西新井ファーストプロジェクトってどうでしょう

　実家が近くです。
　子供がいる場合は教育レベルに注意。すくなくとも15年くらい前の
中学校のレベルは、都内では最低のものでした。荒れていたし。　今でも、区議会とかの
やりとりを Web で見ると　足立区は教育レベル低いとかの議論が延々と...
”金八先生”が足立区が舞台でしたが、中学生が妊娠したりとか、この程度の
話は実際にあるよなぁとか思いながら見ていた記憶あり。
あと共稼ぎだったりする場合、足立区は保育園の待機児童数が非常に多いという
ことにも留意要です。
　直ぐ近くに小学校があるけれども、確か今は一学年1クラスとかなので、
ここの都市計画通りに、2000戸とか、若い子供もちの世帯中心にどかっと
流入してきたら、徒歩１分のところのが自分の学区になるかどうかは
確認の必要があると思います。
　治安レベルは、この物件のあたりではまぁまぁ。　ほめられたものでもないが
特にひどいというもんでもないです。

なんぼなんでも高すぎ...

野村不動産が一枚噛んでいるので、ボッタクリ値段は織り込み済み。
でも坪２００なんかで買ったら、売却時の損失が大変なことになるね。
地所の良心に期待。

首都圏の住宅販売において、属性の良さは一般的に時計まわり。
東横線→田園都市線→小田急線→京王線→中央線→以下略。
魔の伊勢崎線、地獄の京成線はどんなに安くしても、まずローンが
通らないので手を出したくないエリア。

足立区に対する銀行の査定は厳しいですよね。特に中古に対しては他地区より融資上限額が下がる傾向にある。
銀行もリスク回避のために貸付額を減らす。→そんな地区の売れない→なお資産価値が下がり足立区より動けない。

都内ファミリータイプ向け物件の中でも割安といえる坪150〜160万が妥当な価格ではないでしょうか。

プロジェクト説明会に行ってきました。物件に魅力はあるのですが、お高かったです。
治安のいい場所という、説明がありましたが、果たしてそうなのか疑問に残ります。

80m^2 が中層で4500万　98m^2が中層で6000万　程度って（500万刻みでしかでてないけど）いうことは、
各々坪単価で 180/200万ということはかなり高いですね。近い条件の竹ノ塚のエミエルタワーは77m^2
4000万ちょいを瞬間蒸発的に売り切ったので、装備がちょっと勝っていることを考えると、高層で
4200-4300万前後で適正価格かと思っていましたけれど、10% ばかり高いようですね。一般に野村が
かむと１割は割高といわれているので、まぁ野村的には普通の値段設定なんでしょうね。
　98m^2のワイドスパンの東南角部屋で200万/坪(低層-高層で、5500-6500のレンジなので平均だと思って）
ってのは、ちょうど予想していた程度ですけれども。
　80m^2そこそこで、4000万円台後半なんてのをざくざく作ってしまったら、ライオンズタワー竹ノ塚ガーデンよろしく、竣工まで大量売り残しを
出すんではないかという気もしますけれども...

坪単価200って、4000万円台後半で、75m^2程にしかならないもの、江南のタワー物件の値段だよそれは。
そら買い手つきにくいでしょう。　あまりマンション相場に詳しくない、地元の人に売りつけるしか
ないわな。

足立区の物件価格は150万/坪なんでしょ。
野村がやっている別のモデルルームで誇らしげに図示されたものを見せてもらったよ。
西新井の場合はこの資料は当然出さないのだろうね。

野村で他の足立区物件というと、梅島の？ 長谷工直床にところどころシングル配筋でさぼった
のと一緒にされてもかわいそうな気もするが... まぁそれにしても高いわな。
それとは別に、ここもともと日清紡東京工場跡地で、もう立ち退きから４年ほどたって
いるってのには、土壌汚染問題が絡んでいたはずだが、完全に除染できているのだろうか。
”ダイオキシンマンション”とか呼ばれるのにすみたくはないよなぁ〜

発表会いったけど、野村の説明の人が自分で”高いですけど”って言っていたよ。
判っているなら、あんな値段つけなきゃいいのに...

野村不動産がボッタクリってどういう意味ですか？宜しければ詳しく聞かせてください、この物件に興味を
持っているので気になります。

ｍｍ

MM

>14　さん
　なにせ一流イメージがあるので、高めの値段設定で売り切ろうとするということです。
別HPになりますが、すまいサーフィンでは、直近の１年ほどで、野村の扱った物件の
相場からの乖離率は+10% となっています。
　マンションの元値は、土地代に、建築費を加えて 1.5倍(土地買ってからの利息分/設計費用/
販売経費/Model Room代/CM費用/利益などで大体5割増しが相場でしょう）すればよいわけです。
このくらい水増しして、デベロッパーの儲け分は10-15% 分がいいところです。

　このマンション元々の路線価〜20万/m^2の場所に立ちます。ここで許される
容積率400% を目一杯使ってきますので、共用施設などにとられるとしても、実際に負担する
土地代は専有面積の1/3程度にしかなりません。 この物件の場合、公園に面しているなどの
理由で、入札はかなり厳しいものになったでしょうが、多分落札価格は 40万/m^2というところ
ではないでしょうか。　実際に必要な土地は、マンション一戸あたり30m^2未満に過ぎないので、
土地の仕入れ値は、一戸あたり1000万を超えているということは多分ない。
専有面積に換算で、坪あたりでせいぜい40万まで。
　一方、このマンションそれなりに構造はしっかりと設計されていますが、実際に建設
業者に支払われる工事費用というのは、せいぜい70万(免振工法による増加分を含む）
です。ちょっと位設計をしっかりしたからといって、劇的に高くなるわけではないです。
合わせて 110万/坪に、上記50%の経費を載せると、 160万/坪という原価積み上げによる価格が
出てきます。実際に足立区のマンションの相場は、20万/m^2程度の路線化に立地していた
場合でそんなものでしょう。
　

18>　続き
このマンション、足立区の標準と比較すれば、ディスポーザー(20万）・浄水器(10万）・
ミストサウナ（20万)・全戸SECOM など、個別にオプションとして勘定すれば、100万をちょっと
超えるくらいの設備を標準でつけているので、ちょっとだけは高くても自然ですが、
それで高くなりましたと許せるのはせいぜい10万/坪以下まで。 これから原価積み上げ
方式による価格としては 170万/坪程度までが妥当線だと思います。
　　このマンション、足立区の標準と比較すれば、ディスポーザー(20万）・浄水器(10万）・
ミストサウナ（20万)・全戸SECOM など、個別にオプションとして勘定すれば、100万をちょっと
超えるくらいの設備を標準でつけているので、装備の分ちょっとだけは高くても自然ですが、
それで高くなりましたと許せるのはせいぜい10万/坪以下まででしょう。 これから原価積み上げ
方式による価格としては 170万/坪程度までが妥当線だと思います。

　一方で、まだ500万刻み程度しかでていないですけれども、79m^2中層階で、4500万程度の
数字を提示してきているようなので、これ、坪単価に直すと、185-190万程度になります。
やはり 10% 程度の水増しは行われていると考えるのが自然でしょう。 確かに高いですが、
野村の平均的な水増し率を超えているわけではありません。
(最近話題になった、プラウドタワー二子玉川では、この水増し率が、20-30%で、
坪300万とかつけて、かつちゃんと売り切ったのには驚きました）

>18 続き
　装備を考慮しても　+10% という値段 (80m^2弱で、400-500万の割りだか分）を
* 野村・三菱扱いによる"安心"料
* 都市計画による、電柱などのない綺麗な町並みに住むこと
* 南側に公園があって半永久的に日照が確保できること
への対価と思えるかどうかです。
　これは、人によって見方の変わるところでしょうけれども、私の個人的
意見としれは、確かに割高ではあるけれども、”ぼったくり”とまでいうのは
ちょっと言いすぎかと。

　まだ、モデルルームとか見ていないので、どの程度室内の仕上げがよいか・悪いかというのは、
上記には考慮していません。また、発表会での予想価格の発表は、500万円刻みでしたので、
レンジのどのへんでもうすこし細かい値段が出てくるかにもよりますよね...
”高め”レベルなのか”ぼったくり”レベルなのかはそれで微妙に違ってくる気がします。

　都市公団によって発表されている計画では、東隣の街区も、400戸/320台駐車場の
〜20階ほどの分譲マンションの予定になっています。　この物件で竣工まで2年待ちですが、
さらに待てて、かつ、上記プレミアムが、”野村”のせいであると思うのであれば見送り
という手もありかとは思います。　こっちは、まだ業者が決まっていませんね。

　南千住の大型物件も、デベロッパーが藤和とかだったしてちょっとという感じですし、
大型物件狙いの私個人としては、まだモデルルームを見てからでも判断は遅くないかな
と思っています。　

いろいろ理屈つけても、予定価格高すぎ！ あと500万予定価格帯下に下げないと買いとは言いがたいんでは。

この西新井検ファーストプロジェクト検討者ですが“いろいろ理屈つけても”って？？？？？
予定価格ってもう出たんですか？？？？

500万刻みで、先行説明会への出席者には提示されています。(公園側の棟のみ）
もっとも今後変更もありうるということでしたが。　もうちょっと細かい数字は
MRの先行案内で発表されることでしょうが、 参考までに、
P-K 4LDK 30坪南東角部屋 5500-6000万超まで
P-A 4LDK 26坪南西角部屋 4500-6000万
P-N 4LDK 27坪東北角部屋 4500-5500万
3LDK 24坪前後南中住居 4000-5000万
P-L 2LDK 20坪東向き　　　 3000-4000万
レンジの中心で計算して、南向きは 185-200万/坪程度であるように
思われます。　もっとも最上階が、かなりの高天井プランであるようなので、
最上階だけかなり高めだと思うと、平均は、このレンジの中心よりは下かも
しれません。
　特に中住居が非常に強気の値つけだなと思ったのですが。
確かに 予定価格帯が一つずれているんではないかと.. (^^)　 　　

西新井の実勢価格が150万/坪なので、どんなに条件良くとも170万/坪以上での購入は中古価格暴落
のリスク大です。中古相場は近隣価格に影響を受けます。ひとつの物件だけ飛び抜けてということは
ありませんので、一生住み続けることを潔しとする方、絶対に売らないと断言できる方以外は
手を出さない方が得策です。
ちなみに200万/坪出せば、品川港南地区は当然のことながら川崎駅前再開発や東横線、田園都市線なども
充分射程圏内です。
今のところここの掲示板にご参加の方は、冷静でいらっしゃるようですが、そのうち舞い上がった方が
書き込みしそうですね。

17-19です。確かに、中古になってしまえば、どこのデベの扱いだったかには意味がなくなるので、
元々1割がた高かった分と合わせて買った瞬間に3割近いダウンは覚悟しないといけないので、
かなり頭金を積んでいないと担保われは確実でしょう。また、足立区の賃貸価格相場からして、
例えば角部屋を6000万で買ったとして、賃貸に出しても家賃20万を期待するのは難しいでしょうから
単純利回りで4％がいいところ。　”自分で"かつ"一生住む"人以外には全くお奨めしかねるのは事実。

　一方で、足立区というか、東武伊勢崎線沿線にはもともと良質な装備を持ったマンションの供給が
殆どありませんでした。　最近になって、野村のプラウドシティ梅島とか、地所の北千住パークハウス
とは出始めましたけれども、例えば梅島の物件とかはなんか違うなとか思っていたところでした。
　うちもそうですが、夫婦ともに実家が伊勢崎線沿線で、共稼ぎ・小さな子供ありなんて形でここに
地縁のある人にとっては、同じ値段で、通勤には不便で、子育て向けとは言いがたい江南物件だったら、
こっちかなという人も結構いそうな気がするので、この価格で大量に売れ残すかといったら、ちゃんと
売ってしまいそうにも思えます。　もともと東横線沿線に借家を借りて住んでいたのですが、案外通勤
時間がかかる割りには、家賃15万もだしてこんな狭い家？とか不満で、今は伊勢崎線沿線の住人です。
同じ家賃で、20m^2以上広い家になりましたしね。
　ということで我が家では、親の遺産とかで、殆どの住戸が無借金で購入可能だし、無論一生住む
という前提のもとで、なお候補に入れています。

ここは２０００戸の都市計画の大半が、賃貸住宅になるので、貸して借り手がつくかと
いったら、かなり難しいのでは。　自分が引越しになったら、貸して借金返済にという
のは容易ではないかも。

というわけで、「キャッシュで買えて、値落ちに負けない強い心と、伊勢崎線しか買いたくない」
なかなかお見受けしない、選ばれた方が買われる物件なのですね。

いやあ、下々の人間には考えつかないお話ですね。
悪い夢を見たようなので今日はもう寝ます。

>要はリスクをどれだけ低減できるかなので

そうは言っても、都内で一番リスクの高い足立区ですので、
みなさんが書かれた価格では、とても買えませんな。

となりの大規模商業施設って何が来るのかご存知のかたいますか

ヨーカドーです。
　環境＊＊スメントっていうのかな、それに入っています。
http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p01226.html　及び
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/assess/hand/web246cho.htm　参照。
高さ30meter 当物件東向きの部屋の10階程度が大体商業施設の屋上駐車場の
高さになります。　参考までに。

まぁいろいろ意見はでているようですが、さすがに今の価格帯で適価/安いという人は
誰もいないようですね。

しょうがないので足立に住んでいるけど正直早よ出たい。
（ココと荒川区以外ならどこでも良いので）

しかも足立は普通の会社員にとっては税金が馬鹿みたいに高い。
（低所得者のイメージがあると思うが）

マジで足立は危険だよ(ケーサツは何もやってくれないし)。
PM20:00を過ぎるとヤーさん、薬やってそーな兄ちゃんがその辺に普通にいるからね。

在日朝鮮人も多いし凶悪犯罪も多いしホント関わらないほうが良い。

こんな無法地帯が東京にあるなんて嘆かわしいよ。全く。

昨日から、モデルルームが開いているみたいだけど、どなたか行かれた方いらっしゃいます？
値段等知りたいです。

私たちも、行って来ました。少しは、安くなっていればいいなと、期待して行ったのですが、甘かったです。
はじめの話より、高くなっていたような気がします。

今日、MRに行って来ました。
個人的に意外だったのは、マンションの学区の中学校が南側の目の前の中学校では無かったことです。
小学校は近くていいけど、中学校が少し遠くて子供には可愛そうかな。

はじめの話も何も、依然として割高感を感じさせてますよね。
モデルルームでも、他の人が「高い」とセールスの方が話すたびに言ってたのが印象的です。

みなさんが注目されている値段ですが、185万／坪で出てきているようです。
予定どおりといえばその通りなのですが、足立区平均や西新井平均で見ても２割以上は高めに設定されていますね。
足立区そのものがありがたい人は、やはりこの値段では買わないだろうし(足立区が良い方は、他の物件に行くでしょう)
区外から来る人も、当然他地区を見てくるので足立でありながら、この設定では他へ逃げるでしょう。
ちなみに185万／坪といえば、豊洲・たまプラーザ・大泉学園等々首都圏でもそれなりに評価されている地区のマンション単価と同一です。

ちょっと背伸びをすれば、晴海や田町などの新規タワーも充分に射程圏内とする値段帯に敢えて設定をしたのは、いくらなんでもやり過ぎでしょう。
現行値段では、いずれ週刊ダイヤモンドあたりに「下丸子、港南の次は西新井」と書かれるのも時間の問題。
少なくとも高掴みしてしまった方は、今後売るに売れずプレミア分の余計な金利を払い続けなくてはなりません。
仕様から見ても170万／坪あたりが適正価格と思われます。

ちなみに仕様についても、これまでのプラウドシリーズに較べて、ドアサイズを小さくしたり、梁が室内に出っ張るなど
微妙にダウン傾向にあります。小物のキッチン周りや、建具等で一生懸命調整をして適正価格に見せかけてはいますが、
お金をしっかりかけた良い建物には至っていない、というのが印象です。
あまりうがった見方は出来ませんが、再開発物件の取得ということで、野村がちょっと入札額を張り込み過ぎたのかな〜

プラウドシティ梅島と比較して39さんの言っていることが当てはまるなら
価格的に問題ありすぎだな、ここは。

平均価格185万／坪の他モデルルームを見ることを皆様にお勧めします。

皆様の情報とても参考になります。 若干は足立区平均よりはいいですから、170万/坪代までは
だせるとしても、割高感は否めないですね。　案外高層階にいっても値段が変わらないので、
中低層=ぼったくりレベル 高層/角部屋=相当割高レベルってところでしょうか。
　妻のほうが結構舞い上がっているのですが、
>>41 さん。　180-190万と同程度の価格帯で、”割高感”のない物件の例があるでしょうか？
比較で見てくれば、頭冷やしてもらえると思うので。
>>36 さん　確か足立区は、学区にこだわらず、どこの小学校・中学校でも受け入れが
可能だったはずです。　親戚が、目の前のが学区じゃなかったので代えてもらったと
いっていたので。
　どうも、土壌汚染の件は、最終段階でまた基準値超えたものがでたので、
最後に、野村/地所が土壌の総入れ替えやったと説明受けました。その費用も上乗せかい
とか思って聞いていたのですが。　正直、買った瞬間に担保われでは手がでないです。

>>42
プラウドシティ大泉学園とか。こっちも、もともと高すぎたとかで
段々値下がりしているという噂。

43続き
>>40 プラウドシティ梅島はもっとケチっていたよ。
東京電力の社宅だかの跡地で、オール電化ではあったが、
直床だし、シングル配筋でところどころさぼっていたし。
　問題なのは、それでも販売は非常に好調であったこと。
中古になって転売されたものの価格も高めのようだったし。
　買いにくる人が皆相場感に詳しいわけではないから、この
値段でもちょっとスポットCMでも流せば売り切ってしまうかなと。
実際MRには年配の夫婦とかが多かったですよね。

やっぱり、高すぎですよね。他に、大規模開発で、いい物件ないですかね。

モデルルームを見学してきました。やっぱり、良い。凄く良い。
私も大規模で探していますが、ここほどの物件は今後もまず出ないでしょう。
都心に出やすいし、駅へ徒歩4分、電線・電柱の無い綺麗な街並み、南側公園、小学校１分、イトーヨーカドー、ショッピングモール
シネマコンプレックス隣接、広く綺麗な道路、野村＆三菱の信頼のブランド、最新の設備。
非の打ち所が全くありません。
はっきりいってここに決めました。パークフロントタワーに決めました。
抽選当たりますよーに。

私たちも熟慮の末ザ・ステージオを購入します。
魅力は色々とありますが、やはり決断に至ったのは
三菱ブランドです。安心感が違いますよね。

＞＞４５
確かにちょっと高すぎですね。これじゃあオプション付けれませんね。
サザンなんかどう？大規模、免震含む最新設備、駅近、ららぽがあってあの値段
オートレースをクリアできれば超お買い得物件だと思うけど。

↑明日の休みを前に営業活動ご苦労様です。
どんなことをされても、値段下げない限り売れ残りは必至です。
西新井から早く次の物件に移りたいなら、値段下げろと上司に具申してね。

嫌悪施設満載の物件が超お買い得かね？

サザン？
貧乏人はどっか行け！

＞45
誤爆ですな。サザンの営業に呼びかけでなく、ステージオの営業に向けてかな？

46さんへ
心配しなくても大丈夫。倍率はいつまでたっても１倍だから。
たとえ２年後でも希望の区画契約できますよ。
でもその前に、野村のホームページでも見て設備とか見てあげてね。
この物件が、大したこともないのに一生懸命値段を吊り上げているのが一目瞭然。
しかし、野村も三菱もよくこんな高い値段に設定したものだね。

隣の梅島ではかなりうまくいっていたから、強気にしたんだろうが、今回は
外すとみた。　　

同じく野村のプラウド新小岩を見に行ったのですが、どっちが良いか迷ってます。
両方見た方いますか？

私も両方見ました。
迷うのならずばり新小岩がお勧めです。ＪＲ徒歩３分はなかなか出てくるものではありません。
建物も若干ながら上質、利便性も断然良い。
劣っているのは、眺望だけかな。
ちなみに私は、眺望重視で且つリーズナブルという点でどちらも候補から落ちました。
とは、云っても新小岩にはまだ未練がありますけど。
西新井は気持ち良く候補から落とせました！

道路の拡張工事をしていますが、ヨーカ堂などが出来ると環七まで渋滞しそうですね。
北千住の駅前は激変しましたが、西新井駅前もだいぶ変わるのかな？
１０年以上前に西新井の日清紡関連の会社に勤めていたので、ここまで変わるなんて想像できませんでした。
あと、梅島駅前の操車場跡地もマンションになるのでしょうか？

57さんへ：
西新井駅隣の梅島駅の近くには、三菱ウェルファーマの工場跡地や東武鉄道の工場跡地があって、
そこにも大規模マンションが建ちそうですよね。

不動産は値段や、人（ネット含む）の評判だけでなく、環境・設備・自身の経済状況等総合的に考えて、心地よいかどうか、買ってよいか（そこに住んで生活してよいか）自分でゆっくり考えて決めるものです。
まずは現地に問い合わせ、足を運び、身体と心で感じるのが先決。答えは一つにはあらずのはずです。
少なくとも駅四分、近所にモールありはなかなかない物件だと私は行って感じました？
抽選で当たりたいから、倍率低い方が嬉しい。

住んでいる人の多くは感じてることだけど、足立の住民の地域に対する満足度は意外と高いよ。
おハイソなエリアに住んでいる人々は、皆が皆、本当に幸せなの？　
住めば都とも言うでしょう。
ネットや偏見って怖い・・・要は自分が納得すればそれでいいじゃん

今住んでいるのが駅からやや離れているところなので、通勤通学を考えるとかなり魅力的な物件です。
価格が高すぎ！との声が多いですが、まずは自分の価値感に合う物件なのかどうかじっくり考えたいと思ってます。
構造説明会行かれる方、いますか？

構造説明会いきますよ〜。今私も足立区に住んでいますが、これといった不満はないです。
治安も悪いとか言われているけど、今のところ何もありません。通勤にも便利だし、候補マンションの１つです。
先週MRに見学に行ってきましたが、トイレがタンクレスではないところが残念でした。
ミストサウナはあまり必要性を感じていないので、ミストサウナを削って、タンクレストイレにしたいくらいです。
セレクトできるのか質問するのを忘れたので、今度聞いてみようと思っています。

私も本日はじめて西新井に行ってみましたが、やはり「足立区にしては高い」というのが偽らざる本音です。
足立には地縁もなく、都心までドアtoドアで一時間以内で物件を探しています。
提示された値段だと、練馬や川崎北部、勝どき・豊洲あたりもかぶりますが、ステージオでなければならないという強烈な魅力は感じませんでした。
人それぞれですが、素直に誰もが良いと言われるところは他にもありそうなので、候補から落とすのに躊躇はなかったです。

割高とみなさんが言われるのに理由はあると感じてます。

>>63 さん
同感。80m^で4500万近いお金だすなら、もっと他にいろいろ可能性がありそうですよね。
地縁・血縁とかがありというのならまだしも、わざわざ外から買って移ってくるほどの価格的魅力には
欠けますね。

北千住駅から徒歩４分ならまだしも、西新井でこの価格設定は？ですね。
公園側以外もこの価格に近いと売れ残りは確実ですね！

　まぁ価格を聞いた瞬間に買う気がなくなったんですが..
竹ノ塚のライオンズタワーみたいに(駅から遠すぎるので対象外だったが）大量売れ残りがでて
未入居の 106m^2 4000台前半なんていう値段になったらいいかも。この値段に下げても
まだまだ売れ残っているくらいだから、足立区で、川渡った北側では、この値段で即時完売は
無理かな。　じっくり待ち。　

>>59 同感
　足立区の治安が悪いという件、かなり警視庁の犯罪発生率のマップによっているんではないかな。
あれ、”件数”で書いてあるので、当然人口の少ない千代田区とかは治安がよいようにでますけど、
本当は”人口あたり”でないといけないですよね。　足立区の空き巣被害の発生”率”は、都心部の
数分の１で例えば23区内では、下から数えたほうが早いくらい。いくつかの例をあげて凶悪犯罪が
多いという嫌がらせもよく効くが、総件数/人口が多いわけでもないんですよね。
いわゆる”下町”地区のほうが、お互いの監視が聞いていて発生数すくないんですよね。

　関原のあたりまでいくと、下町っぽい雰囲気が残っていて、ちょっとごみごみしている
けど、実家が足立区の私としては、住んでいたときの満足度は高かったです。
　所謂見栄っ張りには向かないでしょうけど。私はもともと関西出身なもので、例えば
東横線沿線がいいとかいわれても、なんでこんな高いの？とぴんとこないです。

↑　>> 60 さんへの返事でした。　すいません (^^;

この掲示板を見ていると、売れ残り不人気物件が今ここに育まれているのを実感できますね。
冷静に物件価格を高いと指摘される方に対し、やや趣旨を変えつつ「ここしかない」と擁護する発言もちらほら。
マーケットは正直なので、割安感があればもっと人が群がるし、高ければ自然と足が遠のく。
よーく考えよ〜、お金は大事だよ〜

69さん、もしかして、サザンにも書き込みしてます?

>70さん
私もそう思います。大規模物件あらしですね。
みなさん気をつけましょう。
それにしても暇なやつがいるもんだ！

本当にあらし?
結構真に受けた私にも問題あるのか。

あらしだとは思いませよ。
実際高すぎでした。見に行って一番げんなりしたのは設備が安かった事。
正直言って土壌汚染地域という事を考えても高すぎ！
日暮里の方が期待ですね。同じくらいなら大泉学園を勧めますけど。

ＭＲ見に行きました。価格は足立区にしたら正直高いですね。
坪単価２００万弱。。。ここをどこだと思ってるのでしょう？
そんな金額出して誰が２３区内で税金高くて資産価値も低い「足立区」
それもワースト沿線「東武沿線」を買うのでしょうか？
これだけの値段出すなら(出せるなら)都内でもっと良い場所で物件見つけらると思いませんか？
正直、開いた口が塞がりませんでした。
土壌汚染あった地域なので入札も少なかったでしょうから多分汚染処理代が
価格に跳ね返ってるのかもしれませんね。
開発も進行してる様子がないのでどうなることやら＾＾；
（募集はかけてるが全然来ないらしい）
眺望は南側しか期待できませんが、その眺望自体もタワーといっても２０階しかないので
なんとも言えない中途半端さがあるでしょうね。
これだけ酷い物件はここ半年で３０件以上見ましたが中々出会えないので
ある意味一見の価値はあるかもですね。
それにしても営業デベの「絶対売れるとこですよ」との自信は
どこから来るものなのか・・・。
逆に哀れんでしまいましたね。

東京テラスというマンションご存知ですか？
街区丸ごと開発・前評判＆期待の高さ→予想以上の売値でみんな落胆、その後は。。。

どうしても西新井に住みたい方、
伊勢崎線に思い入れがある言うお金持ちの方、
将来資産価値が下がっても気にしない方
工事音が大好きという方は買われるかもしれませんね。

まあ、一般的にマンションを購入したいと思ってる方々は手は出さない物件でしょうね。
私？私はあんだけ治安が良くなく、在日○鮮人が多く、人気薄の都内東エリア、
その上あれだけ馬鹿高い物件は買いませんね。
金を汚染地域に捨てるようなもんでしょう。
同価格出すなら２３区内にまだまだそこそこの物件ありますね。
計画潰れる噂もあるらしいし・・・。

>76
わざわざ 買いもしないマンションのスレに、熱心に書き込むのですね。
ご親切（暇)な方!?

買えもしない。の間違いでしょうね。
買えないひがみでしょ。放置、放置。

ネガティブな意見が多いですが、真面目に購入を考えている人もいます。
顔の見えないネット上でも、表現に節度は必要なのでは？

表現の仕方は節度が必要と思いますが、ネガティブな意見についてはドンドン書いていただきたいです。
私もこの物件を検討していますが、良い点悪い点を全てつまびらかにした上で、結論を出したいと考えてます。
買った後に「あーこんな筈じゃなかった」とだけは後悔したくないです。
ちなみに現時点では、大半の方と同じく「この値段では見送り」という状態です。

真面目に購入を考えているからこそネガティブな意見も必要だと思います。
>76　>77　のような意見になってない他人批判のようなレスが一番余計（暇人）だと思いますね。
私も一度は前向きに考えてましたが、値段と同伴していただいた方の意見とで見送りました。
購入を考えている人以外は書き込みしちゃいけませんか？

81です。同伴いただいた方に教えていただいた価格相場です。
伊勢崎線徒歩4分75平方Ｍ３ＬＤＫで2970万〜3810万、坪単価147万だそうです。
同じ価格出すなら山の手線で田端、西日暮里、日暮里、上野、御徒町、東京に買えるとのことでした。

　期待が大きかっただけに、あの値段では文句いいたくなるのも無理はない。
正直、かなり高めの値段を発表会でいっていたので、もうちょっとましな
装備/共用施設を期待したのですが... 　都内のタワー物件だったら、
まるまる一部屋分つぶして、ゲストルーム・パーティールームですものね。
そのレベルにあと1-1.5割ほど値段だせばいける訳ですし。
　ここみたいに、図面上では消し炭サイズのゲルトルームを550戸に1室つくって
はいゲルトルームもありますよ! 　というのではちょっと。　ペット可に
なるらしいけど動線も区別できていないように図面上では見える。
派手なCGアニメーションにだまされずに共用施設の部屋サイズをよーく
図面で確認するといいよ。　

ＭＲ行きました。
構造は並。
内装はチープ。
今時の新築マンションで玄関のあの段差。
各ドア、窓、キッチン等の装備も野村プラウドも見てるがランク下。
デベの態度もイマイチ。
ファーストプロジェクトの謳い文句にふさわしいのは値段だけでした。

そういや、もう一組いた客にデベは、
「住宅情報のサイトとかチェックしてますよ。たまに購入者のふりして書き込みもしますし」と
誇らしげに言っておりました（苦笑

本当に計画進むのかも疑問が残りますね。
決まってるのがヨーカ堂と公園のみで、あとの予定地には手を挙げているとこがないとの説明。
計画通り進んでも総戸数2000戸らしいので、伊勢崎線超ラッシュ確実かな？

計画も物件もグダグダ感たっぷりの後味の悪いＭＲ見学でした。

２０年以上足立区に住んでいますが、足立区に愛着を感じる者としてはこの物件は条件的には最高と思えるものでした。
区画整理がされており、複合施設に隣接し、駅まで近いタワーマンション！
他の新築物件の営業マンの話では坪１６０万円との事で早急に諦め、そちらを契約しましたが、フタを開けたら更に高くなっていたのですね。
安かったら後悔していたと思いますが、見送って正解でした。
梅島のプラウドは割安感があって大成功したのに、同じ野村でもこちらは周辺の物件と比べても数百万円は割高です。
たとえ生まれ育った町でもこの価格を聞いて住みたいと思う方は少ないのでは・・
西新井なら一戸建ても買える金額ですから

ここの掲示板を見ていると、物件価格はやはりマーケットが決めるのだなぁ、とあらためて感じます。
あまりにも地域適正価格から離れてしまうと、誰にも見向きもされない。
購入を考えていたけど、今ではこの物件の一傍観者となってます。
今ではおかげさまで考え付きもしなかった地域のモデルルームを見て購入することとなりました。
他に目を向けさせてくれたことに感謝してます。

みなさんも、探される地域を広げることをお勧めします。
この物件の値段が負担できる方なら、きっと満足の出来るマンションを探せますよ。

立地も良いので、適正価格で販売すれば完売する物件です。
ライオンズタワーのように大幅値引きで泥沼にはまらないように野村には頑張ってもらいたいものです。

私も86さんと同意見です。同じ足立区でも北千住で買える価格ですから。
立地的にも駅近なだけで元々の坪単価が随分安い土地ですから
今の価格では買い手はあまりいないでしょう。
購入考えているなら売りだしてから２，３ヶ月は傍観するのがよいと思います。
近くのLMのように1000万引きまでとはいかないまでも、相当下げてくるでしょうから。
（まあ下げなきゃ売れませんから。）
今の価格は、買い手が素人だからと舐めてるとしか思えませんね。
相場読めないとでも思ったら大間違いだってことわからせてやったほうがいいでしょう。

近くで気にはなりますが、皆さんの書かれてるのを見ると価格が。。。
どなたか今の価格で購入を考えていらっしゃる方いますか？

どう考えても高いでしょ？８９さん。相場より１割程度は高い。１割の値引きするまで待ちましょう。

LMは、1000万引いてもまだ over 100m^2とかの部屋(4000万円台前半）を
売り残していますからね。　坪単価もそうですが、絶対的な金額として
4000をかなり超えると、この地区ではちょっと厳しいのでしょう。

１割とまでは言わなくても５％程度はなんとか正式価格の発表までに下がらないものでしょうか。

MR見に行ったけど、価格下げる気なさそうな感じでしたよ。
担当に「正直この辺の物件にしては高すぎますね」と言ったら
「心配しなくても売れるんで大丈夫ですよ」と自信たっぷりでしたから。

確かに売れるでしょう。1期予定のパークフロント、ウエストともに即完間違いなしでしょう。
５％下方修正すれば。

5%サゲたら買いですよねーー。

いかにも新人って感じのデベ担当でした。
もっとキャリアのあるデベ担当にチェンジって可能ですか？

この物件、実はデベの野村ももう少し低い値段で売ろうとしたのではないだろうか。
全戸数に対しての７０㎡代の間取り比率が多く、値段帯としては3500万程度を標準としてみていた節もある。
しかしながら、生来の株屋の血が騒いだか、はたまた上場へ向けての布石のためか、売れ残りリスクを犯してまでも高値ボッタクリで勝負に来た。
野村に恩義のあるもしくは野村が儲かることでメリットがある方以外はこんな物件手を出してはいかんよ。

所詮株屋か。出自が明白。

>>97　さん
確かにそれは感じました。最初から坪200万近くを狙うなら、トイレはタンクレスに
したでしょうし、扉ももっと大きいのをつけるとか、台所周りにももうすこし
お金をかけたでしょうね。　

昨日モデルルームに行きました。
私は北千住で物件を探していたのですが、近くに大規模プロジェクトがあると聞いて、
興味を持って行ってきました。が、ここの掲示板を先に見ておくべきだったなと思いました。
北千住で81で4000という物件がありました。
南向きでそれなりに日当たりもよく、悪くはなかったので、「西新井ならもう少し安いかな？」
という期待感でいっぱいでした。ですがここの方が高いと言う事に愕然としました。
大手が販売している物ってそんなに高いんでしょうか？
私が勉強不足なんでしょうか？
大規模のマンションだから高いんですか？
誰か教えてください。

10％↓じゃなきゃ売れないだろね。
野村と三菱の名前あってもあの内装じゃあねぇ。
プラウドと同水準の内装で5％↓ぐらいじゃない。
俺なら15％下げるまで待つね。
まあ、でも他が造れば20％↓ぐらいの物件だろうね。

>100さん
北千住でしたら、駅から9分で同じ三菱地所のパークハウスがちょうど販売していますね。
広さや条件が違うから一概に言えないけど、10階で70mで4000ぐらいだったはずので、ここの方が割高な気がするのですが...

>102さん
西新井と北千住の坪単価比べてみたらどうです？
坪20万↑違うから。駅からの距離さっぴいても同じ平米数なら500万は違うから。

しかし価格の話ばっかりだねぇ...
まぁこの地区安く買えるのが、普通は最大の売りだからね。

まあ、安い意外に取り得ないしね。
内装も安っぽいんだけどねぇ。

購入予定者いるの？

値段が高すぎて閑古鳥の今日この頃です。(by営業)

これほどの大型物件なのにもう話題にもならないのねｗ

　 いや私がいったときには年配の人が沢山...
相場を知らないずっと足立区在住の人たちがキャッシュでお買い上げとか。
それだけで550戸売り切れるかどうかですが。　私はパスに決めました。

あまりにも評判悪すぎです。
一瞬買っても良いかな、と思いましたがここまで悪評が立つと今後の資産性に問題ありと判断。
候補から外しました。自営業の訳分からん社長ともお付き合いしたくはないのでパス。

そんなに高いですかね〜。
昨日MRに行ってきましたが、全体設定180百万弱とのことでした。
西新井のここ１年の相場は160〜170百万ですので、
・デベ野村・地所
・大規模、駅徒歩5分以内
・全体街区の将来の付加価値アップ　等々
を考慮すれば妥当かと思います。

確かに足立区は立地として人気はないと思いますが、
実態として都心からの距離は、城西、城南、城北エリアと
変わらないですし交通利便性は不悪と思います。
都心のマンション競争激化の中、今まで人気のなかった足立など
城東エリアにも、最近大手デベが進出してきましたし、
この西新井の分譲住宅予定街区も大手が狙っているという噂もあります。

この開発全体が出来上がれば、まちとしては魅力あるものになると思いますし
それを考慮するとこれに続く物件の価格がさらに上がる可能性も十分あります。
価格の見方はもちろんエリア全体の値段が前提ですか、その中の特性により
かなりの幅で上下すると思います。西新井の中でもここは駅前、大規模、
全体街区計画、商業隣接、公園等々の魅力は大きいですし、それを考慮すると
エリア相場160〜170百万＋１割＝180百万は妥当ではないでしょうか。

建物・内装の仕様については、私個人的にはそれなりの水準かと思いました。
他の城北・東エリアの大手物件（ブリリア、ファイブスター、パークホームズ巣鴨、
プラウド駒込、パークハウス北千住等々）を数多くみてきましたが、遜色ないというか、
西新井は高い水準かと思います。見方は人それぞれだと思いますが。

ということでここ１年間程色々と見てきた中では、立地、将来性、建物仕様などを
総合的に考慮すると、結構なレベルにあると考えています。
個人的に候補として前向き検討中です。

評判がかなり悪いようですが如何でしょうか？
地所ではない財閥系デベで働く者の意見でした。

>>111
180百万＝1億8千万？！

>他の城北・東エリアの大手物件（ブリリア、ファイブスター、パークホームズ巣鴨、
プラウド駒込、パークハウス北千住等々）を数多くみてきましたが、遜色ないというか、
西新井は高い水準かと思います。

そうですかね、ブリリアは坪２００万ながらも錦糸町徒歩圏と錦糸公園を目の前に抱く立地が違います。
ファイブスターは東京メトロ沿線において希少の徒歩二分に括目すべし。
巣鴨、駒込に関しては山手線徒歩圏ということもありライバルとして検討するには無理があるでしょう。
そしていずれも共通とするのが設備の良さ。フローリングやキッチンなど目に付きやすいところでも西新井より
かなり上質のものを使っています。デベの方ならずとも、普通の人間でもすぐに分かります。

この掲示板に書かれる方が、共通して言われるのは東武線沿線・足立区と都区内において一番魅力に欠ける、
そしてそれが路線価に反映され、本来もっと低くて良い物件価格が不当に吊り上げられていることに不満を感じています。
迷うのなら、ブリリア、ファイブスターの方がずっと良かったと断言できます。
自分でも書いてて空しくなったが(買っておけば良かった)、安易な擁護は慎みましょう。
いまどき、この程度なら不動産業界の人間でなくても判断はつきますよ。
改めて言いますが、「割高物件」です。

>111　さんが
誤解しているみたいなので正しい情報出しておきます。
>西新井のここ１年の相場は160〜170百万ですので
坪160〜170万としていますが、
西新井の坪単価は駅から４分でも
148〜155万がいいとこです。（高いとこでも160万いきません）

補足事項
また西新井は水準が高くありません。
足立区、東武伊勢崎線不人気の一番影響受けてる地区でしょう。
また、私も
>111　さんの行ってる
ブリリア、ファイブスター、パークホームズ巣鴨、
プラウド駒込、パークハウス北千住等々
行ってますが、建物も内装も他物件に比べて西新井のほうが、安物で揃えている感があります。
まあ、野村プラウドと比べれば明確でしょうが。
>駅前、大規模、
>全体街区計画、商業隣接、公園等々の魅力は大きいですし
それは出来てからのお話。
将来性まで価格に反映させるのはどうかと。
今の計画ではお隣のイトーヨーカドー、賃貸物件一つしか決まっておらず、
その他は白紙。これで将来性と言うのもはばかられますね。
それに将来性というのも数年の工事音に耐えれての話ですね。

総合的に見て現時点でここの価格はだいぶ高いですね。
計画が全て進みこれが最後の物件だというのなら話は別ですが。
（東京マリン跡地のアクアージュが値崩れしてないので強気なんでしょうが）

ちなみに、この物件程度の値段(180万／坪)で、
大手デベ（三井・三菱・住友・野村・東建）、23区内、
大規模、駅近の物件でオススメはありますか？
特に城東地区で探しているので教えて下さい。

インターネット接続については、つなぐネットコミュニケーションズという会社を使うみたいですね。
野村不動産なのでブロードスターかと思ってましたが、違ってました。
これから、利用できるサービスを細かく調べようと思ってます。
あまりいけてなかったら、見送りかな。

西新井の物件と比較に出されているファイブスターなどは海に近い場所になるかと思いますが、地盤的な問題などはどうなんでしょうか。
昨今地震の予測がこれだけされているので、あまり海に近いところの物件はさけているのですが。
本日、ザ・ステージオの構造説明会に出席してきましたが、説明のとおりに作られるのであれば、結構いい物件かなあと
いう感じがしています。まあ、みなさんが投稿されているとおり、MRのつくりから言って割高とは思っていますが。
周辺の将来性についても、まだ図りきれていませんが、駅近にあの場所に何も立たないことはないのでは！？

>西新井の物件と比較に出されているファイブスターなどは海に近い場所になるかと思いますが、地盤的な問題などはどうなんでしょうか。

地盤的にはほとんど変わりないと思います。杭の深さはどちらの物件も同じの５０〜６０メーターぐらいです。
河口に近い南砂町はそんな程度かとも思いますが、内陸の西新井も思ったより地盤は脆弱ですね。
多分、荒川・中川等の旧河道あたりなのかな。ただ、地盤についてはそれほど心配要らないですよ。
ベタ基礎の戸建なら地盤に大いに左右されますが、今の日本の土木技術なら海の上にマンションも充分建てられます。

ただし、いくら基礎を作りこんだとしてもここの価格を正当化できるとは思っていません。

>> 113 同感
　野村不動産のほうでいえば”プラウドほげほげ”の標準的な仕様ってのがありますが、
普通殆ど天井までのでかい扉がついてます。　例えば大泉学園の物件などと比較しても
同じ野村のHPになっているので、非常に比較しやすいですが、微妙にちょっとずつけちっているのは
明らかですよね。　プラウドシティ梅島がそうだったように、場所柄安価に収めないと
競争力のある物件をつくれないからというのであれば、それはそれで納得しますが、
フローリングひとつをとっても目で見てすぐ判るほどに安めのを使っておいて、できあがりが
この値段で売られるのではパスしたくなるのも無理はないかと。

>>118
　構造説明会では基本都合のいいことしかいいませんから。言わなかったこと、書いて
ないことのほうが大事なので、構造説明会/管理説明会とも数物件は出てみて比べられる
とよいですよ。　他の物件では、プラスターボード厚が規格で 12.5mm/9.5mmとあるうち
全部12.5mmのほうだよと威張っているのに、ステージオのでは、厚みに関する説明は
なかったですよね。　あぁ9.5mmの薄いほうだなと判るわけです。

　構造説明会のほうで特記すべきこととしては、土壌汚染の土の入れ替え費用が、
”デベの負担で”　行われていることを示す資料が配布されていたことです。
説明係は地所のほうの人でしたが、地所と土壌汚染の組み合わせってのはシャレに
ならんなとか思って聞いていました。　まぁ損はできないですから、この費用分も
織り込み済みなんでしょう。
>今の計画ではお隣のイトーヨーカドー、賃貸物件一つしか決まっておらず、
>その他は白紙。これで将来性と言うのもはばかられますね。
　実際に土地取得してみたら、そこからまた地面にお金払うリスクがあるという
ことは判っているわけですから開発に参加しようとする業者もやや引き気味という
ことはあるのではないでしょうか。

>構造説明会のほうで特記すべきこととしては、土壌汚染の土の入れ替え費用が、
”デベの負担で”　行われていることを示す資料が配布されていたことです。

デベが持ったから、その費用を負担してね。という腹積もりなのだろうけど、何でエンドユーザーが負担するのかな？
土地を売った都市機構にその隠れたる瑕疵を請求すればいいのにね。
いずれにせよ、土地盛替え代をエンドユーザーに負担させようとし、おかげで周辺マーケット相場より高くなっては本末転倒。
売れない物件は、金利負担とともに噂が噂を呼びデベの首を絞めるはず。
港南、下丸子に続いて週刊ダイヤモンドに嗅ぎ付けられたら一巻のお終いですな。

　私の担当の人は、4LDKタイプには既にかなりの要望書が入っていて、他3LDKタイプも
含めて、パークフロントタワーの方は、第１/2とか"期分け"をしなくても完売可能と
強気なことをいっていましたが... 野村マジックどこまで通じるかですかね。
　港南物件とかだと、説明会でも”すれた”感じの一杯MR見てきましたという感じの
人中心ですけど、ここの構造説明会はふむふむとか頷き系のおじいさん・おばあさんが
多かったですし.. こちらで心配してあげなくてもあっさり売り切るかも。
　竹ノ塚のエミエルタワーは、77m^2/4080万円とかで瞬間に売り切りましたので、
デベ側からみたら、ボリュームゾーン 80m^2ちょっときるところを4000万切ってだして
しまったら、早く売り切れてしまって失敗ということは間違いないのではないかと。
ちょっと高いけど、滅茶苦茶高いというほどではないと思うけどな。

営業は普通どこでも強気なもんです。売らないといけないんですから。
物件がかなり埋まってる、要望書がたくさん入ってる、もう残り少ないんですよ、
さっきキャンセルでたばかりのお得な物件です、
等の営業文句は普通でしょ。
価格表には済みてけてるけど本当は残ってる物件がたくさん・・・ってのもよくあること。

みなさんの意見を見ていると、割高という意見が目立ちますが、安ければここが欲しいってことですか？
今までいろいろなマンションを見てきて、いいなと思えるものは、やはり価格もそれなりに高かった気がします。
価格だけならもっと安い物件はたくさんありますが、やはり魅力を感じられないから、
そこには決められないというのがあるので・・・。
私はここの立地条件や周辺環境を評価していますが、ここと同じくらいの価格で買える都内のマンションで
今売り出ししているオススメのマンションってどこかありますか？
ちなみに私のゆずれないポイントは
１．駅からの距離と交通利便性（将来子供が大学や就職でどこに通うことになっても比較的でやすいエリア）
２．保育園、小学校、中学校が近くにある。
３．スーパーや公園が近くにある。
４．日当たりと眺望
今のところ、この私の希望をみたしているマンションはここしか見当たりません。
ただ、価格の面と足立区ということ（イメージがあまりよくない）で迷ってる部分は正直あります。
他にこの条件を満たしているマンションがあれば、できれば足立区ではないほうがいいですが、
今までさんざん探してきてみつかりませんでしたので、それを探し続けているといつまでも
マンションが買えないような気がしています。アラを探そうと思えば、どこのマンションであっても
いくらでもでてくると思います。私は自分のゆずれないポイントを満たしている物件を探そうという
基準でマンション選びをしようと発想を切り替えました。私の場合は上記の条件を満たした物件で
プラスできれば足立区ではない方がいいという気持ちがありますが、足立区ではないエリアでそういう
物件がみつからなければ、ここに決めようかと思っています。

>>126
　駅に近いだけは本当だけど、再開発も、ヨーカドーと賃貸以外何も決まって
ないし、ここ自身みたいに自前で土壌汚染の処理しないといけないとかなったら
なかなか手を出しにくいでしょう。日清紡はうまく法律施行前に売り抜けました
よね。 計画通りでもH22年まで周辺工事しまくりなわけで、実際はもっとずっと
かかるんでしょうが、さして立派な遮音性に優れたサッシ採用というわけでもない。
直近の公園で騒ぐ声聞こえまくりかもしれないですしね。
　足立区はいうほど治安は悪くはないが、教育レベルに問題ありというのは
区議会の議事録でも区自身の認めているところです。子育て重視でここで
いいのかな？ 自分自身が出身で避けたから知っているけど足立区の
7/10中は両方とも近いけど進学面ではお奨めしかねます。

　気がついたらもう殆ど売り切れているようなのがよい物件では？
公園は近くにはないけど、
*　瞬時に売り切った 竹ノ塚駅１分のエミエルタワー竹ノ塚.
77m^2 4100万程度 がMaxだったはず
* ライオンズタワー竹ノ塚ガーデン。 106m^2の東南角部屋が、4000万弱でも
　 売れ残っているみたい
* 野村が隣の梅島の物件は、ずっと安かった
* あと100-200万も足せば町屋駅直結のマークスタワーあたりの
南面10階あたりの 84m^2とかの部屋の値段

とか考えたら、

> 割高という意見が目立ちますが、安ければここが欲しいってことですか？

再開発の行方も確定的でない以上、駅近しかメリットのない物件では
”安くなければ欲しくない”です。

>126
安ければ欲しいというよりは
ここは元々安く買える場所だということですよ。
駅からの距離は近いですが東武伊勢崎線の利便性はあまりよくはありません。
そこへ計画後には2000戸の世帯数が集中すればなおさら
利便性は落ちるでしょう。
周辺環境ですが、足立区自体の治安はさほど悪くはないのでしょうが、
税金が高いです。　健康保険は隣の荒川区の約1.5倍ほどします。
さらには保育園なども周辺の区に比べると高いですし。

もとの工場は平成１３年にはどいていることを忘れてはいけない。なんでこんなに
時間がかかったか？　を考えると、予定通りに　22年までに周り中綺麗な建物で
埋め尽くされてすっきりとした町並みが... ってのはちょっと甘いのではないかなとね

安いこと意外この辺りにメリットを見出せないとこに
高めの物件が出れば批判も出るだろうに・・・。

ここ550戸もあるのに、異常なまでに小さいゲストルーム×1。2年に一回しか順番回ってこないって (^^)
こういう”一応ありますけど”というのは私は嫌い。最低でも一部屋/300戸が常識だよ。
いっそないほうがましではないかな。　多目的ルームとかあるとかいってるけど、普通の住居より狭い
くらいだしね。　その分、管理費はちょっと安めではあるようだけど。
大体 60m超えていないで棟名に　”タワー”名称もないもんです。
　DINKSだし、もう数100万だして、都内タワー物件へいこうと夫婦で決心しました。
>>126 さん。　いつまでも決まらないと買えないとかおっしゃっていますが、
その間に頭金がたまると思えばよいものです。　賃貸住まいで損しているような
錯覚をしますが、買うとその土地に縛られてしまいますからね。一生引越しは起こり
得ないと確信できない限り、最低売るか貸すでリスク回避できる物件以外はちょっと。
近くは賃貸だらけなので、競合して貸すのも無理；売るのはもっと無理では
怖くて手がだせません。　(連れ合いが、信託銀行で不動産の評価関連の仕事なもんで..
買った瞬間に3割以上減というご託宣ですが私も同意; なお一戸建ては入居した瞬間に
建物分は1/2で見積もるんだそうだがそんなもんですかねぇ...)

検討をしている者なのですが。。。。。。。
ここのデベ担当から夜の９時近くになっても頻繁に電話が掛かってくるのですが。。。。
これって、不人気物件の証拠だと、知り合いから言われましたが本当でしょうか？？？？？
確かに人気があるマンションだったら電話とかしつこくしてくる訳がないですよねー。
子供が小さいので夜の電話は辞めて欲しいですよねえ。

>>133
　携帯電話番号しか教えないのが手なんですよ。　好きなときだけとれますから。
うちも３歳とかの子供がいて起こされると困るので、固定電話はなしといってあります。

　ちなみに、向こうから頻繁にかかってくるのは、そういう体質の(例えば
大京のように足で売る）会社でない限りは、必ず不人気物件の証拠ではありますが...
一杯売れていると、あんまり要望書の重複とか出したくないので、向こうからは
静かなもんです。

>>133さん
どのような用件で電話がかかってくるのですか？
うちも検討中ですが、電話は説明会の前日に出席の最終確認のためにかかってくるだけです。
「もうちょっと一生懸命売ってもいいんじゃないか」と思うくらいです。
まだそれほど営業攻勢かける時期ではないし、人気不人気以前に営業担当者どうしの競争というのもありますから、
「電話＝不人気物件」と即断はできないと思います。

>>133
人気無い証拠ですよ、それ。
こちらも余りにしつこいので、主人が怒って検討外にすることになりました。

>>133
近くに住む者ですが、確かに事務室らしき所には夜中まで明かりが煌々とついてますね。
迷惑電話が掛かってきてこまりますと、野村不動産と三菱地所の
お客様相談室宛に直接苦情の電話を入れればいいのでは？

ウチにもしつこく電話がかかってきています。
これまで、かなりＭＲに行きましたが、これほどのフォローは初めてです。

あと、ここは、南側の公園を売りにしていますが、場所柄、悪ガキの溜まり場に
ならないか心配です。特に夏場は花火なんかもやられて、大騒ぎされるのでは・・・。
私は西新井に長年住んで、ここ数年自由が丘に住んでいますが、環境は相当違いま
す。一番感じるのは、安全面です。例えば、夜コンビニでの不良連中との遭遇率、
暴走族との遭遇率、電車内での喧嘩の遭遇率等々、色々と違いは大きいです。
足立区外から住まわれる方は、こういった点も留意してご検討された方が、よろし
いのではと思います。

そんなにしつこいんだ。まだ第一期の販売もしてないのに。やばいねそれ。
ボッタクッテるから客が引いてるんじゃねええの

>138
そんなに環境ひどいんですか？たしかに公園が溜まり場になったら困りますね。
知人から足立区は教育レベルも相当低いと聞いてますがそこら辺はどうでしょうか？
子供の教育環境を考えるとあまりいい環境ではないのでしょうか？

>>138さん
自由が丘に住めるのなら、その方が良いに決まってます。わざわざこんな場所のMRに遊びに来なくてもいいのでは？
確かに、不当に評判を落とそうとする悪意のある人たちが注目しているということ自体、ガラが悪い場所なのでしょう。
そう、「あななたち」こそガラが悪いのです。
でも「あななたち」には買えないでしょうから、これ以上ガラが悪くはならないと思います。
ちなみに私は生まれも育ちも足立ですが、コンビニで不良集団や暴走族に会ったことはありません。
深夜２時とかに行ったらどうかわかりませんが、まっとうな人間はそんな時間に買い物に出る必要もないので関係ありません。
歩いているとたまに乱暴な運転の車に遭遇してヒヤッとしますが、大抵「春日部」ナンバーです。

>141
138さんは長年足立区に住んでた愛着もあって検討されたんじゃないですかね？（推測ですが）
141さんも足立区に住んでるようですが、足立区といっても広いでしょうし、
138は西新井に住んでたと言うのですからそちらの意見のほうがここの物件の参考になるかなと
思いますが。（鵜呑みにしてるわけではないですが）
一概に全部が間違ってるとか、全部が当たってるとは言えないと思います。
自分の知ってることが全てではないですし、知らない事実というのもあるはずです。
良い評判、悪い評判、両方あっての情報ではないでしょうか？
自分の住んでいるところが悪く書かれてのお怒りはわかりますが
冷静に判断されることをお願いいたします。

141です。
>>138さんは長年足立区に住んでた愛着もあって検討されたんじゃないですかね？（推測ですが）
憶測でものを言うのはどうでしょう。

>>138は西新井に住んでたと言うのですからそちらの意見のほうがここの物件の参考になるかなと
思いますが。
私も西新井およびその周辺地区に３０年以上住んでいます。

>>自分の知ってることが全てではないですし、知らない事実というのもあるはずです。
だから私も自分の知っている事実を述べたまでです。

>>冷静に判断されることをお願いいたします。
私は冷静です。
ただ、これまで静観していてあまりにも不当な悪評を書く人が多いので、事実を知らない人たちが誤解するのが耐えられなかったのです。
悪評の中には事実もあるでしょうが、「すっぱい葡萄」のような発言もあるということを忘れずに、皆様に冷静に判断していただきたいです。

不当に悪評を立てるのでなく、本当に悪評だらけのマンションなのでこうなってしまいます。

　実家が足立区/西新井直近ですが、駅近くはほめられた治安状態ではないですよ。
確かに夜だけですが、別に深夜にコンビニいかなくても、夜中近くに遅い電車で
くるということは頻繁にあるもので。　駅前で騒いでいる若い人とか見かけるのは、
まぁ伊勢崎線沿線では、西新井に限った話ではないですが。この地区、交通の利便性
がそこそこである割には、賃貸住宅は安いですから、学生や、外国積の人が一杯
住んでいるわけで、ある程度元気のいい人が多いというのは致し方ないでしょう。
在日の人とかも多いですよね。　どちらかといえば、138さんの意見に同意です。

　私自身は、既に埼玉県内にマンション買って住んでいるんですが、ここ皆さんが
言われるほど滅茶苦茶に高い物件だとは思わないです。　竹ノ塚の駅前の
踏み切り事故のあったところの隣のタワー型のは、80m^2弱が4000万そこそこで瞬時に
完売してしまいましたから。　購入者側から見れば、安いほうがいいでしょうけれども、
ライオンズマンションみたいにずっと売れ残していても失敗ですが、同様に
瞬時に完売してしまうというのもデベロッパーから見れば値付けのミスで失敗で
あるわけです。　まだ２年くらい竣工までにかかりますし、550戸もあるしで、
1年くらいかけて売るんだと思えば、十分に可能な値段に収まっている
(5%くらい割高だとは確かに思いますけど）のでは？

>>126 さんの指摘のような条件を満たして、特に近くに嫌悪施設もなし。駅直近なのに
線路に面しているわけでもないなど、同等の条件を満たすマンションが、23区内に
同じ価格で現在売っているとは私も思いません。　まだ賃貸住まいだったら考慮に
いれた物件だと思うので、こちらにおじゃましてます。
(割と衝動買いだったもんで買ったあとこういう掲示板を覗きにくるようになりました）　

>確かに、不当に評判を落とそうとする悪意のある人たちが注目しているということ自体、ガラが悪い場所なのでしょう。
>そう、「あななたち」こそガラが悪いのです。
>でも「あななたち」には買えないでしょうから、これ以上ガラが悪くはならないと思います。
このような物言いでしたので冷静でないと判断させていただきました。
心情を害されたのなら謝ります。
ですが、最近は仕事の時間帯なども多種多様になり
まっとうな仕事をしていても深夜買い物に行く方は増えていますので
>深夜２時とかに行ったらどうかわかりませんが、
>まっとうな人間はそんな時間に買い物に出る必要もない
このような言い方は控えられたほうが良いと思いますよ。

同感。　ここ割りと冷静な議論が多くて気にいっています。

西新井在住者で、このマンションを検討しています。
こちらに書き込みされている皆さんがどちらにお住まいかで
西新井の周辺環境の捉え方は様々と思います。
まだ子供が大きくないので学校の情報は詳しくありませんが、
例えば知り合いのお母さん方の情報だと第九中（場所は梅島駅前）などは
文武両道に力をいれているそうで、生徒たちも礼儀正しいそうです。
もっともその第九中も卒業したお母さんいわく「自分のいた頃（２０年く
らい前？）は非常に荒れていた」そうですから、今後どうなるかは入学す
る生徒次第なのでしょうが・・・。
足立区は今学区制がないので、小中学校は区内どこでも選べます。来週は
学校公開週間（小学校だけかな？）なので、見学してみるのも良いかも知
れませんよ。

「まっとうな人間は深夜にコンビニに行かない」という発言は言い過ぎでした。ごめんなさい。
でも、少なくとも女性や子供は深夜２時３時にコンビニに通うような生活をすべきでないし、もし行ったとしても必ず不良に会うわけでもありません。もし会ったとしても、「不良＝コンビニ強盗」というわけでもありません。
「不良や暴走族が多い」というイメージを書かれるのはしかたありませんが、実際に長年住んでいる私はそれほど危険な思いをしていないので、悪評が一人歩きして、イメージがイメージを作り上げてしまっているようにも思えます。
もちろんすごく安全な地域とは言いがたいです。でも、言われているほどではないし、１００％安全な地域などどこにも無いと思います。
危ないところには近づかないということを子供によくよく言い聞かせるのも教育ですし、夜は塾の送り迎えをしてあげればいいのです。そうやって愛情を受けて育った子供なら、夜中のコンビニに近づくことはないと思います。

（続きです）
私も若い頃は、大人になってお金を稼げるようになったらもっとカッコイイところに住みたいと思っていました。
しかし大きくなっていろいろな地域に出かけるようになって、バスの乗り降りのマナー、フィットネスクラブの利用マナーなど細かいところで、高級住宅地よりもむしろ地元の人たちの方がちゃんとできているな、という印象を持つこともありました。

在日朝鮮人が多いという指摘がありましたね。たしかにそうかもしれません。小学校のとき、クラスに何人かずついたように思います。私の印象としては、その子たちは利発だったり容姿が良かったり、凡庸な日本人より魅力的な子供たちでした。
心無い教師のせいで差別の目にさらされたり、いじめに合った子もいたようですが、私はむしろ彼らが好きでした。

環境を作っていくのは自分たち自身でもあるということを忘れないでいたいと思います。

たしかに教育レベルは低かったと思います。ただ、公立学校だけに頼っていてはダメだというのはどこも同じだと思います。塾に通わせるなり、私立にやるなり、その子にあった教育を受けさせるべきでしょうが、その際にも駅近というのは便利だと思います。

治安の問題は、以下の警視庁の犯罪発生ＭＡＰで確認されてはいかがでしょうか？
客観的事実ですから。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yokushi.htm

ちなみに、私は別の地区で大変悪評高きところに生まれましたが、その後、大規模再開発のおかげで
その地区はすっかり治安の良い、学力レベルの高い地域に生まれ変わりました。

治安という面では、都内なら似たり寄ったりだと思いますし、再開発は街を生まれ変わらせる力があります。
私は、結構、この物件に期待していますよ。
ただ、地域の水準と比較するとやっぱり高いですね。
再開発の進み具合や価格を睨みつつ、様子見です。

あのぅ・・・、前にも質問した者ですが、営業の電話、何て言ってかかってくるんですか？
質問とかいろいろ出してるにもかかわらず、うちには電話かかってこないので、かえって
不安です。
頭金けっこう多いほうなんで、買えないと思われたわけじゃないと思うんですが・・・。
まだ買うとも買わないとも言ってませんし。

みなさんいろいろと参考になるご意見をありがとうございました。
私はあまり西新井周辺の土地になじみがないので、ただ漠然としたイメージでしか
足立区について捉えていませんでした。
（港区＞足立区のような、ただ単純にかっこいいか、そうではないかのように。）
私も１５０さんがおっしゃるように、かっこいい街に住みたいという気持ちがありました。
でも実際に生活をするとなると、下町の方が自分に合っていて、生活がしやすいのではないかな
とも思います。私にとっては、足立区という点はそれほどゆずれない部分ではなくなってきています。
そうはいっても人によって考え方は様々なので、そもそも足立区や西新井という地に嫌悪感を持って
いらっしゃる方は、他の場所でマンションを探された方が近道なのではないでしょうか。
大きなお買物なので、あれこれと迷う部分はたくさんありますが、お互い納得いくマンション探しが
できるといいですね。思ったより住まい探しはたいへんなものだと感じています。

>> 152
　うちも殆どキャッシュでの購入の検討中ですが、うちにはかかってこないですよ。
説明会の日程（予約済み）の確認のみです。　電話攻勢は、担当者によるのでは。
あまりかけてくる会社からは買わないことにしています。　心配いらないと思います。

>>151 さん
>治安の問題は、以下の警視庁の犯罪発生ＭＡＰで確認されてはいかがでしょうか？
>客観的事実ですから。
　件数は事実ですが、このHPはかなりの誤解を各所に産んでいると思います。
　例えば他の区と比較する場合に、足立区は人数が60万超と多いということを
忘れてはいけません。　一人一人が遭遇する確率は人数あたりが妥当なので。
　都心の区のほうが人数あたりでは犯罪にあう確率が高い (例えば千代田区の
空き巣被害の確率は、2.0%/年/世帯と、足立区の7倍に達しています）
という事実を忘れて　人口おおめの足立区・大田区・練馬区・世田谷区が危ないという
錯覚を与えがちであるということです。　

営業からの電話については、簡単な話です。
１００％購入していただけそうな人には、各イベントのみの案内。
買うか、買わないか半々だが、手持ち資金、信用状況（勤め先など）が良い人には、何としてでも振り向かせたいので
猛烈な電話攻勢をかけざるを得ない。ある意味、営業が一番努力の成果が現れるのが迷っている人。
買う意思確定の人はある意味安牌なので、オプションひいては物件価格に色を付けることなど絶対にありえず、
迷っている人間にほど甘い誘惑を施し、買う気にさせる。
迷っている人と確定の人の希望部屋が被った場合、優先するのは当然…

電話攻勢が嫌でなければ、態度保留は大正解です。

151です。155さんがおっしゃるとおり、犯罪件数の絶対数で素人が判断するのは危険ですね。
特に赤い色だけで危ないんだ！って思わせてしまいます。
利用方法は、自分が良く知っている地域といろいろ比較してみることですね。

>>営業からの電話については、簡単な話です。
>>１００％購入していただけそうな人には、各イベントのみの案内。
>>買うか、買わないか半々だが、手持ち資金、信用状況（勤め先など）が良い人には、何としてでも振り向かせたいので
>>猛烈な電話攻勢をかけざるを得ない。
ですからぁー、うちは買うか買わないか半々で手持ち資金も多いのに電話かかってこないんですってば！
そこが謎だから聞いてみたかったんですよね。営業攻勢って、どんな内容なのか・・・。
う〜ん、やっぱり気になるなあ。

>ですからぁー、うちは買うか買わないか半々で手持ち資金も多いのに電話かかってこないんですってば！

買えないと思われてんだろうね。あきらめて他行くか、現ナマ積み上げて買う気見せたらどう?

治安、教育レベル等は心配してたほどでもなさそうに思えたのと、
会社の休みが取れたのでMR行ったのですが・・・。
本当に高いんですね＞＜
高さ制限気にしてか20階でぎりぎり60mを切って
基準の厳しくならないところで造ってるのでしょうが、
60mいかないマンションはタワーマンションなんですか？
と疑問に思いました。
プラウドシリーズも何件か見てますが、
プラウドは内装、建具など仕様がいかにもと高級感を演出してます。
が、ここの物件はそれに比べトイレはタンクレスではないし、
キッチン天板は安めの人口大理石、
ドアも標準並、廊下も広くないし、天井高も普通。
外観はちょっと団地っぽい造りで値段は「プラウド並」。
正直ここまでチープな造りでこれだけの値段とは驚きです。
他の物件見ないわけでもないでしょうに。。。

↑掲示板の利用規約を読みましょうね。

１６１は１５９に対しての意見です。

否定的な書き込みが極端に多いですね。
結構まじめに購入を検討しているんですが...　確かにもう何件か
MR尋ねてみることにしようかと。

　統計の話でいうなら、在日の人が人口比で刑務所に入っている確率は
そうでない人の１桁以上高いんですが.... まぁ、逆にそうでないひとが
99% か 99.9% かとかの差でしかないと思えば、気にするかどうかは
人次第ともいえますね。 私自身は、知り合いにキムさんってのが10人
くらいいるくらいなので気にしませんが。
　朝鮮第４初級学校まで1KMほどかな。西新井の南側 川までの地区は、
革製品の工場とか沢山あって、伝統的に在日の人が沢山住んでいるところ
ですよね。 小学校にも必ず毎クラスに何人かはいましたし。
ずっとこのあたりに在住の人間としては、偏見ありまくりの人にはあんまり
移ってきて欲しくはないですね...　

>朝鮮第４初級学校まで1KMほどかな。西新井の南側 川までの地区は、
革製品の工場とか沢山あって、伝統的に在日の人が沢山住んでいるところ
ですよね。

今まで、ぐたぐだ迷ってたがこの一文で吹っ切れました。
他買います。八広だとかはもっと安いしね。

さよーならぁ〜
　でも　確か墨田区って人口比ではもっと多いはずだし、関西圏ではもっと
遥かに多い。　革製品・製靴とかの中小企業のオーナー中の割合も
高いし、パチンコ屋のオーナーは過半が在日(特に北朝鮮）でなかったっけ。
そのくらいでいやとか言われても正直困るな。　どうしても避けたければ
城東地区を全部外さないと無理だって。

>>160 全く同感
せめて、プラウド** って名前でもつけて (戸数からいってプラウドシティ**かな）
標準プラウド仕様で野村だけでやって頂ければまだこの値段でも納得できる
ところがあるかもしれませんが.. 団地レベルに180万/坪もはとても払えません。
そろそろ他の物件の検討に移るしかないかなぁ..

　ちょっと管理説明会とかはわざわざいく気にはなれないんですが、
ここペット可ですよね？　動線分離できていないように見えるんですけど...
管理費”だけ”はちょっと安めだけど、駐車場代は、管理へ？　修繕積み立てへ？
誰か聞いてきていただけないもんですかね。

141/143さん、私の書き込みでご気分を害されたのであれば、申し訳ありません。

私は、現在自由が丘に住んではいますが実家は今も西新井です。そのため、時々西新井に行っています。
ＭＲにも実家に行くついでに見に行きました。私自身、西新井という場所にはそれなりの愛着はありま
すし、無理やり悪評を立てているつもりもありません。138で書き込んだことは、全て私自身の経験に
基づくものです。
かく言う私も西新井に住んでいる時は、危険だなーと感じた事は、それ程多くはありませんでした。
ただ、こちらに住むようになって、こちらの環境に慣れてくるにつれて、西新井の環境との間にギ
ャップを感じるようになりました。そして、何が違うのだろうかと考えた時に138に書き込んだよう
に夜コンビニでの不良連中との遭遇率、暴走族との遭遇率、電車内での喧嘩の遭遇率が明らかに違う
と感じた次第です。本日も終電近くの電車で帰宅しましたが、西新井に住んでいる時は、駅から家
までというのはちょっとした緊張感があり早足だったのに対して、現在はかなり精神的に余裕を持
って歩いていると思います。
今回の書き込みは、区外から西新井に来る方は、私と逆の体験をされるのではと思い、ご参考にな
ればと、私見を述べさせていただいた次第です。ただ、そういった書き込みをすること自体が「ガ
ラが悪い」というのであれば、今後、書き込みは慎みたいと思います。

>>138 さん
　”いいところ”はMRでいくらでも担当の人が宣伝してくれるので、他の物件・別の場所と
比較しての情報は重要だと思いますよ。多かれ少なかれ、掲示板にはネガティブな書き込み
がなされるのは仕方ありません。
　気に入らないことをかかれたからとって感情的になるというものでもないでしょう。
引き続きいろいろ情報をお教え願えればと思います。
　私自身もここの物件の購入を真剣に考えている者です。1億超とか出さない限り
100点満点の物件など存在しえない訳ですから、駅近が最重要だと思うなら買えばよい
ですし、コストパフォーマンスが最重要・あるいは地ぐらいが大事だと思えば外れる
でしょう。 情報の交換自身が行われるのを妨げるような書き込み/人を小ばかにした
ような書き込みには反対です。
141/143さん。 午前3時起きでコンビニよって長距離タクシー拾って出かけるような仕事の
人間の存在することも覚えておいていただければ。　ちなみに、航空会社勤務です。

>>169 数字うちまちがえました。
>>158 さんへ　です。

138さんへ
あなたの書き込みでちょっとカチンと来たのは事実です。
自由が丘と比べたら雰囲気悪いの当たり前すぎますもん（笑）。
しかし、「ガラが悪い」と言ったのはあなたのことではなくて、
いたずらに不安をあおるような無責任な書き込みをする人たちに対してです。
誤解を招くような文章になってしまってすみませんでした。

私のようにここで生まれ育ち、もっとかっこいいところに住めないこともないんだけれども、
いろいろ考えて地元にとどまり、そして何の問題もなく幸せに暮らしている人もいると
いうことをお伝えしたかったのです。
しかし、皆さんが求めているのはとにかくネガティブな情報なんですね。
たしかに私が皆さんの身の安全に責任を持てるわけではありませんし・・・。
ですから、もうここには立ち入らないことにします。
なんだか話題も蒸し返しが多くて煮つまり気味ですしね。

>>171
>歩いているとたまに乱暴な運転の車に遭遇してヒヤッとしますが、大抵「春日部」ナンバーです。
私の車はあなたの嫌いな「春日部」ナンバーですけれどね。住んでいるのは足立区だけど
面倒なんで登録代えてないだけ。　思いきりむっときたけど、そういうことを言う人に
限って、人に言われるとかっとする割りには、自分の発言には無頓着なとこあるみたいですね。
無責任な書き込みには注意されたし。

> しかし、皆さんが求めているのはとにかくネガティブな情報なんですね。
　だって良い方向の情報は、いくらでもデベロッパーが宣伝してくれますから。
この掲示板　表題　"---ってどうでしょう”ですよ。　購入者専用の掲示板に
たまにいちゃんもんつける暇な人がいますけど、ここはまだ買っていない人が
情報を交換するための場所なんじゃないのかな？
　

春日部ナンバーのかたへ
大変申し訳ありませんでした。「足立は言われているほど悪くないよ」と言いたいばかりに、
関係のない春日部に罪を着せるような表現になってしまいました。お怒りはごもっともです。
私の通る道を、たまたま春日部ナンバーの、たまたま行儀の悪い車がよく通るというだけのこと
だと思います。春日部のみなさんにも、本当にごめんなさい。

私は私なりに思うところがあり、皆さんに役立つ情報をと思って投稿したつもりでしたが、
かえってご迷惑になったようですね。気が付けば個人個人の反論や攻撃ばかりになってしまい、
掲示板の有用性が損なわれてしまった原因の一端が私にあるのだとしたら申し訳なく思います。
地元民として本当はまだまだ提供できる情報もあるかと思いましたが、もう疲れました。
これで本当に退散しますので、どうかこれ以後は内容の充実した掲示板になりますように。

ここの掲示板だけでも、なけなしの金を足立区に投下してはいけないとわかります。
ある意味ありがたい場所でした。

今日はじめてここのモデルルーム見てきました。
みなさん研究熱心ですね。現地だけだと結構いいかも、と洗脳されかかってました。
他にもいろいろ調べて見ますね。

ここって売れ行き不振なの？
練馬に住んでいるのだが、初めて東武伊勢崎線沿いのマンションのチラシを見ました。
同じ東武だけど東上線とは較べるべくもありません。
野村さんこんなことやるより、早く練馬区で仕込んだ物件の全貌教えてください。

　うーん　もろ大泉学園あたりの物件と比較しろってか...
殆ど代わりばえしない値段で、片やブラウドの標準仕様/
こっち微妙にあちこち手抜きでは、比較されたら儲けすぎが
ばればれだわなぁ。　

>177
う〜ん。
設備について手抜きって言われるけど、具体的にどこだろう？
大泉学園には行って無いけど、ＨＰで比べる限りではタンクレストイレくらい？
あとどこが手抜きなのか具体的に教えていただけませんか？

設備仕様については、ある程度以上のものであればいいかなぁと私は思いますが。
個人的には、魔法瓶浴槽が付いている方が光熱費を節約できそうだし、ミストサウナがあった方がうれしいです。
高級感がほしいなら北千住パークハウスは？

確かにパークハウスはいいけど、立地ならステージオでしょ。

>>177
使っているフローリングのグレードなど細かい質感に関わる部分が全然違いますよ。
構造に関わる部分ではないので、”手抜き”というのは適当ではないかもしれんが、
かたや20万/m^2 そこそこ、片や 25万/m^2超と路線価が違うところに、よりレベルを
落として作って、あんまり値段変わらんというのはちょっとね。　周りの開発もろくに決定して
いない今、その分を見込んで割り増しつけるのは無理ではないかな。
　免振にするために全体の重さを軽くしないといけないのか、超高層タワーみたいに、外壁の
ALCコンクリートの採用というのはステージオの欠点といえますね。普通の外壁より遥かにへたりが
早い筈だよね。　まぁ20階建てというのはぎりぎり超高層扱いになるかどうかの境目では
あるわけだけど。
　目につくところのグレード感の差ばっかりは実際にいって比較してみないと分からないと
思う。特に、”ステージオ”で売りとしているキッチンなど水周りや、玄関入り口の段差の
差などがチェックポイント。ステージオのあの段差は一世代前のもんではないかな。
バリアフリーとかいって、年配の夫婦に売りつけるつもりなら... とか思いませんか？

>>180
　駅近だけでは、好立地とはいいにくいのでは。
再開発の先が読めない状態なので、その分のプレミアを払わされては...

まぁ、分相応の値段になればここでの悪評も覆るね。

ここよりも都心に近い南千住に１３００戸もの巨大プロジェクトがあります。
売主は藤和と有楽土地。
値段帯もどうやら４千万で８５㎡をボリュームゾーンとしているようです。

最大のライバル登場にステージオはどうやって対抗するのでしょうか。
南千住と言えども都内最大の再開発区域内。
昨年販売したハセコーのトキアスは大人気のまま、わずか半年足らずで八百戸を完売させています。
さながら「トキアスⅡ」と呼んでもいいこの強敵。トキアスの販売が終わるまで周辺の金町や梅島などは、販売自粛か
若しくはかなりの苦戦を強いられていたようです。

野村不動産は他物件でハセコーを使っているのであまり悪し様には蹴落とせないし、何より東京東部を考えている人は何より値段に敏感。
まぁ、みなさんもじっくり検討してみてね。

そう言えば、藤和不動産も今では三菱地所の傘下の企業ですね。
なおのこと南千住を叩き潰せないね。

>>184
駅からの距離が全然違うよ.... かなーりコンセプトが違うんでは

>>184
ここ敷地の買い取り価格については、都の予定価格（61億円以上）を遥かに上回る
91億円を提示して、一番札をとりましたから、非常に安いってのは
期待しにくいんではないかな。

でも、ホームページ上では80㎡代3500万、88㎡代3900万中心と値段を謳ってますよ。
安さは本当のようです。
ちなみに187さんはかなりお詳しそうですが、西新井の敷地買取額も教えてもらえませんか?
高値掴みをしたか、ぼったくりの値段かはそれで判断できそうです。

東京東部地区で売れ行き好調だったレジデンス東京イースト、プラウド梅島、トキアス等々
の長谷工物件は３５００万円前後が中心価格帯でしたよね？

普通の年収５００〜７００位のサラリーマンだとローンは３０００位がＭＡＸ位でしょうから、
頭金５００で３５００の物件を購入というのがだいたい相場ですかね？だとすると、それを上回
る価格帯だと売れ行きは厳しいかもですね。

特に東京東部は地域は、ブランドや教育環境を気にする高年収の自称「中流の上」の方々が住むこと
を選択しないでしょうから・・・。地元の方が主なターゲットでしょうかね？

南千住はトキアスは比較的駅に近く、また、ダイナシティ（？）の物件もまずまず駅に近いですが、ＪＶ
の大規模プロジェクトはちょっと駅から遠いですよね。あの距離だともう少し都心から離れた駅近（例え
ばこの物件ですが）の方が利便性は良いですよね。

ステージオに要望書を出したものです。
最大のライバル登場って・・・・・
駅からの距離、すぐそばに貨物駅・・・・・
そもそも比較するのが間違ってませんか？？？？？？？？？
共通するのは大規模ってことだけじゃないですか。
明日のジョーを思い起こす風景もちょっとね・・・・・・

>>190
ステージオを購入出来ない方々を拾っていく物件という事でしょう。

話を西新井に戻しますが、
購入予定者の多くが「駅近の利便性」を挙げておりますが、
実際シュミレーションされた方いらっしゃいますか？
現時点においての伊勢崎線の運行状況、乗車人数に
駅前複合開発プロジェクトが完成した場合の総戸数を
加味すると、単純に「駅近」だからといって「利便性」があるとは思えません。

またこの物件を購入し住むことを念頭にいれると数年間の工事環境を
考慮にいれてない遮音性も個人的には問題かと思います。

>>188
　この南千住の物件で、30万/ｍ^2 だして応札した会社があったというのもちょっと
驚いたのですが（駅から異常なまでに遠いですしね)。 西新井のほうもちょっと調べて
みましたが、実は分かりませんでした。　南に公園の予定された"一応”好位置でも
ありますし、40万/m^2だしていても驚かないですが。　ついでに、その土地の土壌改良
費用も負担してしまったというのは、ここの投稿の通りですね。　さすがに、ここで
高値つかみしていないと、ステージオのあの値段は説明つかないでしょう。 189さんの
いう通り、坪単価どうこうというより、金額そのものをかなり押さえないと、東部地区では
難しいでしょうね。　結構2人だけですみますといった感じの老夫婦とかがＭＲには
多かったですから、今の坪単価で押したいなら、70m^2前半中心とか少し狭めにつくれば
まだこの物件かなり成功したかもしれませんが..　今でもなんか団地っぽいですが、
ますます団地っぽくなってしまうかな。
　
>>190 さんの"明日のジョー"てのは
笑いましたが、確かもろ舞台設定は泪橋ではなかったでしたっけ。思い起こすというよりも
果てしなくその場所ずばりに近いんですが。

>>192
準急は本数は多いですが、朝のラッシュ時に”西新井”から乗るのは特に冬には尋常な
ことではできません。私はかなり大きいので、がしがし押して乗って、最後にはアルバイト
君に押してもらってドアしてて貰ってしまいますが、女性の人とかは普通列車選択の
パターンが多いですね。　まぁ朝は既にかなり混んでいるわけですが、この駅今でも
一日の乗降人数50000人を超えていますから、複合開発がうまくいったとして2000戸
くらい増えても、それで圧倒的に乗降人数が変わるというわけでもないでしょう。
　大抵北千住を経由して都内方向へでていくパターンが多いんでしょうが、
北千住駅の造りが、またひどく不便にできていますよね。　もともとホームから
人が零れ落ちそうでしたからなんとかしないといけなかったのでしょうが、
あれはちょっと。　帰りは、地下鉄で西新井まででてきてから、そこで向かいのホーム
に来る準急に乗り換えている人を頻繁に見ますね。

>>193
明日のジョーという表現はかなり気をつかってのものですよ、お解りでしょうか？
すぐそばの泪橋の先にどういう風景があるのかお解りですね。

＞＞193
パークフロントタワーの価格とウエストレジデンスとの価格差には整合性がある。
ザ・ステージオ全体としての唯一無二の希少性高い立地。

>>195
　この地区に30年近く住んでいて、ようやくエスケープできたので、
当然知っていますけども... より端的にいえば、南千住の駅(特にJRのほう）で
朝早めの時間にどういう人が乗り降りしているかですよね。
　トキアスも、もともと化学工場の跡でしたから。そういう地ぐらいである
ということも、当然あの価格には織り込み済みであったということですね。
別件の話なので、これくらいで。

駅近、環境良し、唯一無二の物件などと言って強気の値段で臨んだ「プラウド柏」に似てますね。
値段帯も近似値だし、販売計画も竣工後まで続けることまで織り込み済みですか？

　プラウドはもともと１割高いもの。　二子多摩川のタワーみたいにイメージ戦略に
成功しない限り、普通はちょっと苦戦しても不思議ではないですよね。
もともと”価格”に敏感な人たちが買いにくる地区（柏もそうですよね。もともと
購入後の値落ちの激しい地区ですし）ではやはりちょっと苦戦しても
不思議はないのでは。　もともと高く設定しているので、長期に渡って売って
販売コストが上がっても、赤字にはなっていないんだと思いますけど。

プラウド柏とは、全然違うのでは。駅近ってここは４分だし、柏は１６号越えで車の通りも激しいし、
東の渋谷と言われる位、治安的にもよろしくない場所でしょ。
駅前にデパート等があっていいっていうのはあるかもしれないけど、日常のスーパーが近くにあった方が
生活しやすいと思いますし。
ステージオは線路沿いじゃないし、歩道の幅も広いし、南向き公園だし立地条件は抜群でしょ。
複合開発がどうなるかわからないといっても、あんなに駅近の場所そうそうほっとかれることないでしょう。
今まで何年も空いていたのは、都市計画でわざとストップしてたからだし。
少なくてもヨーカドーができるのは決まっているから、たとえ万一他の計画がストップしたところで、
何の問題もないのでは？街ができあがってないのは、全然リスクだとは思いません。
ただ多少音は気になるだろうけど、そんなことを言ったらどこの場所だっていつ他の建物が建ってもおかしくない
わけだから、どこでも同じでしょう。