南千住の東京新大陸プロジェクトについて

どもども。　　って39とは別人だけども

39です。
ごめんなさい。泊まりででていたもので。
大変失礼いたしました。
貴重な情報をありがとうございました。
前向きに検討したいと思います。

４１さんお暇なんですね。ご苦労様。

39ですが、45は、私ではありません。こういうの嫌なので、わたしはこれで、失礼させていただきます。

待ってくれ、３９。
冗談だって。責めてなんかいないよ〜。

モデルルーム８月の２７日からみたいですね。一応見に行ってみようと思っています。施工が長谷工だから
なんとなく想像つくような気もしますが。間取り図見るとディスポーザ-はつくみたいですけど床暖房かいて
無いんですけど、標準でつかないんですかね？

駐車場は１００％確保されていますが、機械式のようです。

広告価格を抑える必要もあって、床暖がoption というのはきっとそうに違いない。

何で機械式にするのかね〜敷地が大きいんだから自走式にしてくれよ。
出し入れに時間も手間も掛かるし雨が降っていたらずぶ濡れになるしメンテナンスも金掛かるだろうし修繕積立金だって管理費だって高くなるんだから。

** 以下デベの気持ち **
入札でがんばりすぎて隣と合わせて90億も払ってしまったんですぅ..
敷地詰め詰めで立てて、階高も下げて一杯詰め込んでなんとか安くみせかけないと、こんな辺鄙な
ところ誰も買ってくれないで、皆ステージオとかに流れてしまいます.. やっぱ100m^2 で
4000万台とかにでっちあっぷしないと...
でも、駐車場はせめて100%とか書かないと何も売りがないんです..　当然床暖房とかは
標準にしないで節約節約。　

ホント図面見ると敷地詰め詰めに建てているって感じ。
何で敷地南側ぎりぎりなの?
私はしろうとだから専門的なことよくわからないけど、タワーマンション２、３棟くらい建てて
総戸数を確保して、敷地内に緑のスペースを増やしたら良いのになって思いました。
駅から遠くて辺鄙かもしれないけど、私はこの物件興味がありましたしＭＲのオープン楽しみにしてましたが、
５４さんの言うとおり駐車場は自走式にしてほしかったな・・・

　もともとのこの街区への導入計画ではタワー棟の計画になっていましたね。
ただ、ここ極端に駅から遠いですよね？　かなり坪単価を下げないと1000戸オーバーを
捌くことはとても不可能だと思います。　地縁だけで売れる数ではないので、トキアス
同様に価格前面に打ち出して、外から一杯人を集めないといけないので。
　20階を越えると、超高層認定をとらないといけないし、タワー型にして、
平米単価50万下というのはとても無理でしょう。　この場所で、80/100m^2　で
4000万後半/6000万とかで買う人がいるかといったらこれは無理かなぁとね。

>>56 確かに北側すぐに川になるはずで日陰規制もないでしょうに、なんで
南寄せにしたんですかねぇ　不思議だ..

詰め込めるだけ詰め込むためか地盤が危ういか、かな？

なんか広すぎると思いませんか、部屋が？うちはもう少し狭くていいので
値段を下げてほしいです、ってうちだけか、そんなこと思うのは？

本当はもっと安いはずなのに高くしてると思っております。

いや寧ろ逆に地方（富山）とかから移ってきたので、
高々１００m^2 程度が Max というのは狭すぎるかなぁと。
家族４人とかだったらそのあたりが最低線だと思うけど。

あのね〜、富山と東京じゃ地価が違うの。
あまり広すぎると、固定資産税がっぽり取られちゃうの、分かった？
東京じゃあ、４人家族で４０㎡が常識です。

>>63 でも今賃貸ですけど 80m^2 に住んでいて狭いので
購入考えているんですけれども？ 結婚前に一人で住んでいたところでも
40m^2は超えていたと思うけども... 確かに賃貸は高くってURで25万とか（今の
家賃）とられるくらいならまだ買ったほうがいいかなとかね。
　The Tokyo Towers あたりの20m^2 あたり抽選当たれば買いますけど、そこでも
せいぜい40万/年こそこの固定資産税（減免なしの場合）でしたけれど。ここなら
せいぜい２０万前後なんでないの？　本体価格に比べればたいしたこと
ないよね。　東京は、今のところ購入からしばらくは他に比べて立派な減免措置が
あるわけだしね。
　地価が高いからというのに皆東京あたりの人はだまされているんだけど、
都心のタワーマンションとかの固定資産税は大半が建物分で、土地分は
殆ど無視できると思いますけれどもね。　ここの入札価格は隣とあわせて
90億でしょ。　確かあわせて1300戸ほどぶちこむはずなので、1戸あたりの
土地仕入れは700万に過ぎない。　>>61 の指摘はもっともかなぁとか思いますけど。
大体首都圏のマンション価格が異常に高いのは、これで考えると土地代では
説明できないですよね。　賃貸価格などとの関連で多少ぼったくっても案外
みなおとなしく購入するって傾向はあるんだと思う。　まぁ住環境から見ると
そら日本一とか言われる富山の比でないのは仕方ないとは思うけど、
それで当たり前だと思っちゃだめだよ。　梅島のヒューザーとはは、
170m^2 で 5000万円台とかいうのは立派かなとか思ったけど、そういう
広いのを積極的に供給しようというデヴェロッパーが皆無に近いのは
変だと思うんだけど。　買い代えない限り専有面積だけは増えないんだよ。

> 20m^2 あたり
120の間違い

うちは札幌からだけど、同感。　さして土地代負担があるわけでも
ないのに東京のマンションは高すぎるよ。 ここの地価なら
100m^2 台を4000万そこそこで供給できないのは変だよ。
　まぁもっとも、東京都の落札予定価格は60億だったはずだから、
土地入札だけで　1戸あたり数百万もう高くなった訳だが。　

>>64 激しく同意。　富山の前の前が札幌だった。
ここの半分程度の地価だけど、105m^2 くらいが"普通"で
3000万台後半になると札幌中心でも高いといい始めるよね。
土地代は数百万しか違わないわけで、外断熱になっている
訳でもないから、寧ろ建物は一般には安普請だよね。
なんでこんなに高いんだろうといつも不思議に思っています。
ここは坪単価的にはやや安め（最初から価格を前面に押し出している）
ということのようなので、じゃあ普通の値段をつけてるところは
儲かりまくりなんでないの？というのは素朴な疑問としてでてきてよいよね。

ファミリーがターゲットということですかね、、、、。
残念。

　シングルやDINKSを標的とするには駅から遠すぎる。
DEWKSというか共稼ぎ子供ありだったら、もっと財力あるので、
ここまで坪単価を下げる必要はない。専業主婦家庭で、そんなには
世帯年収の高くない層（せいぜい世帯年収1000万まで）を
狙うしかないでしょう。　直床でも長谷工でもかまわないと
いう人を、CMなどでかなり遠くから呼び寄せるというトキアスと
同じパターンを狙うしかないでしょう。

>なんでこんなに高いんだろうといつも不思議に思っています。

ま、そうなんですけどね。でも、売り主は、ある程度売れる踏んでいるでしょうね。

電話の回数、送付物の回数、かなり熱心ですね。
どれくらいの人気なんでしょう？
ちなみにトキアスってどれくらいの倍率だったんですか？

倍率は知らないが、瞬間蒸発に近かったよ。地縁なしで買った人が
確か7-8割だったはず。　ここはより遠くて条件が悪いから、
相当がんばらないと難しいよね。　数も１３００戸捌かないと
いけないしね。

>>71 確かに... また昨日電話かかってきた。　まMRくらいは見にいってみようかな。
MRオープン初日だけは結構埋まってきているみたい。

ひやかしは、お・こ・と・わ・り！

　だってＭＲも見ないで買う可能性があるかどうか検討すら始められんでしょ。
間取り図だけみて、ご希望住戸承り書を書けというほうが無茶苦茶というか
結構正気を疑うんですけれども、こんなもの予め書いて持っていく人がいるん
ですかねぇ... 信じられんが。

アンケート用紙に記入していたら、既に微妙に高層を値下げしている (^^)
D105F 簡易図面集には 4800-5400　だけど、予定価格表では、
17-19階あたりで5200万台になっているみたいだな。　最上階だけ高天井で5400とか
なんだろうか... いずれにしても立地が立地だけに価格で勝負に期待。
MR同じ日に 日暮里の駅前のもはしごするんだけど、こっちは高いでしょうねぇ。

>>77 こっちは160万/坪　日暮里はきっと 220-240万/坪でないかな
同じ日に見にいったりすると内装レベルの差とか分かりまくりで
参考にはなるかもしれんが、萎えるかも。　

うちは今日電話かかってきて、２７，２８日はもう埋まってると言われました。
担当は私ですと言われても・・・
「東京新大陸の○○ですが・・・」ではどこの会社の方？？
売主が６，７社あるし、この場合どこの会社の担当なら当りなのだろうか？

メインになっているデベロッパーを可能なら外したほうがいいかもしれません。

西新井のステージオだと、地所にあたるとのんびりですが、野村にあたると
ちょっと必死な感じで、いろいろと御託を聞かされてなかなか離してもらえません
でした (^^) 一方、ローン計算システムとかパソコンソフトは、他社さんの
ソフトなんでよくわからないんですよねなんて言って頼りない感じでしたけど
２人で一緒に使いかたをためすとかいう感じで和気あいあいと楽しめはしましたが。

どなたか隣の９街区はどのようなマンションが出来るのか知っていませんか？
今回の８街区のように壁のようなマンション群になってしまうのかタワーになるのか、
あといつごろ完成するのかなど知りたいのですが・・・

同じデベロッパーがまとめて買って合わせて1300戸になるんですよ。
（敷地の入札は一括だった）
まぁ駅からの条件のいいほうから売りますよね。
同じようにきちきちの壁型にやってくると思います。　時間差がずばり１年です。

ーーー

藤和不Ｇと丸紅へ—白鬚西８・９街区等再開発２地区特建者予定者

　都都市整備局は、都施行再開発２地区の特定建築者（特建者）予定者を決めた。白鬚西地区８・９街区は
藤和不動産グループ、環状第２号線新橋・虎ノ門地区Ⅱ街区Ⅱ−１棟は丸紅がそれぞれ施設整備に当たる。
両者とも16年度中に国土交通大臣の承認を受け、正式に特建者として決定する。白鬚西地区では両街区合わせ
約１３００戸の住宅を整備する計画だ。８街区は17年４月、９街区は18年４月に着工するスケジュール。
一方、環２新橋・虎ノ門地区については、住宅１２２戸などの建設工事を17年２月に開始する。
　同局では両地区の特建者公募に当たり、都施行再開発で初めて総合評価方式を採用した。
審査経過・結果の詳細は明らかにしていないが、両地区とも最も高い価格点を提示したグループ、
企業が特建者予定者に決まった。
　白鬚西地区８・９街区の特建者になる予定の藤和不動産グループは、藤和不動産（代表）、
有楽土地、相模鉄道、日鉱不動産、セントラル総合開発の５社で構成。
　同グループの提案によると、８街区（街区面積１万５２５１平方㍍）に延べ６万７４８５平方㍍、
９街区（同１万４１６６平方㍍）に延べ６万３０９３平方㍍の施設建築物を建設し、
それぞれ６８１戸と６２６戸の住宅を供給する。
　鉄骨鉄筋コンクリート造16〜20階建ての住棟を複数配置する計画だ。総事業費は約４５０億円。
敷地の買い取り価格については、都の予定価格（61億円以上）を大きく上回る91億円を提示した。
今後、17年２月の管理処分計画変更などを経て、同年３月に国土交通大臣から特建者としての
承認を受ける。８街区は19年２月、９街区は20年２月の完成を目指す。

>>81 詳しいですね。　元ネタはどこから拾っているのでしょうか？

>>82 さん
81ではないですが、建通新聞社のHPだと思います。
　http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p00864.html
結構ホットなネタが多くて私も重宝しています。　確かに坪100万とは、
かなりの価格で買い取りを行ったのですね。　その割りにはまぁまぁ
の価格で出してきているようにも見えるが... やっぱその分安普請なのかもしれないですが。

まぁまぁ落ち着いて。　MR公開初日を予約。報告ここに書いておきますね。

20階で60mはいっていないんだから、階高3m以下か... 超高層認定なんてとりたくない
んでしょうしね。　配棟計画も詰め詰めで、無理やり容積率消化はこなしましたという、
レベルの低いボリュームチェックのままのプランでつきすすんだという感じで、
MRとか見る以前にいくら安くてもあんまり手出しすべき物件には思われないが..
　ま近くでいうと、ステージオあたりを”買えない”層を拾っていくには
妥当なプロジェクトといえるかな。

>>85 鋭いとこつかれたなぁ... 一応登録してからMR同じ日に見に行こうかなとね。
ステージオでは借金返すだけの人生になりそうなので、ちょっとチープでも余裕が
欲しいかなぁとも思うわけよ。　私は年収1000万超とかのお金持ちではないのでね。

ここHP覗いた限りでは、2重床かどうかも、2重壁になっているかどうかも分かりませんが、
直床/2重壁とかのまずいほうの組み合わせになっていたりするのでしょうか？　週末MR
行かれる方おられたらお教え願えれば幸いです。

明日MRいきますのでレポートしましょ。　多分ご心配されている悪いほうの
組み合わせの可能性が高いと思いますよ。　長谷工だから全部ダメというつもりもないですが、
値段が値段ですから　高輪ザ・レジデンス　とかのレベルを期待しても無理かと。

MR行った人、どうでしたか？

直床、二重壁という長谷工黄金律を守ってました。
また、クローゼットの非システム収納、ギロチン梁など長谷工DNAは間違いなく受け継がれております。

ある意味、みなさんの予想通り。物足りません?

いやまぁ読みとおりでしょ。　入り口で西新井のステージオのビラくれたりして、
野村も必死だなぁとか笑えたくらいが収穫。