プラウド駒込

野村さんが気になっているのは六義園中心で考えるとＴ建物さんかＭ地所さんでしょうね。
わたしのトコはエリア的に近いと言えるかもしれませんが、豊島区（あっ野村さんも豊島区か）なんで
ちょっとお客様の層が違うのかも。＞２２０のような方は一生「買えないひと」でしょうね。買えないｏｒ買わない
ことが悪いこと、とは個人的には思いません。社会経済情勢含め超長期的にみれば
住宅を一生買わない選択はあり、ですから。そういいながら買える資力・事情のある方の９５％は買いに
動いている昨今の情勢下、野村さんの売り上げ・売り方にはＳ友さんのＷシティタワーズ的売り方とは別のいみで
業界的には注目が集まっている、特にＰ駒込は野村的強引・催眠営業の集大成だけに何組釣れるのかは特段の注目を
集めていたことは事実です。ですので過去ログのほんとかどうかわからんが何ちゃってデベ
かもしれない氏の書き込みは業界的にもわりと的を得ているかもです、
低金利だからこそ俄か金持ちないし勤勉だけがとりえのリーマンにも８０００万マンション
が買える時代、そこで本来８０００万で売れるハズがない場所で８０００万を見事売り切る野村。
これがよこから茶々をいれずにいられましょーか？
ＰＳ。野村社員２００％みてますよ、このイーマンションふくめ消費者系サイト
はずえったいチェックしてるはず

東京都の調査は、東京都のＨＰで、各区別出でている第５回地域危険度測定調査結果を検索してください。評価は自由です。東京が危ないのは、その密集性です。なぜ都心が地震に危ないか、上記東京都の調査にもあるように、建物の倒壊だけでなく、火災、避難可能性も考えなければなりません。かつて、カナダ、ロシアにそれぞれ3年強住んだ経験がありますが、日本は、本当に密集していて怖い感じがあります。田中真紀子のよううにほんとう金持ちで、敷地に余裕のある人は安全でしょうが、100平米未満の密集マンションではどう見ても安全とはいえないでしょう。快適性もあります。土地の広い北米では当然かもしれませんが、広さが基本的に重要なことで、残念ながら100平米以下は普通以下でしょう。日本は、広さよりも、設備、内装を重視し、それを重視しますが、本当にそれでいいのしょうか。外から見れば超高級馬小屋と言ったところでしょうか。皆さん腹が立つでしょうが、これが現実です。ここは、日本だから日本流でいいというのはそのとおりでしょう。しかし、デベロッパーにたぶらかされて見失っていることも多いののではないかということも考えてみてはどうでしょうか。デべの販売担当は、本当の世界を知らない人たばかりだと思います。

２２３さん。正論です。地震リスクに関してはダレも「本当の世界を知らない」。
では地震保険でヘッジできるリスクは？関東壊滅地震を想定したリスクヘッジは
今の制度でできないことはない。わたしは購入派・賃貸派のどっちがいいか
断ずるつもりもないしそういう立場にもないんだけど、日本の場合、「高級馬小屋」
を確保するのにもけっこうな投資が必要という事情があります。カナダやロシアの
事例は（都市も不明だし。）日本とどういう対比の視点で提示されたのか不明ですが、仮に都市部
だったとしても経済力の点で少なくもＴＯＫＹＯとは比ぶべくもない国。ＮＹやロンドンと
比べるならまだしも。お願いだからモントリオールやトロントと比べないでね。貴殿の貧しい
海外駐在経験を根拠に日本のデベの特殊性をあげつらわないように。不動産開発は地域性と離れては
できません。あなたは香港の開発も地震リスクを無視した無謀開発と言うのか。
Ｐ駒込の免震構造などの構造はそれらへの配慮だ。人口密度が異なる北米と土地利用が
異なるのは当たり前でしょう。あなたこそ「本当の世界」の基準をどこに
おいているのですか。日本は狭いから基準以下なの？随分陳腐な基準だね。

もちろん野村とは縁もゆかりもないライバルデベ社員です。野村マンションは
高すぎるけど品質は悪くない。そこをナットクして買う人の判断が
間違っていると言うつもりはないので

224さんへ
私の経験はつたないものですが、あなたはさぞ立派な海外経験がおありなのでしょうね。出張で理解されることと現地居住では転地雲泥の差があるということもご存知だと思います。それを踏まえてぜひあなたの居住された国の住宅事情をご披露ください。

アッパーイーストサイドに住んでいました。地震、という概念はないと思うんですがね、向こうでは。
ロンドンのナイツブリッジのほうが長いですが。アパートメントの質は、まあそれは違いますよ。
面積とか。ＬＤＫとかっていう概念もないし。日本人駐在員にあてがわれるのはセキュリティー面でも
ハイグレードなのが多いからそれをもってして「海外住宅事情」というのはどうかな、と
思うけど。でもすいませんどう表現してもカナダ・ロシアは駐在対象としてみます
とどーでもいいマイナー国なので。東京都心マンションの議論とは
無関係な比喩はしなくてもいいんじゃないの、ということで指摘させて
頂いたまで。（貴殿の「馬小屋」表現はあまりにも不穏当・失礼・事実と異なる
と思ったので）

ＮＹもＬｏｎｄｏｎも、日本のアパートメントの議論とは無関係ですよね。
本当の世界基準？というのを、ご存知なら教えて欲しいです。
そんなものがあるのなら興味あります。

NYでもロシアでもどうでもいいから、話を日本のこの物件に戻してくれ。
小生もアメリカ（NY,SF)・パリに通算15年以上いたが、こんなところで議論
に参加するつもりはない。

個人的にはないと思います、世界基準なんて。
お隣の韓国は（最近変わってきてるけど）賃貸は売却価格の５割支払い、家主が
それを運用するシステムとか。マイホーム事情はその国によって違って当たり前、
人口も面積も所得水準も違いますから。わたしはＴＯＫＹＯほどの経済力でこの地価（不動産価格）
は決して高いと思いません。だから外資ファンドその他ＴＯＫＹＯの不動産を
買いにきてるのでしょう。一部商業地に「割安」な場所があるのは事実です。
では住宅地はどう？都心３区及びその周辺部限定で最近ファンドの動きが活発化しています。
ＴＯＫＹＯの一部住宅地の価格は底固いと見ますがソレ以外、そうプラウド駒込は？
上記でも発言したように、ルーバル特殊住戸現状維持、その他は駒込相場と。

ありがとうございました。ご意見が聞きたかっただけです。
では苦情も入っていますので、本題に戻しましょうか。

おうっとすいません。横道すいません。
この物件に話を戻します。
野村が言うようにこの物件はツインパークス、銀座タワーのような
物件名だけで場所がわかるランドマークになりうる可能性は
あると思う。ただ、ツインパークスと異なり貧民棟が混在かつ戸数が
膨大なため、ツインパークス・銀座タワーのごとく新築分譲以上の価格
で取引されることはないでしょう。上記２物件は文字通りの即日完売
でキャンセルまちリストぎょーさんあったから。ツインパークスも銀座タワー
も某どうしようもないデベが分譲した物件だけど。
野村が分譲した物件で分譲かかくより高く売れたのはない=新築時
の値付けが適正だった！！！「

物件名 : プラウド駒込 [ この物件の評価一覧 ]
合計点 59点
住戸設計 3 フラットスラブ構造はすっきりしていいが、275〜300mmボイドスラブの遮音性は未知数。免震は一部だけ。廊下は幅が広いが天井が低い。折角2戸1エレベーターなのに、片面バルコニー。
住戸環境 2 線路の近くか、ゴルフ場前か、中学校前か。どこを選んでも静かな暮らしは望めない。全戸二重サッシ（!）がその素性を物語る。シアターやら動く模型やら物凄く豪華なプレゼンをされるが、騙されてはいけない。
使い勝手 4 プラウドのフラッグシップということを強調するので超ハイグレードを期待してしまうが、サッシに立ち上がりがあったり、網戸がプリーツでなかったり、シューズクロークの床が塩ビだったり、あれ？と思う面も。
共用部分 4 24時間有人管理、コンシェルジェサービス。オブジェ等に相当な金が掛かっている。配棟計画は半分が北西向き・墓地ビューという、あまり例を見ないもの。
周辺環境 3 スーパー、学校等各種施設は近いが、巣鴨駅との間に風俗店があるのは大きなマイナス。近くにはラブホテルも。駒込駅4分とはいえ、この規模なので4分でたどりつける住戸は少ない。
総合評価 2 この辺りの地価を考えると、とんでもない値付け。デベは高級住宅地だと言い張るが、現地で電車の音を聞けばそれはありえないことが分かる。いろんな電車がひっきり無しに通るので電車好きにはたまらないが。
オススメの対象属性 熟年夫婦
この物件の最も良い点 しいて言えば、一部上層階の住戸は音を無視すればかなり快適な生活が手に入る。が、果して坪4百万出す価値があるかどうか。都心でもなければ自然も多くない。ファミリーは他を当たるべき。実際MRの年齢層は高い。
この物件の最も悪い点 立地と価格。デベによれば入札で地所と争って相当つり上がったらしいが、買主に転嫁されてはたまらない。そして営業の教育。"proud"とは営業が自分たちを誇りに思っているという意味か。

物件名 : ブリリア六義園 [ この物件の評価一覧 ]
合計点 90点
住戸設計 4 梁は上手く隠している。天井高を抑えたおかげで天井はかなりフラット。廊下の天井は高い。スラブ厚は210〜230mm。100年コンクリート。六義園側は景色を堪能できる間取り。
住戸環境 4 北西は細く綺麗な一通道路を挟んで六義園のみ。北東に7F建ビル、東南と南西に6F建賃貸マンションあり。南西の建物は10m以上離れているが、北東・東南は近い。絨毯敷きの内廊下。
使い勝手 5 最上級に近いグレード。全室埋込エアコン、天井埋込カーテンボックス、分厚いフローリング、トリプルガラス、プリーツ網戸、この戸数でディスポーザー採用等々、挙げたらきりがない。
共用部分 4 狭い敷地を上手く使って、六義園ビューを最大限楽しめるように計画されている。週7日通勤管理。駐車場60%強、駐輪場140%弱は十分であろう。駐車場は屋内。
周辺環境 5 六義園正門前。次はいつ出るかわからない希少な立地。不忍通りや本郷通りの音は殆ど聞こえない。運動場の歓声がたまに聞こえる程度。六義園の北ならもっと良いが、あちらは低層住専なので3F建が限界。
総合評価 5 高級住宅街大和郷の一角。それなりのご近所付き合いを覚悟する必要があるかも。六義園前では18年ぶりの新築分譲マンションとのこと。わずか36戸であり、相当な倍率が付くのは間違いない。
オススメの対象属性 熟年夫婦
この物件の最も良い点 立地はもちろん、内容も素晴らしい。1億5千万円超の最上階のグレード・設備を一番安い住戸まで維持。地価、内容を考えると、十分納得の価格(予定価格ですが)。
この物件の最も悪い点 北東・南東向低層階住戸の日照・プライバシー。ただ、相対的にかなり安い価格設定となっており、逆にお買い得かも。商業地域ながら周りの敷地は狭く、これ以上条件が悪化する懸念は少ない。

233,234は同じ方の評価ですね。
この方はプラウドが気に入らなくて、ブリリアがとても気に入ったということですね。
個人的にはこの方の評価は、この二物件に関しては偏っていると
感じましたが（パークハウス本駒込の評価は納得でしたが）、
人の価値観はそれぞれですし、物件に求める条件も違うので
他人がとやかく言ってもしかたないですね。
ちなみに他の方の評価は、ブリリアは79点が二名、57点が一名
（ブリリアに57点というのも厳しめと思いますが）
プラウドは71点が二名、70点が二名でした。
ブリリアが約80点、プラウドが約70点というのは納得です。

相場よりも高い物件がたたかれるのはどこでも同じですね。
値段さえ妥協できれば決して悪い物件ではないのに。

＞２３４
たまに聞こえる六義運動場からの歓声.....
毎週末と言った方が良いのではないでしょうか...
週末は早朝から野球の練習、試合。
春秋の運動会シーズンになると毎日の様ににぎやかな声、音が聞こえて来ます。
近隣にお住まいでないとわからないことってありますよね。
評価はあくまでも実際とは異なり、参考にしかなりません。

わたしにはキャンセル住戸の案内きません。びんぼうなヒトにはこないの？？？？

入札で「Ｍ地所と競って」高値落札？？？？Ｍ地所は競っていません。Ｎ村さんの値付けは
異次元の値付けで全くついていけず当社はＪＲ予選落ちです。当社はこの場所＠２４０万程度
と見てましたがＮ村さんはどうやら＠２９０万くらいだったようです。Ｓ友さんの
某新宿区開発もそうですがＳ友・Ｎ村は常軌を逸した再販価格で入札してくるので
当社はこういう物件はまず落とせません。別に２社の営業妨害をするわけではないが、マンション買う人は
この２社はそういう価格設定をしてくる会社であることは理解しておいたほうがいい。
（因みにＭ不動産はそういう競争率が高い入札物件にはまず「ご参加されません
Ｍ地所はわりと律儀に参加することに意義を見出していますけど

４０周年記念事業とかやたらもったいつけてるけどほんとーーーーに駒込ＪＲのあの場所が
一番！と野村が思ってるんだったらあそこまでスラム化計画にするか？
山手線徒歩立地の大規模開発でＮｏ１だったら一番条件がいい松平ゴルフ向かい
の棟で８０㎡９０㎡中心の包茎計画じゃなくてオール１００平米・億ション
計画にしたらよかったんじゃないか。一番条件がいい松平ブロックで
８０００万９０００万中心＝一部上場３０代後半リーマンの限界価格に抑えて
きたことがＮ村じしんこの場所半信半疑の現われ。
売れてよかったね

それにしても、囲まれ棟どうやって売るのかな。
ほぼ一日中高層棟の日陰、北向き。
あれだけ近接していると通風もよくないし。