固定金利は無駄じゃない？　変動金利は怖くない？【Part 4】

固定金利で考えてもどんどん繰上げ出来るような人が変動
固定金利で考えたらそんなに繰上げ出来ない人は固定
固定金利で考えるとそんなに繰上げ出来ないが、変動金利で考えると繰上げ出来そうな人も固定

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アベノミクスは成功しようが失敗しようが、金利は上昇

http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXNMSFK1302E_13022014000000/

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量的・質的金融緩和の出口の遥か以前に長期金利が急騰している可能性


http://www.bloomberg.co.jp/news/123-N1NFAS6TTDS601.html

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焦らず4月以降の方がいいかな

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先輩諸兄、是非アドバイスお願いいたします。
4月に地方で中古住宅契約予定です。
35年で2700万借入、予備審査通りました。
月々10万の返済ならいけます。貯蓄は諸費用と有事の備え程度しかありません。
賃金は低空飛行で定期昇給します。

さて、下記2商品で悩んでます。
①35年全期間固定
・金利1.98
・団信込み

②変動
・0.725(基準-2%で全期間)

当初は全期間固定の安定感がイチバンだと考えてましたが、このスレ見ていると①と②の金利差1.25%が惜しい気がして…
変動金利が1.25%上がるまでに、どのくらい元金減らせるかが勝負なんだろうと思いますが、ガンガン繰り上る力はありません。

固定派、変動派それぞれの方からご意見いただければ幸甚です。
よろしくお願いいたします。

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万が一、2%、3%越えても払えそうですか？

繰り上げも検討してますか？

35年繰り上げなし、なら固定一択。
ただし、3年は急激な変動ないかな、
と思うなら一旦変動で、3年後に固定。

手数料含めても1年払えばトントンになる。

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ざっくり言うと、現時点でそんなに貯蓄がないのなら固定でいいんじゃない？今後、繰上げも難しいかもでしょ。
賃金にもよるが今後あまり期待できないなら、ローンのタイプは目先の情勢で判断したり、賭けで選ぶもんじゃないよ。
堅実がいいよ。

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万が一、2%、3%越えても払えそうですか？

繰り上げも検討してますか？

35年繰り上げなし、なら固定一択。
ただし、3年は急激な変動ないかな、
と思うなら一旦変動で、3年後に固定。

この場合でも手数料は1年払えばトントンになる。

私は変動ですが、状況見ながら固定を再検討予定。

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35年、、、長いな。
貯めてからにしよう。

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おい、固定厨をちゃんと飼っとけよ。他スレにあちこち出てきてスレチな話をしやがるので困ってんだ。

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きも

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今の利率なら、固定だよ。

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どっち選んでも良いとは思うが、期間を２０年位になるよう頭金貯めてからにしたら？

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貯まる頃には金利上がってるよ

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自己資金が元々無い人なら消費税５％適用時にやってんだろうな。遅遅付く目じゃあるまい。

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諸費用とか引っ越し代とか家具家電とか
消費税でかいよね

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旬はとっくに去りました。

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3年固定　0.45、4年目以降　変動(-1.7優遇)
5年固定　0.5、　6年目以降　変動(-1.6優遇)
迷ってるんだが、どっちがいいとかありますか？

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>518
借入れ額と返済期間による。
3年で返す気なら3年固定、5年で返す気なら5年固定でいいんじゃない？

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どっちでも良さそう。

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短プラ連動の変動金利なら

＞3年固定　0.45、4年目以降　変動(-1.7優遇)

に一票

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その差額が幾ら違うのかによる。

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1.2％程度なら、欲張らずに控除分を考えて固定を選ぶのが良いと思うよ。

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金利ってジワジワ上がるもんだと思い込んでる人いるけど、上がる時って簡単にポンっと跳ねるんだよね

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不動産やに言われるままローンを組んだ俺あほか？

東京在住
年収俺30歳550、嫁400万
ローン俺2000万、嫁1500万
変動35年0.65住信SBI
月返済額　６万　ボーナス10万

やばいかなぁ。。。
だって、変動金利だから安かったんだもん！！

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俺ならペアローンもボーナス払いもやらない
離婚とかになるとややこしい
プロパー単独で難しいなら、フラットでやる

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>525
ネット銀行の住宅ローンは短プラ連動と言っておきながら、上げやすい仕組みを取り入れてるから気を付けてね。
https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate/i900500CT/PD/hl_gaiyou_shinki_p

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自分が感じたことは住宅ローンの金利比較サイトで、そのサイトは常に変動がお得ってすすめてて持ち上げまくって
たんだけど、去年の一時的な株価の上昇と長期金利の上昇があった時期には、「長期に切り替えてもいいかも？」
みたいな無責任な事を急に記事に書きだしたんだよね。
本当、その記事見たときは、呆れたね。

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これからローンを組むのに変動はないでしょ。
長期固定ってことだね。

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FPという肩書の人も先の事は分からんのよ、分かってれば大儲けしてるはず。

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利率が上がる前に固定に借換えれば良いと言う人もいるでしょう。
短プラ連動と言っている以上、基準金利が廃止されるような事態にならない限り、しばらくは変動の安泰はゆるがない（ネット銀行除く）。

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利率が上がる前にって悠長な事言ってられんのかなぁ・・。
ちょっと上がった時に、またそのうち下がるだろうとタカをくくってたらスルスルそのまま上がっていく。
返済額が変わらないってのは傷に気づかないから得てしてそうなる。
例えば月10万の返済が月12万に上がっても固定に切り替えなきゃいけない時はあるわけで、最初から目先の安さで変動借りるような人に的確な判断が出きるのか疑問だわ。

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>531
明らかに違いますね。
逆に固定を選ぶ人は、
・余裕が無くて万が一のリスクに対応する自信が無い人
・自分で考えることもせずFPの勧めを妄信する人
が大半でしょうね。

FPが10年以上前から固定を推奨し、信じて大損している人が多数と言う現実を見ましょう。
自分できちんと考える事ができる人なら、金利が上がる・下がるだけでなく何時・どれだけ上がるか、その時の元本の元本はどの程度残っているかで比較します。
ここから金利が大幅に下がることは無いでしょうし、上がる可能性は非常に高いでしょう。
でも将来固定と同じ金利になったとしても元本が減っているから、同じ金利程度では当然変動の方が得をします。
金利が逆転しても、その時の元本次第では総支払額どころか当然月々の支払も変動の方が少なくなることもあります。

超長期固定と変動では現在2％近い差がありますので、総支払額が逆転するには早期に金利が逆転する必要があるわけですが、短プラを上げるハードルは消費税10％以上・金融緩和の解消・経済対策財政出動不要とかなり高く、常識的に過剰な景気拡大が5年以上続く規模の好景気が必要です。
変動がある程度の金額を継続的に軽減で繰上していれば、総支払額が逆転する可能性は非常に低いでしょう。
更に収入減リスクにも対応できます。

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チョイ修正、>534の
＞自分できちんと考える事ができる人なら、金利が上がる・下がるだけでなく何時・どれだけ上がるか、その時の元本の元本はどの程度残っているかで比較します。
は
＞自分できちんと考える事ができる人なら、金利が上がる・下がるだけでなく何時・どれだけ上がるか、その時のローンの元本はどの程度残っているかで比較します。

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テーパリングより格段に早く長期金利が暴騰するリスクを日銀委員が指摘してんだけどな

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長期金利と短プラは連動しませんよ？

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とりあえず金利に関しては過去から未来を予測するのはナンセンス
今で未来を判断しなきゃ

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長期金利が上がってから遅れて短プラが上がる訳だけど、これに合わせて変動から固定にうまく切り替えられる奴は尊敬するわ
月々の支払いが格段に増える判断をする訳だからな
度胸いるよ
プロでも難しい

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>538
それは正しいでしょう。
しかしながら、短プラの連動している政策金利がほぼ0％をずっと継続しているのはそれ以上下げられないからであり、代わりに金融緩和を行っていると言う事実は現在のものですよ。
金融緩和で景気のアクセルを踏んでいるのに政策金利を上げて景気のブレーキを踏むと、デフレどころかスタグフレーションを引き起こしかねないので、物価安定義務を負う日銀が行う可能性はほとんど0に等しいでしょうね。
可能性があるとすると、異常な景気過熱が確実視されているが金融緩和の解消が間に合わないと言うレアケースくらいでは？

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短期の後に長期が上がるならまだやりやすいんだよ
逆だから変動から固定への切り替えは超ムズい

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引き締めも2パターンあるからな
景気が思うように回復しなくても引き締めなきゃいけないときがくる

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>超長期固定と変動では現在2％近い差がありますので、
2%もねえよ。
3月はフラットで1.74。
フラット35Sなら、さらに5年もしくは10年が▲0.3
繰上げしないなら、こっちでしょう。

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繰上げると貯金出来なくなるなら、繰上げしない方がマシだしな
今の金利情勢だと貯金した上でも余ってくる真の余裕資金でどんどん繰上げられる人とか、借入1500万とか、15年返済とか以外は固定を選択すべし

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何もやらない政府だったからローン金利は安泰だった
今の政府は色々やってくる政府だから、結果がどうであれ金利情勢は極めて不安定でリスキー

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優良住宅ローンのはフラットの手数料って0.5%か0.8%で金利は1.74
当初5年から10年は-0.3%

SBIの手数料が2%だから、団信考慮に入れても1%前後の差だな

若いなら団信やめて収入保障保険にすればもっと差は詰まるし

固定だわ

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ぶっちゃけアベノミクスも2013年度の上期のみで、下期は経常収支が過去最低だからな。
このまま尻すぼみだと、円安が進めば、悪いインフレになるのは間違いない。

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>539
＞ここは言葉のマジックな気がします。将来というのを具体的に何年か線引すべきです。

常識的な範囲を予想するか、万が一を想定するか、ありえない金利上昇を妄想するか、どの程度繰上が可能か、など大きなウェイトが個人によりますよ。
ここで固定を勧める人の中には、妄想に浸っている人もいるようですが。

概算ですが3000万35年変動0.775％と超長期2.4％の元利均等で最終的には2％のインフレ分+αを想定し3％、と中継かは5年間は0.775％、6～7年目は1％、8～9年目は2％、10～11年目は3％、12～13年目は4％、14年目からは3％と想定します。
例え繰上しなかった場合でも総支払額は変動43,356,329円、超長期固定は44,371,655円と変動の方が少ないですね。
もし変動が固定と同じ金額になるよう毎月支払ったと仮定すると、もっと差が開いてゆきます。
元々変動スレの定番テンプレ「固定3％との差額を毎月繰上げ相当」だと、5年0金利が続けばその先4％でも逆転しないですし。

>543
まずありえないリスクを考慮する、言い換えれば妄想に浸っていたいのならお好きにどうぞ。

>544
フラットなら金利は低いですが、団信他の諸条件をそろえると銀行の超長期と大差はなくなりますよ。
銀行審査に通らないような人は、フラットしか選択肢が無いですけどね。
35年かけて返すつもりならフラットも良い選択肢ですが、通常20年以上のローンが大半で返済済みの人の大半は20年未満、つまり大半の人は繰上げているわけで、大半の人に合わせて超長期で比較しただけです。

>545
基本的に銀行審査金利は4％と言われており3000万35年の場合132,832円の約定返済額、例えば3％で借りたつもりで差額を毎月繰上げだと115,455円の約定返済額になりその差は17,377円ありますので、変動で借りることのできる人の大半は3％で借りたつもりで差額を繰上げはできるでしょうね。

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長過ぎる
内容云々以前に要約の練習が必要

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ああ、>549の
＞元々変動スレの定番テンプレ「固定3％との差額を毎月繰上げ相当」だと、5年0金利が続けばその先4％でも逆転しないですし。
は固定3％との比較だったので、2.4％との比較だと7年0金利が続く必要がありますね。
ついでに誤字訂正
＞と中継かは→途中経過は

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なんか固定さん、必死だなｗ

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>550
長いといわれても、面倒だからいろんな人に同時にコメントしただけで、一つ一つは短いし(苦笑
ばらばらにコメントした方が良かったですか？

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固定さん、元々変動より金利が高いのにさらに消費増税で気でも触れたかのか？

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>フラットなら金利は低いですが、団信他の諸条件をそろえると銀行の超長期と大差はなくなりますよ。
フラットで1.73%なら、団信入れても2%はいかないよ。
20年固定なら銀行で借りた方が安いけど、団信込で1.80%です。

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長文や、感情的なレスする人は
真面目さんだんだよ＾＾

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悪性インフレにより、3年後10%位になってたら、ギリ変の人は軒並みデフォルトだろうな。
今年は貯蓄率が初めて赤字になるという見立てもあるし、日銀以外まともな日本国債の買い手がいない中、いつかしっぺ返しがくるよ。

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だからって乗らないよ

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変動さんがキライな言葉＝悪いインフレ
思考停止せざるを得ない。

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アベノミクス＆黒田バズーカにより、悪性インフレの到来は明らかに早まった。

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パンチが弱いなぁ。
もっと笑えるネタない？

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こんばんは。
４０００万の新築戸建て購入を検討中。
頭金１０００万（諸経費除く）
３８歳（独身／60歳定年）
年収４８０万（大手で安定、しかし上がる可能性薄い・・・）

こんな自分はどの金利にしたらいいか
詳しいみなさんアドバイスください（＿ ＿;）

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まずは家庭を持ちましょう。
マイホーム（ローン）は、それからでも遅くはありません。

以上。

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ありがとうございます。
いい年で言うセリフでもないですが、小さい頃からのトラウマがあり家庭は持てません。
また、その気もありません。
兄弟で唯一結婚した兄に娘がいるので、自分が死んだら土地建物を残すつもりです。

金利のアドバイスお願いします。。

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おおざっぱで結構なので伺いますが、頭金を入れたあと、手元に幾らくらい残りますか？

ローンを組むとして、７０歳までで３２年ローン。
諸経費（家具等含め）入れて、大体３２００～３３００万くらいのローンになりますか。

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賃貸でいいよ

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手元には500万ほど残ります。
元々一人暮らしなので、家具家電の出費は壊れかけの洗濯機以外はないです。
引き続きよろしくお願いします。

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家を残す相手もいないんだから賃貸でいいよ

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ありがとうございます。
前から欲しいと思っていた地域で、珍しく出た物件の購入になります。
すごく利便性が高いのに住みやすい土地です。
兄夫婦とも相談してこういう経過になっています。
来週末、手付金を払う予定です。

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大手勤務とのことなので、勤続年数にもよりますが
変動でしたら、普通に０．７７５％はとれると思います。

手元に５００万残るということは、貯蓄を考慮して
今まで堅実な暮らしをされてきたのだろうと想像できます。

変動０．７７５％を３２年ローンですと、だいたい月の支払いは９万５千円になります。
仮に月の支払いが１５万円を想定しても生活のゆとりは問題ないですか？

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５７０さん
ありがとうございます。
常に節約をして生活しています。
大手なので、ボーナスが５０〜６０万です。
月の支払いが１５万はきついです・・・

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>大手なので、ボーナスが５０〜６０万です。
変な文章でした。すみません。
大卒で入社してから今まで、ボーナスに手を付けた事はありません。

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ボーナス払いなしにすれば、変動でも充分問題ないと思いますよ？

心配でしたら、フラットの団信込みとして金利２％でも月１１万前半なので
あなたの状況でしたらどちらを選んでも後悔はしないと思われます。

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５７３さん
アドバイスありがとうございます。
こんな所得の低い人間が払っていけるのか資格があるのか、、、心配でしたが
詳しい方にお墨付きをもらえて、頑張ってみようと思えました。

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買った後も固定資産税やメンテナンスでお金がかかってくるので
購入後の生活設計もしっかりシミュレートしてみてください。

あとは満足と幸せが家で買えれば充分ですね。

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なんで戸建てなんですか？
ここマンションコミュニティだけど。

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変動で話題ないと思う。

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マンション以外の話出来ないんですか
それは何故ですか
戸建て推しが困るからですか

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576さん
定期的にそう言われる方があらわれますが、ここは「マンションコミュニティ」からだけでなく「e戸建て」からも入れるので、両方の話題が出ても差し支えないと思いますよ。

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大手をいうわりにそんなに年収は・・・・
地域とかにもよりますが中小並みかと
その年収で３０００万は、ちょっとつらいですね
しかもこれから年収が増えない可能性が高い・・・
一人なのでそんなにお金がかからないと
住宅ローン減税でそこそこ戻ってくるかと思います。
１０年間は減税で固定資産税は、十分もかなえるかと

今後、年収が増える見込みがないのであれば
リスク回避でフラットですかね
フラットは、３月実行は、過去最低の１．７？らしいです。
たぶん、４月も同じような感じかと

変動で金利も安いのですが、毎月、固定金利の動向を
みて、金利上昇傾向になったら固定に切り替える
ぐらいにこまめにできるなら、変動でも

変動にして動向をみながら、固定にしたら
一気に繰り上げ返済をするのでもいいかも！
１０年以内に繰り上げ返済をしても、ローン残高と
年収から判断すると、住宅ローン減税にあまり影響は
でてこないような気がします。

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年収５００万位の課税所得からの所得税ってナンボ納めてる？住宅ローン減税の恩恵は少ない気がする。

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住民税からも引けるよ

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所得税が控除額よりも少なく、控除額全額を引ききれなかった場合は住民税から控除される。ただし、住民税からの控除限度額は9万7500円まで。稼ぎにより控除額を使い切れないケースはある。

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知識なんかなくても変動の方が得すると思うよ。
支払初期の金利1%超えの差は大きい。
金利上がってもそれが普通の世の中になってるし。

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個人的には年収と比較して若干物件が高いと思いますし、今までどの程度住居費(賃貸？)に支払っていて、どの程度貯蓄できていたかによって変わりますが、気に入った物件があるのならおそらく買えない事は無いでしょう。

収入減リスクが十分低いならフラットも一つの選択肢ですが、個人的にはその属性なら3300万変動0.775％35年ローンを組み、年間60～100万程度軽減で繰上げるのをお勧めします。
当初の約定返済額は89,734円なので年間1,076,808円、仮に12ヶ月目で60万加算した1,676,808円、毎年12ヶ月目に年間1,676,808円の支払になるよう差額を軽減で繰上げ返済するとすると、10年0金利が続けば元本は18,255千円程度、121ヶ月目から4％に金利が跳ね上がったとしても総支払額は41,220,345円で約26年の返済、フラットを団信込み通期2％で計算した場合の35年間総支払額41,738,918円より低くなります。

10年近くは金利上昇の可能性は低い、それ以降上がっても4％までと考えるなら、選択肢の一つに入れる価値はあると思いますよ。

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給料安い時の返済は低い方が有り難いだろうから、悩む必要なし変動の１択だろ。逆に固定など選んだら生活出来ないだろ。

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どっちにするにしても
今は我慢して貯金すべきでしょ

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>>587
典型的な失敗する思考
変動でなきゃ生活に困るようなら、絶対に借りちゃだめ

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円安と光熱費、部材及び天候不順で穀物など食品の本体価格が値上がり、そこに増税。給与の手取りが増税分アップしても今迄より生活レベルは落ちる。それでも住宅ローンを組むなら返済遅延を起こさない為にも目先の金利の安さに飛びつくしかない。

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○年後に金利が○%上がったらってシミュレーションは嘘っぱちだよ
実際は○年後に突然跳ね上がったりしないから
ジリジリ上げるパターンで試算しなきゃ

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>591
言っていることは正しいが、じりじり上がるパターンは計算する手間が増える。
目安に使う試算にそれだけの手間をかける必要があるか疑問だよ。

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>>593

半年毎に0.1%上げるパターン
10年後に2%上げるパターン

両者を比較してみ？

10年後は同じ金利だけど、総支払いが全く違うから

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10年後の人生も今と同じとは限らんがね

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金利差の１％が埋まったって、それまでの期間分の差額が埋まらなかったら無駄。
しかも１％上がっても同じ支払いにはならないんだよな。

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＞10年後の人生も今と同じとは限らんがね

正にその通り。
円安になっても輸出は赤字になるばかり。
さらに円安が進めば、１０年後の国民所得は今よりも大幅に下がっている可能性が高い。

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その10年後に2%で止まればいいけど、まだあがっていく情勢で固定に切り替えるとするならばとんでもない金利になる
結局、変動のままでいって支払を繰り延べて苦しむパターン

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その前に所得が下がって高い金利の人からジリ貧に・・・ってパターンの方が現実的だわ。

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>>597
不景気で金利が上がるパターンもあるんだよ
こっちのがやっかい
経常赤字垂れ流して国債の信用力がなくなり暴騰
変動はそこから遅れて連れ上がり

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