豊洲･東雲･有明(湾岸東エリア)の事をはなしましょう110

のらえもんさんによると3/2に大橋開通するみたいですね。オリンピック会場の雰囲気もだいぶ感じられるようになってくるんでしょうか。

環状2号の橋と勘違いしてる？

まぁ何にしても、オリンピックの会場が近い事に、オノボリさん達は大喜びな事でしょう。

へえ。オリンピック会場近いんだ？
それは楽しみだね。

どんな開発になるんだろう。

ロンドンに学ぶ東京湾岸の未来！

http://jj.jp.msn.com/edit/msn/mansion/toshin/130828/

オリンピックの会場が遠いのと近いのなら近いに越したことはないよね♪

http://anond.hatelabo.jp/touch/20140203144937

今、東京都中央区の賃貸住宅に住んでいる。中央区歴8年その前は世田谷区に8年住んでいた。
０歳、３歳、１４歳の子供３人と夫婦の５人家族。
関西出身。３０代後半、中小企業の部長をしていて、共働き。
子供が増えたので、住宅問題が勃発し、60平米の2LDKに肩を寄せ合うように住むことに限界を感じて近くのマンションを探し始めて、あちこち調べていて色々と思ったことを書いてみる。

ずいぶん早い結婚ですね！

１．ベイエリアのマンションを買ってるのはだれか？
ベイエリアでもざっくり3エリアあり、八丁堀、新富町、築地、明石町、湊などの都市エリア。勝どき、晴海、月島、佃、豊洲（駅に近いエリア）などのメインベイエリア。豊洲（はずれの方）、有明、東雲、新豊洲などのネオベイエリアとしよう。
それぞれ住んでる人も、街の色彩も違うが、主に勝どき、晴海、月島、佃、豊洲の中心地の話をする。
このエリアはここ数年で恐ろしい程大規模タワーマンションが建っており、これからもっと立つ予定だ。
総戸数200戸などは小ぶりな方で、SKYZ、ドゥトゥール、勝どきザタワーなど、総戸数1000戸以上のマンションが昨年から立て続けに売り出されている。しかも、今後の開発計画を聞くと、このメインエリアの再開発計画を勉強会ベースで立ち上がっているものだけ見ても、このクラスのマンションが最低でも10本は立つ。しかも、オリンピック後は晴海の選手村は中層の住宅となるはずでこちらも住宅となる。
現時点でこれらのマンションの平均価格帯は70平米2LDKで6000万円～8000万円。もう麻痺してしまったが、たまに実家に帰って不動産のチラシを見ると如何にこの価格がとんでもないか分かる。いくら金利が安いとはいえ、頭金を1000万円入れても月の支払は18万～23万、管理費や修繕積立をすると20万～25万円となる。
ほとんどの人間がローンで買っているらしいが、普通に逆算すれば世帯年収は1000万円以上ないといけないことになる。
で、、実際売れているのか？　僕が実感値で感じる限り、、やはり「売れている。」ようだ。キャピタルゲートプレイスもSKYZも完売した。
むしろ、いい間取りや手ごろな価格帯の部屋は倍率が高くなかなか買えない。
・・・で、、ここで疑問が出てくる。誰がそんなに買ってるんだ？ということだ。
一般的には、1000万円以上の年収の人間は3.9%とか言われている。
3.9％の人達だけが1400世帯と考えると、すさまじい光景だ。
平均的な世帯人数が2.5人として、人口3500人の中央区のタワーは、言いようによっては、約9万人規模、東京郊外のベットタウンの綾瀬や八潮と同規模の街の富裕層だけを集めたたった一本の建物なわけだ。

近未来！？ 都内で予定されている主な再開発のまとめ

http://matome.naver.jp/odai/2137489244040603901?&page=1

●10年先の価格を先取りした割高物件も

街ぐるみの再開発には様々な利害がからみます。道路その他のインフラ整備にもコストがかかりますし、地権者の仮住まいの手当てなどにも配慮が必要です。結果的に、マンションの分譲価格は高く設定しなければならない場合が多いのです。

その価格は、しばしば半端なものではなくなっています。完成後の資産価値に対して与えたようなレベルになっているのです。例えていえば、10年年先の価格で分譲しているのです。。

買い手が描く思惑は、「今はまだ不便だし環境も未整備だから我慢しなければならない。その代わり価格は安い。しばらく我慢すれば、便利さと美しい街並みが手に入り、かつ資産価値は大きく跳ね上がる。だから今のうちに買っておこう」なのです。

ここに大きなイメージギャップがあるように感じます。発展途上なりの現状価値に則した価格ではなく、最初から完成後の価値で設定した販売価格になっている例が散見されるのです。

再開発エリア内のマンションは、間違いなく資産価値が向上します。100が200になるのです。現状の街並みからは到底想像できない完成予想図を見たら、価値が上がらないわけがないと誰でも思うものです。

しかし、200になることを見越して200の値段がつけられていたなら、その品を買っても儲けることはできません。ここが盲点、ここが落とし穴なのです。

再開発マンションに期待し過ぎとならないことを祈るのみです。

最後に、デベロッパ―各社の名誉のために補足しておきますが、決して法外な利益を得るために高い価格を設定しているのではないのです。上述のように、再開発はコストがかかるものなのです。

オリンピック会場がすぐ近所なんて迷惑でしかないよ。うるさくなるからね。
田舎育ちの人は騒がしい方が好きなの？

うーん、ウルサイのが好きな人は居ないんじゃないかな。
オリンピックによって、周辺が綺麗に整備、開発されて値上がりするのが好きって人が多いんじゃない？

無料で豪華なタワーマンションに住んで、しかも売るときに大儲けできるって事でしょ。

そういうアホな皮算用してるやつがこういうところを買うわけだ。

ま でも事実だし

考えることは誰でも同じ。
大量発生するエリア内物件内ライバルに勝てる根拠って？
似たような間取りが並んだら訴求ポイントは価格しかない
しかもこの先も大量供給は続く………

今までも大量供給されてきたけど、それを超える需要があった。ここは、そういうエリア。ここに大量供給されて、苦しむのは通勤がたへんな、郊外物件ですね。

舛添が都知事になりましたけど、この地域にはどのような影響が出ますかね？
テレビでは建物の高さ制限を無くして、建てられるエリアにバンバン建てると話していましたが…

このエリアの利便性、発展性を考えたら、まだまだ割安ですね。一方、城西や城南は、かなり割高だから苦しいよね。

利便性や発展性だけで考えたら割安かもだが、土地の素情を考えたら適正価格かな。