が東京にあるなんて嘆かわしいよ。全く。

昨日から、モデルルームが開いているみたいだけど、どなたか行かれた方いらっしゃいます？
値段等知りたいです。

私たちも、行って来ました。少しは、安くなっていればいいなと、期待して行ったのですが、甘かったです。
はじめの話より、高くなっていたような気がします。

今日、MRに行って来ました。
個人的に意外だったのは、マンションの学区の中学校が南側の目の前の中学校では無かったことです。
小学校は近くていいけど、中学校が少し遠くて子供には可愛そうかな。

はじめの話も何も、依然として割高感を感じさせてますよね。
モデルルームでも、他の人が「高い」とセールスの方が話すたびに言ってたのが印象的です。

みなさんが注目されている値段ですが、185万／坪で出てきているようです。
予定どおりといえばその通りなのですが、足立区平均や西新井平均で見ても２割以上は高めに設定されていますね。
足立区そのものがありがたい人は、やはりこの値段では買わないだろうし(足立区が良い方は、他の物件に行くでしょう)
区外から来る人も、当然他地区を見てくるので足立でありながら、この設定では他へ逃げるでしょう。
ちなみに185万／坪といえば、豊洲・たまプラーザ・大泉学園等々首都圏でもそれなりに評価されている地区のマンション単価と同一です。

ちょっと背伸びをすれば、晴海や田町などの新規タワーも充分に射程圏内とする値段帯に敢えて設定をしたのは、いくらなんでもやり過ぎでしょう。
現行値段では、いずれ週刊ダイヤモンドあたりに「下丸子、港南の次は西新井」と書かれるのも時間の問題。
少なくとも高掴みしてしまった方は、今後売るに売れずプレミア分の余計な金利を払い続けなくてはなりません。
仕様から見ても170万／坪あたりが適正価格と思われます。

ちなみに仕様についても、これまでのプラウドシリーズに較べて、ドアサイズを小さくしたり、梁が室内に出っ張るなど
微妙にダウン傾向にあります。小物のキッチン周りや、建具等で一生懸命調整をして適正価格に見せかけてはいますが、
お金をしっかりかけた良い建物には至っていない、というのが印象です。
あまりうがった見方は出来ませんが、再開発物件の取得ということで、野村がちょっと入札額を張り込み過ぎたのかな〜

プラウドシティ梅島と比較して39さんの言っていることが当てはまるなら
価格的に問題ありすぎだな、ここは。

平均価格185万／坪の他モデルルームを見ることを皆様にお勧めします。

皆様の情報とても参考になります。 若干は足立区平均よりはいいですから、170万/坪代までは
だせるとしても、割高感は否めないですね。　案外高層階にいっても値段が変わらないので、
中低層=ぼったくりレベル 高層/角部屋=相当割高レベルってところでしょうか。
　妻のほうが結構舞い上がっているのですが、
>>41 さん。　180-190万と同程度の価格帯で、”割高感”のない物件の例があるでしょうか？
比較で見てくれば、頭冷やしてもらえると思うので。
>>36 さん　確か足立区は、学区にこだわらず、どこの小学校・中学校でも受け入れが
可能だったはずです。　親戚が、目の前のが学区じゃなかったので代えてもらったと
いっていたので。
　どうも、土壌汚染の件は、最終段階でまた基準値超えたものがでたので、
最後に、野村/地所が土壌の総入れ替えやったと説明受けました。その費用も上乗せかい
とか思って聞いていたのですが。　正直、買った瞬間に担保われでは手がでないです。

>>42
プラウドシティ大泉学園とか。こっちも、もともと高すぎたとかで
段々値下がりしているという噂。

43続き
>>40 プラウドシティ梅島はもっとケチっていたよ。
東京電力の社宅だかの跡地で、オール電化ではあったが、
直床だし、シングル配筋でところどころさぼっていたし。
　問題なのは、それでも販売は非常に好調であったこと。
中古になって転売されたものの価格も高めのようだったし。
　買いにくる人が皆相場感に詳しいわけではないから、この
値段でもちょっとスポットCMでも流せば売り切ってしまうかなと。
実際MRには年配の夫婦とかが多かったですよね。

やっぱり、高すぎですよね。他に、大規模開発で、いい物件ないですかね。

モデルルームを見学してきました。やっぱり、良い。凄く良い。
私も大規模で探していますが、ここほどの物件は今後もまず出ないでしょう。
都心に出やすいし、駅へ徒歩4分、電線・電柱の無い綺麗な街並み、南側公園、小学校１分、イトーヨーカドー、ショッピングモール
シネマコンプレックス隣接、広く綺麗な道路、野村＆三菱の信頼のブランド、最新の設備。
非の打ち所が全くありません。
はっきりいってここに決めました。パークフロントタワーに決めました。
抽選当たりますよーに。

私たちも熟慮の末ザ・ステージオを購入します。
魅力は色々とありますが、やはり決断に至ったのは
三菱ブランドです。安心感が違いますよね。

＞＞４５
確かにちょっと高すぎですね。これじゃあオプション付けれませんね。
サザンなんかどう？大規模、免震含む最新設備、駅近、ららぽがあってあの値段
オートレースをクリアできれば超お買い得物件だと思うけど。

↑明日の休みを前に営業活動ご苦労様です。
どんなことをされても、値段下げない限り売れ残りは必至です。
西新井から早く次の物件に移りたいなら、値段下げろと上司に具申してね。

嫌悪施設満載の物件が超お買い得かね？