新浦安と幕張ベイタウン住むならどっち？

ああ、子供が居るなら豊洲は無いですね。新浦で正解。

まあ、マンションはすでにリタイアの歳では無い限り
途中で売るか、貸すかの可能性を考えた資産としての価値見なければいけないから
そうすると、よほどお徳な物件で無い限り新浦だろうね。

マンションは１５年位から大きい修繕が出てくるし
それとともに一定の資産価値がダウンするでしょ。
しかも幕張はまずは３０年の転貸借だから残り時間が資産価値を決めるのでは？
仮にもう３０年の延長しても築３０年のマンションは大規模修繕を前提とするし
建替えは４／５の住民の賛同というと土地なしでは実質難しい。

一時的に空間を借りる発想なら幕張だけど・・・

↑家も考えたけど
幕張って、ようは長期契約の賃貸みたいなものなんだよね。
家はそれでいいんだけど

幕張の転借は定借と違って残り時間とか関係ないよ。県企業庁が海浜幕張の都市計画を全て破棄して、
ベイタウンを全部更地にするつもりにでもならない限り、ほぼ自動的に更新される。

ベイタウンはもう少し東京へのアクセスが良ければって思う
朝の京葉線はほとんどの電車が途中で特急とか（通勤）快速の通過待ちがあるよね
なんとかならないかな〜

微妙に新浦が勝利だね。
電車の本数と、車での都内への移動のし易さがポイント。
だが、新浦の欠点は駅遠物件が多いこと。それでも、上記条件を勘案すると
微妙に新浦が勝利と言う結論に。

舞浜から、モノレールを高洲公園経由でオリエンタルランドのホテル（三井もホテルを作るし）まで
のルートを作れば、空き地の資産価値もあがるのだが・・・　土地はありますが、まあ、民間が半分
入るとしても無理でしょうね。３８街区と言えども　徒歩２３分くらいありますからね。
あとバスの終電も、もう少しベイタウン並に遅くまでやってほしいものです。　ベイタウン新規物件は
土地がないにも関わらずやや高いと思います。　９０平米で８００万プラスし所有権物件と同じと考えると
デベは建築費だけなのでかなり儲かりますね。　同じ年の物件の値落ちもベイの方が価格下落率は大きいと
思います。

ところが東洋経済の評価によると、価格下落率では、海浜幕張より新浦安の方が大きいという
結果がでている。

幕張の住民で不動産関係です。主体を仕事と考えるか、子育てと考えるか、リセールバリューなのか
永住なのかで違うと思いますが、うちは子育てと環境ですね。そりゃ一長一短はありますがＢＡＹＴＯＷＮ内
の安全性と学校のレベルは捨てがたいですよ。新浦は知り合いの学校長が言ってましたが、公立は城東地区並み
に荒れてきているそうで、幕張を勧められたことがありました。

2000年以降の物件は幕張の落ちが大きいと言う感じがします。幕張の　現在販売中の物件では
なく、つい最近の物件（線路側：野村：伊藤忠：丸紅）は比較的良心的な価格な価格をつけていたので
築浅中古物件が値下がりしたという感じ。浦安はもともと所有権なのでバブル時の物件は土地値下がり
に平行して価格の下落はベイより激しかったですね。建築費だけなのに法外な値段をつけていた初期パティオス
１−１１番街の価格下落も半額程度ですので悲惨ですね。でも、環境は明らかにベイタウンが住みやすい。

僕は新浦派です。ベイタウンは良いけれど
結局は千葉県の財政状況によるし
物件がこれ以上増えないということは
町の居住者人口が増えないということ。
県の設備投資もピークは過ぎてる。

それにマンションは永住ということは考えるのが難しいでしょ。
僕もマンション所有だけど
マンションって２０年超えると価値は土地だけの状況。
物価があがらず幕張の価値だけがあがるとは考えにくい。
物価があがれば地代が騰がるシステムだからね、幕張は。
それに何十年にもわたって幕張を千葉県が維持できるか？
民間に土地権利を売ることも十分に今の県の財政からは
考えられるから。

ただ、最近のベイタウンのマンションは賃貸部分を多く持っているから
（デベ曰く人口の流動性が目的）実際はこの部屋分の管理組合の議決権を
デベが持つという意味があるんだよね。

子供も高校に入り、ベイタウン（公団）から新浦安（分譲）に引越した物ですが、小中学校のお子さんがいる方は
落ち着いた環境のベイタウンがお勧めです（リスクは少ないです）。高校以上になると受験なのでどちらも
同じといえば同じですが、浦安の高校は市が教育にお金かけている割にはどこもレベルが低すぎて駅でのガラが悪いです。
その点、ベイは徒歩圏内に千葉最難私立の渋谷幕張と昭和秀英が中学からありますし、公立も幕張総合もレベルが上がって
来ています。　お子さんが小中学校の間は、荒れていないベイで過ごし、その後　行く私立中学及び高校で最悪引越しを考えても
良いかとは思います。　幕張からさすがに都心の中学は辛そうでした。　

地上権だけの幕張でも
築１０年くらいまでは資産価値は十分あるよ。
そこまでの住家なら一定の返済を終わらせてる条件で幕張じゃない？
ここの一番の問題は転借地以上に１０年くらいの間に街が出来上がり
将来、町全体が一斉に古い建物になること。

今、浦安の富岡、今川、見明川それに入船あたりがその状態に陥ってて、
世代交代がうまくいってない。老人団地化してる。あと15年したら、
日の出でも同じことが始まるだろう。
行政がこれをどう解決するかが見ものだね。

現段階では都心へのアクセスが悪いにもかかわらず
幕張の方が環境は良いと思います。
でも今後２０年（私の退職まで）を考えると
転貸借の土地（デベロッパーの友曰く建替えはまず難しい）と言う点が
最大のネックです。
実際、土地の利用（敷地内空き地に新住戸など）の利用も制限されるし
住人の４／５の賛成はまず難しいと言われました。
時間とともに（マンションの寿命）資産価値の低下は避けられず
街全体が築２０年以上になると資産価値はなくなるだろうと。
大手建設会社の人も同じことを言っており
そこの会社が手がけたベイタウンの物件を考えていると話したところ
反対され諦めました。
どの人たち曰く、ベイタウンの環境を満喫したいなら
賃借物件がいいとのこと。
結局、新浦安へとしましたが
未だにベイタウンは好きです。

日の出は社宅が多いし、平均世帯年収も１千万円を超えているらしい
一般的な老人団地化のイメージとは違う方向に行くんじゃないかな？
まだ土地余ってって発展途上だし、まだ期待が持てると思うよ。

＞２５
＞ほぼ自動的に更新される
これは間違いですね。
契約は３０年、再契約は現段階ではもう３０年一度。ここまでです。
但し、用途は現行の住宅建造物だから
現実には６０年はいかない。
途中で建て直しが発生した場合は別契約になるはずです。
なので、建物が古くなれば土地が無い分に資産は大きく目減りします。
だから税金も建物だけなんですから

>契約は３０年、再契約は現段階ではもう３０年一度。ここまでです。
これは間違いですね。再契約以降の契約期間は20年。つまり、30年、30年、20年、20年…となります。

まるでベイタウンには転借地権物件しかないみたいな話してますね（苦笑

どもに転貸借権しかないって書いてあんだ？

まあ、ベイタウンほとんどは転貸借だからね。
それと、契約がどこまでいけようと
マンションってのは基礎コンクリートでさえ理論上100年（実際は半分以下）
配水管等は30年だから
そんなに持つもんじゃないから・・・
人生50年の残りがあるなら老後の建て替えは考えるが
ないなら自分の人生とともに終わるでいいんじゃない？
少なくとも賃借権の上物は相続には向かないんだから。

土地が所有権だろうが借地権だろうが、どのみちマンションの建替えなんて
実質ないんだから、どちらでも同じこと。

まあ、幕張も新浦も基本的にはマンション群を基本にしてる街だから
今よりも築２０年の物件が出てきて大幅な価格下落が出たとき
街全体の物件価格がどうなるかだな。
幕張が新浦に劣るのは前にも書かれてたけど街のほとんどが
１０年後に一気に築２０年物件（大規模修繕発生時期）になることと
東京へのアクセスかな。

以前に某ＮＴに住んでました。
そうなんですよね、そこも最初はよかったんだけれど
時間と共に物件価格が下がって（築１０年以上から顕著に）
何が起きたかと言えば「今までと違う層」の住民が増えてきて
街のルールがどんどん無視されていったんです。
同時期に一斉に街が出来るって難しいですよね。

20年、30年経ったマンションの資産価値は、管理と駅からの距離でほぼ決まる。
だから、浦安の場合は駅から10分圏の内か外かで、価格が維持できるか大幅に下落
するか分かれるだろうね。今の美浜、入船を見てみればいい。20年経ったって
まるで下落なんかしてない。

>幕張が新浦に劣るのは前にも書かれてたけど街のほとんどが
>１０年後に一気に築２０年物件（大規模修繕発生時期）になる

幕張の各分譲物件の竣工年度を並べてごらん。それと分譲物件と賃貸物件の比を見てごらん。

新浦安と幕張を比較して、一番根本部分で違うのは、グランドデザインの
スパンとスケール。浦安もね、熊川時代はそりゃあ良かったんだよ。でもね。
今はダメだね。

>39
>再契約以降の契約期間は20年。つまり、30年、30年、20年、20年…となります。
間違いです。どこのデベがそう言ったのか知りませんが
ベイタウンの転貸借は千葉県と事業者（デベロッパー）が土地貸借契約を結び
事業者がそれを建物の区分所有者に転貸する制度です。
もともとは千葉県が県民の資産を売却せず、かつ早くに一定の資金を県が得られるよう
考えた制度で、基本は３０年契約。３０年後は年間地代の５％以内の更新料で
再度３０年までです。県ではそれ以上は現段階では想定できないのでしていないのです。
基本的には６０年で区分所有者の資産（建物）の耐久年数が終わるため
それ以上の想定は必要ないからです。
ですので、旧借地法での半永久使用権のようなものではなく
基本は最長６０年の契約です。
どちらでも良いのですが、これから幕張にいらっしゃる方が誤解されるのはいけないので
書き込みました。

>旧借地法での半永久使用権のようなものではなく基本は最長６０年の契約です。
じゃあ１００年コンクリートは不必要になる可能性あるの？
ブエナは１００年コンクリートもウリだよね

１００年ってコンクリ自体の理論上でしょ？
配管とか諸設備は５０年ももたないじゃん。
富士フイルムの１００年プリントとか
「千代に八千代に」と同じで永くもつって意味でしょ　笑

じゃあなんで１００年コンクリを売りにするんでしょうね？
それを真に受けちゃいけないのかな？

http://www.makuhari10.jp/equipment/quality.html

>基本的には６０年で区分所有者の資産（建物）の耐久年数が終わるため
>それ以上の想定は必要ないからです。

これは単なる思いこみ。60年以上使われてるRCの建物なんて結構ある。60年で終わるとは限らないし、
県に建物の寿命を決定する権限もない。

定借でないので、地主は正当な理由が無い限り、契約更新を拒むことはできません。
したがって、60年経過した後も、県は強制的に住民を立ち退かせ、建物を取り壊すことは
できません。

ＧＡ、ＦＷ、ＣＦのモデルルームでは
30年、30年、の後は10年ごとの更新だと説明を受けましたが…
まぁ60年後に生きている可能性は低いので気にしていません。

地価上昇ってのは長い目で考えにくいけど
物価上昇は経済である以上、当然ある。
◆地価上昇・・・地上権の価値アップ
◆物価上昇・・・地代のアップ
２００７年から人口減少
◆幕張の居住者人口は2007年までで、ほぼ上げ止まり
◆都心のマンションは部屋あまり状態

資産価値の維持は難しい
今はマンション購入と同時に資産価値は2割ダウンが基本だし
売却を考えなければ
まあ、結局は好きなとこに住むのが一番

３年位前に売り出された明海のマンションに友達いるけど
売却価格が購入価格を上回っているって言ってました
「購入と同時に資産価値は2割ダウンが基本」の例外もあるようです

そうですね、マンションを資産と考える事自体どうかと思います。

57へのレスです

現実はこんなもん。
http://www.substation.jp/flier/katsuyourei/msprice/data/sonota/chiba/0...

>61
そんなもんでしょうね。
僕も都内のマンションにいますが
購入時に付加価値の高い（上質、各種設備付で周囲より高め）のマンションほど
目減りが大きい気がします。
結局は時間とともに過多な共用施設は使用されないものが多く管理費負担になり
上質観は新築より見劣りするし、各種の室内設備は古くなる。
売却時はほとんど周囲の㎡単価と同じになってしまいますからね。
新浦でも駅近の一部が目減りが少なくなるだけでしょうね。
幕張は地上権だからもっと辛い。
これで新しい交通アクセスでも計画されていれば違うかもしれないけど
期待できませんしね。
＞５８の有明などはその条件があったんでしょう。

中古マンション価格の推移
下は㎡単価でみた中古マンションの推移です。

　　 今年 1年前 2年前
海 浜 幕 張 132 ( 5.8) 129 ( 6.1) 145 ( 5.0)

築浅の物件が多いので同じ京葉線沿線とは全く違う価格ですが
今後、時間がたつとどう動くか？
ちなみに１２９→１３２は誤差の範囲の横ばいとの評価

追伸 カッコ内は平均築年数

下は新浦安の同じ調査結果

今年 1年前 2年前
新浦安 132 (17.2) 132 (15.8) 135 (14.6)

ここは築年数が15年以上でこれだけの資産価値が残っている。
地価上昇の影響か

新浦安は特殊で、駅前に築20年超のマンションが多く、これの値段が下がってない。
それより新しい物件は、駅から遠く、61のようなありさま。
これが64の数字のからくり。

＞６３，６４
㎡ではなく坪単価ですね

>>61>>62

この場所で９７平米、築１０年の中古がこの価格・・・
今の幕張の新築並みでしょ？　　イヤイヤすごいですね。

幕張の転貸借関係です
http://d.hatena.ne.jp/flats/20050618

＞67
新浦の土地権利付ですから。
その点、幕張は借地で更に電車で15分先。
その分、十分にお買い得で環境良いです。
でも借地だけどね。
30年の借地はおおよそで土地代が6割になってるから
土地つき価格だと・・・の計算です

>今の幕張の新築並みでしょ？　　イヤイヤすごいですね

今の新浦の新築並みでもあります（苦笑

>>70

新浦安で買える新地物件を一つでも教えてください。
そんなのある？