オーベル金町レジデンスってどうですか。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
大規模開発なので、便利になるといいな。
所在地：東京都葛飾区新宿6丁目3601番1（地番）
交通：常磐緩行線 「金町」駅 徒歩11分 、京成金町線 「京成金町」駅 徒歩12分
間取：3LDK～4LDK
面積：76.80平米～96.23平米
売主：大成有楽不動産
販売代理：大成有楽不動産販売
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大成有楽不動産株式会社
[スレ作成日時]2014-01-28 11:52:42
敷地がものすごく広いですからね。
低層なのはすごく良いと思います。
高層のどえらいマンションが出来ると思いましたがここって中低層宅地街区だったんですか。
しらなかった。
環境的にも静かだし、最近の金町は明るくなったし雰囲気もいいですよね。
今の所、この場所は花の木小学校校区のようです。
新宿６丁目は飯塚小学校の校区に入っているところはどこもないようです。
でもいずれは入るかもしれない…ということなのでしょうか。
花の木小学校は１学年３クラスないしは４クラスと比較的規模が大きいようですね。
それで飯塚小に…ということなのでしょうか？
この土地に今まで縁があったわけではないのですが、立地環境に一目惚れしてしまいました。
問題は価格ですが、4000万ちょっとの予算では厳しそうでしょうか。
小学校は今は花の木のようですね。
花の木は普通の大規模小学校で、特に低学年は定員いっぱいなので特別いいところはないと思います。
金町中との小中一貫モデル校に認定されていはいますが、完全な小中一貫にするには学区の問題で難しいらしく
小中間で少々連携取ってるくらいのイメージでいたほうがいいかもしれません。
価格は高さや広さに贅沢言わなければ3000万円前半から出そうな気がします。
近くにスミフタワーもできるので、価格を抑えないと売れないでしょうし。
広めのタイプは4000万前半から販売するかもしれませんね。
治安については犯罪などは聞いたことがありませんが、この地域よりもうちょっと水元方面に向かう道端で
座り込んでタバコを吸っている中高生（？）を見かけたことがありますので、あまり期待しないほうがいいかもしれません。
実際に購入を考えている方は、地図だけでなく、一度現地（建設中）をご覧になったほうがいいでしょうね。
地図から受ける印象ほど素敵な地域ではありませんので。
西側の都市型工場•研究所予定地というのがちょっと気になりますが、どんなものが建つのかもう決まってるのでしょうか。
一応複合開発だから、威圧感があったり、殺風景だったり、害があるような施設は建てないのだろうとは思ってますが、いまいちイメージ湧きません。
１０さん
花の木小学校は今年は全校生徒７３３人いるみたいですね。１年生から４年生が４クラス、
５年生、６年生が３クラスの様です。確かに人数が多いですね。大規模、小規模と
それぞれデメリット、メリットがあるとは思うのですが。
周辺に結構マンションが増えてきているので、もっと増えるでしょうね。
周辺には、沢山の施設がありそうですね。
広大な公園、大学（東京理科大学）、医療関係、テニスやサッカーも出来る。
条件としては理想的で良いですね。
このマンションですが、ここはお幾らなんでしょうか？
都心に近いから結構なお値段にも成りそうですね。
それなら少し田舎で、庭付きの家を建てるというのも選択の一つに入れてみるのも良いかな。
この物件気になるのでいろいろ調べて見たのですが、水害の危険が高い地域なんですね。
江戸川洪水ハザードマップを見たら、2m以上。
3階以上なら浸水しないみたいですけど、1階部分だけでも浸水したら、ＥＶの修繕代とかいろいろ大変ですよね…。
水害のことは確かにありますが、広々とした環境はすごく良い地域ですね。
ただ、やっぱり駅からの距離は少しありますね。
立地としては、タワーよりもここよりも、広く美しい公園に面した理科大が一番いい（苦笑）
あと、広々とはしているけれど、その分マンションだらけで多すぎなので、資産価値として
見たらつきにくいところはあるのかなという気がしたのですが。
駅から11分てちょっと悩む距離ですよね…。
夜道は安全でしょうか。
うちは子供が女の子なので夜道危ないなら無理です。
資産価値として考えるなら、徒歩11分では厳しいでしょうね。
特に駅力もないし、徒歩10分を超えてしまうと買い手がつきにくいといいますし。
買うなら永住かなと思ってます。
11分って一番端っこで見てだと思うんで、実際もちょっと遠めに感じますね。
フラットなのでそれは悪くはないのですが。
夜道はどうでしょうね。
再開発地区だから少しさびしい感じはあるかもしれませんが、全く人通りがないということはなさそうな。
永住と思っていても資産価値が目減りしにくいことに越したことはないのですが、
まあすべてそろう物件は早々ないので何を取るかなのかもしれません。
夜間でも大学の長期休み以外なら夜間でも結構人通りはありそう。
戸建ての方が完成したら一定の方が普段でも行き来しますしね。
永住目的で考えるなら大学があることによってマンション周辺の環境が安定している、
徒歩圏にあるスーパーが潰れる心配がないなどの安心感はあります。
駅までの往復はやはり自転車を使う方の方が多いんでしょうかね。
駐輪場確保が早々に必要になったりしますか？
自分だったら、徒歩11分であれば自転車は使わないです。
「マンションのエントランス→駐輪場→駅の駐輪場→駅」という行程は意外とロスが大きい気がするので。
天気のいい日であれば全然苦にならない距離だし運動になって良いです。
ただ、寒い日や風の強い日、雨ザーザーの日なんかは徒歩11分が重くのしかかってくるでしょうね。
子連れだったりすると特に辛いですね。
金町は駐輪場が足りないので、駅近の区営駐輪場はこちらに住んでいたら借りられないと思います。
水元などの駅から遠い人が優先になっているようです。
多分、借りられてもヨーカドー駐車場横の新しい駐輪場だと思うので、そこから8分くらいは歩くことになるので意味ないかな。
駅に通勤する人は徒歩を覚悟したほうが良さそうです。
徒歩11分でも平坦な道なら歩けますが、坂があるときついですよね。信号の有り無しも関係してきます。
駅までの道のりはどのようなかんじなのでしょうか？
駐輪場が殆どないということなので、自転車はあきらめたほうが良さそうかな
先日現地を下見してきました。道中はほぼフラット、信号は二カ所（うち一つヨーカドー前は歩行者用なし）でした。
少し遠いですが、自転車を使う距離ではない気がしました。
ロケーションは子育てにはいい環境だと思います。
ここだとわたしも自転車に乗るほどの距離ではないと考えています。
駐輪場が駅のすぐ近くに見つかるならともかく、
少し離れたところになってしまう可能性も高いです。
となると、最初から歩いちゃったほうが早いですよ。
駅が理科大の反対側になってしまうので、
それで駅まで遠そうな感じになってしまうんですよね。
買物は駅からこちらまでの途中のヨーカドーが一番楽かな。
他にも東急もあります。
亀有アリオまで自転車で7分ってホームページには書かれていますが
そんな時間で行けちゃうんですか？？
7分はさすがに難しいと思うけれど。
途中信号もあるし、意外と歩行者も自転車も通る道なのであまりスピードは出せないし。
でも普通に行ける距離だとは思います。
中川橋の所は渡るのはそこまで大変ではないので。
あまり橋自体高低差がない。
にいじゅくみらい公園が近いのは純粋にいいですね。
新しくて広々としていて。
子供が遊ぶのにはちょうどいいかと思います。
駅まで遠い…ですか？
普通に歩いて行ける距離かなと思います。
ショートカットできる道はないですが、大通りそのまま行けば駅まで着いてしまいます。
駅まで徒歩10分を超えると、ちょっと遠いかなって気がしちゃいますけど、慣れですかね？
大通りだけで行けるのは安全面からも良いと思います。
実際住んでみたら駅からの距離も含めて、環境的にちょうどいい感じだったりするんでしょうか？
僕もそんなに遠いとは思いませんよ
駅降りて理科大通り商店街を抜けたら理科大が見えます
そしたら曲がって歩いてればすぐですよ
暗い道を歩くわけでもないし田舎の一本道歩いてる訳でもないしそんなに遠い感覚はしませんよ
気になるのが住友のタワーマンションです。37階建てでしたっけ？
ここは今は広々としていますが、結構圧迫感がありそうな気がします。
間に広い公園もあるので、まさか日陰になったりはしないと思いますが、どうなのでしょうか。
住不のタワーとは約300m離れているようですね。
タワーの高さは分かりませんが、37階建てということは高く見積もって150mくらいでしょうか？
下のサイトで調べたところ、日陰にはならなそうです。
http://keisan.casio.jp/exec/system/1257518761
図書館や大学が近いのはいいです。
確かに生活するには車がないと不便でしょうが。
個人的には環境が好きですね。
利便性がよくて便利でもゴミゴミしているのは性に合わないので。
アパートが隣接していますが、人間関係などや治安などはどうなんでしょうか。
＞駅まで狭い道で ものすごいストレスですよ トラブルの元だし
車道でしょうか、歩道でしょうか？
都内の街路としては平均だと思いますが。
これで狭ければ日本の都市部は無理だと思います。
遠回りになっても違う道を選択する方法もありますから絶対的デメリットとする必要はないのでは。
とりあえず見てみたほうがいいとは思いますけどね。
まさか一通が多いとかそういうエリアではないですよね。
どこからでも違う道に抜けられるような環境なら慣れれば問題ないのだと思います。
ＨＰの平面図を見て気になるのですが、平面図を見る限り、南東向き･南西向きに階段及びエレベーターが１か所ずつしかありません。せめてもう１か所階段が欲しかったのですが、今時こんなもんなのでしょうか。
それから、駐輪場が一番奥ですね。南東向きに住んだら大分遠い気が…。我が家は自動車の使用頻度は低いので、自転車置き場が近いほうが良かったな。
まあ、基本的にはこのマンションが気に入っているのですが、上の２点は残念です。
４８です。
階段が1こしかないと「困る｣ほどの場面は特にないです。
単純に私の周りのマンションはワンフロア７～８戸でも(エレベーター1基の他に)階段が2か所あるものが多かったので、私の個人的な感想として「十数戸につき階段1か所は少ないかな」と思ってしまっただけです。
でも、身近に階段があれば、朝の通勤通学時間帯などに階段を下りる人も増えるでしょうし、住民の動線が分散して特定のお宅の前ばかり人通りが多くなることも多少解消されるでしょうし、マンション内の他所のお宅に伺う時に便利なので、「もう１つあっても良かったのにな」と思ったのです。「気になる」はちょっと言い過ぎでした。
うちも1個(階段の単位ってあるのかな)しかないですよ。
しか、というよりはこれが普通だと思ってました。
ただエレベーターのメンテナンスの時はこの階段をみんなが使うので窮屈ではありましたね。
うちは階段で最上階まで昇降できる程度の階数なので問題ないのですが高層マンションはどうしてるんでしょうね。
あ、ここは5階ですか。
HPの近隣の各施設までの所要時間の欄、小学校は以前は花の木小だったと思うのですが、今は飯塚小になっていますね。
距離は花の木小とあまり変わらないようですね。
急激に金町って戸建てもマンションも増えて人口がふえていますから
こうやって学区調整をしていく形になるのですね
でも本当に急激に増えているから、教室の数とか大丈夫なのかしら？なんて
勝手に心配してしまっています
人口が増えて学区調整があるくらいなら、何れは、新校舎や新しい学校の建設も始まるのではないでしょうか。
一クラスに精々、４０人がやっとでしょうね。
中には、子供の数が減ってクラスも一学年一クラスというところも珍しく無いですから。
ここを候補の一つにしているので、現地を見てきましたが、背後が10階以上の都営アパートに囲まれてて、ちょっと圧迫感を感じました。背後なので、住んでみればそうでもないかな。
商店街や公園などは私の中では評価高いです。
が、地震が起きたときに液状化が起こる可能性が高いこと、荒川の氾濫で一階が浸かる可能性があるため躊躇しています。
日本にいるかぎり天災リスクは付きまとうと思いますが･･･
このマンションと大学の間の道は大きくカーブしていてなんとなく事故が起きやすそうと思ったのですが大丈夫でしょうか。
自分の実家は事故の起きやすい十字路の角にあり、よく反対側の家に車が突っ込んで塀がボロボロになり何度も直していたのでふと気になりました。
まあガードレールとかもあるだろうから関係ないかな。
確かに信号から少し離れているのでスピードの出し過ぎなどで
事故とか起こる確率は高いかもしれませんね。ガードレールがあるので
歩行者など巻き込むような事故はないとしても運転者などが
最悪亡くなってしまい花束が置かれるようになったらあまり良い気分では
ありません。あとは車などだすときにカーブで反対車線など
膨らんで事故に巻き込まれないように気をつけたほうがいいかもしれません。
カーブが大きくて見通しが良く、スピードの出し過ぎの車が無いといいですね。小学校はカーブの反対側ですが中学校は通学路になりそうで冬の夕方は暗くなって通行に注意しないとですね。
規模的にファミリー向けのマンションかなと感じました。
間取りは特に普通かなと思いますが、専有面積が広めなのはいいですね。
広ければ、それだけ部屋の面積も広くなるので。
立地的には、住みやすいですかね。
商店会がマンションの傍なのがいい。
ファミリースクエアのある間取りはとても面白いと思いますが使い勝手はどうでしょうね。
子供は、キッチンの後ろにあって狭くてちょっと隠れ家っぽいあの空間が気に入りそうだなと思いました。
でも、ファミリースクエアの場所は床暖も無いかもしれないし、窓からの光も届かない寒くて暗いところなので、あそこにおもちゃとか絵本とか置いていつも居座ってしまうようだったらなんだかなーと思いました。
少し大きくなって勉強場所にするには良さそうとも思いましたが、やはりあんな部屋の奥に居座るよりは、リビングに机置けばいい話という気も…。
結局収納が多い間取りが一番無難で使いやすいのかな？
このマンションはいくらくらいから？
平均80m2だと、やっぱり4000万円からでしょうか？
住友のタワーマンションと比較検討中です。
3年前にもう少し駅近のプラウドは80m2以上だと4500万くらいでした。
こちらの物件の学区になっている飯塚小学校は全校生徒434人と中規模な
感じでしょうかね。各学年2クラスないし３クラス。
ここは平米数を考えるとファミリー向けの物件ですから、生徒数が増えそう
ですね。ま、小学生がいる家族がどれだけ引っ越ししてくるかによって
でしょう。私が小学校の時、近くに大規模なマンションができて、すごい転校生が
入ってきた事がありました。
ここは低層の替わりに随分横長の気がするけど、例えば南東側の一番南寄りの一階住戸は、10戸の部屋の前を通り過ぎないと外に出られないということになるんでしょうね。長すぎるような気がするけど、そうでもないかな。角住戸を検討しているので、ちょっと気になりました。
ここ角部屋でもベランダもなくて、窓も小さくて、角部屋の利点が少ない間取りのように見えるんですが、
理由があるんでしょうか？もったいないですよね。
直ぐ近くに東京理科大学があるところなんですね。
その東京理科大学の図書館やカフェや施設内の散歩など、大学内の施設の利用も出来るのですか？
それと、ここの間取りプランのEタイプで、ファミリースクエアという部分が面白いです。
多目的空間みたいですね。
71さん。
販売価格は3LDKは三千万円後半から、角部屋の4LDKは4600万円台からです。
角部屋の窓が小さいのが残念てすが、収納がたくさんあって、なかなか良い感じがしました。
住友のタワーマンションはいつから販売スタート？
この物件と比較検討中です。
広さ、低層ならこの物件、タワーマンション、売主ブランド、共用施設を取るなら住友。価格はまだわからないけど、オーベル金町レジデンスの方が安いと思います。
直床だとそんなにコスト下がるの？
それに本当に二重床ってコストかけてまでやる意味あるの。私も以前は単純に二重床の方がいいだろうと思っていたけど、最近はマンコミ以外でも、二重床で検索すると色々なところで問題点を指摘する記事が出てくるんだけど。ここで、直床・二重床論争をする気はないけどね。
設備を抑えたからこの値段だったんだろうけれど、もうちょっと今のトレンド、
ディスポーザーとかこの規模だったらあってもおかしくないし、あったほうが
よかった気がする・・・
オーベルのブランドイメージがあまりピントこないですが、私はこのマンションが気になります。
収納がたくさんあって、間取りも気に入りました。
管理費、修繕積立費用、駐車場台といったランニングコストはどうなんでしょう？
駐車場は平置きなのでいいのではないでしょうか。
ほぼコストがかからないと聞きます（たまにライン引きはしないといけないらしいです）
都内だとあまり平置きの駐車場がないんですよね
とは言ってもここはギリギリの都内みたいなものですけれど(^-^;)
管理費・修繕費はこの規模なので膨大になることはないのでは…？
本当に都内だとほとんどが機械式駐車場ですよね。機械式駐車場は維持費なども
かなりかかってしまう様ですね。しかも駐車場無料なんてあると最初はすごいお得とか
思ってしまうけど、あとあと修繕費などでとられてしまったりして、それなら
毎月その駐車場代をプールしておいてくれたらいいのになんて思ってしまったり。
これ位の世帯数が丁度いいですよね。あまり大きくても不必要な共用施設が多く
なるだろうし、少ないとそれなりに一戸当たりの負担が多いでしょうしね。
このマンション人気みたい。
南東側が人気みたい。
ただし、南西側も価格的にメリットがあるようてます。
住友のタワーマンションと競合しない戦略、結構良いかも。広さ、価格、低層。
ただ、価格はそれほど安くない。
でも、今の住まいがそうなんですが、南東も1時くらいには日がかげってくるんですよね。冬は午後寒いし、暗い。
南西のほうがいいのかなあとも思うけれど、西日はきついし。
南向きがあったらと、考えても仕方ないことを思ってしまう。
本文： ご意見 を聞かせてください。 立地、広さ、設備からみて 坪単価165万から170万 は安くはないと思いま す。 皆さんはいくらなら妥当だと思いますか？南 東と 南西にそれほど価格差が無かったですが、南 東に 人気が集中しているそうなので南西は価格を 見直 すと思われますか？ 私は南西を候補にしてい ます。 ただ価格で尻込みしています。 価格に対し て向こうは強気な印象で価格は近隣の 住友や野村 より遥かに安いから無理ならご縁がな かったとい うスタンスのようです。 あまり価格が高いと主張すると敬遠されて売って くれなくなるでしょうか。 どう思われますか？
確かに設備仕様はイマイチだけれど、それを反映させての165万～170万という気がして妥当だとは思いますが。
だって立地は悪くないのでは？駅から歩ける範囲だし、多少距離ある分閑静なのだし。
南東は午後には日が差さなくなるので、南西は向きが敬遠されるというよりは、たぶん駅からの距離で南東が人気なんでしょうね。
南西多少見直しはあるかもしれないし、一番最後の最後まで売れ残りを待ってみる手でしょうが、希望の間取りはなくなる可能性が高いですよ。
97さん
私の担当の営業の方は、かなり好印象です。
今まで10件くらいモデルルーム見にいきましたが、今まで一番良いです。
97さんの担当の営業さんはどういった点が良くないですか？
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<サンプル> タワー棟の予想平均坪単価は？
千葉県松戸市古ケ崎字水神前9番5 |
|
3800万円台～5100万円台（予定） |
|
2LDK+S（納戸）・3LDK |
|
59.4m2～68.78m2 |
|
総戸数 64戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
4900万円台～7100万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
千葉県松戸市稔台７-38-10他 |
|
2900万円台～7300万円台（予定） |
|
2LDK～4LDK |
|
58.7m2～82.75m2 |
|
総戸数 173戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
|
6990万円～8390万円 |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
56.35m2～70.62m2 |
|
総戸数 48戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
|
9290万円～1億5990万円※権利金含む |
|
2LDK～4LDK |
|
57.4m2～82.67m2 |
|
総戸数 522戸 |
千葉県柏市豊四季台１-798-1 |
|
3400万円台～7500万円台（予定） |
|
2LDK+S（納戸）～4LDK |
|
61.98m2～84.61m2 |
|
総戸数 389戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
|
総戸数 155戸 |
