妻に内緒で投資マンションのローンを組みたい。

最近、誰でも構わずという感じで
色んな都市のマンションを買わないかという
電話が職場にもかかってきます。

マンション、売れ残ってるとこを
投資家に買ってもらう感じなのかな。

>16
すれ主ですか？

インカムゲインについて
販売価格3500万の不動産で表面利回り６％という事は、
年間210万円の賃料。
購買価格は諸経費込みで3700万。
キャピタルゲインが期待できるような優良なマンションなら、
管理費等で月3万で年間36万は最低限。
賃貸の管理を任せると管理料年10.5万。
固定資産税10万程度。
で実質153.5万の賃料。
実質利回り153.5÷3700＝4.1％
キャッシュで買ってこれだけ。
フルローンで2％で借りると2％のリターンとなるが、
アパートローンは最長15年なので、3500万（諸経費くらい持っていると仮定）
２％借りると年間の支払は270万くらいとなる。
つまり年間270－153.5＝138.5万のキャッシュの持ち出し。
投資してキャッシュ持ち出しなんてありえない。
（結果として道楽で借金背負ったのと同じ）

キャピタルゲインについて
東京オリンピックで大きくキャピタルゲインをできる不動産は、
昨年9月8日以前に購入しているか、価格が決定したもの。
今残っている不動産は織り込み済みで、おおばけの可能性は少ない。
3500万で魅力ある物件なら、とっくにだれが買っている。

投資目的の「良質な不動産」なんて
そんな物件は誰でも買える市場には出てこない。
市場に出てくるのは、投資家やプロの大家さんが
「投資メリットが無い」と判断した残りカス。

１億円貸しても良いと言うほど「確かな」投資物件なら
なぜ、その営業マンなり、販売会社が所有しないのか。

まあ、買いたいのでしょうから、自己責任で買えば良い。
金融機関にも、「妻は連帯保証人にはなりません」と
明示して、それでも貸してくれるかどうか、交渉してみたら。

その道の人は色々大変なようですな。

破産したいんだろ
新築マンション投資で儲かってる人なんていない
買ってみればわかる

どう考えても愛人用・・・

妻に内緒ならその可能性あるね。

資金繰りやローンがうまくいくかは別として、うちの夫もやりかねないなw　>>1
1の妻がどうか解らないけど、私だったらこっちに迷惑かからなければ別に内緒で何しようが
構わない。
とにかく迷惑かけない、やばくなったらサクッと手を引く用意があれば。

めんどうな奥さんだったら別に内緒で構わないと思いますよ。

もうスレ主は出てこれないな・・・

>22のローンの条件を変えて見ました。頭金350万いれると借入3150万で
初年度の手出しは諸経費込みで600万程度。
ローン2％で15年として、あとは＞２２の条件と同じ。
年間の実質の賃貸料が153.5万円。
ローン支払い額が年間223万円でキャッシュフローで
223－153.5＝69.5で約70万の年間の赤字。

15年間初年度と同じ条件で貸し続けれられたとして、（有り得ないと思う）
結果として最初の15年間は初年度に600万払ったうえに
70万の赤字。15年間の累積は840万。
合計1440万持ち出し。
で残ったものは築15年の中古マンション。
得な投資でしょうか。

これって、悪徳不動産業者がよく勧める手段だよね。
赤字は税金が還付されて、お買い得とか。
しょっちゅう電話かかってくる。
所得税が返ってくるのは、単純に損してるからって
わからんのかな。

1はここの奴らに感謝したほうがいい。ドツボ踏まずに済んだんだからな。

1って誰？

気をつけないと所得税が返ってこないどころか
所得税を支払うケースもあるよ。
ローンの返済のうち、元本分は経費にならない。
手元にキャッシュは残らないのに
実際には多額の「所得」が発生しているというのは、
ローンをめいっぱい借りているケースでみかける。

相続対策に不動産経営を勧めている
あんな会社やこんな会社の言われるままに
ローンをめいっぱい組んで賃貸物件を建てたはいいけど
ローン支払で手元には月４０万ぐらいしか金は来ないのに
確定申告したら、不動産所得が１０００万円を超えていて
真っ青になった高齢者を知っている。

この場合建物が2000万と仮定して、
減価償却47年で年間42万。
収入が153.5万あるの所得は100万プラス。
納税額は所得税税率20％として20万納税。
70万の手出しで、20万納税。

賢い選択だとは思えません。

スレ主の意見が聞きたいですね。

皆世話好きで親切だなぁ
高齢女性が多いのかなぁ

>>22さん

私の計算とほとんど同じです。
何か嬉しいです。

＞キャピタルゲインについて
>東京オリンピックで大きくキャピタルゲインをできる不動産は、
>昨年9月8日以前に購入しているか、価格が決定したもの。
>今残っている不動産は織り込み済みで、おおばけの可能性は少ない。

安い時に価格が決まったマンションが僅かですが残っています。
実は私は、昨年の９月にマンションを契約しました。

更にローンを組めそうなので
東京オリンピックもあるのでマンションが抽選に当たれば
妻に内緒で買おうかなと思ったしだいです。

現状
１戸目：自宅（ローン無し）
２戸目：賃貸中（ローン無し）取得価格２０００万円、実質利益６％
３戸目：昨年９月に契約（来年引渡、ローン４５００万円は２戸目の家賃収入で一部賄う）


４戸目は皆さんの意見も参考にして止めにします。
ご意見を、ありがとうございました。

海外転勤中に所有していたマンションを有力不動産会社経由賃貸で出していました。借主は中小企業の社長という肩書きの中年のお方でしたが、なんと最初から不払い。不動産会社による懸命な督促にも関わらず、あらゆる言い訳を繰り返し半年間不払いの末、法的措置を取りました。弁護士を立てて訴状を送り付けた結果、全額支払いと即退去の合意に至り無事に回収はできましたが、弁護士費用約百万は持ち出し。家賃は月額28万円でした。
稀なケースかもしれませんが、こんなことも起こりますので、空室リスクはさることながら不払いリスクも踏まえて投資を検討すべきかと思います。

スレ主は自慢したかっただけと

そのとおりだね。
はじめは、自宅とセカンドハウスでローン4500万と言っていたのに、
途中から、家は増えるは、
1億借りられるとか言い出すは。
真面目に答えたのがマヌケだった。