パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？ PART10

3LDKで、最上階や角部屋を除く手頃な価格帯住戸だと、
残りは80B, D, Hの3タイプしかないのか。。
入居までまだ1年半近くあるというのに。なんなんだこれは。

売れる場所ということですね

大学で言うと、人気のある明治、とかですかね。

この短期間でよくここまで売れましたね!!

80K はまだありますか？

グラスカの北中高層以外だったら、こっちの方が高いねー
南東角の坪単価で同じ階で比較しても坪単10万高い。

グラスカはスーパーゼネコンが施工したのにね。ここと違って。

ここの南東角は高い。というか角が高いから残っている。
グラスカは3LDKが薄いので比較対象が少ないが、
例えば西側ワイドスパン3LDK（行灯部屋なし）の抜ける部屋30階後半で比較すると、
新規分譲時で坪単価は同等。そして、グラスカの中古売り出しを見ていると、
新規分譲時よりのせている（成約は知らんが）。

デベやゼネコンは相応に価格に転嫁されるわけだから、納得できるなら買えばいい。
個人的にはスルーしたが、オープンレジも特定層の支持があり瞬間蒸発するのも頷ける。
ゼネコンは気にならず、むしろ西松でコストがおさえられて良いと考える人が買うだけ。

>88
南東角が高い？？
一期一次で瞬間蒸発したのに？？

とりあえず、鹿島じゃなければ良いと思います。

オリンピックがらみの公共事業需要による３割以上の建設コスト上昇とじわっと１割ぐらい都心部の土地の価格上昇していることを考慮すると単純にマンション価格も２割ぐらい上がってくると予測せざるを得ないのではないか
つまり今、買わなければ、３年後は同程度部屋が２割程度高くなってから買うことになる　まさにインフレ政策をどうとらえるかということかと

西松タワー危ないな。実績があまりにも少なすぎる。タワーはスーゼネと相場がきまっているが、ここはコストカットで西松へ。これがどうでるかだな。前すれでここの制振のネガがでていたがね

90㎡超の供給が薄すぎて選択肢がないため東南角は売り抜けられた。
ただ、間取りが使いづらいのに角にのせすぎているため、角が残っている。

他のマンションとの細かい比較ばかりして
買えない人のネガはすごいですね
買ってる人はここが一番いいから買ってるのですよ
高くても安くてもここがいいんです

あえて買わない人のネガもいるんじゃないかな。

そのとおりです。
まともな人は、いちいちネガレスしないから。

８０平米だいの３LDKって、子供が小さいうちはともかく、少し大きくなったら、四人家族ですむのは辛いですよね。

検討者が周辺相場からのコスパを見て判断するのは当たり前。
とはいえ、ここはもう本戦は終わって消化試合みたいなものなので、
まともな検討者は少ないと思われるが。この板を見ていて出遅れてる人は少ないはず。
一部の特殊層と契約者が新しい情報がないか見ている程度。
契約者はネガは総スルー、見てもあまり意味がない。

ここの間取りは3LDKが行灯部屋あり住戸含めて小振りすぎる。
正直、ファミリーが余裕なくひしめきあって住んでいるイメージ。
三井さんももうちょっと単価を上げて上の層を狙ってくれればよかったのに。
グラスカが反面教師になりすぎ。角住戸もそう。グラスカの角は割安だった。

住んでみて思うが、大崎は交通利便性が格段にいい。
恵比寿、渋谷、新宿、お台場が10分以内。横浜へのアクセスもよく、
品川へワンメーターで羽田や成田利用も申し分ない。
そのうえ、街区が整備されておりきれいで、ほどほどに日常の買い物や飲食施設もある。
周辺は御殿山など住宅地を抱え、オフィスビル主体で土日は落ち着きがあるため、
住みやすさは格別。欲を言えば、ほどほどで開発を止めてもらいたい。
タクシー跡地やソニー跡地にも建つようだが、あんまり人が増えない方がいい。

湾岸スレでもたまに見掛けますよ。
自分が買ったらもうそれ以上はマンションが建って欲しくは無い、って書き込み。

ここの坪単価360って低地のタワーとしては最高峰だよね。
しかもあえて品川区？
中央区にこれから乱立するタワーマンションと真っ向勝負して、
勝てる要素があまりないと思う。

品川区の低地西松タワー〜ね。。であれば、たとえば都心３区中央区の住みふタワーの方がエントランスなんかここより全然豪華でいいですよね。ここより安いしね。あわててここ買う必然性がないよね。

最終は目黒がいいな！

ここはもう買いたくても買えないんだけどね。。ある意味、もう終わってるから。
目黒は検討の価値あるけど、どれくらいで出てくるか。パークタワーの例もあるので。

なんで40かいだてなの？

実質関係なかったのかもしれないけど、コンセプターがなあ。。
果物がなる木々って、いらんだろ。実が落ちて掃除も大変だろうに。
もうちょっと実利のほうに力をいれてくれればよかったのに。

このタイミングでこの高値で買うなんて、ババ引くようなもんでしょ。
相場観なさ過ぎ。

パークシティってことは、三井はこのまわりにもまだ建てる気ってこと？

>>111
今ＭＲが建ってる土地は、
確か三井のタワマン計画があったはず。

それでパークシティなのですか。小杉も豊洲もタワマンが数棟ありますものね。

今後も栄えていきましね
買っといてよかった

あと西口に住友が３本建てる計画がある。
近い将来、武蔵小杉とか豊洲っぽくなるよ。

１１５さん

そんな感じですかね。
私はライフプランに合わせ、将来売却するつもりで購入しており、競合が増えてなんか複雑な気分。

いや、街並みが完成すれば、相乗的に評価は上がりますますよ 開発する側も再開発が進むにつれて価格を上げてくのがセオリーだし、供給コストも既にあがってます

今後のパークシティ候補は、ソニー4号館、NS、ソニー5号館、MRのとこあたりですかね
3.4本は40階だてがたつのかな

>118
敷地的に無理。

>115
山手線外側は不便な上に地盤も悪いよ。過去スレで出てた東京都都市整備局の
危険度評価マップ・ランキングをみると、比較にならないくらい危険度が上がる。
私だったら半値でも買わないね。安くない買い物なんだから、わざわざ危険な物件買う気がしれない。

＞120
そもそもそんな計画ないよ（笑）

大崎駅の山手線外側って地盤悪いの？
あんまりそういう印象なかったけど。

＞122さん

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/download/09_shinag...

ですね。
地盤というより木密地域の火災でしょうか。

大崎駅山手線外側といっても、再開発地域ではないところです。

たしかに内と外で別世界なんね

＞122さん
前述の東京都都市整備局の地域危険度一覧表によると・・・

パークシティ大崎のある北品川5丁目は、全5133丁中、
倒壊危険度：3351番目
災害時活動困難度を考慮した総合（倒壊・火災）危険度：1997番目
ただし、今回の再開発の効果は未だ反映されていないので、総合危険度は3351番目よりも優秀になるのは間違いないでしょう。

対して、住不のタワーとは西品川1丁目のことだと思いますが（3本は建たないと聞いてますが）、
倒壊危険度：1182番目
災害時活動困難度を考慮した総合（倒壊・火災）危険度：547番目
こちらは、再開発しても全方位を線路に囲まれているので災害時の活動困難度が非常に高く、改善は難しいでしょう。
ちなみにすぐそば西品川2丁目の総合危険度は97位となっています。

更に言うと、大崎駅以南の山手線外側は総じて成績が悪く、危険度が高いのに対し、山手線内側に危険度が高いとされる地域は無く、パークシティ大崎を擁する一連の再開発地域は全て地区内残留地区（避難の必要なし）に指定されています。

山手線外側は上記の理由もあって、内側と比較すると安くなっているのだと思います。リスク回避するか、安価な物件を取るかということですね。

関東大震災の死者の約8割が木密地域の火災が原因だったと思います。再開発エリアを広く取って、近隣の住宅まできれいに整備してくれればいいですが、そうでないと山手線外側は火災も結構怖いですね。

要するに地盤の話ではないね。
木密の話なら誰でも知ってる。この間も戸越銀座の立ち退きがどうのってTVでやってたな。

地盤もパークシティ3351に対して1182だったら悪いでしょ。都内下位20％の地盤。

>128
倒壊危険度って地盤の話なのか？
あと地盤は丁目ごとで評価できるわけじゃないよね。

今ちょっと調べたけど、

>建物倒壊危険度は、地域の建物の種別と地盤分類により測定しています。

だそう。やっぱり地盤だけじゃないよね。木造戸建てが密集してれば危険度は上がるだろう。