Brilliaガーデン池袋ってどうですか？

ご推察の通り、Qrが7300万円でした。
Iタイプは4階で6800万円。5階は未定との事でしたが、7000万円を超える
かもしれないとの事でした(となると、坪265万円位？)。
仕様は、光ファイバーが2本各戸に引き込まれている以外は、建具・床材
その他の設備は「並」でしたので、価格と場所柄を考えると何とも残念な
物件としか言えませんでした。

42さんは、住まいサーフィンの評価を書いた方ですか？

42です。
私は住まいサーフィンで評価を書かれた方とは別人です。
Iタイプの間取りがとても良かったので、昨年末以来非常に期待して
この物件の事前案内会を楽しみにしていた一般人です。
楽しみにしていただけに残念だったので、表現がストレート過ぎたかも
知れません。申し訳有りませんでした。

いえいえ、もし評価をされた方であれば、いつも大変参考になる評価を
書かれているので、この機会にもう一物件お願いしたいなぁ、なーんて
思っただけで。。。
まぎらわしい聞き方をしてすみません。
ところで、光ファイバーが2本引き込まれるということは、インターネット
が速くなるということなのでしょうか？

椎名町に住んでいますが、場所はとてもよいところですよ。
池袋駅に近いのに、池袋でないような静かな場所。

また立教南の都市計画道路が数年後に完成する予定なのですが、
そこは豊島区がおもいっきり力を入れて、おしゃれな街路にするとのこと。
自由学園なども近く、静かな住環境であることは間違いないです。
本気で検討していますが、
値段がそんなに高いとなると考えものですね。。。。。
でも「池袋」という場所の中で、
利便性ならエアライズタワー、住環境ならこの物件が一番だと思ってます。
悩みます・・・・・

あと蛇足ですが、
「目白」とか「北目白」なんてネーミングなら私はいやですね。
住所が「西池袋」なのですから、結局、すぐにばれます。
そういう往生際が悪いネーミングの物件のほうがかえって
僕個人的にははずかしいですね。

ちなみに三井の物件のあたりは旧町名「目白上り屋敷」なので
ちゃんと背景を説明できないこともないので、
その物件をせめているわけではありません。

住所が狛江なのに成城とか、川崎市なのに二子玉川だとか
そういうネーミングのマンションってかえってはずかしいです。

44です。
確かに場所はとても良さそうです。活気のある賑やかなターミナル駅である
池袋のすぐ近くなのに、物件周辺はとても静かな住宅街です。
大型スーパーこそありませんが、東武・西武・丸井・パルコ・ビックカメラ等が
あり、週末の暇つぶし(散財？)には事欠きそうも有りませんので、周辺環境は
大変に魅力がある物件である事は間違いない！という所です。
只、この土地柄を考えると内装等の設備と価格が見合っていない事を除いては…
因みに、光ファイバーが各住戸に2本引かれていますが、一本はインターネット
専用回線で、一本は光ファイバーを使ったテレビ(スカパー光)用のものと
思います。さすがNTTの社宅跡ですね。マンションで、各住戸迄光ファイバーが
直接引かれている物件は殆ど無いと思います。普通はマンション迄が光ファイバーで
マンション内はLAN回線(銅線)ですので、それに比べれば高速と言えるでしょう。
長くなりましたが、ご参考まで。

この物件の前の道路が、椎名町と池袋とを結ぶ住民（自転車）の日常道路なので
よく工事してる前を通ります。
車は一方通行なのであまり通りませんが、
人通り（自転車通り）はけっこう多い道ですよ。

かなり遅レスですが>>2さん

実は僕も、ライオンズの目白、この物件、プラウド椎名町で悩んでいます。
この物件の値段次第って感じですね。
ちなみに、「目白」という住所に魅力を感じる気持ち同じです。
でも、地元民からいうと利便性ではライオンズの場所よりブリリアの場所の
ほうがかなり良いです。真和中学も道和中学と統合されなくなりますし、、、
あと、立教南の都市計画道路（「キャンパス通り」と名づけられるとの噂）は、
かなり綺麗な道路になりそうで立教通り同様の非常に雰囲気のいい街に
なりそうなのでブリリアにはプラスαの要素だと思います。

また、山手通り地下に首都高速中央環状線が建設中でその出口が、
椎名町陸橋付近にできるのですが、立教南の通りはその出入り口にも
非常に便利な配置になってます。

目白をとるか実益をとるかそれもこれも全て値段との相談ですね。。。。

MR行きました。設備に疑問を感じているのですが
他の方はどうでしょうか？
防犯機能設置の窓ガラスが1階住戸のみでした。
いくら周辺は環境が良いといても池袋は犯罪の少ない町ではないですよね。
最近は全戸防犯センサー付の窓が普通だと思っていたので
少しがっかりでした。
面格子も今時、縦格子を使ってるなんて
賃貸と変わらないじゃないかも…びっくりしました。

>51さん

私も造りや設計にかなり疑問を感じております。
建材はかなり安いものを使っています。
床材は信じられないくらい安いものです。
お風呂はまだよいのですが、そのほかの水回りはどうしてこんなに安いものを使ったのかという感じです。
トイレはウオッシュレットで、リモコン付きですが、あれ以上安いクラスはありません。

設計でもすごく下手くそがやったのか、それとも手を抜いたのか、という印象を受けました。
AタイプとBタイプは、最上階のOrのパイプスペースがすごい所を通ります。
Aタイプは主寝室を、Orの洗濯機、お風呂、台所のパイプスペースが通ります。
Orの方が早起きだと、朝洗濯や台所の排水がうるさくなります。
Orの方が遅寝だと、お風呂排水の音が気になります。

このほか、洗面所とトイレのドアがゴッ＊＊する部屋や、収納とリビングのドアがぶつかる部屋など、
どうしてこんな下手くそな設計をしたのか疑問です。
当初Aタイプを考えていたのですが、年末の説明から予定価格は大幅アップしたこともあり、うちは撤退模様。

>Aタイプは主寝室を、Orの洗濯機、お風呂、台所のパイプスペースが通ります。
Aは他住戸パイプスペースは通っていましたっけ？
Bのみかと思っていました。
このようなことは他のマンションでありえるのでしょうか？
HP見ると遮音対策として謳っているので、もし入居してうるさいようなら
クレームをつけることになりますよね。
>Aタイプは主寝室を、Orの洗濯機、お風呂、台所のパイプスペースが
>通ります。
これは説明会などでお聞きになった情報でしょうか？
だとすれば自然と突っ込みたくなりますが
向こうの対応はどうだったのか、ぜひお聞きしたいです。

A・Bには疑問があって
南・北棟の間をとっているようにも見えないので
外からリビングが丸見えですよね？
それにAはまだしもBは廊下とベランダが一続きになっいて
ちょっと顔を出せば覗けちゃったりしそうですが。

>53

Aの主寝室には、OrのPSが通っています。
それも、クローゼットなどに囲う、などの対策もなされておりません。
販売側は、OrがAとBにまたがる特殊住戸のため、仕方ないと説明していますが、
単に設計担当が下手と言っているようなものです。

>HP見ると遮音対策として謳っているので、もし入居してうるさいようなら
>クレームをつけることになりますよね。

遮音対策もあと一歩というか、鋳鉄管ではなく、塩ビ鋼管なので少し響きます。
入居後、音がうるさくてクレームを付けても設計ミスというわけではないので、
対応してもらえません。
さらに言えば、Aタイプの4階だと主寝室と洋室の部分が上階のリビングですので、
生活リズムが異なる方が住むと多少の騒音も覚悟しなければいけません。

南棟と北棟は壁面で18m、バルコニー面で15mの間隔があります。
これである程度のプライバシーはキープできると思います。
しかし、Aタイプの洋室の真正面は、南棟の非常階段になっており、特別な目隠しを
施していないため、非常階段の4階と5階の踊り場から見えやすくなっています。
Bのバルコニーは廊下から覗こうと思えば、覗けます。
もちろん、この点については後から対策講じてくれる可能性はあります。

>>このようなことは他のマンションでありえるのでしょうか？

他のマンションでもこのようなことはあります。
しかし、廊下に面した所、クローゼットで囲むなど、音が気にならないように
対策していることがほとんどです。
もちろん何も施していないマンションもありますが、主寝室に通している
マンションはかなり珍しいです。

設計について様々な点が指摘されていますが、その一環として、構造はどうなのでしょうか。
マンションは長方形型が最も耐震性もよく、L字型やコの字型は地震に弱いと本にも書いてありましたが・・・

一般にロの字型が、最も地震弱いと言われています。
続いてコの字、Ｌ字、長方形の順です。

ブリリアでは、完全なコの字ではなく、Ｌ字とＩ字をジョイントした形です。
販売図面でしか確認していないので、ジョイント方法などは詳しくはわかりません。
Ｉ字部分は、北棟です。

販売側は、とても地盤のいい地域に建つので、耐震性については問題なし、という
説明をされています。

>AタイプとBタイプは、最上階のOrのパイプスペースがすごい所を通ります。
他住戸のパイプスペースはリフォーム時に承諾無しには
移動できないですよね？
なんだか致命的な欠点のような気がしますが。

>このほか、洗面所とトイレのドアがゴッ＊＊する部屋や、
>収納とリビングのドアがぶつかる部屋など、
見つけました。これありえないですよね。
特に洗面所の方…。
なぜ他と同じように内側にあくようにしないのでしょうか？
それか引き戸とか


>しかし、Aタイプの洋室の真正面は、南棟の非常階段になっており、
>特別な目隠しを施していないため、非常階段の4階と5階の踊り場から
>見えやすくなっています。
>Bのバルコニーは廊下から覗こうと思えば、覗けます。
>もちろん、この点については後から対策講じてくれる可能性はあります。
対策を講じてくれるのはいつの段階でのことなのでしょうか？
契約前でなければ契約に踏み切ることはできませんよね。

58: 名前：匿名さん投稿日：2005/01/14(金) 10:15
４７さんではありませんが、

>>47さん
偶然読んでしまったので、ちょっとレスを・・・。
川崎には「二子玉川」と名の付くマンションは、たぶん存在しませんよ。
もうすこしちゃんとお調べになった方が良いかと思います。

ここのスレッド95、コスモ・ザ・ガーデン二子玉川も、その川崎市ですよ。

>コスモ・ザ・ガーデン二子玉川

あれ？　コスモ・ザ・ガーデン二子多摩川ですよね？
二子新地が最寄で、多摩川沿い近くなのでこのネーミングかと。

>>61
ほかにもいっぱいありますよ。二子玉川も二子多摩川も。
58さんは川崎駅周辺と間違えているのかな？

>他住戸のパイプスペースはリフォーム時に承諾無しには
>移動できないですよね？
>なんだか致命的な欠点のような気がしますが。

おっしゃる通り、移動はできません。
ただ、自住戸のPSも移動できませんから、単にリフォームの不自由度が
上がると考えればよろしいかと。

>対策を講じてくれるのはいつの段階でのことなのでしょうか？
>契約前でなければ契約に踏み切ることはできませんよね。

軽微な改善であれば、契約前に約束させ、重説に盛り込んでもらうのが確実ですね。
「この変更をしてくれなきゃ買いません」と言えば、対応してくれることがあります。

んで、もっと前向きな話し合いは誰もしないのかい？
明らかに営業イヂメにしか見えない書き込みがおおいねｗ

>64

私は地盤のよさを高く評価しています。
直接基礎で建設できる地盤のよさは、都内で結構珍しいと思います。
いかがでしょうか？

直接基礎で建設できるとしても、支持層までの間は軟弱地盤ですよね。
支持地盤と地表との間で液状化が起こり、建物に不等沈下が起こることは無いのでしょうか。
よく解りませんが・・・

>>66

>直接基礎で建設できるとしても、支持層までの間は軟弱地盤ですよね。

ベタ基礎ではなく、直接基礎ですよ。
深さ2mにある支持層の関東ローム層への直接基礎です。
よって支持基盤と地表との間に起こる液晶化現象の心配はいらないです。
（もちろん支持層がやられてしまったら元も子もありませんが）

直接基礎の種類の一つがべた基礎だと思いますが・・・。
また10数ｍ地下にN５０以上を示す支持地盤が存在していたとも思いますが、なぜかパンフレットには「深さ２ｍに支持層がある」とも記載されてますし、よく解りません。
あまり重いものを上に乗せると時間が経てば、沈みますよね。シロート的な考えですが・・・。

地盤について、いろいろ博識な方々が難しい言葉を使って書かれていますが、結局のところ地盤のいい方なんでしょうか？
それとも軟弱な方なのでしょうか？

>>69
地盤はよい
よいか悪いかでいえば間違いなくね

便乗で質問させてください。
関東ローム層というのは、5階建てのマンションを直接基礎で建築するのに
十分な強度の地盤なのでしょうか。
もし、わかるかたがいらっしゃいましたら、教えていただけないでしょうか。
強度といっても、何を基準で判断するか難しいとは思うのですが、
例えば近くで同規模の杭を打ったマンションと比べてどうだとか。

近隣のフェリアル池袋アルシエーロやパークホームズ目白は直接基礎だと伺いました。
このあたり（半径100ｍくらい）は杭基礎で建てているところがない。
それだけ地盤がよい、と判断してもいいと思います。

http://www.jiban.co.jp/jibankaisetu/tokyo/toshima/P13_toshima.htm

少なくともパークホームズ目白は、地下１０数ｍの支持層に到達するまでの杭基礎であると販売の方がおっしゃっていますが。

同じ関東ローム層と同じ台地部分に建つディアクオーレ文京目白台は杭基礎です。
ただし、支持層までは到達しておらず「摩擦杭工法」を採用したそうです。

目白ガーデンヒルズはどうだったかな？

皆さん、いろいろ情報ありがとうございます。
台地部分ということで、良い地盤であることは間違いないようですね。
でも、もしパークホームズが杭基礎だとすると、
やはりそちらのほうが耐震性に優れているということになるのですかね？
杭だけの情報では判断できないのかもしれませんが。
話は変わりますが、この物件、当初の情報では100年コンクリートだったのが
最新の情報では変更になっていて少しショックです。。。

目白GHは、人工地盤採用だしそもそも崖下だし地盤の比較対象外です。
西池袋の地盤を気にしていたら、東京のマンションの90%は買えないような
気がします。武蔵野の奥地にでもいかないかぎり。
直接基礎可能な土地なんて、城東や湾岸あたりの杭深50メートル物件
と比べれば天と地の差。それよりも値段がどうなるか。。。

そうですね、値段が気になりますね。
昨日MRに行ったときには、南向き住戸（中庭向き含む）は
現状の予定価格よりはアップしそうとの事でした。。。
立地は非常に気に入っているので前向きに検討したいのですが、
このままの高めの値段で行くのだと、設備等がちょっと不満ですね。。。

７１さんの御指摘、知りませんでした。百年コンクリートで無くなり、どの程度のコンクリートを採用するのでしょうか。
予定価格が現状よりアップする一方で、品質が低下するとは購入しようとする者にとって良くないですね。
建物の不同沈下も気になりますし。

>>77

>昨日MRに行ったときには、南向き住戸（中庭向き含む）は
>現状の予定価格よりはアップしそうとの事でした。。。

えっ〜〜！　これ以上上がるの？
現段階だって、中庭向きは4階だと坪240万円を超えていて、5階は最上階は
260万円だよ。
西池袋なのに、南側が抜けない部屋が250万円や270万円近くになるってこと？
そこまで出せば目白や文京区方面だって余裕で買えるよ。

これで買う人がいるのかね？

>>79

>えっ〜〜！　これ以上上がるの？
>現段階だって、中庭向きは4階だと坪240万円を超えていて、5階は最上階は
>260万円だよ。

アップしそうだという話はありましたが、自分が具体的な価格まで確認したのは
70㎡台のタイプだけなので、もしかすると80㎡超クラスは違うかもしれません。
ちょっと値上がり感をあおるような書き込みをして申し訳ありませんでした。

話は変わりますが、本日パークホームズ目白と
フェリアル池袋の基礎を確認したところどちらも杭基礎でした。
どちらも13m前後の支持層に杭を打っているそうです。
フェリアルについては、既成杭との事でした。
（パークホームズについてはそこまでは調べていません）

>>79
池袋なめすぎ。
練馬でも江古田や練馬駅周辺なら240万はいくよ。
目白や駒込より圧倒的に池袋のほうが便利なんだから、
それぐらいはついても完売できると思うよ。
それより駒込のプラウドは法外に坪単価高すぎると思うけどね。
駒込でも文京区じゃなくて豊島区の駒込で300万近いからね。

池袋がなめすぎ？あんな治安の悪いところ？
これから下がるのを今上がっているだけ。
中古は氾濫している現実を直視しろよ。
ちなみに練馬は坪単価２００万以下だぞ。

>>81

79を弁護するわけではないが、
プラウド駒込を引き合いに出しても仕方ないでしょう。
ガーデン池袋はかなり安っぽい作りだよ。
間取りはよくても、設計でいまいちなところ多いし。
地価だって売地の取引事例から見れば坪270万円くらいと、それほど高いわけでもない。
となれば、マンション全体の坪単価は240万円以下が当たり前の水準では。

ただ79の方が言われている部屋が、マンション内でどれだけいい部屋なのか（はたまた
悪い部屋）判断できないので、なんとも言えないが。

>>82
石神井公園や大泉学園でも、大手は200以上で出してるよ
あと、西池袋の当地は治安は悪くない
池袋がいやなら買うな、それだけですね
池袋が今あがってるという認識も変だね。
山の手側の副都心ではピークと比較してもっとも下がったのが池袋。

>>83
駒込との比較がちと乱暴にすぎるのは同意。
しかし、過度に池袋を低く見ることへのいい例にはなると思う。
坪240万から250万程度なら買いという認識あり、その点で、
あなたの坪240万説には俺も同じような印象をもつ。
デベが260万程度で勝負をうつ気持ちもわかる。あとは売れ行き次第だな。

>>84
パークステージ石神井公園は220万から230万程度
プラウド大泉学園は210万程度になるといわれているね
プラウドは駅からかなり距離がある場所だが、やはり強気だな。

人気の間取りは、予定価格から100万円単位で上がるそうです。
ということで坪単価260万円近くの部屋が登場することになった。
どうなんだろうね？

住友のフェリアルとかのほうが、仕様が高い分、いいかもね。
駅からも近いし。
この価格だと売れ残りちょっと高級なタワーのグランディアとかも買える水準。
購入層は全く異なりそうだけど、せっかく付いている客が正式発表時に逃げそうやね。

中庭の桜って、しっかり咲くかなあ？
咲かないとつまらないね。

>話は変わりますが、この物件、当初の情報では100年コンクリートだったのが
>最新の情報では変更になっていて少しショックです。。。

パンフレットで謳ってい水分を抑えた、品確法3等級クリアなどは
100年コンクリートを使用という意味だと思っていたのですが
違うのでしょうか？

最初から100年コンクリートって、説明されましたか？
営業の方がおっしゃていることは、変わっていないように記憶しています。
営業の方によって違うかもしれませんが。

>最初から100年コンクリートって、説明されましたか？
いえ、どのチラシだったか忘れてしまったのですが
100年コンクリートって記載されていたように記憶していたのと
75さんの
>この物件、当初の情報では100年コンクリートだったのが
最新の情報では変更になっていて少しショックです。。。
ということでてっきり
パンフレットの水分を抑えた、品確法3等級クリア＝100年コンクリート
なんだと思い込んでいました。
そもそも100年コンクリートと記載されていない時点で
そうではないということなのですよね？

75です。
当初のパンフレッドでは、1㎡あたり3000t以上と記載されていましたが、
正式なパンフレッドになると1㎡あたり2700tに変更されており、
営業に確認したところ、3000tは誤植でしたとの回答をもらいました。
私も詳しいことはわからないのですが、1㎡あたり3000t以上が
100年コンクリートなのかと、勝手に思い込んでました。