オーベル金町レジデンスについて

今現在オーベルの学区は飯塚小で、
今年選べる隣接する小学校は花の木、東金町、幸田、水元、新宿でした。

花の木は隣にある金町中学校と、小中一貫教育を推しているので人気があります。学区外の入学希望者は抽選になることもあります。１学年4クラス(１クラス辺り30人)です。

飯塚、水元は住宅街にあるので人数は比較的多い学校です。あまり悪い噂も聞きません。

東金町は、クラスが少なく定員割れしています。悪い噂は聞きませんが、比較的人気の原田や花の木に生徒が流れるようです。

幸田、新宿はオーベルからは遠いです。
特に幸田は、保護者・生徒の質があまり良くないと有名で、地元の人はあまり通わせたくない学校です。

ちなみに割りと近い原田、こちらも悪い噂は聞きませんが、近くのプラウドの学区になり、近々定員オーバーすると言われています。

この選択できる学校は、必ずしも毎年同じではないと区役所の人が言っていましたよ。
長くなりましたが参考までに。

>>381さん
詳しく教えて頂き大変参考になりました！！
ネットで検索をかけてばかりでは同じ情報の堂々めぐりでしたので、思い切って質問してみて良かったです。
選べる学区が決まっているのですね。そして状況によって流動的なのですねー。納得です。
学区の飯塚小学校もそう悪くないと伺い安心しました。
飯塚小学校のHPには校長先生のお話が沢山載っていて、好感を持ちました。
ありがとうございました！！

大学の運動場は勝手に使ってはだめでしょうか？
でも図書館だけを利用できるのは嬉しいです。

大学の運動場？
大学の運動場はないと思いますが…
テニスコートやグラウンドは区立公園内で葛飾区の所有になります
予約して使用料を支払わないと使用できません
コートごとだったりグラウンド一面もしくは半面ごとに借りることになるのでそれなりの使用料をとられますよ

皆さんはどこと比較検討してますか？
やっぱりシティータワーですか？

シティタワーのタワー棟は価格差があり、比較対象にはなりませんでした。タワーマンションとこの物件は売りが違うのではないですか？価格の割には、広さや収納や書斎に使えそうなファミリーラボやファミリースクエアなどの面白さもあり、（食洗機などが後付けなのは残念ですが）公園隣接の子育てのしやすそうな環境も魅力に感じました。自分が高い場所が苦手ということも低層マンションに決めた理由ではありますが。

駅から遠いタワマンに魅力は感じず、レジデンス棟は線路間近なため、こちらに決めました。
仕様は落ちるかもしれませんが、低層で駐車場も平置き、将来管理費が膨大に高くなることもなさそうなのでこちらにしました。

うちは逆に世帯数の割に土地が広過ぎで、固定資産税や将来の修繕費の負担が大きそうで悩み中です。もっと高層で世帯数が多い方が安心だったかな。
あと、やっぱりブランドに興味を惹かれます。
そのあたり、皆さんはどうですか？

将来の修繕費用は平置き駐車場だし、低層マンションだからあまり高くならないのでは？
キッズルームやゲストルームもないし、カーシェアリングやレンタサイクルもないから無駄を省いていて共益費もあまり高くないと思います。

389さん

戸数もそこそこありますからね、一世帯あたりの負担が大きくなる確率は低いほうだとは予想します。低層マンションは私的には落ち着きますね、視覚的に。高層でも下に住めばいい話なんですけど、気分的に、上にたくさん人が居て部屋もたくさんあるという構図が何となく苦手なんですよ・・。と、この低層を見て好感を持った次第です。

子供が通うことになる学区が気になります。小学校入学まであと四年ほどありますが、今の飯塚小学校や花の木小学校の風紀はどんな感じですか？また、レジデンスやスミフが建つことで、学力は一般的な推測ですが、上がりそうですか？

けっこう売れてきてますね。
大学側じゃない方は、広い土地があいてますが、
何がたつのですか？
高層マンションは、たたないのですか？

周辺環境の確認をしてきました、公園、運動施設なで、緑と空地が多く、環境は良いです。
駅からは商店街を通して、理科大のキャンパスを通過すればスグで感じです。
隣の戸建て街区も良いですね、価格はまだ未定ですが。

西側の工場の土地が切り売りされるって本当ですか？

>>394
どこからの情報ですか？

もしその情報がガセじゃなければ、
南西向きの部屋を選んだ人はご愁傷様ですね・・・

>>396
さすがにタワーが建つのはないと思いますが(･_･;

理科大が撤退する恐れもないわけですし、難しいですよね。
現に理科大は千葉キャンパス徹底してますし。
南東側最中わからないですよね？

第二販売も始まり、第一期も第十次販売。
もうすぐ完売？

スミフの商業棟が何が入るのかすごく楽しみにしています。

工場の土地が切り売りされるのが、本当かどうかはよくわかりませんが、日当たりに影響してくるのであれば、前もって説明があるものなのではないでしょうか？
じゃないと、トラブルの元になりそうです。

室内物干し金具が標準でついてくるようですが、こちらはどこの部屋にあるのでしょうか？
場所によっては使い勝手がずいぶん違ってきそうですが。
場所を選べると良いのですが。

室内物干し金具は間取りの図面集を読み込めばわかりますよ！
縦型の部屋は南側の小さい方の部屋に、
横型の部屋は中部屋に位置を示す◎が２個ついてます。
マークの説明は図面集の一番後ろにのっています。

工場の土地、今のところ企業の福利厚生用スポーツ施設になる予定があると聞きました。
予定ではテニスコートとか。
でも将来的には分からないですよね〜。
業績によって工場廃止→地価上がったしマンション用地に切り売り、とかの可能性ありますよね。。

新宿六丁目地区地区計画（東京都決定）によれば南西隣地の都市型工場・研究所地区は「工場の機能を維持する地区」で

「緑化を推進することなどにより周辺市街地との共生を図り、環境に配慮した都市型工場・研究所としての機能を維持する」

とされています。

ただしあくまでも役所の方針に過ぎないので強制力はないと思われます。

詳しいことは下記リンクの葛飾区役所街づくり調整課に問い合わせてみたらわかるかもしれませんね。

【参考】http://www.city.katsushika.lg.jp/30/132/13739/002612.html

みなさん、こちらの物件は値下げ交渉しましたか？
不動産関係の友達に、値下げ交渉はしなきゃダメ！
それが無理ならオプションを何か付けてもらえ！
…と言われたのですが、
実際に交渉した方いますか？

このマンション、結構人気ですよね…。
なので、無理そうなのでは…と思っているのですが…(^_^;)

403さん

契約したものです。
私も値下げやオプションをつけて欲しいと何度も交渉しましたが、やんわりとそしてきっぱり断られました。

ただ、営業さんも紳士的で、いつしか値下げを諦め、気持ちよく契約しました。

>>404さん
やっぱり、無理なんですね(^_^;)
売れ残りとかなら、値下げしてくれそうですが、
人気ですもんね。
ありがとうございます。

オプションの値段もわからないので、どのくらい高いかドキドキですが、購入の検討をしたいと思います(^^)

今日モデルルームに伺ったところ、９割がた売れてる感じでしたよ。
好調ですよね！

>>406
すごいですね、竣工前完売でしょうか。

うちもオプションや値段の交渉をしましたが、きっぱり断られました。余程売れ残った部屋や棟内モデルルームが残った場合は、値下げはあるのでしょうが、今は順調に売れている様子ですので、暫くは今の値段のままだと思います。

駅から１０分以上離れてるものの、平均80平米以上、低層マンション、再開発エリア、四千万円前後なのが魅力的で、購入を決断しました。情報誌などみても、なかなかこの価格帯でこの条件はないように感じます。強いて言うなら、この地区の小学校や中学校の学力はどんなかんじかってとこですね。東京２３区というよりは全国規模で…おそらく通うのは飯塚小学校です。

小学校はそんなに差はないとは思いますが、公立の場合中学校はかえって千葉県方面の方が上かなと思います。
でも、中学は私立の選択がありますからね。

物件自体は良いと思ったのですが、
ハザードマップの件が引っかかります。
水害が起こらないことに賭けるという人生はどうなのかなぁと。

後は、隣接する都営のアパート？が思ったよりでかくて近い点。
これは担当者の方から全く説明がなかったことも残念に思いましたね。

ハザードマップは確かに、気にはなりましたが、洪水は保険でカバーできる部分が多いので、マンションの価格が抑えめな分を保険料を少し高いものにしました。天災は心配ですが例えば地盤がしっかりしている武蔵野台地に家を建てても、神戸の震災の時を考えると、火災に巻き込まれたら？と考えると、天災には絶対安心な場所はないと思います。特に地震保険は、首都圏に地震がおきれば満額支払われるかの保証もないように思います。結局それが心配なら、賃貸でいつでも引越しができる状況にしておくか、マンションを購入する金額を自分の収入で少し余裕があるものにして、災害の時に、慌てなくてよい預貯金をもっておく、くらいなことが不安の軽減策かなと思います。

そこそこ優秀くらいの場合、高校はこの辺りにはないことになるんでしょうか？
通学は小一時間はかけて遠くに通うことになりますか？

学力を気にしなければそこまで遠くの学校に通う必要はなさそうですね。
このマンションは順調に売れているみたいですが、
やっぱり将来的に再開発されて賑わいが出てきそうな感じもありますし、
物件自体も綺麗で良いのではないでしょうか。
売れ行きが良いので値引きがないのが寂しいかもしれませんが。

格安だから売れるでしょ？
完売はまだですか？

>>415
価値に対し安いから売れるのだと思います。
南東は殆ど完売で、南西も残り僅かではないかと。

>>415
格安ではないですよ。
買えなかった僻みですか？

共用設備や室内の設備を最低限にし、価格を抑えたのではないでしょうか。

ここはもうすぐ完売。
気になるのはスミフのタワーマンション。

結構売れ残る気がします。

スミフも早く完売しますように！

どうしてそんなにスミフを気にするんですかｗ

419さん

自分が住む街のマンションが売れ残ると、なんか嫌じゃないてますか。

すみふの新柴又のマンション、完成後、二年たってもまだ販売します。

ここはオーベル金町の掲示板なので
正直スミフが売れようが
売れ残ろうが関係ないと思いますが。

値下げやオプションサービスは望みなしですか…
期待するとすれば最終期販売後に残った先着順の分でしょうけど、
ここは売れ行きが良いので望みは薄そう。
値引きを待つより希望の部屋を契約してしまった方がよい物件のようですね。

こんなに安かったのに、さらに値引きやオプションサービスを期待するなんて、、、
価値観が違いそうで心配になります。
安かった分、ふんだんにオプションを考えているの我が家だけ？！

>>423
価値観とかでなく、マンションは値引きやオプションサービスがある場合もあるので、それを言っているだけですよ。
同じものを購入するのに、少しでも安く手に入った方がいいじゃないですか。
オプションも、長谷工インテックがまた下請けに出す間にマージンが入るから割高なんですよ。
私は食洗機、洗濯機上棚は外部発注します。同じものが安く出来ますし、数日我慢するだけでだいぶ価格が抑えらます。

永住するのは、駅から少し遠いですが広めで良いかも。
細かく収納が色々あるのがいいですね。
ファミリークロークなども、とても広くていいと思います。
個人的には、和室じゃない間取りがいいと思いましたが。
殆ど和室が、ついているんですね。

さっきスーモを久々にみたのですが、価格が下がっていませんか？

>>426
売り出している部屋の価格が低いだけでは？価格は第一期から決まっているはずです。

いただいた紙で確認しましたが、価格は、変わっていませんよ。

＞No.413さま
日本でもトップレベルの優秀な学校が近いですよ。
電車で14分の西日暮里に開成、30分で行かれる水道橋には桜蔭があります。（トップレベルすぎて当方は縁がありませんが。）
都立だと白鴎や日比谷へも電車で約30分です。
むしろ、「そこそこの私立」が少ないですね。この辺りは私立が少ないので優秀か、微妙か、の2択です…。

>>429
さすがに西日暮里は超優秀で特殊ですな。常磐線沿線なら皆近い優秀校でよく挙げられる気はしますが（笑）
優秀な公立は電車で30分、自宅からなら確かに小一時間というところかかりますな。

大手町や霞が関にも一本で通えますから、タワーマンションができて、人がまたふえれば、教育に熱心な方も増えていくのではないかとおもいますが。

>423さん
安かった分をオプションに…というお考えは正当かと思います。
価格の安さは本来標準装備されるべく設備を省いているからでしょうから、
オプションと同じものを家電量販店や外部業者に手配すればさらに節約できますね。

正直、直床は今時ないでしょ、
後ろの都営が覆いかぶさる感じで、
安いから買いましたけどね
買った皆さんはそこのところ
どうです？
やっぱ価格ですよね、？
決め手は

No.434さん

購入を検討しているので直床だと以下以外で困るコトを教いただけますか？
また、もし以下が間違っているようなら理由を添えて教えて貰えますか。

・リフォームで水やガスの配置を変え難い。
・遮音性はスラブ厚がちゃんとあれば二重床と大きく変わりない。
http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2014-05-10

434さんではないですが、床がふかふかする感触らしく、クッションフロア？
フローリングでその感触が嫌という人はいると聞いたことがあります。

モデルルーム見学が趣味のものです。
後ろの都営団地？がかなり圧迫感があります。
南西側にある更地？
あれは何か建ちそうですが、どうですかね。

>>437
外からみると確かに気にはなりますが、住人の方々からだとバルコニー側は理大キャンパスと、三菱の研究所しか見えないので特に問題なさそうです。南西側の土地には現段階では三菱の社員のための福利厚生のテニスコートが出来る予定、と伺いました。私などは前の道路の交通量が気になります。

実際このマンションはスレが多いですね。それだけ興味のある方が多いということでしょうね。何割くらい売れているのでしょうか？

>>437
私も都営住宅の圧迫感とハザードマップがネックになって、
購入を見送る予定です。

この物件も、すみふと同じく液状化を防ぐ、
地盤改良工事ってしてますよね？
先日、ある仲介業者さんが言ってました

改良してるに決まってます。
私は駅からの距離がちょっと・・・

私は設備、仕様があまりにしょぼくてやめました。
リフォーム会社に希望の仕様で見積もりをとったら800万円といわれました。
それでも、ミストサウナ、ディスポーザーはできないといわれました。
せめて、エアーズくらいの仕様にはして欲しかった。
残念。でももうすぐ完売ですね。
そういうニーズも意外とあるんだなと勉強になりました。

結局価格だよね、ここは。
それ以外、これといった特徴がない。
決して悪く言うわけではないですが、MR見てきた感想です。

このマンションの良い点の一つとして、全戸にサイクルポートがある点もあると思います。子育て世代にとってラック式の自転車置き場は大変です。
確かに食洗機やディスポーザーはないけど、食洗機は自分で付けようと思いました。サイクルポートは後から設置できません。

サイクルポートじゃなくて、中庭があれば良かった。
サイクルポートて結局は団地みたくなりそう。
価格意外の魅力が知りたい。

>>446
目の前におおきな公園があるから中庭は不要ではないでしょうか？
私は、広さ、収納多さに惹かれて決めました。
サイクルポートのほうが便利ですよ。見た目より実用性じゃないでしょうか？

>>441
液状化を防ぐ地盤改良工事やってるんですかね？
地盤の堅い層まで杭を打ってますよ、くらいの話しかなかったような。
パンフレットに載ってます？

液状化を防ぐ地盤改良はスミフはやっているんですか？
タワーだから？

価格だけならシャリエとかエアーズとかの方が安いですよね。
確かに、設備が決め手になった訳でもないです。
ウチの場合ですが、
目の前に公園があって陽当たりがいい
部屋が広くて収納が豊富
という点がこれから子供が産まれる私たちにはシンプルに魅力的でした。
それが買える金額だったっていう感じでしたけどね。
昨日オプション相談に行きましたがすごい人でした！本当にもう終わるみたいですね。
決め手は人それぞれだと思いますが、評価した人が多かったというのも事実なんだと思います。

地盤の液状化対策は未施工で液状化しても建物と杭に影響がないような丈夫な杭を設計します。

このマンションは杭の頭部には鋼管が入っていて杭の耐力が確保されています。

地盤の改良をするのではなくて、杭などで液状化対策をするという意味ですね。

>>452
何か問題でも？

>>453
杭って、、、
それは液状化対策でもなんでもなくマンションの通常の造り方。それだと、駐車場、サイクルポートなど建物意外は甚大な被害が、、、
スミフはタワーだけでなく、レジデンス棟もスーパーも駐車場もそれらをつなぐ通路までやっている。
やはり価格以上の差がでてる。安いものはそれなり。

ちなみに、シャリエやイニシアはここより単価は高い。

え？ここってシャリエとかイニシアより坪単価は低かったの？
シャリエ駅から遠いのに？

シャリエやイニシアやエアーズよりも単価は低いですよね。
最近売り出して金町のマンションで一番お得だったイメージです。

一番お得。売れ行きよくて当然か・・・

勿論！価格は重要でしょう！私は駅から徒歩圏で、且つ有る程度の広さと緑の多い周辺環境、再開発ゾーンで商業施設も出来ると、言うことで契約しました。収納タップリも魅力ですね。個人的に欲しかったのは、角部屋の大きな窓と、スロップシンクかしら。反対にミストサウナやデイスポーザ等は私には必要ないので気にはなりません。
仕様に対する価格は適正か、多少お得と思った次第です。

再開発エリア内に1番高いマンションと1番は安いマンションが存在するって面白いね！

価格は南東側だと、そんなに安くないよ。
今残っている部屋は全て南西側。だから安く感じるのでは？
私は南東側を購入して、非常に良かったと思っています。
仕様については、ランニングコストも抑えられて良かったです。ディスポーザーがあれば月々のコストも高くなります。

価格も大事ですか購入者の価値観が何より大事です。再開発エリアと子育て環境が私にとって一番の決めてでした。

いや、平均坪単価での比較でしょう。
マンション内で価格差があるのは当然ですから。

>>460
安いよね？
東南角の1番広い部屋で5000万円でしょ？
住友の最多価格と同じだよ？
エアーズなんて70m台で4000万円後半だったよ。
安いよ〜。
エリアNo.1価格！！

461.462さん

460です。確かに他のマンションより安いと思います。
ただ私にとっては高い買い物でした。

金町のスミフのタワーマンションは凄く良いと思います。エアーズも仕様も良いし駅からも近いですし、良いと思います。
私の予算を考えると、このマンションが一番でした。

>>463
自分に適合するのは最も良いです

低層なのに安いって珍しいですよね。どうしてでしょうか。団地があるから？

>>465
既にシティタワーの計画があって、
そちらと勝負するには価格を抑えるしかなかったのかもしれませんね。

とはいえ単純に値下げはできないので、
地盤対策や設備の仕様を削ってコストカットした、というところですかね。

団地については気付かずに契約してる人が多い気がします。
個人的にはあの団地はかなりマイナスですね。

現地を見せずに契約？
ひどくない？
それが本当なら詐欺みたいなもんだよ。

>>467
これは購入した側の責任でデベじゃないよ。
近くにある現地を確認しないで契約するのはありえないでしょ。
そう思わない？

自己責任というのはあると思いますが、
団地のことを頑なに避ける営業もなんだかなぁと思います。
団地のことを含めても十分検討に値する物件だと思っていたのですが、
売主側も自信がないような物件なのかな、と。

今日聞いたら残り4戸のようで来月中には完売らしいです！
順調ですね。

ここのスレ、マイナスのスレへの対応が穏やかで購入を決めた方の良識が伝わり、穏やかなお付き合いができそうな感じがとても羨ましいですよ。

長谷工のマンションは安い。
直床もそうだけど、スラブ厚も200？220？
騒音トラブルは絶対あるね。

>>472
スラブ厚や騒音トラブルが気になるなら、検討外にされればいいだけです。
契約した方は、総合的に気に入って決めたと思います。
私もすごく気に入り、検討しています。
すべてが完璧なマンションはありませんよ。

472さんも素敵なお住まい見つかると良いですね。

安かったので、あまり残ってません。すごく気に入ったなら急がなくて大丈夫なんでしょうか。

>>474
申し込み済んでますのでご心配なく（＾ω＾）

475さんは名前がちがう・・・

>>476
まだ契約には至ってなかったのでこうしたのです。
すみません、紛らわしく(u_u)

＞＞470さん
残り4戸ですか？
急がないと無くなっちゃいますね！
でもホームページだと1Fが2つしか載ってないんですけど、1F以外も残っているんでしょうかね？
1Fは以前住んで、湿気が酷くて2度と住みたくないです。。。
ま、直接見に行けば済む話ですけど、3連休は旅行で行けないんです。
3連休で無くならないことを期待します。

今日、申し込みされてないのは残り２戸と伺いました〜。