投資用に２LDKのマンションに興味があります。
価格は、３５００万円です。
頭金として１割を入れて、
残りは妻に内緒でローンを組むことは可能でしょうか？
年収は１２００万円で、
残ローンは自宅とセカンドハウスを含めて４５００万円です。
大手銀行のホームページを見る限りでは、
アパートローン・投資ローンでは
配偶者を連帯保証人に求めています。
連帯保証人を求めない金融機関があれば
教えて頂きたく、お願いします。
[スレ作成日時]2014-02-16 16:30:05
冷静になれ
りそな銀行
なぜ妻に内緒にしたい？
投資用で借りて愛人住ませたいとかでないんかい？
愛人住まわせたいなら、会社名義で買っといた方が経費になってお得よ。
1200万円程度じゃ経営者じゃないだろ。
投資用物件って、そもそもどの位も利回りでしょうか?最低でも6%は欲しいですね。あと、毎年確定申告が必要になりますが、給与と合算されるので、税率は高いですよ。
妻に内緒にしたいのは、
妻に余分な心配をさせたくないからです。
表面利回りは６％の見込みです。
支払い金利と空家リスクを含んで、
保守的な計算をすれば実質は２％になります。
買う主目的は、自己満足と期待値のみです。
ローンが払えなくなって、
自己破産で自宅まで失うリスクを背負って
実質利回り２％ですか。
まあ、投資に関する考え方は様々ですね。
ところで、不動産を取得すれば不動産取得税がかかるし
固定資産税は毎年、かかります。
当然、これらの納税通知書は自宅に届きます。
それから、購入する物件だけで無く
自宅も共同担保として抵当権が設定される可能性があります。
そうなると、自宅の全部事項証明書見れば、すぐにわかりますよ。
可能かどうかなら抜け穴はあるだろうが、まずおまえさんには無理。
それよりも、夫婦で隠し事をもってまでそんなリスクを負う意味がわからない。
「利回りネットで15％あるんすよー」とかだと怪しいんじゃないかと心配するのはわかるが、
どう考えてもそのスペックなら奥さんの心配が正しい。
破産するのが目的なら、そんなまどろっこしいことしないで、
ヤミ金からカネ借りればいいんじゃ？
年利回り１５％ぐらいなら毎月分配のファンドに有るぞ。
自社株（未公開）の配当利回りが、
9%と高く、かれこれ7年になるので
元本分をかなり回収済みなのだが、
いかんせん売がなく、買い増しできないので
額にすると細いのが残念。
嫁さんには話てるけど、イマイチ理解してないみたい。
素人の不動産投資なんかより、社債とかの方がいいと思いますね。
マンション投資して、7年で保有6件で不動産収入800万、
所得400万の経験から、言わせてもらうと、
表面利回り6%のファミマンなんて投資にならないよ。
ましてその利回りで、ローン組んだらキャッシュフローは確実にマイナス。
元金20年で返しても、それだけで5%に相当する。
投資の基本は、最低限キャッシュフロープラス。
君に一番必要なことは、セカンドハウスを売るか貸すかしてして、
住宅ローン減らすこと。
同感。ど素人みたいだね。
不動産で２％はあり得ない。
そんなに不動産投資したければ、
リート買えば？
最低３％位はリターンがあるよ。
実物不動産だと、実質利回りで10％くらいいかないと、
意味なし。
嫁さんを大事にしとけ
実質利益２％が一人歩きをしているようですが、
これは最も保守的な数値です。
但し、最も楽観的は計算でも
インカムゲインは実質利益５％ぐらいですから
大勢に影響はないでしょう。
利益率を狙うならワンルームマンションでしょうね。
販売会社から「あなたなら妻に内緒でも１億円まで貸せる」と
言われました。
私は良質なマンションを買って
そのキャピタルゲインを期待しています。
東京オリンピックは５０年に一度のチャンスだと思います。
じゃあこんなところで相談せずに黙って買えよ
まーまー
そうカッカしないで＾＾
スレ主さんは投資みたいなギャンブルしたいだけなんじゃない？
だから奥様に内緒なのでは？
最近、誰でも構わずという感じで
色んな都市のマンションを買わないかという
電話が職場にもかかってきます。
マンション、売れ残ってるとこを
投資家に買ってもらう感じなのかな。
>16
すれ主ですか？
インカムゲインについて
販売価格3500万の不動産で表面利回り６％という事は、
年間210万円の賃料。
購買価格は諸経費込みで3700万。
キャピタルゲインが期待できるような優良なマンションなら、
管理費等で月3万で年間36万は最低限。
賃貸の管理を任せると管理料年10.5万。
固定資産税10万程度。
で実質153.5万の賃料。
実質利回り153.5÷3700＝4.1％
キャッシュで買ってこれだけ。
フルローンで2％で借りると2％のリターンとなるが、
アパートローンは最長15年なので、3500万（諸経費くらい持っていると仮定）
２％借りると年間の支払は270万くらいとなる。
つまり年間270－153.5＝138.5万のキャッシュの持ち出し。
投資してキャッシュ持ち出しなんてありえない。
（結果として道楽で借金背負ったのと同じ）
キャピタルゲインについて
東京オリンピックで大きくキャピタルゲインをできる不動産は、
昨年9月8日以前に購入しているか、価格が決定したもの。
今残っている不動産は織り込み済みで、おおばけの可能性は少ない。
3500万で魅力ある物件なら、とっくにだれが買っている。
投資目的の「良質な不動産」なんて
そんな物件は誰でも買える市場には出てこない。
市場に出てくるのは、投資家やプロの大家さんが
「投資メリットが無い」と判断した残りカス。
１億円貸しても良いと言うほど「確かな」投資物件なら
なぜ、その営業マンなり、販売会社が所有しないのか。
まあ、買いたいのでしょうから、自己責任で買えば良い。
金融機関にも、「妻は連帯保証人にはなりません」と
明示して、それでも貸してくれるかどうか、交渉してみたら。
その道の人は色々大変なようですな。
破産したいんだろ
新築マンション投資で儲かってる人なんていない
買ってみればわかる
どう考えても愛人用・・・
妻に内緒ならその可能性あるね。
資金繰りやローンがうまくいくかは別として、うちの夫もやりかねないなw >>1
1の妻がどうか解らないけど、私だったらこっちに迷惑かからなければ別に内緒で何しようが
構わない。
とにかく迷惑かけない、やばくなったらサクッと手を引く用意があれば。
めんどうな奥さんだったら別に内緒で構わないと思いますよ。
もうスレ主は出てこれないな・・・
これって、悪徳不動産業者がよく勧める手段だよね。
赤字は税金が還付されて、お買い得とか。
しょっちゅう電話かかってくる。
所得税が返ってくるのは、単純に損してるからって
わからんのかな。
1はここの奴らに感謝したほうがいい。ドツボ踏まずに済んだんだからな。
1って誰？
気をつけないと所得税が返ってこないどころか
所得税を支払うケースもあるよ。
ローンの返済のうち、元本分は経費にならない。
手元にキャッシュは残らないのに
実際には多額の「所得」が発生しているというのは、
ローンをめいっぱい借りているケースでみかける。
相続対策に不動産経営を勧めている
あんな会社やこんな会社の言われるままに
ローンをめいっぱい組んで賃貸物件を建てたはいいけど
ローン支払で手元には月４０万ぐらいしか金は来ないのに
確定申告したら、不動産所得が１０００万円を超えていて
真っ青になった高齢者を知っている。
この場合建物が2000万と仮定して、
減価償却47年で年間42万。
収入が153.5万あるの所得は100万プラス。
納税額は所得税税率20％として20万納税。
70万の手出しで、20万納税。
賢い選択だとは思えません。
スレ主の意見が聞きたいですね。
皆世話好きで親切だなぁ
高齢女性が多いのかなぁ
>>22さん
私の計算とほとんど同じです。
何か嬉しいです。
＞キャピタルゲインについて
>東京オリンピックで大きくキャピタルゲインをできる不動産は、
>昨年9月8日以前に購入しているか、価格が決定したもの。
>今残っている不動産は織り込み済みで、おおばけの可能性は少ない。
安い時に価格が決まったマンションが僅かですが残っています。
実は私は、昨年の９月にマンションを契約しました。
更にローンを組めそうなので
東京オリンピックもあるのでマンションが抽選に当たれば
妻に内緒で買おうかなと思ったしだいです。
現状
１戸目：自宅（ローン無し）
２戸目：賃貸中（ローン無し）取得価格２０００万円、実質利益６％
３戸目：昨年９月に契約（来年引渡、ローン４５００万円は２戸目の家賃収入で一部賄う）
４戸目は皆さんの意見も参考にして止めにします。
ご意見を、ありがとうございました。
海外転勤中に所有していたマンションを有力不動産会社経由賃貸で出していました。借主は中小企業の社長という肩書きの中年のお方でしたが、なんと最初から不払い。不動産会社による懸命な督促にも関わらず、あらゆる言い訳を繰り返し半年間不払いの末、法的措置を取りました。弁護士を立てて訴状を送り付けた結果、全額支払いと即退去の合意に至り無事に回収はできましたが、弁護士費用約百万は持ち出し。家賃は月額28万円でした。
稀なケースかもしれませんが、こんなことも起こりますので、空室リスクはさることながら不払いリスクも踏まえて投資を検討すべきかと思います。
スレ主は自慢したかっただけと
そのとおりだね。
はじめは、自宅とセカンドハウスでローン4500万と言っていたのに、
途中から、家は増えるは、
1億借りられるとか言い出すは。
真面目に答えたのがマヌケだった。
>34
所得が1000万で、手取りが月40万てこと？
年520万も元金かえしてるんだ。
それでも所得税が最高税率の40%としても年400万。
80万余るではないですか。
もし何もしてなかったら、
土地遊ばせて、固定資産税取られるだけだったから、
相続税対策した上で、年間100万(固定資産税20万)以上得してるから、
真っ青になってるふりしているだけでしょう。
ローン返済額の全てが経費になると思っていたら、減価償却費と支払金利の一部しか経費処理されない。
税金が予定より百万円ぐらい高くなれば
一時的に真っ青になるでしょう。
ローンやめてキャッシュにしようっと
＞４２
＞ローン返済額の全てが経費になると思っていたら、減価償却費と支払金利の一部しか経費処理されない。
元金返済は経費にはならないという基本中の基本がわかっていない人が
投資なんて考えてること自体、信じられません。
堅苦しく信じなくても良いんじゃないですか
>>44
だから、知ってから真っ青になる。
普通の人の感覚では５０００万円の家を買ったら
「５０００万円使った」て思っている。
公務員とか大企業に勤めていた人は仕事のフィールドが狭いから
経理の基本を知らない人が多い。
私も４０歳で初めて知った。
日本の住宅ローンが異常だからです。
世界のスタンダードからかけ離れた
ローン2000万まで1%減税が諸悪の根源ですね。
欧米では利子分を経費と認めるのが常識。
2000万1%で借りたら、20万が控除対象。
最高税率40%の人でも8万得するだけです。
住宅ローン天国ジャパン。
みなさんジャンジャン住宅ローンを借りましょう。
ローン控除限度額まで。
ちなみに、公務員は副業が厳禁だが不労所得なら容認される。
５戸までなら不労所得となり副業にならない。
残りのカードは２枚。
有効に使いたいな。
それは削除対象ですね
それは
てのはどれですか？
だった専門外の不動産投資なんて、
絶対考えないように。
ビジネスマンとして、常識が身につくまで。
一流会社の営業と購買も
お金の支払い額が経費と思っている人も意外と多いと感じる。
彼らはキャッシュフローが命だからね。
エリートサラリーマンと言われていても
実態はこんなもの。
そんなことはない。あんたがエリートに会ったことがないだけの話。
何故奥さんに内緒で？
やましいことに遣うのかな
>>56
家内を心配させないだけです。
やましいことは全くありません。
本当は愛人のために使いたいのですが、
私にそんな度胸はありません。
まあ、本件は諦めました。
邪念を払拭できたのは皆さんのおかげです。
ありがとうございました。
でこのスレは終了。
>>58
私の目的は完了ですが、
よろしければ自由にお使い下さい。
ちなみに、私が安い時に値段が決まって残っていたと考えるマンションは
トミヒサクロス・SKYZ・ブリりア有明シティータワーでした。
先月で多くが完売を終了したようです。
すいません。
最後の一行を修正します。
（修正後）
先月で多くが販売を終了したようです。
投資マンション業者は、ほとんど悪徳業者です。やめとけ。
>59
よかったな。それ、全部オリンピック織り込み済み価格だよ。早期販売はそのまま高値で売り、もしもオリンピック外れたら値下げして売るつもりだっただけだから。
ここの住民に感謝するんだな。
もう安いマンションは出ないと思っていたけれど、後から出てきた湾岸マンションも、それほど高くなかった。
そんなに、焦る事もなかったです。
ちなみに投資用ローンは普通に30年くめますので
勝どきタワーは良いですね。
欲しくなりました。
買えば４つ目のマンションになります。
販売は未だ先ですが、
融資が可能かどうか近いうちに銀行に相談に行きます。
２つ目のマンションを賃貸に出し
３つ目のマンションを自己利用で買いました。
今後の資金計画は、３つ目のマンションも賃貸に出して
勝どきタワーを買う。
もし、融資にOKがでたら家内にも理解を得ようと思っています。
多分怒るだろうな。
インターネットで調べた某金融機関に
４戸目のマンションの融資が出来るか電話で聞きました。
書面審査で融資できるのは年収の5倍までだから、
４戸目の融資は難しいとの事。
３戸目の融資をしてくれた銀行に戻って
要請したほうが良さそう。
こうやって、資金調達するのは、なんか楽しい。
趣味だからなんでしょうね。
お聞きしたいのですが、マンションをちまちま
1戸づつ購入して利益が出るのでしょうか？
タワーとか管理費、修繕費などもかなり
かかると思うんですよ。
趣味だったら問題ないと思いますが。
>>69さん
高層マンションは普通は利益はでませんが、
稀に出るお徳な物件はお宝です。
管理費、修繕費などもが掛かる分だけ
高い品質が保たれる。
ランドマークなので常に注目が高い。
つまり、賃貸マンションで最も怖い
空き家になるリスクが少ない。
高層マンションの寿命は１００年近いですから
生涯に支給される個人年金のようなものです。
自己使用も視野に入れます。
節税目的・キャピタルも狙ってはいます。
当然に不動産が大好きで、趣味にしています。
お答えいただきありがとうございました。
高尚な趣味だと思います。
ワンルームマンション投資の
高級版といった感じでしょうか。
連休を利用して、
勝どきタワーのモデルルームを見学しました。
素晴らしいの一言です。
隣のマンションより値段は高くなっていますが
その分利用価値も上がっています。
自己利用なら買いたいですが、、、
湾岸は今後も大量供給が見込まれています。
投資で考えた場合、希少性がちょっと、、、
今後値上がりするかもしれませんが、
長期的な視点で様子見にしました。
完全な自慢スレとなりましたね
無視無視
新築高層マンションを投資目的で買うなんて、
相続税対策以外メリットなし。
スレ主は、不動産投資ど素人丸見え。
趣味で無謀なもん買ってるなら理解でできるが。
>>74
そもそも、素人だからこのスレを建てた訳で、
不動産投資ど素人と言い出したら、無限ループじゃない。（笑）
新築高層マンションの情報は、プロでも素人でも差が少ない。
新築高層マンションはプロのスキルを活かすフィールドが無い。
効率を考えるとプロは新築高層マンションに手を出さない。
結果として、素人が入り込む余地があると思う。
>75
投資自体をした事がないようですね。
＞新築高層マンションはプロのスキルを活かすフィールドが無い。
ではなくて、儲からないから手を出さないのですよ。
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンで
都内で実質利回り８％以上が目標。
こんな新築物件はほとんどない。
湾岸タワーだと70ｍ2でも8000万位する。
これで貸せて30万前後。管理費や固定資産税等を引くと月25万位の収入が良いとこ。
キャッシュで買って3.75%にしかならない。（空室リスクを考えないで）
しかもマンション自体は年々下がっていき、賃料も下がる。
これならリートの方がよっぽどまし。
新築タワーマンション購入は住む目的でなければ、
趣味か道楽。投資と言うには程遠い。
都内新築タワー高層階70ｍ２を4000万円以下で買える伝手があるなら、別ですが。
>>76さん
＞不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンで
＞都内で実質利回り８％以上が目標。
高層マンションの投資は
ローリスクローリターンだと思います。
目先の利益率を狙うのでなく
５０年先まで空きが出ない
自信を持てる高層マンションを見つけます。
そのマンションの中で利益の出そうな
部屋を探します。
予算２５００万円～４０００万円で
家賃は１５万～２５万を想定。
部屋の広さは都心なら狭くてもOKです。
そんな美味しい物件は、都内で５年～１０年に一度でしょう。
但し、３大都市圏に広げれば３年に１度ぐらいは出てる気がします。
今はインターネットで素人でも上辺の情報は簡単に手に入ります。
当然に、あっという間に売れてしまいます。
【参考】
「*******」は7年に1度の物件だった（マーキュリー分析）
（前略）
免震や制震といった躯体面での安心感に加え、眺望やグレードの高い、充実の共用部など、タワーマンションならではのメリットはもちろん、再開発地区内における商業施設の充実、ランドマーク的ステータスもあるとなると、通常の物件と比べ得られるものは大きいし、販売が好調に推移するのもうなずける。
結果論ではあるが、早期完売は需要が集中した結果であり、すなわち買い手にとって良いマンションだったということである。ただし総戸数1000戸以上に限定した話ではあるが「********」が販売開始された2006年から「*******」が販売開始された2013年まで7年近く経っている。言い換えれば7年に1度の物件とも言えるのである。
“*******”はいつ供給されるのか。楽しみである。
ちなみに、
＞湾岸タワーだと70ｍ2でも8000万位する。
湾岸で坪単価が３８０万円。
こんなサンプルを持ち出すこと自体が凄い。
さすがはプロです。
私とは、生きる世界が違いますね。
現物不動産をローリスクローリターンだと考えている時点で、負け。
敢えて言うなら、ミドルまたはハイリスクローリターン。
投資家は絶対に新築タワーには手を出さない。
最近、地震が多いですが、やはりタワマンなどは、エレベーターが止まり外に出れないなどのトラブルが起きると、それだけで借りてが遠のくリスクがあるのでは。
万が一、メンテナンスが必要になった場合の出費面も想定しないと。
施工と設計がかけ離れた工事をしている物件もありますから。
横から失礼。
都心はマンション価格が高騰しているので、
新築タワマンへの投資もありだと思います。
ただし、価格が高い築浅のうちに売り抜ける
前提で。部屋も希少価値のある物件じゃない
と駄目でしょう。
オリンピック前に売れば、賃貸収入以上に
売却益が狙えるかもしれません。
もちろん、ハイリスクですが。
投資用マンションのローンを、妻に内緒にしてまで組む必要性があるかどうか、真剣に考えられた方が良いかと思います。
不動産投資は安定した収入が得られる投資方法の一つではありますが、投資額に見合った利益を出す事が出来るかどうかは非常に不透明です。
立地の良い物件を抑える事が非常に重要で、人が住まないマンションを持っていても収入が得られる保証はありません。
もちろん、いい物件を抑えている場合には、十分投資の価値はあると思います。
今お住まいの物件にローンがあるかどうかという事も大切になってくると思います。
まだローンが残っていたら当然審査に影響します。
投資マンションは都心であれば今はチャンスとも言えますが、
価格が高騰しているため、余裕のある資金が必要かと思います。
投資用マンションを購入するのは別に悪い事とは思いませんが、
妻に内緒にするのはあまり良く無いかと思います。
決して安い物ではありませんし、失敗してから伝える様になっては、
本当にトラブルの元になってしまいます。
相談しないで勝手に購入するのは揉め事の種です。
高層の高級マンションを投資用として購入したとして、
それは生涯で投資金を回収出来るものなのでしょうか。
やはりそういうマンションを購入するのは、
税金対策とか考えてされるものなのでしょうか。
資産に余裕があるのであれば内緒にして購入する様な事なしないと思います。
かつかつの状態で不動産投資をしても成功するものかは分かりませんが、
一つ言えるのはリスクが大きいのではないかと思います。
ローンを組むのであれば、しっかりとご相談されてからの方がいいです。
やっぱり投資用マンションを購入するという事は、
税金対策のメリットは大きいものなのでしょうか。
具体的にどのような税金の対策効果があるのかというのがわかりませんが、
マンションを所有するかどうかでどのくらい変わる物なのでしょう。
奥さんに内緒にしておけるほど、奥さんが世情にうとく資産管理などにも関心がなければ別ですが、そんな人、少ないでしょう。
男性よりも女性のほうがお金には現実的でシビアですから。
ローンなんて組んだら確実にバレると思いますけど。
せめて内緒にしてローンを組むのはやめた方がいいかと思います。
万が一失敗したら、それこそトラブルの元です。
例え成功したとしても、内緒にしていた事が結局知れる事なので、
トラブルの原因になりかねません。
マンション・アパート投資に失敗しても、
それを買い上げてくれる業者さんもいるようですね。
不動産 投資 詐欺
国民生活センター 相談 1000件以上
知識をしっかり身につけてからだね…
投資用の物件に、
ご自身が居住するための「住宅ローン」を
利用してはいけないようですよ。
この人、もし妻に内緒で本当に投資用マンション購入したら、離婚一直線だな。
そんな金にだらしないヤツを伴侶にしたら破滅一直線だから、俺が妻の立場だったら収益がでようが確実に別れるわ。
まぁ、投資用マンションで長期的に利益が出る物件なんてほとんどないから、離婚したくないなら止めれば？たかが3,500万程度のマンションをローン組んで購入しても利益なんか出ないよ。せめて億超えマンションならねぇ。
これ都内の話だとしたら2014年にタワマン買ってたら爆益でしたね。
インターネットの大衆の意見なんて全く役に立たないなあ。
嫁さん今どんな気持ちなんだろう。その分別の投資で稼いだの？
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
|
4800万円台・6600万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）・2LDK |
|
45.14m2・56.43m2 |
|
総戸数 72戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6900万円台・7900万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
|
53.76m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
