豊洲･東雲･有明(湾岸東エリア)の事をはなしましょう110

のらえもんさんによると3/2に大橋開通するみたいですね。オリンピック会場の雰囲気もだいぶ感じられるようになってくるんでしょうか。

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環状2号の橋と勘違いしてる？

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まぁ何にしても、オリンピックの会場が近い事に、オノボリさん達は大喜びな事でしょう。

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へえ。オリンピック会場近いんだ？
それは楽しみだね。

どんな開発になるんだろう。

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ロンドンに学ぶ東京湾岸の未来！

http://jj.jp.msn.com/edit/msn/mansion/toshin/130828/

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オリンピックの会場が遠いのと近いのなら近いに越したことはないよね♪

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http://anond.hatelabo.jp/touch/20140203144937

今、東京都中央区の賃貸住宅に住んでいる。中央区歴8年その前は世田谷区に8年住んでいた。
０歳、３歳、１４歳の子供３人と夫婦の５人家族。
関西出身。３０代後半、中小企業の部長をしていて、共働き。
子供が増えたので、住宅問題が勃発し、60平米の2LDKに肩を寄せ合うように住むことに限界を感じて近くのマンションを探し始めて、あちこち調べていて色々と思ったことを書いてみる。

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ずいぶん早い結婚ですね！

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１．ベイエリアのマンションを買ってるのはだれか？
ベイエリアでもざっくり3エリアあり、八丁堀、新富町、築地、明石町、湊などの都市エリア。勝どき、晴海、月島、佃、豊洲（駅に近いエリア）などのメインベイエリア。豊洲（はずれの方）、有明、東雲、新豊洲などのネオベイエリアとしよう。
それぞれ住んでる人も、街の色彩も違うが、主に勝どき、晴海、月島、佃、豊洲の中心地の話をする。
このエリアはここ数年で恐ろしい程大規模タワーマンションが建っており、これからもっと立つ予定だ。
総戸数200戸などは小ぶりな方で、SKYZ、ドゥトゥール、勝どきザタワーなど、総戸数1000戸以上のマンションが昨年から立て続けに売り出されている。しかも、今後の開発計画を聞くと、このメインエリアの再開発計画を勉強会ベースで立ち上がっているものだけ見ても、このクラスのマンションが最低でも10本は立つ。しかも、オリンピック後は晴海の選手村は中層の住宅となるはずでこちらも住宅となる。
現時点でこれらのマンションの平均価格帯は70平米2LDKで6000万円～8000万円。もう麻痺してしまったが、たまに実家に帰って不動産のチラシを見ると如何にこの価格がとんでもないか分かる。いくら金利が安いとはいえ、頭金を1000万円入れても月の支払は18万～23万、管理費や修繕積立をすると20万～25万円となる。
ほとんどの人間がローンで買っているらしいが、普通に逆算すれば世帯年収は1000万円以上ないといけないことになる。
で、、実際売れているのか？　僕が実感値で感じる限り、、やはり「売れている。」ようだ。キャピタルゲートプレイスもSKYZも完売した。
むしろ、いい間取りや手ごろな価格帯の部屋は倍率が高くなかなか買えない。
・・・で、、ここで疑問が出てくる。誰がそんなに買ってるんだ？ということだ。
一般的には、1000万円以上の年収の人間は3.9%とか言われている。
3.9％の人達だけが1400世帯と考えると、すさまじい光景だ。
平均的な世帯人数が2.5人として、人口3500人の中央区のタワーは、言いようによっては、約9万人規模、東京郊外のベットタウンの綾瀬や八潮と同規模の街の富裕層だけを集めたたった一本の建物なわけだ。

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近未来！？ 都内で予定されている主な再開発のまとめ

http://matome.naver.jp/odai/2137489244040603901?&page=1

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●10年先の価格を先取りした割高物件も

街ぐるみの再開発には様々な利害がからみます。道路その他のインフラ整備にもコストがかかりますし、地権者の仮住まいの手当てなどにも配慮が必要です。結果的に、マンションの分譲価格は高く設定しなければならない場合が多いのです。

その価格は、しばしば半端なものではなくなっています。完成後の資産価値に対して与えたようなレベルになっているのです。例えていえば、10年年先の価格で分譲しているのです。。

買い手が描く思惑は、「今はまだ不便だし環境も未整備だから我慢しなければならない。その代わり価格は安い。しばらく我慢すれば、便利さと美しい街並みが手に入り、かつ資産価値は大きく跳ね上がる。だから今のうちに買っておこう」なのです。

ここに大きなイメージギャップがあるように感じます。発展途上なりの現状価値に則した価格ではなく、最初から完成後の価値で設定した販売価格になっている例が散見されるのです。

再開発エリア内のマンションは、間違いなく資産価値が向上します。100が200になるのです。現状の街並みからは到底想像できない完成予想図を見たら、価値が上がらないわけがないと誰でも思うものです。

しかし、200になることを見越して200の値段がつけられていたなら、その品を買っても儲けることはできません。ここが盲点、ここが落とし穴なのです。

再開発マンションに期待し過ぎとならないことを祈るのみです。

最後に、デベロッパ―各社の名誉のために補足しておきますが、決して法外な利益を得るために高い価格を設定しているのではないのです。上述のように、再開発はコストがかかるものなのです。

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オリンピック会場がすぐ近所なんて迷惑でしかないよ。うるさくなるからね。
田舎育ちの人は騒がしい方が好きなの？

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うーん、ウルサイのが好きな人は居ないんじゃないかな。
オリンピックによって、周辺が綺麗に整備、開発されて値上がりするのが好きって人が多いんじゃない？

無料で豪華なタワーマンションに住んで、しかも売るときに大儲けできるって事でしょ。

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そういうアホな皮算用してるやつがこういうところを買うわけだ。

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ま でも事実だし

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考えることは誰でも同じ。
大量発生するエリア内物件内ライバルに勝てる根拠って？
似たような間取りが並んだら訴求ポイントは価格しかない
しかもこの先も大量供給は続く………

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今までも大量供給されてきたけど、それを超える需要があった。ここは、そういうエリア。ここに大量供給されて、苦しむのは通勤がたへんな、郊外物件ですね。

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舛添が都知事になりましたけど、この地域にはどのような影響が出ますかね？
テレビでは建物の高さ制限を無くして、建てられるエリアにバンバン建てると話していましたが…

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このエリアの利便性、発展性を考えたら、まだまだ割安ですね。一方、城西や城南は、かなり割高だから苦しいよね。

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利便性や発展性だけで考えたら割安かもだが、土地の素情を考えたら適正価格かな。

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土地の素性は、風評被害に近いように思う。

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風評？ww
もともとは海だったドブ臭い液状化地帯なんだがww

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戸建てが立たないなんて、訳ありにもほどがある。

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しかし、豊洲と羽田を結ぶ地下鉄を何故作らんのかね？

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戸建てを建てない限りは、訳ありにはならないよ。

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今までが安すぎた。

これからどんどん値上がりするが、それが適正価格になるよ。

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国策としてのインフレ政策だからね
都知事選挙の結果がすべてを物語ってるよね

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タワマンは基本的に買った瞬間から値下がり始まって値上がりしない。
特に海辺の埋立地は。

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これからどんどん値上がりして、その時はそれが適正価格だが、オリンピック終わったくらいから人口は減り始め、また適正価格は下がる。相場はその時々で変わりますよ。
上がる！と、言われて単純に考えないことです。

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それまでに売り逃げしなきゃね。
判断力が重要。

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みなさん、ネガの人は埼玉かどこかの人ですかね？
ひがまないでね。
豊洲は夜景がきれいですよ。すごく気にっています！

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桝添都政が発足となりましたが(祝)

さて、サウスゲート開発などについて

今後どう影響してくるのでしょうかね。

さしあたり、かねてから桝添さんは

東京大改造、超高層街化、特区活用、

羽田国際ハブ空港化と、輸送力の向上…

どれも大規模開発ありきの取り組みで、

サウスゲート、いや、東京…というより

日本のブランド力が、資産価値もあがり、

東京が国際都市として世界トップへと

再びまた踊り出せたら良いですね？！

まぁ、ひとまず東京サウスゲートの今後…

臨海副都心の再稼働が活性化される事を

これから切に願いたいものであります。

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城東地区には関係のない話では？

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城東地区、まさしく関係も恩恵も超ありですよ！
これからマスゾエ都知事が開発に力入れるので、豊洲、有明、お台場、青海、辰巳、東雲あたりは、資産価値もアップが激しくなるでしょうね！こりゃ大忙しだわぁ！

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舛添が何をやりたくてももうオリンピック需要で建築キャパが無いでしょう。中央区も学校の新設と築地新市場の強化に優先度を置いて他は数年先送りになった訳で。

オリンピック向けの発注が一息つかないと地下鉄とかまともな議論ができないのでは。

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お買い得なのは今年まで。
来年からは値上げ祭りだよ（笑）

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値下がりだろうな。素人が買ってるみたいだから。

永住で探してるから興味ないけどｗ

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不動産業者が田舎者をひっかけてボロ儲けしようと必死だね。
騙されないよう気を付けないと。オリンピックの競技施設があるからファミリーマンションが値上がりするなんてありえないし、地下鉄ができるなんて妄想もいいところなんだからさ。
たとえば豊洲－羽田なんて１時間に一本のバスで十分な需要しかないんだから鉄道を敷く必要性は皆無だわな。
鉄道ってのは大量輸送機関なんだよ。需要もないのに鉄道を敷こうなんてまさに田舎の感覚。鉄道は都会の象徴ですか？（爆笑）。

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ロンドンに学ぶ東京湾岸の未来

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鹿島の問題でびっくりしたけど、

あっさり青山の４億の部屋が完売してるわけ。

こういう、広告満載の庶民マンションは、やはり団地の位置づけなんだよね。

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庶民が買える大規模マンションは、団地の代替にほかならない。

３０年前は団地に、数百倍の倍率があったらかね。

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まぁまぁ。「7000万円の団地」の事を言われているのかもしれないけど。。。。

うーん、何を言いたいのか。。。。さっぱり。。。。。（笑）


早く買わないと、値上がりするよ。チャンスは今年いっぱい限り。


来年からは値上げ祭りだよ。

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44みたいなアホな不動産営業の買い煽りには騙されてはいけないよ。

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去年も来年、来年って言ってたね。

らいねん、らいねんって、いつまで続くのかｗ　スカイズも３度も値下げしてやっとこ。

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あらあら、半年で1000戸売れたマンションで「やっとこ」ですか（笑）

もう、値上がり始まったよ。お買い得期間は今年まで。


買えるといいね。

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スカイズも安かったんでしょ。何で？


どんどん、どんどん安くなるね。

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まぁ、今考えると激安だったよね〜〜。

今後も激安だといいんだけど。。。。無理だよなぁ。

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激安価格は今年まで。

もう値上がり始めたマンションもでてきてる。
来年は値上げ祭りやで！！！

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来年？　ずいぶん時間あるねｗ

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90年の超バブルも数年しか続かなかったから、来年には下落に転じるでしょｗ

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昔は世田谷の一戸建ても３０万円で買えたけど、今じゃ３億円。

そういう時代が来るってことだよ。これがインフレの怖さ。

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150年前は1ドル1円、今、1ドル100円

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４０年前の話です。

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インフレ政策ッて言うことはそういうことだよ。

どんどん値上がりしていく。すでに値上がり始まってる分野もあるでしょ？
新聞読んでご覧。

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今年いっぱいが安く買える最後のチャンス。
来年からは値上がり祭りだよ。

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2006年からのプチバブルも短かったからなあ。
今回の値上がりは何年で終わるかな。

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プチバブル後に、プチバブル前の値段に戻ったか？

結局、値上がりしたまんまだったろ？

そろそろ学習したほうがいい。

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湾岸埋立地がプチバブルで値上がりしたのはそれまで工場地帯で無人だったところにマンションを建てたから。
つまりゼロからのスタートだから値上がりするのは当然。プチバブル崩壊で値下がりしてないということはないよ。下がっていた。
日本はもう高度成長はなく、人口も減少していくんだからマンションが値上がりする要素は皆無。

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江東区はまだまだ人口が増えるそうですよ。

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１ドルが１５０円になれば、建築材料費、建築人件費、仕入れ土地価格それぞれどのくらいまで上昇するんでしょうか
仮にすべて１．５倍になるならば、マンション価格も５割上がってしまいそうですよね
特に人口増加が予想される江東区ウォーターフロントエリアは！

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ドル円が１２０円以上になると、本気の日本売りって言われるんだよ。
株価も暴落しますよ。


日本が本当に破綻するならドル円２００円ぐらい円安になるだろうね。

住宅ローン金利は、１５％ぐらいになるでしょう。

みんな無職で、破綻してます。

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いくら価格が高くなっても、買い手の給料がそれに見合うだけ上がらなければ、
買い手無し。

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豊洲はそれなりの収入がないと住めない場所になったしね。

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子育て世代も郊外シニア世代も1棟で数百億円売り上げるデベも3者とも湾岸タワマンが答えなんだよな
だから売れるし、人気も上がる おまけに五輪で開発スピードも上がる インフレ国策にも合致してるわけだから躊躇している場合じゃない

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まあ、富裕層だけが住めばいいんじゃないかな。
治安も良くなるし。

買えない人は有明にすれば良い。それでも買えないなら、団地みたいなマンションにすると安く済むよ。嫌なら千葉にしとけ。

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五輪選手村を通る地下鉄新線、中央区が検討開始
2014/02/10

　東京都中央区は2月6日に発表した2014年度予算案に、20年東京五輪の選手村など臨海部を通る地下鉄新線の計画検討費1000万円を盛り込んだ。隣の江東区も東京メトロ有楽町線を豊洲から延伸する地下鉄8号線を計画しており、これらが実現すれば臨海部のネックだった鉄道輸送が大きく改善する。

　中央区が地下鉄新線を検討するエリアは、都心部の築地から、五輪選手村を整備する晴海、新市場ができる豊洲、五輪競技施設が集中する有明までの範囲。
　臨海部では既に、超高層マンションの建設が相次いでいる。晴海につくる東京五輪の選手村も五輪後はマンションに転用され、1万2000人の人口増加が想定される。

　今後、マンション急増に伴う人口増加に加え、豊洲新市場をはじめとする様々な集客施設の完成によって、都心部と臨海部を結ぶ交通需要が増えると中央区は判断。五輪後のまちづくりを見据え、地下鉄新線の導入の検討を14年度から始める。
　中央区によれば、14年度は主に次の業務内容を建設コンサルタント会社などに委託する予定だ。予算は1000万円。
・対象区間と概略ルートの検討
・需要予測
・概算事業費の検討
・費用対効果分析の検討

　また、中央区は16年度の運行開始を目指しているバス高速輸送システム（BRT）について、14年度に運行事業者を選定することも予算案に盛り込んだ。路線は銀座から臨海部の晴海までを結ぶ計画だ。
　BRTのルートはまだ決定していないが、都心と臨海部を結ぶ大動脈となる環状2号線の一部がそのルートとなる公算が大きい。

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資産価値倍増計画始まったね。

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>>69
中央区の借金地獄への道って事か？

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税金つぎこんで、購入者の資産価値上げてどうする。

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有明と豊洲の差がつまりそうだね

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晴海の供給が異常に増えるのに、他も上がると思うとは脳天気だなぁｗ

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妻の実家が中央線の小金井です。閑散としてて便利には程遠いけど
マンションの坪単価は豊洲よりかなり高い。そういうのを見るにつけ
湾岸エリアの安さ、コスパの高さで人気になるのがわかる。

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小金井とか武蔵境のイメージって、未だにあぜ道を舗装しただけってのと、芝畑の間にポツーーーんとある住宅街だな。

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豊洲のイメージって、春海橋の脇に護衛艦が並んでいて壮観な感じだったのに、
デカイ墓標が並んでいる、大規模な霊園みたいになっちまったのな。

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78、世間知らず。中央線沿線の武蔵野は閑静で歴史もあり
今生天皇が戦争の時疎開したところ。調べればわかるけど
豊洲より高いよ。武蔵野丘陵と埋め立て比較しちゃダメ。
田舎者。

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＞武蔵野は閑静で歴史もあり

昔から田舎のままだもん、そりゃぁ閑静でしょうがｗ
武蔵野の歴史って討伐された歴史だしｗ

＞今生天皇が戦争の時疎開したところ。

立川・八王子まで行ったら軍需工場があって危険だし、田舎で空爆の危険が少ないからが理由だよｗ

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今後供給されるマンションは建築単価が高くなり、
仕様設備のグレードダウンか価格転嫁のどちらかになる。
価格転嫁はしにくいので設備仕様のグレードが落ちるだろう。

３０代に比べて４０代の融資審査は厳しいし、
年齢を重ねれば厳しくなる一方。
４０代の検討者は迷う１年になるだろう。


・・・ってコラムが出てたなあ。

旧価格、残るはSKYZ最終期。
消費税８％だけど。

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元武蔵野市民だが、木枯らし紋次郎が出てくるような雑木林がうっそうと茂っていたり、駅周辺はすぐそばに木造の小さな民家が軌道脇に立っていたり、S30年代はヤンキー米兵が闊歩したりしているイメージが強い。
アメリカン・スクールがどこにあったか知ってる？
空には時折、我が物顔で飛ぶ米軍機が居たのだが。

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グレードが落ちる、か。
最近、タンクレスじゃなくてタンク付きトイレにグレードを落としてる物件が確かにあるな。

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タンクレスならまだましかな。

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湾岸エリアはほかの地域と比べて圧倒的に安いよ。コリアタウンにすれば
豊洲のさらに2割引。埋め立ての公園もたくさんあり子育てにも最高の環境。
摩天楼を見る眺望や海や水路などの水辺に癒されたりと。
それでも何か根本的に欠けてる何かがあり不満がのこる。
多分、それは住んでる住民のごった煮さ加減だな。

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同じ時期に住み始めた人たちが多いので、ごった煮加減は少ないのでは？

昔からの住宅地なんて酷いもんだよ。ホントにごった煮。

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そうだな、
みんなで一緒に借金を背負ってる同胞だもんな。

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小学校も中学校もみんな一緒

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どうせ一定期間やり過ごせば子供の数が減るんだから、学校が足りないなんてほざいてないで、
臨海小にでも通わせろや。
たかが2.5kmジャン

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私は現金で買いますよ。

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裏切り者

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辰巳の朽ち果てた公団住宅からご高齢の方とかお台場の方に住んでるプチリッチや
コリアタウンの方々ややたら目に付く中国人就労者などこの辺りに住んでる人
新マンション住民だけでなくごった煮だよ。

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成程、人種や民族で差別したがる人は、住まないエリアなんですね。
それはいいことを聞いた、ありがとう。

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>>97
まぁ日本人も地方出身者ばかりだからねぇ。

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高額なマンション買って入ってくるんだからレベルはどんどんあがってくよ

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まあ、それが棲み分けですよ。
買える人だけが住めば良いのですよ。

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