投資用に２LDKのマンションに興味があります。
価格は、３５００万円です。
頭金として１割を入れて、
残りは妻に内緒でローンを組むことは可能でしょうか？
年収は１２００万円で、
残ローンは自宅とセカンドハウスを含めて４５００万円です。
大手銀行のホームページを見る限りでは、
アパートローン・投資ローンでは
配偶者を連帯保証人に求めています。
連帯保証人を求めない金融機関があれば
教えて頂きたく、お願いします。
[スレ作成日時]2014-02-16 16:30:05
妻に内緒にしたいのは、
妻に余分な心配をさせたくないからです。
表面利回りは６％の見込みです。
支払い金利と空家リスクを含んで、
保守的な計算をすれば実質は２％になります。
買う主目的は、自己満足と期待値のみです。
ローンが払えなくなって、
自己破産で自宅まで失うリスクを背負って
実質利回り２％ですか。
まあ、投資に関する考え方は様々ですね。
ところで、不動産を取得すれば不動産取得税がかかるし
固定資産税は毎年、かかります。
当然、これらの納税通知書は自宅に届きます。
それから、購入する物件だけで無く
自宅も共同担保として抵当権が設定される可能性があります。
そうなると、自宅の全部事項証明書見れば、すぐにわかりますよ。
可能かどうかなら抜け穴はあるだろうが、まずおまえさんには無理。
それよりも、夫婦で隠し事をもってまでそんなリスクを負う意味がわからない。
「利回りネットで15％あるんすよー」とかだと怪しいんじゃないかと心配するのはわかるが、
どう考えてもそのスペックなら奥さんの心配が正しい。
破産するのが目的なら、そんなまどろっこしいことしないで、
ヤミ金からカネ借りればいいんじゃ？
自社株（未公開）の配当利回りが、
9%と高く、かれこれ7年になるので
元本分をかなり回収済みなのだが、
いかんせん売がなく、買い増しできないので
額にすると細いのが残念。
嫁さんには話てるけど、イマイチ理解してないみたい。
素人の不動産投資なんかより、社債とかの方がいいと思いますね。
マンション投資して、7年で保有6件で不動産収入800万、
所得400万の経験から、言わせてもらうと、
表面利回り6%のファミマンなんて投資にならないよ。
ましてその利回りで、ローン組んだらキャッシュフローは確実にマイナス。
元金20年で返しても、それだけで5%に相当する。
投資の基本は、最低限キャッシュフロープラス。
君に一番必要なことは、セカンドハウスを売るか貸すかしてして、
住宅ローン減らすこと。
同感。ど素人みたいだね。
不動産で２％はあり得ない。
そんなに不動産投資したければ、
リート買えば？
最低３％位はリターンがあるよ。
実物不動産だと、実質利回りで10％くらいいかないと、
意味なし。
実質利益２％が一人歩きをしているようですが、
これは最も保守的な数値です。
但し、最も楽観的は計算でも
インカムゲインは実質利益５％ぐらいですから
大勢に影響はないでしょう。
利益率を狙うならワンルームマンションでしょうね。
販売会社から「あなたなら妻に内緒でも１億円まで貸せる」と
言われました。
私は良質なマンションを買って
そのキャピタルゲインを期待しています。
東京オリンピックは５０年に一度のチャンスだと思います。
>16
すれ主ですか？
インカムゲインについて
販売価格3500万の不動産で表面利回り６％という事は、
年間210万円の賃料。
購買価格は諸経費込みで3700万。
キャピタルゲインが期待できるような優良なマンションなら、
管理費等で月3万で年間36万は最低限。
賃貸の管理を任せると管理料年10.5万。
固定資産税10万程度。
で実質153.5万の賃料。
実質利回り153.5÷3700＝4.1％
キャッシュで買ってこれだけ。
フルローンで2％で借りると2％のリターンとなるが、
アパートローンは最長15年なので、3500万（諸経費くらい持っていると仮定）
２％借りると年間の支払は270万くらいとなる。
つまり年間270－153.5＝138.5万のキャッシュの持ち出し。
投資してキャッシュ持ち出しなんてありえない。
（結果として道楽で借金背負ったのと同じ）
キャピタルゲインについて
東京オリンピックで大きくキャピタルゲインをできる不動産は、
昨年9月8日以前に購入しているか、価格が決定したもの。
今残っている不動産は織り込み済みで、おおばけの可能性は少ない。
3500万で魅力ある物件なら、とっくにだれが買っている。
投資目的の「良質な不動産」なんて
そんな物件は誰でも買える市場には出てこない。
市場に出てくるのは、投資家やプロの大家さんが
「投資メリットが無い」と判断した残りカス。
１億円貸しても良いと言うほど「確かな」投資物件なら
なぜ、その営業マンなり、販売会社が所有しないのか。
まあ、買いたいのでしょうから、自己責任で買えば良い。
金融機関にも、「妻は連帯保証人にはなりません」と
明示して、それでも貸してくれるかどうか、交渉してみたら。
これって、悪徳不動産業者がよく勧める手段だよね。
赤字は税金が還付されて、お買い得とか。
しょっちゅう電話かかってくる。
所得税が返ってくるのは、単純に損してるからって
わからんのかな。
気をつけないと所得税が返ってこないどころか
所得税を支払うケースもあるよ。
ローンの返済のうち、元本分は経費にならない。
手元にキャッシュは残らないのに
実際には多額の「所得」が発生しているというのは、
ローンをめいっぱい借りているケースでみかける。
相続対策に不動産経営を勧めている
あんな会社やこんな会社の言われるままに
ローンをめいっぱい組んで賃貸物件を建てたはいいけど
ローン支払で手元には月４０万ぐらいしか金は来ないのに
確定申告したら、不動産所得が１０００万円を超えていて
真っ青になった高齢者を知っている。
この場合建物が2000万と仮定して、
減価償却47年で年間42万。
収入が153.5万あるの所得は100万プラス。
納税額は所得税税率20％として20万納税。
70万の手出しで、20万納税。
賢い選択だとは思えません。
スレ主の意見が聞きたいですね。
>>22さん
私の計算とほとんど同じです。
何か嬉しいです。
＞キャピタルゲインについて
>東京オリンピックで大きくキャピタルゲインをできる不動産は、
>昨年9月8日以前に購入しているか、価格が決定したもの。
>今残っている不動産は織り込み済みで、おおばけの可能性は少ない。
安い時に価格が決まったマンションが僅かですが残っています。
実は私は、昨年の９月にマンションを契約しました。
更にローンを組めそうなので
東京オリンピックもあるのでマンションが抽選に当たれば
妻に内緒で買おうかなと思ったしだいです。
現状
１戸目：自宅（ローン無し）
２戸目：賃貸中（ローン無し）取得価格２０００万円、実質利益６％
３戸目：昨年９月に契約（来年引渡、ローン４５００万円は２戸目の家賃収入で一部賄う）
４戸目は皆さんの意見も参考にして止めにします。
ご意見を、ありがとうございました。
海外転勤中に所有していたマンションを有力不動産会社経由賃貸で出していました。借主は中小企業の社長という肩書きの中年のお方でしたが、なんと最初から不払い。不動産会社による懸命な督促にも関わらず、あらゆる言い訳を繰り返し半年間不払いの末、法的措置を取りました。弁護士を立てて訴状を送り付けた結果、全額支払いと即退去の合意に至り無事に回収はできましたが、弁護士費用約百万は持ち出し。家賃は月額28万円でした。
稀なケースかもしれませんが、こんなことも起こりますので、空室リスクはさることながら不払いリスクも踏まえて投資を検討すべきかと思います。
そのとおりだね。
はじめは、自宅とセカンドハウスでローン4500万と言っていたのに、
途中から、家は増えるは、
1億借りられるとか言い出すは。
真面目に答えたのがマヌケだった。
ローン返済額の全てが経費になると思っていたら、減価償却費と支払金利の一部しか経費処理されない。
税金が予定より百万円ぐらい高くなれば
一時的に真っ青になるでしょう。
日本の住宅ローンが異常だからです。
世界のスタンダードからかけ離れた
ローン2000万まで1%減税が諸悪の根源ですね。
欧米では利子分を経費と認めるのが常識。
2000万1%で借りたら、20万が控除対象。
最高税率40%の人でも8万得するだけです。
住宅ローン天国ジャパン。
みなさんジャンジャン住宅ローンを借りましょう。
ローン控除限度額まで。
東京都練馬区大泉学園町２-2297-1他 |
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5798万円～7698万円 |
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2LDK+S（納戸）～3LDK |
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55.04m2～72.33m2 |
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総戸数 42戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
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1億1290万円～1億5890万円※権利金含む |
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2LDK～3LDK |
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60.61m2～76.81m2 |
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総戸数 522戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
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4600万円台～7700万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）～4LDK |
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62.72m2～82.02m2 |
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総戸数 155戸 |
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
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5600万円台・8200万円台（予定） |
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2LDK・2LDK+S（納戸） |
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45.12m2～74.98m2 |
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総戸数 45戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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4900万円台～7100万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
