プラウド駒込

　私も駒込購入を検討しています。二子玉も彼の強い勧めによりＭＲに行きましたが
窓が開けられず、商業地ということでとても住む気持ちにはなれませんでした。投資として
人に貸すということであれば別の話ですが・・・・・

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　プラウド駒込はやっぱり高いと思いますか？私は上層階とは無縁ですが、今検討している
お部屋が現在の賃貸家賃とそう変わらないので利便性と建物のグレード・周辺環境（ラブホ
テルを除く）で良いと思っています。また、ご年配の購入者が多いのでＤＩＮＫＳが多いマンション
より落ち着いた生活が望めるとも考えています。
　リセール価格（出口）を考えても返済が残らなければ良いと思っています。駒込徒歩の売買
事例を見ても（私の検討する部屋は）そうかけ離れて高いとも思ってません。直近3年の売買
で217万〜317万（坪単価）グレードはプラウドの方が良さそうです。賃貸事例平均3500円（㎡）
と聞いています。（築10年平均）
　前面道路の路線価が37万と前年より1万下がっているのが少し気になります。
　ただ彼が老人と暮らしたくないと言っているので困っています。駒込と同じグレードで良い
マンション知ってる方いらっしゃいますか？

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路線価は都心でも特定地域を除いて上がっているところは少ないので、
この程度の下げなら気にする必要はないでしょう。
むしろ、現在の賃貸家賃と比べて、という発想はデベのものなので、
慎重に考えるべきと思います。
どれくらいローンを借りられるのかわかりませんが、３０年とか３５年とかで
ぎりぎり借りると、金利変動化時に一気に数十％返済額が上がるというリスクを
十分に考えましょう。デベはこんな注意せずに当然に1%以下の低金利が
永久に続く前提で「ほら、賃貸よりお得でしょ」といいますが、ありえないわけで
当初から全期間固定金利ローンで計算しなおしてから、家賃と比較しましょう。
ところで、この物件は、設備と内装の豪華さを考慮にいれても、
値段的にはやはり高い感じがします。
あと、同じ巣鴨・駒込でも、豊島区と文京区ではやはり違いがあるので、
文京区の物件で比較するのであれば適切でありません。

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ご忠告有難うございます。一応4％までの金利上昇でも家計が崩れない設計で考えて
います。ローンの融資業務をしたことがあるので、大丈夫だと思います。今は外貨やＲＥＩＴ
で運用して金利が上がったら繰り上げ返済すれば良いかなぁとも考えています。ボーナス
返済を考えていないので、全て運用にまわしていこうと思っています。
　安全思考さんはプラウド駒込を検討していますか？
プラウド以外でも同じグレードで良い物件があれば教えて下さい。

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102さんの「老人と暮らしたくない」というのが理解できません。
単なるイメージでおっしゃっているのでしたら冷静によく考えた方がいいと思いますよ。
私が以前に住んでいたマンションは５０歳台の買い換え世代が中心でしたが
そのためすこぶる快適な生活を享受することができました。
グレードの高いマンションになれば必然的に年齢層は高くなります。
若い人たちと住みたいのならグレードを落とすしかないでしょうね。

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4%での金利上昇でも家計に問題ないというのはうらやましいです。
私もそれなりの頭金はあるのですが、都心の高価格物件だと
かなりローンに頼る部分もあり、一方ボーナスはあてにしたくないし。

南の文京区本駒込には、ブリリア六義園がMRオープンしてます。
小規模物件ですが、大和郷にあり環境的には格段すぐれています。
あと、来月あたり同じ本駒込６丁目に三菱地所から出るはずです。
上記２物件は、豪華さではプラウドにはかなわないでしょうが、
立地の希少性からいって、資産価値は高いのかな、と思います。
プラウドは、地域のランドマークなのは良いのですが、
建物が詰め込みすぎで、住民層もバラバラになり
線路やゴルフレンジの将来等ちょっと博打的要素があるのかな、とも感じてます。
物件選びは難しいです。

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　ブリリアは、六義園でお散歩した帰りに行ってみようと思いましたが止めてしまいました。
角地だったと思いますが凄く敷地が狭く、建物の外観がビルのようで住宅とは思えず
ず通りしてしまいました。住まいサーフィンというサイトで各駅ごとの相場が出ていました。
　それによるとプラウドは若干高めだと思いました。
本駒込6丁目ですか？もしかして三菱重工とかの社宅があるところですか？そこのこと
だとすればかなり広大な敷地ですよね？

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三菱の本駒込６丁目は、六義園の西、巣鴨と千石駅の間です。
まだ土地整備だけで建物はまったく建ってないはずです。
大和郷のきれいな一角ですが、白山通りにちょっと近すぎか？
ブリリアもここも、決して安くはないでしょう。（ため息）
重工の社宅は、山手線の北の豊島区駒込ではなかったかと。

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　安全志向さんありがとうございます。私のトンチンカンな質問に答えてくださって。
現在は川崎在住で、あまり駒込の周辺環境をわかっていないんです。プラウド
周辺だけ地図で見て、マンション用地になりそうな土地をチェックしていたので・・・・
　実を申しますと、駒込にはプラウドをきっかけにはじめて来たんです。六義園に行って
夜に染井通りを散歩して、23区でこんなに素敵で静かな場所があるんだ〜と感動しま
した。この町に住んで、六義園の年間パスポートを買おうと決心しました。安直ですか？
　

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本駒込、駒込近隣でマンションを探している者です。
プラウド駒込もブリリア六義園MR見学しました。
両者共に言えることは、どちらもかなり高いですね。
ブリリアは名前の通り、何と言っても特に六義園に面している部屋は、１階で70m2
ちょっとで6800万〜7100万円台。ちなみに、六義園と逆側ですと、75m3位で
5800万円〜6700万円で南西角で日当たりも良さそうですが、
狭い立地の関係で隣のビルと超接近するそうです。うーむ・・・。
かと言って、決してプラウドもいい立地とも思えないんですよね。
日当たり、見晴らしがいい部屋なんて本当に限られているし、その割りに
値段高いし。でも、マンション内装的質面からはプラウドの方が上かなと
思いました。ブリリアも高級志向と言っていましたが、その割りにちょっと
安っぽい感じが。規模が全然違うマンションでうので、比較は難しいの
ですが、ずっとプラウドを悩んでいましたが、個人的には本当に六義園に
区の六義公園も目の前で、子供を遊ばせられるので、同じ位高いなら
ブリリア六義園もいいかなと思っている次第です。しかし、もう少し安く
ならないかな・・・。

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上に挙げた物件の他に、文京区内のものも結構見たのですが、
「幹線道路に面してうるさい」「採光・眺望最悪」「コンパクトマンションぽい」
など、どれも一長一短で本当に悩みます。
ただ、すぐに物件を購入しなければならない事情もないので、
あせらずにある程度気長に考えようかとは思ってます。

プラウドはG,Hの低層はリスク大で相場比高すぎるな、買うなら背伸びして高層かな、
でも返済考えるとやっぱり高すぎるな、じゃあ採光・眺望無視して少し安い北向きかな、
でも折角の木製サッシのすぐ向こうに別棟お隣さんコンニチハも嫌だな、
じゃあブリリアかな、いやいい部屋はやっぱり高いな、手ごろな部屋はどうかな、
やはり採光・眺望がいまひとつ......と結論にたどりつく決定打はでません。

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私もブリリア六義園行ってみました。
プラウドが熟年夫婦向きであれば、ブリリアはなおさらです。
ファミリーにはほど遠い雰囲気ですね。
しかし仕様は私好みでした。細かい部分は目利きではないので詳しくわかりませんが
プラウドより高級感があるように思えました。
モデルルームが間取りからしてオプション多いしで腹立たしくなるほど。
資産価値をプラウドとかなり比較してましたが、固定資産税の事を考えると
ちょっと怖いです。
しかしブリリア高すぎ。文京区なので納得はできますが。

見学後駒込に戻りなんとなくホッとしました。
やはりうちは文京区向きではないようです。

、

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買い組さん、こんにちは。
第二希望400万ダウンはちょっと厳しそうですね（笑）。
販売時期がどんどん遅くなっているし、営業の方も大変でしょうね。

やはり皆さん、気になる物件は同じですね。
我が家もブリリア、パークハウスが気になっていますが、
ブリリアは買い組さんのおっしゃるとおり、
”ファミリーにはほど遠い雰囲気”ですよね。
パークハウスもほぼ白山通りに面しているので
騒音が気になりそうです。
もちろん両物件とも、資産価値という面では非常に良いと思います。

文京区といっても本駒込六丁目は特別、別格です。
他の文京区物件もいくつか見ましたが、もっと普通というか
庶民的な場所にもあります。小規模が多いですね。
あと安全志向さんがおっしゃるとおり、幹線通り沿いが多いですよね。
私としてはその点が気になります。

検討中組2さん
私もプラウドに決まったら、六義園の年間パスポート買おうと思っていました。
気軽にお散歩に行けたらいいですよね。

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登録予定組さん

六義園のフアンなんですね。
ブリリアでは資料の中に六義園の入場券が何枚か入っているのには
驚きました。
私自身は修繕の問題もありますが、小規模マンションの方が好みです。
文京区も大規模な土地が出ないんでしょうね。
友人が大和郷に住んでますが、いづれ親がいなくなれば物納だと言ってました。
そんな感じで大和郷付近も小規模マンションはまた出るかもしれません。
子供が巣立って夫婦二人きりになった時には、ブリリアのモデルルームクラスは
最高だと思いました。
６千〜８千万円代だったらプラウド、９千万以上ならブリリアが魅力かな。

またプラウドの営業の方とお話しをする約束してますが、きっと見送りになると思い
ます。

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新価格を見ました。
かなり安い部屋もあり目を疑ったほど。
低層階でも考えようによってはかなりお買い得だと思いました。
いくら安くても我が家の条件とは一致せず残念！！

何となくあきらめきれない今日この頃…。
第一期販売はとりあえず見送りです。
ブリリア見てからプラウドが少し庶民的に感じてきました。

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買い組さん
新価格ですか！しかも目を疑うほどとは・・・
やはり最初の価格設定が高すぎたのですね。
でも価格は全体的に下がったのでしょうか？
それとも要望書の入っていない部屋のみなのでしょうか？
次回MRに行くときはぜひ価格表をもらうことにします。

特に六義園のファンということではないのですが、
せっかく近くに良い公園があるなら、なるべく利用したいなと思います。
毎回入園料を払うことを考えると行かなくなりそうなので（笑）、
パスポートなら気軽でいいかなと漠然と考えていました。

我が家が現在熟年夫婦層ならやはりブリリアにするかも。
ブリリアと比較するならプラウドの方がファミリー向けですね。

マンションの規模は、それぞれにメリットデメリットがあるので悩みます。
本当は100-200戸ぐらいがいいのですが、この辺りではあまりないですね。

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住まいサーフィンでやっと物件評価が出ましたが、
すごいシビアな点数・・・68.2点。
価格が安くなったようですが、少しは挽回できる！？

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↑ここのユーザー評価でなく運営者（プロ）評価では72点でしたよ。
あまり変わらないですが。
ここのサイトでは野村物件は評価がいつも甘いのに、今回は結構シビアでしたね。
でも、指摘事項は納得できますよ。
「詰め込みすぎ」「差がありすぎ」の印象はぬぐえないですね。

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いろいろあるけど山手線の駅から４分は魅力的。この規模と共用施設（２４時間コンシェルジェなど）でこの近さは
他にはないよね。都内のどこからタクシーに乗ってもマンション名だけで通用しそう。いいと思うよ。

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タクシーを使うこと前提なら、駅近メリットは関係ないのでは。
利便性やグレード感（部屋にもよるが）は誰もが否定しないし、
結局この物件は価格対比買うだけの理由があるか、で皆さんお悩みかと。
高層階でないかぎり宣伝文句と実際のギャップも相当あるしね。
値段を気にしない富裕層であればいいとは思います。

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　ＭＲには4回程いっていますが、祝日の月曜日に重説が頂けるそうです。
これまでに、日影図を見せて頂いたり設計図書を閲覧したりしましたが、そこそこ
気にいっています。平面図上かなり窮屈感はありそうですが、建物と建物の間隔
は19ｍ〜36ｍ程取れているので許容範囲だと思っています。
　現在住んでいるお家も窓側隣地との間隔は15ｍくらいでさ程圧迫感はありません。
こればかりは、建ちあがってみないとわからないことですが・・・・・・
　立地とグレードと静けさを買う！というところです。やはり全てを買うにはお金が必要
で妥協できなければ不動産は買えないですから。

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立地とグレードはともかく静けさは期待できないのでは？まあ、二重サッシ
閉めれば大丈夫でしょうが。
モデルルームから電話がかかってきたが、土日は込みますと言いつつ
ぜひ来いとしつこかった。台風の中、込むのにわざわざ行きたくないのに。

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この連休にモデルルームに行った人も多いと思いますが、価格は正式に発表
されてましたか？

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連休前にチラシが送られてきて，正式価格（予定）となって
いたように思うので，まだ変動するのでしょうか。
８月〜１０月に頂いた価格表それぞれ比較していくと，かなり
下がっている部屋もあり，価格ってあってないようなものだと
つくづく感じます。

８０平米で５０００万円代になった部屋がお買い得に感じて
なりません。人気も上昇したようですね。

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ちょっと留守している間に皆様ご検討が進んでいるようですね。
うらやましいです。
DMとか電話でフォローセールスを受けるのですが、
もっとほかの物件もあわせじっくり見てみたいので、私は様子見です。
でも、最終価格発表なんてあると、第１期で申し込む可能性はゼロですが
ちょっと気になります。

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買い組さん
10/9付け予定価格表の価格と、物件HPの価格が一致しているので、
多分これが最終価格ではないかと思います。
B棟の半分、C棟全部、A,F棟の約半分、G,H棟の1-4階、12-14階全部と
5-11階の約半分が第一期販売の予定だそうです。
本当にかなり下がっている部屋もありますね。
こんなに下げられるのなら、最初からもう少し考えて欲しかったです。
多分、以前検討したけど価格面でやめた人も多いと思いますが、
今の価格表見たら驚くでしょうね。
人気も出てきたのでしょうか？確かに先週末もMRにたくさん人がいました。
二子玉川のような人気じゃなくてもいい、即日完売じゃなくてもいいから
売り切って欲しいです。

安全志向さん
名前のとおりプラウドの第一期登録はしますが、落選にも備え、
他物件の検討も続けています。ブリリアは見送り、パークハウスの
資料待ちの状態です。安全志向さんもこれらの物件を検討していたと
思いますが、その後他の物件も含めていかがですか？

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Ｇ，Ｈ棟の低層階は現時点で販売しないと，工事面で間に合わない
のかもしれませんね。
第一期分を完売させるには，まだ価格は少し下がるような気がしますが。
公ではなく個人的な打診で進むような感じもします。

本当に最初から価格設定を押さえた方が良かったのに。
最初の価格に驚いて諦めた人，私の周りでも何人かいますよ。
５００万円以上下がれば，検討の余地も出てきたりもするでしょう。
１０００万円ならなおさらです。
買い物はタイミングも重要ですから，一度テンションが下がってしまうと
マンション購入のような高額商品は買う気力がなくなる場合もあります
よね。

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今朝(15日)ＮＨＫテレビでやってましたね、このマンション。
何か反応、影響、変化等あるのかしら。

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132さん、どのような内容でしたか、なんか気になりますのでよろしければ
教えて下さいませ。

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プラウド巣鴨、がんばってますね！

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買い組→見送り組に変更いたします。

Ｇ棟の低層階を含め，Ｆ棟等検討してきました。
Ｈ棟８０平米の５０００万円代の価格を見たら，とても
Ｇ棟低層８０平米代で７０００万円以上出す気持ちになれません。
かといって満足いくような部屋は予算オーバー。
どうしても調整が取れない状態。
ダメです。
はぁ〜残念。

>133さん
テレビでやっていた内容，気になりますね。

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遅くなりました。１３２です。
基本的に、中高年層が郊外の自宅を売って都心のマンションを購入する
ケースが増えている、その一つの例としてＰ駒込のモデルルームの様子
が紹介されていました。お客さんは50才台の夫婦が多く、それに対応して
車椅子が通れる廊下、コンセントを高い位置にしてかがまずに操作できる
ようにする、などちょっとした工夫がされていると紹介されていました。Ｐ駒込の
ＭＲを訪れていた人たちは結構裕福そうな中年層ばかりでした（その
ような場面だけ写したのかも）。
もちろん、都心の他のマンションも紹介されてましたよ。３ＬＤＫ＋１ＬＤＫのユニット
が紹介されてまして(場所はごめんなさい、わかりませんが、駅近）、１ＬＤＫを賃貸
に出し返済の一部に充当することを提案したマンションでしたね。
ご参考まで。

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>>135
H棟も悪くないと思いますよ。何がネックなんでしょうか？

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>135さん

Ｇ棟に近いＨ棟角部屋が人気薄だったらしいです。
理由はわかりません。
Ｈ棟でもＡ棟側であるとか，リビングに洗面所入り口がある間取り，
というのであれば敬遠されるのも納得できるのですが。
バルコニー正面に建っている建物にでも難があるんですか？

>132さん
ここは地方からの来場者も少なくないとか…。
車椅子やコンセントについてはプラウドに共通してますよね。
高額設定も共通ですし，特にシティ以外は中高年層対象としてるのでしょう。

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GとHの配置をよくみると
Gに近いHは、Gが半分かぶさるようになって、
昼過ぎから日が入らなくなる、ということがネック。
全体として売りにくいところは当初から較べると安くなったが、
高いところは高いまま。
金払いのいい客からは金をとるマーケティングの基本通りだね。

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>139さん

本当。Ｇ棟とＨ棟って重なってる部分があるのですね。
あの価格理由が少し理解できました。

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第１期に300戸販売なんですね。
売り切れるのでしょうか。
要望書を入れていても、直前で登録をやめるなんていう人も
たくさんいるのでしょうか。

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だんだん割高感が浸透してるし、今週の東洋経済とかエコノミストとか読んで様子見に
転向する人もいるだろうし、３００戸完売は難しいんじゃないかね。
プレオープンが早すぎたよね。鉄は熱いうちに打たなきゃいけないのに、ちょっとみんな
冷めちゃったんじゃないの。

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いい感じですね、プラウド巣鴨！！

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最初からは値下げしたけど　高過ぎ。六義園だって一部の部屋しか見れないし。
敷地一杯に建って遊びもない。シルバー世代が買うマンソンだよ。
所詮　社宅の跡地だ。

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一応ここは武家屋敷の跡地だったと思います。
工事の前に史跡調査してましたから。
値段が高いことを除けばそんなに悪い物件ではないと思いますよ。

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昔は知らないけど　このマンション前はJRの社宅でした。駒込で知らない人は
いません。悪い物件ではないのは確かですけど　一番の問題は値段ですね。
これはほとんどの人が感じるでしょう。シルバー世代ならともかく　給料所得者は
割高に感じます。

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もう、一期の申し込みは終わりですか？

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一期は30日から登録開始です。

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>所詮　社宅の跡地だ。

それって良くないのですか？工場跡地より全然いいと思いますが。

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