フェイバリッチタワー品川

>150
うがった見かたですね

どこが？

良いマンションですねえ。。全戸ビューバスが選べますしねえ

はじめまして
ここは、竹中の施工らしいのですが、本当に竹中工務店が施工するのでしょうか？
竹中施工にしては安すぎるような気がするのですが、名前貸しだけでしょうか？
あと、設計も竹中となっていますが、設計と施工が同一業者の場合は問題があるので避けた方が良いと某評論家の先生がおっしゃっていますが、実際のところどうなのでしょうか？
質問ばかりで申し訳ありません。

ゼネコンの場合、下請けに別の建設会社が入ることは日常的にあることですよね。大林の下に経営再建中の南海辰村が入ったり、同様の例はよくあるはなし。
基本的に建設会社同士はお仲間なのです。
だから談合するのですが・・・　　このマンションの場合も施工に木内建設が入っていますよね。
木内建設・・・静岡本社　　共同売主に入っていて土地の名義人であるフジ都市開発・・・これも静岡
土地に抵当権を保有する静岡銀行　　　　　　　　　　　　　。。。何か因果関係がある？？？

マンションの建設費は販売価格の４割といわれています。構造と仕様がきまれば建設価格は
おおむね確定するのではないでしょうか。むかしみたいに、採算割れ覚悟というケースもない
かわりに、競争もはげしく利益もそこそこの工事が多いのでは

このマンションが安い理由は（想像ですが）
港南地区では最後発で、隣のコスモや三井、タワーフェイス等の価格を参考に値決めできた・・・遅出しジャンケン
容積率を目いっぱい使用し共用施設も最低限にしている。・・・土地代のウエイトが低い
賃貸用と思われる間取りをいれることで、駐車場装備率を落としている。・・・５２％、三井は６４％
内装設備も、ペアガラスを不採用としたり、エアコンもビルトインでないなど多少経費節減をしている。
伊藤忠は芝浦アイランドにも売主ではいっている関係から、短期間で販売を完了させる必要があった。
短期間で売り切れれば、営業コストを１０％程度削って価格を安くしても採算はとれる。
伊藤忠自体は大企業ですが、住宅販売部門の子会社は小さいでしょうから、大手不動産と
比較して、固定費がかからないということもあるかもしれませんね

この地区でマンションが過当競争になることは、かなり前から言われていたことなので各社とも
値決めに苦慮したと思います。またいったん出した価格は簡単には変更できませんよね。
各社の価格をにらんでから、遅出しジャンケンをしたこの物件が勝ったという作戦勝ちでは
ないでしょうか。

ありがとうございます。
構造説明会というのがあって竹中工務店に方が説明に来ていたので、てっきり竹中が施工するのだと思っていたのですが、やはり違うのですね。
危うく騙されるところでした。
やはり、三井住友建設が施工するパークタワー品川か清水建設が施工するWCTが安心そうですね。

安いのにはそれなりの理由があるということです。

>>156
>やはり、三井住友建設が施工するパークタワー品川か清水建設が施工するWCTが安心そうですね。

とはいっても、三井住友や清水も結局は下請けの建設会社に丸投げしているケースもあって、
いっしょじゃないかなぁ。下請けの名前を表に出していないだけ。

竹中は木内建設に一部を下請けさせても、最終的には竹中が責任を負うわけだから、竹中が
自分のブランドをキズつけさせるようなことはやらせないはず。
おそらく基礎や躯体工事などマンションの重要な構造部分と内装部分を竹中が、内装の一部を
木内が担当するのではないかと思う。

フェイバリッチは土地購入費用が他の物件に比べて安かったんじゃないかな。
ここの土地はおそらく売主の一つであるフジ都市開発が所有して、伊藤忠倉庫（伊藤忠グループ）が倉庫として利用していた
はず。その2社が売主になっているので、土地購入費用が比較的安く済んだということだろう。
ちなみにフジ都市開発は木内建設の関連不動産会社だから、フジ都市開発が伊藤忠に頼んで木内建設を
施工の1社に入れてもらったという構図が容易に想像できる。
http://www1.kiuchi.jp/　木内建設HP

>やはり、三井住友建設が施工するパークタワー品川か清水建設が施工するWCTが安心そうですね
三井建設・住友建設とも経営破たんし、銀行から債務免除後合併した建設会社ですよ。
だからといって技術力が落ちるということはないと思いますが、「やはり」というほどでもない
でしょう。

三井も住友もどちらも日本を代表する大企業ですよね。
その二つが一緒になったのですから竹中よりもランクは上なのではないでしょうか。
竹中が施工したマンションってあまり聞かないと思います。

↑おいおい・・・

>>160
>竹中が施工したマンションってあまり聞かないと思います。

１６１さんじゃないけど、１６０さんもう少し勉強してくださいよ！っていうかマンション購入に
興味あるんだったら、そんなことくらい知っといてくださいよ！！

http://www.takenaka.co.jp/engi_j/c02/c02_2_1.html

これ見れば竹中がどんな実績があるか分かるはず。
三井建設はそれなりにタワーマンションの建設の実績はあるけど、所詮三井も住友も
一旦経営破たんした会社でしょ。

http://www.takenaka.co.jp/engi_j/c02/c02_2_1.html

１６２こそ勉強不足
下のＵＲＬを見れば、三井住友建設の方が超高層建築に関しては実績があるのがわかる。
竹中なんてルネッサンスタワー上野池之端、パークハウス芝やタワートミンタワーといった程度。
やはり、技術が必要な超高層建築は、鹿島、大成、清水、大林、戸田、前田、三井住友といったスパーゼネコンがほとんど。

http://www004.upp.so-net.ne.jp/wonder/bldg.html

>やはり、技術が必要な超高層建築は、鹿島、大成、清水、大林、戸田、前田、三井住友といったスパーゼネコンがほとんど
↑のサイトに掲載されている、このマンションと同じ階数以上、つまり３１階以上の施工会社を集計してみました。
全部で１７０棟あり、施工会社のブランクが４０件ありますので、参考程度とはおもいますが傾向はわかります。

優勝　　　 大成建設　　 単独　１１件　　ＪＶ２１件　合計　３２件
準優勝　　 清水建設　　 単独　１２件　　ＪＶ１８件　合計　３０件　　　
第３位　　　　鹿島建設　　 単独　 １０件　　ＪＶ１２件　合計　２２件
第４位　　　　三井住友建設　 　 単独　 ５件　　ＪＶ１０件　合計　１５件
第５位　　　　竹中工務店　　　 単独　 ４件　　 ＪＶ８件　合計　１２件
第６位　　　　大林・戸田・熊谷（同順位）　 単独　 ４件　　 ＪＶ ６件　合計　１０件
第７位　　　　前田建設　　　　　　　　　　　　単独　　３件　　　ＪＶ６件　合計　　９件

超高層の施工実績だけからすれば、大成、清水、鹿島が３強。今回話題になっている竹中、三井は
中堅クラスといえるのではないでしょうか。フェイバリッチが竹中だからだめという理屈にはならない。
技術的にはここいらにでてくるゼネコンは三井もふくめ問題なしと思いますが。
ＷＣＴの施工も、清水建設（株）・（株）ピーエス三菱・西武建設（株）のＪＶですよ。

ついでに三井住友と竹中の比較をすると

　　　　　　　　　　　　　　三井　　　　　　　　　　　　竹中
売上　　　　　　　　　５，６７３億円　　　　　　　８，２９２億円
経常利益　　　　　　　　　８７億円　　　　　　　　　　９１億円
有利子負債　　　　３，４２１億円　　　　　　　　　　６２９億円
現預金　　　　　　　　２４６億円　　　　　　　　　　５４１億円
自己資本比率　　　　　　３％　　　　　　　　　　　　　　２８％
保有する土地　　　１，３７７億円　　　　　　　　　４３１億円

非上場ですが、竹中のほうがぜんぜん良い会社ですよ。有利子負債や保有する土地の多さ
から想像するに、三井の実態は債務超過でしょう。
でも技術力とはあまり関係ないとおもいますので、神経質にならないほうがよいとおもいます。

竹中って三菱と仲良くなかったっけ？実質的に「三菱建設」なんでは？

>>163

因みに１６３の出してきた資料は首都圏のみのデータ。
これを関西圏のデータを加えるとだいぶ違った数字になると思うよ。
竹中は大手ゼネコンの中でも関西地区に強い会社だからね。
更に財務内容という点では１６５のいうように竹中の方が断然良い。
まあ、三井住友もそれなりの技術はあると思うが。

１６３はちょっと視野が狭すぎるのでは？？

【不適切な内容と判断しましたので管理者が削除しました。管理人】

> 168
グランディアって何？フェイバリッチとどう言う関係にあるの？

荒らしが被害者になりすました、逆恨みの行動のようです。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/sakujoirai/

土曜日から第３期の登録が始まっていると思うのですが、状況はどうなのでしょうか？
ホームページを見ると残りも少なくなってきて気が気でありません。
６５Ａ、７０Ａ、７５Ａとか完売していまったプランもあるようです。
なお当方、訳あって待ち状態です。

７０Aのキャンセルが出たと言うことで購入を決めました。
８０Ａを検討していたのですが、倍率は5〜2の模様で、抽選がいやなのと営業マンに乗せられて？
と言った感じです。
Viewバス、レインボーブリッジが気に入って、衝動買いにちかいかも知れないけど、今は良かったと
おもっています。
僕の場合余りにいろいろ見すぎて決められなくなっていたので、キャンセルはいい切欠です。
あまり迷いすぎつとだんだん決まらなくなるので、ご注意を！

>>173 さん
ご購入おめでとうございます。
角部屋の７０Ａですか、羨ましいです。
レインボーブリッジや2年後には芝浦アイランドの超高層も借景になりますね。
25階以上なら東京タワーも望めるようですし。
毎日レインボーブリッジの夜景を見ながらバスタイムなんて．．．最高の贅沢ですね。

私の方は、妻の理解がなかなか得られなくて保留中です、でも頑張ってみます。

ありがとうございます。
眺望は20Fなので、東京タワーは無理でしょうが、レインボーブリッジは見れそうな？
当方も、女房が眺望に一切興味がなく無理かと思っていたのですが、間取りが80Aより
気に入ったらしく決定でした。価格的にもこちらがやすいですし。。。

174さん、奥様の説得頑張ってください。

女房の説得方法（僕の場合）
　・決してこちらが逆切れしない
　　-僕の場合これで1物件買い損ねた
　・女房が重視しているところを見つける
　　　-全てベットルームからリビングを通らずトイレに行ける
　　　-カウンターキッチン（キッチン設備）
　・女房が気にしていないメリットを押し付けない
　　　-眺望の良さ
　　　-Viewバス
　・そこにすむことを想像させる（自然に）
　　　-駅から物件まで間取りを見ながら歩く
　　　-現地で買い物（コンビニ）
　　　-横断歩道（高めの場所）から眺める
　・女房が盛り上がったタイミングで一気に話を決める
　　　-モデルルームで盛り上がっていても自宅で冷静になってしう
　　　-買ってしまえばいいとこしか見なくなる

フェイバリッチ…トホホ

隣のラクシアもあとわずかとのことですし、港南３丁目の物件は前評判よりは好調な売れ行きみたい
ですね。湾岸戦争などと揶揄されましたが完売物件が多くなってくると、正常な状態に戻るのでは。
ラクシアなどは値上げしたらしいし、フェイバリッチも最終期は値上げするかも・・・憶測ですが
戦争終局ですね

２００５年の公示地価が発表されましたね。
港南３丁目の調査地点（３ー７ー２０）はおそらくフェイバリッチのとなり、
ローソンの入っているマンションではないでしょうか。
ちなみに１平方メートルあたりで
２００４年　　７１３、０００円　　→　　２００５年　７２９、０００円
と小幅ながら上昇しています。

いまが買い時ですね

＞178
すると、土地の価値はフエイバリッチが、１戸あたり平均７，５７４千円、となりのコスモが同じく８，５００千円
ですよね。約９０万円くらいフエイバリッチのほうが安いですよね。
土地代が販売価格の２割といわれますから、９０万円÷２０％＝４５０万円だけコスモが高くても、理屈は
なんとなく合っている？？

同じ方角、間取り、フロア、内装で．．．と言う事？

＞181
ごめんなさいね。アバウトな比較です。
一般的に、高層マンションは販売価格を１００とすると、土地代が２０、建設費が４０、営業コスト
と利益で４０、というセオリーがあるらしいです。

今日第３次の抽選です。次回が最終期ですか。

今日の登録締め切り・抽選はどんな感じだったのでしょうか？
結構倍率付いてたんでしょうかね。
１８３さんの言うとおり、次回でだぶん最終期ですね。それで完売でしょう。

そんなセオリー聞いたことないが。

いやしかし、似たような立地、似たような企画しかできない凡庸なデベなら
そういう合言葉を持ってるかも。

ホームページ見るとわかるけど、第3期は３戸売れ残ったようだね。
やっぱ完売は無理だね。

ホームページを見ました。
優先３次となっているので先着順のようですね。
３戸の内訳は、
・８０Ａ　１３Ｆ　４、６５５万円
・８０Ａ　２２Ｆ　４、８３４万円
・８５Ａ　２７Ｆ　５、１１７万円
いづれも人気のプランだからキャンセルか、３期で落選してしまった人の救済では？
だいたい昨日が３期の抽選日で、この優先３次の締め切りが３１日と急だから落選者の救済が濃厚ですね。
ということは、あと残り１８戸で完売かな。
どうでしょう、この読みは？

はじめまして。
あと18戸くらいなら急がなきゃ

第3期 即日完売御礼だそうです

後発組ですが売れ行き良いですね。

何でここが売れるのか不思議。
周りはタワーマンションに囲まれて眺望は無いし内装は安っぽい。
散々言われているけどよっぽどベイクレストタワーの方が眺望は良いし内装は高級で良いと思われ。
先発の価格を研究して安くしたのが成功か。
ズル杉。

191さん、あなたの見識の方が不思議！ベイクレストの眺望はいまいちだし内装なんか全くセンス無し。

いいえ、私もベイクレストのほうが眺望はいいと思います。ただ、デベとしては
あまり信頼していませんが。

↑186さん、ホームページの隅から隅まで見ると、今回の優先3次のうち少なくとも1戸は、第3期で売り出されていなかった住戸であることが読み取れるはず。

ベイクレストの南側は都営のせいでいつも暗いです。
高速とモノレールが真横なのもつらい。

眺望だけなら、ベイクレのほうがいいです。
だけど、選択の基準はそれだけではね。

前に話題になってた三井住友建設、またまた金融機関に債務免除要請だって〜
みんなが三井住友銀行に預けたお金を住宅ローンに貸し出して儲けた利益を放漫経営の建設会社につぎ込んでいく。

共用施設がどうのには拘らないで南面を契約した人には
港南で一番費用対効果の高い物件じゃないでしょうか？
確かに虹橋やお台場は見えないかも知れませんが、
天王洲方面の眺望はほぼ半永久的に確保されたようなものでしょう。

しかし、天王洲方面の眺望で綺麗なのでしょうか？
間に港南小中学校や広大な海洋大学の敷地が挟まるので真っ暗な間抜けな眺望なのでは。
やはりレインボーブリッジや東京タワーが見えないと意味がないと思います。
ということで私はコスポリが費用効果Ｎｏ１だと思います。

＞コスポリが費用効果Ｎｏ１
？？？そもそもここの位置ではレインボーブリッジや東京タワーを見るためには北東の角部屋でないと。
南側ではいずれも見えないので、どっちもどっちだと思います。
巷ではどんぐりの背比べとも５０歩１００歩とも言います。