固定金利は無駄じゃない？　変動金利は怖くない？【Part 4】

このままいけば、フラット35の3月適用金利は1.7％、20年以下は1.15％くらいかな。

＞251
あなたの願望でしょ。

そうです！
三月に引き渡し予定なので、フラットの、金利が気になります。
ただ。いまの金利水準見ると、1.7％もありうるかと？

>253
20年以下の金利、間違ってねーか？

フラットを選択すること自体が間違ってる

253です。
フラットの金利間違っていました。35年で1.70％、20年以下で1.45％くらいにならないかなと。
フラット35は繰り上げ返済が100万円から、団信保険料込みではない、融資手数料別途必要などのデメリットもありますが、他の借金もある私にはフラットでないと審査通らないと言われました。
255さんはなぜそう思われますか？

選択が間違ってるかどうかなんて、ローンの支払いが終わったときにはじめてわかる。

フラットはネットで繰上げ返済が10万円から出来るようになるよ。
フラットで繰上げは意味ないと思う派だけど。

ローンが完済出来れば変動でも固定でもOKだろ。
完済出来なければ、マンション購入自体が間違ってたってことだ。

>257
いえ、借りる前から分かっています。
フラットはあり得ない。

>259
ローン完済するのは当たり前。
単に得するか損するかの問題でしょ。
完済出来なければ、マンション購入自体が間違ってたには同意。

変動がよいとかフラットがよいとかは、人それぞれ
だよね
２０年後や３０年後に完済して、変動だった時と
固定だった時に総支払額を比べたらわかる。
結果論だけど、今から２０年ぐらい前なら、ずっと変動にしていた
人はよかったかもしれないけど、これからの２０年後
とかは、読めないね

５年先ぐらいは、ある程度よめるけど１０年先は・・・
今ならローンの額が多い数年は、変動で元金を減らして
市場を見て、固定やフラットに変えるとかもありかもしれないけど
固定やフラットにする時期を誤ると、結局最初から
固定やフラットにしておいた方がよかったというケースもある。
ローン期間中常に市場に注意をはらい、先の事を予測して
判断きでる人ならいいけどね

ただ、今のフラットで確かに金利は安い、団信の値段が問題だけど

団信は確かに高いですね。
私は会社の団体生命保険の保険金額を積みまして対応することにしました。その方が安かったです。
一段の金利低下余地が限定的であるとの判断から、私は全期間固定のフラットを選んだのですが、フラットはあり得ないという人の意見も聞いてみたいと思っています。

262>その通りですね。金利上昇局面では変動より先に固定が上がるので、今の固定金利でキツい人は
結局変動から固定には乗り換えられないでしょうね。

でも借入金が多い初期に低金利なのは相当有利。
最初の5～10年で固定に金利が逆転されなければ、最初から固定より返済総額少ないか多くても少しだろう。
影響の大きい返済初期に負けている固定を選ぶ気になれないな。

昨年６月位のデータですが全期間固定を選ぶ人は20%程度、後は変動45%、残りは当初固定みたいだね。

つまり、大半が変動を選んでいるということ。

今まではね。

これからもね。
毎月、無駄な利息を払うなんてあり得ないし。

↑出た！定型野郎(笑)

変動だと今後の金利の上昇が怖いですね。

繰上の預貯金が有る、収入の割に借入額が少ない、ローン期間が１５年程度の短期とかなら
たとえ金利が上昇しても問題なく返済していけるでしょうから、変動金利を選んでも差し支えないでしょうね。

返済の延滞を１、２回すると優遇金利が外され店頭金利に成る事を頭に入れておく必要が有る。
尚、現在の変動金利の店頭金利は2.475%ぐらい。

固定は毎月毎月、無駄な利息を払っているという事実は変わらない。

変動金利でも長期ギリ返が一番リスクあるな。

何をもって無駄というのか。金利が無駄なら変動も固定も無い。現金一括。低金利、減税の恩恵を受けるがためにあえて借りるって選択してる人は趣旨が違う。

希に延滞2回迄というBKはあるけどほとんど1回で優遇無くなりますよ。金利タイプ云々以前に長丁場延滞しないように。

ところで、ギリ返って何ですか？
269もそれですか？

>276
固定の利息はチョ～無駄。
悔しいねぇ。
言い返せないねぇ。

279 意味不明
276も何を持って無駄と言うのか、と聞いています。
論理的に説明できませんか？

>>278

返済に余裕がないってこと。ぎりぎり返済してること。

>>279

じゃあ、なんであなたは住宅ローン組んだの？金利無駄じゃないの？あと、低レベルな煽りには乗らないから。

確かに低レベルな人がいますね。
もっと有意義な話したいですね。

フラットだと遅延すると一括返済になるから
銀行の優遇無くなるより怖いよね。

昨日のレスにあったけど
固定のほうが変動より優遇多いんだよね
遅延で優遇飛んだらやばいじゃん。2.475%どころじゃないってことでしょ？

>280
いちいち説明しないと理解出来ないの？
だから毎月毎月、無駄な利息を払い続けてるんだね。
納得。
しかも、同じ利息だって(大爆笑)

ギリって言ってる人がギリな件。
ああ、そんなの常識すぎて誰も突っ込まないのね。

>>285
説明してくれないと理解できないなあ。
そもそも金利の高い低いで笑ってるんだったら、変動でも優遇の少ない人も無駄だなあと思うわけ？？

＞説明してくれないと理解できないなあ。

＞いちいち説明しないと理解出来ないの？
＞だから毎月毎月、無駄な利息を払い続けてるんだね。

意外と答えは出てたりするんだな。
横から失礼した。

金利上昇で月に2、3万支払い増えたくらいで延滞するような人いるの？

>>288

すまんなあ。変動だけど俺も理解できねえ。教えてくれよ。

間違えた。俺固定だ。

固定は毎月無駄な利息を払ってる。 ﾌﾟｯ

契約時は上がっても月１万程度と思っていたが、実際毎月上がると結構厳しい。
(支払いが上がった分、小遣いが減った。)

なんか面倒くさいなあ。俺２９０だけど、かってに固定にされてる（笑）
本当にただの煽りならもう無視する。

>294
どうぞご自由に。
誰も困りませんし(笑)

そりゃ銀行マンもデベの営業も変動を勧めてくるよね、なぜなら変動なら銀行にとっては逆ザヤの心配がないし、デベからするとより高額な物件を提案できるから。　でもそんな変動への誘いに乗らないのが極少数の賢い消費者。　

>271
金利は間違いなく上がるでしょうが、何時・どの程度金利が上がると予想するかですね。
変動金利はもっと安いところもありますが0.775％、3000万35年のローンを2月に実行したと仮定します。

長期金利は市場により変動しますが、変動金利は銀行の短期プライムレートによっており、無担保コール翌日物(以降政策金利)の金利と連動、政策金利は日銀が物価変動や経済状況を見て定めます。
政策金利を上げるには最低でも消費税10％、経済対策財政出動不要、金融緩和解消と言う条件がそろっている必要がありますので、5年間は利上げの可能性はほぼ無いと予想されます。
金融緩和縮小により景気が予想より悪化する、5年後には更に消費税を上げる必要が出てきている、金融緩和解消後にそれまでの金融緩和で市場にあふれている資金を回収する必要があるなど、5年より長期間利上げが無い可能性は十分ありますが、リスク管理のために現実的な範囲で最悪の状況を考慮し6年目から若干の金利上昇があると予想、6年目の金利は1％とします。
通常1回の利上げは0.25％ですから、最悪を想定し年2回利上げがあったとして金利は毎年0.5％上昇すると10年目で3％になり、そこから2年間はまだ年0.5％の金利上昇が続き、続く2年間で年0.5％の金利引き下げ、14年目以降は3％が継続と仮定します。

固定は三井住友銀行超長期固定35年2月実行金利2.5％とし、お互い一切繰上しないと仮定した場合、総返済額は
　変動：43,658,353　固定：45,044,195
現実的な範囲で変動に不利な金利変動を予想し繰上しなくても、変動の方が返済は少なかったりします。
フラットなら変動より少なくなりますが、団信のコストなどを考慮すると大差は無いでしょう。

とは言え経済が現実的な範囲で推移するとは限りませんので、目安として3％超長期固定で借りた時との差額を軽減で繰上げし、金利上昇及び収入減のリスクに備える選択肢を取っておくことをお勧めします。
変動で毎月が面倒なら年1回でも良いので計画的継続的に軽減で繰上げると、固定より総支払額が増える可能性はほとんど有りません。

>296
2012年後半に2600万のローンを実行したけど銀行は固定を勧めてきて、変動でよいといったらミックスはいかがと言ってきたよ。
まぁ、変動前提で繰上手数料がかからず保証料返金手数料も無い三井住友銀行を選んだと事前審査の時に言ってあったので、一応全種類勧めてみただけかもしれないけど。

仕方がないよ。
固定は金利上昇リスクを回避するかわりに
上昇分のコストを先払いしてるんだから。

298さん
三井住友銀行は、自行の長期固定ローン証券化しているからかもしれませんね。
証券化してしまえは、長期固定のリスクはRMBSの投資家に移管できるので。