パークタワー東雲契約者専用掲示板です。
有益な情報交換をしていきましょう。
所在地：東京都江東区東雲一丁目1番6（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩16分
間取：2LDK～4LDK
面積：55.37平米～90.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス
竣工時期：平成26年01月中旬竣工予定
入居時期：平成26年03月下旬入居予定
[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/
[スレ作成日時]2014-01-24 22:31:21
共用施設が部外者園ママさん達の溜まり場になるのはイヤだな。
維持管理費用は居住者が支払うわけですし。
最低限のマナーって言ってもね。
みんなでやればなんとやら。
ルール違反する人にちゃんと注意出来る人は少ないですよ。
逆ギレされたら怖いもの。
東雲のタワーマンション住みなんですが、パーティルームは毎週ほぼ他マンションの方々を招いての集まりが開催されている状況です。
特に子どもがいる家庭では近隣の方たちとの交流は必ずあるので例えばソラプラザとかはマンション住民だけの使用というのは現実的ではないと思います。
他のマンションのパーティルームに招かれることもきっとありますし。
使用ルールを決めて順守してもらうしかないのでは、と思います。
あまり集まりで使用されるのは確かにいい感じはしません。住人が行きづらい場所にしてほしくはないです。
のんびり過ごしたくても、ガヤガヤ大勢で集まられると住人が入りづらいですしね。
>810
キャナルの住民の中には、建設反対運動や訴訟まで起こすなど、
ＰＴ東雲を温かく受け入れようという気持ちがない人たちがいるのは事実。
もちろん、そういう人はごく少数と思うが、もし、当マンション内に入ってきた人が
ＰＴ東雲に反感を持っている人だったら、何をされるかわからないという不安と恐怖
が私にはある。
地域との交流というなら外でもできるし、せいぜい専有部に招く方がまだまし。
（玄関から専有部まで送り迎えするなどして、その住戸の者が責任を持って対応する
ことが前提ですが。）
共有部に招くのは、少し時間を置いて様子を見た方がよい。
そもそもあなたはスレ違い。書き込まないでください。
810さんに賛成です。
この辺りに住んでいる方なら分かるかと思いますが、どのマンションとも交流はあります。
それぞれのマンションが快く迎えてくれています。そして交流のあるもの同志（仲の良い友人関係）であれば、皆マンションは自分のマンションと同じように大切に扱っています。
そんな中、部外者立ち入り禁止という閉鎖的なマンションになって欲しくないです。
パーティールームのあるマンション住まいですが、外部の方を沢山招いて集まったりは普通にありますよ。
それで備品の破損や汚されるといった問題は起きていません。
問題になるのはキッズルームの遊具の破損やロビーで騒ぐ子供とその親ですね。
僕は、スカイラウンジでの貸し切りパーティにしろ、キッチンスタジオにしろ、利用料金とれそうな共用施設は、どんどん使ってもらって、結果的に維持管理費が（間接的にでも）安くなるなど、居住者に還元されるしくみができれば、いいなと思いますけど。
そういう形では管理費は有意に下がりません。管理費の内訳をご覧ください。
例えばある共用施設を敢えて高く見積もって1日1万円の利用料で貸し出したとします。仮に毎日使用されたとして30日で30万円です。30万円を585戸で割るとたったの500円です。
少しでも修繕費の方へ積み立てられれば良いと思います。
500円ですか・・・まあ、そんなもんかもしれませんが、意外と高いような。
そういう工夫（収益事業）をいくつかやれば、数千円／月ぐらいは安くなる可能性もありそうな気がしてくる金額ですね。
一日一万円で計算して500円ですからね。数千円なんて到底むりです（笑）どうしても安くしたいなら不安定な収益に頼るよりも、管理組合理事に入って一つ一つ無駄のカット等をした方が早いですよ。
管理費内訳を見た感じだと人件費と設備保守あたりが多くを占めてるので、内容によってはしばらくしてから見直しも有りですね。
特にミニショップについては売店コーナーレベルの品揃えですし、営業時間的にも一部の人しか使えなさそうなのでコストをかけてまで必要か？という思いはあります。もちろんこれをメリットとして購入されてる方もいるかと思いますので否定するつもりはありませんが。
いずれにしても、運用してみてより多くの方が良いと思う方向へいければと思います。
>管理組合理事に入って一つ一つ無駄のカット等をした方が早いですよ。
まあ、そうなんだろうけど、それを言っちゃあ、おしまいかと（笑）
共用施設の使い方なんて、管理組合マターなんだから。
スカイラウンジを有料で貸し出し、収益で定期的に修繕が出来た方が、無料解放で住人のみで大切に使っているよりメリットが高そうです。
どのように使おうと年々劣化するものですから。
貸切予約の入っていないときは無料解放しておけば良いと思います。
無料解放の施設ほど管理費の負担割合が高くなります。
それぞれの利用費用での修繕が出来ると安心です。
やっぱり人件費が一番お金かかってますよね。
管理費安くできるなら、個人的にはコンシェルジュとカーシェアリング、ミニショップがなくてもいいかなと。
コンシェルジュはタワマンにどこもありますが、よく利用されるものでしょうか？
友人宅に行ってもコンシェルジュの方暇そうにしてるので。
２週間後には新生活が始まりますので実際に運用していい案が出るといいですね！
ドッグランコーナー昼間は犬用で、夜は夜景鑑賞用に人が使えるようになればいいなぁ。
585世帯いるのでラウンジを貸し切り可能にすると結構週末とか埋まってしまって、使いたい時に住人が使えないという事態が生じると思います。屋上テラスがないのでラウンジが夜景を観る事ができる唯一の施設ですし、あきらめてください。
スカイラウンジの貸し切り有料化は、利用頻度（需要）、金額、利用ルール（利用時間とか）のバランスなんじゃないでしょうか？
そういえば、数年前、品川のワールドシティタワーズに知り合いが住んでて、遊びにいった時、展望ラウンジとか案内してくれたけど、人、ほとんどいなくて、もったいない気がしました。
829さんのおっしゃる通り、無料開放されている施設ほど人の気配がないですよね。
プラウドタワーの屋上も数回伺いましたが他の人がいたことがありません。
わざわざ夜景を見るためだけに行ったとしても飲食ができなかったり、1人でゆっくりしたい他の方の手前会話もつつしんだりしていると数回、数分で飽きるのではないかと思います。
屋上施設は気温や風や天候にも左右されるので簡単には比較できないと思いますが、いずれにしても飲食禁止のまま貸し切り可にしても需要はなさそう。つまり貸し切り可否問題は829さんが書かれているように他の問題もいろいろ絡んで来るので、まずは利用状況を1年くらい観察して、どのような要望が住人から出て来るか見てみるのがよさげかな。
そうですね、どの道、１年間ぐらいは、様子見するしかないですよね。
最初は、どうしても、住民目線というより、管理会社目線で、無難に管理しやすいような規則になっているような気がします。
管理会社目線というのはもちろんあると思います。でも同様に利用時間の制約や飲食禁止などは、まずはなるべく住民間で一番トラブルになりにくいように厳し目に規則を設定しているというのもあると思います。その上で住人同士が話し合って規則を緩めるならそうしてくださいとうスタンスで、それは一理あると思いました。
そういえば、最初の管理組合の理事って、どうやって選ぶんでしょうか？
三井が無作為抽選？かなんかで、調整して、選定するんでしたっけ？
説明会かなんかの時、聞いたような気がするのですが。
くじは引いてない人もいると思います。うちは説明会の日程が最後の方で、「くじ引きの結果既にすべて決まっておりますのでくじ引きはございません」とのことでした。
なるほど、そういうことなんですね。ありがとうございます。
MXのニュースで
パークタワー東雲が取り上げられていましたね。
なんでだろう
管理費節約の話題が少しでていましたが、むしろ修繕積立金の方が高いようです。
うちの60平米で4年目まで7千円程度なので始めは安いのですが、5年目以降は増えて10年目から2万円超、20年目から3万円超です。管理費と合わせて月5万円というのが高い気がしました。
30年合計で管理費は約700万、修繕費は約800万です。
購入前に近隣タワマンと比べてから購入したのですが、そちらは管理費は約600万、修繕費は約400万でした。（平米数に若干の違いはありますが概算で比較。）
つまり、購入価格＋1500万円の物件なのですね。価値を考えれば、納得の価格ですが。
管理費はこのクラスを考えると妥当かなと思ったのですが、修繕費は近隣タワマンより約400万高くになっていて、これは立体駐車場の修繕費分のようです。しかも駐車スペースに空きがあれば、さらにあがる可能性もあります。
はじめから分かっていたことですが、何か方法はないものかと、考えたりしています。
以前に修繕費均等化というご意見をしてくださっている方がおられましたが、30年均等にすれば、月々うちで2万程度になるのでそれもありかもしれませんね。ただ、全体として何か削減する方法もあればいいのですが。駐車スペースの空きを無くしたり、駐車場料金をあげることは難しいでしょうが…。
>>812さん
810です。
> そもそもあなたはスレ違い。書き込まないでください。
???
当然ながら私も契約者なのですが。
念のため申し上げておきますと、パークタワー東雲に良い思いをしていないのは、眺望を遮られることになり住宅価値が少し下がるかもしれない高層階住みの極々一部の方たちだけです。他マンションの大多数の人はなんとも思っていませんので過剰に気にする必要はないかと思います。
高いと思うのであればキャンセルするのがいいと思われます。
喜んで購入される方がいらっしゃいます。
管理費、修繕費ともに、三井から提示されたままではなく、管理組合で適正価格を見極める必要がありますよね。タワーマンション自体が数十年をへた事例に乏しく、何をもって適正とするのか不透明な部分もありますが・・・。管理費に関してはあいみつを取るなど、競争を持ち込む価値はあると考えます。
まぁ修繕費、管理費等の話は、ここでは、無く入居後の話し合いがよろしいかと…
売店をコンビニなどの業者に有料で貸し出して賃借収入にすればいいですね。
ラウンジ貸切の必要は無いと思います。貸切りではないですが、ドックランの入場料取るほうが収入になると思います。1回数百円で。一度に多くの人が利用できるので、ラウンジより収入は多いでしょう。
いずれも、先の話ですが。当面はこのままで。
たった585世帯のマンションに賃料を払ってまで入りたい所は無いでしょうね。
まわりに2つコンビにありますし、そもそもコンビニなんかで買い物しない人もいるでしょうから。
>841さん
駐車場はすでに当初計画以上の申し込みがあるのでしばらくは問題ないでしょうね。
以前の検討スレでは駐車場代が高めだとか、カーシェアリングがあるから計画台数割れするんじゃないかとか散々言われてましたけど、そんなの関係なくマイカーを所有する余裕のある方がほとんどのようでとりあえずは安心です。
>841さん
他物件が400万の修繕費で本当に足りるならそうでしょう。
足りなければ一括請求等や将来で上がりますので、書いておられるほど簡単ではないです。
逆に多すぎるなら将来下げればいいだけです。私も周辺を含め中古も検討した者ですが、修繕費はデベ側が売りやすいように低く見積もっている場合があるので注意が必要です。
共用部の補修はギリギリまで掛かるようですね。
でも無視を決め込まれるよりは、というところでしょうか。
東雲キャナルコートURからの引越組は30戸程度とのこと。
ちなみに昨年4月の野村東雲へは110戸程度の引越だったようです。
>847
へー、管理組合が運営してるんだ。
テナントで入っていないってことだよね。
ふーん、そんなマンションがあるんだ。
本当の話ですよね？
言っている意味わかりますよね？
区分所用法などなど理解されてますよね？
>852さん
外構の残工事とかではなくて完成後の補修もまだかかってるのでしょうか？
どのような補修か分かりませんが内覧時に気になった箇所などの補修であれば入居後になっても構わないのできっちりやってもらいたいですね。
カーシェアリング他のマンションでは採算とれてないようですね。
ここは最初からあるシステムだからなくすのは難しいかもしれませんが。
利用できる人って限られてくるのでしょうね。
コンビニは、確かに生活面ではあったら便利だけど、コンビニの一般的な商圏２０００人～／店舗、PTSの人口１０００人ぐらいと考えると、事業性は低そうだし、普通のやり方では微妙のような気がします。工夫ができれば、可能性はあるような。
カーシェアリングは、これから社会全体でどれくらい普及して、システムとして便利になるかによるような気がします。
自販機で十分だと思います。
>859さんが正しいと思いますよ。
基本的に居住者への来訪者は使えますよ。もちろん居住者が立ち会わなければなりませんけど。
シガーバーも居住者の立会いが必要なのはちょっと面倒ですが…(非喫煙者なので…)
ちなみに、ドッグランは犬を飼ってない居住者が、立ち入って眺めてるのはいいのでしょうかね。(公園にいるみたいなイメージ)
まぁでもあまりじっと見てたら嫌がられますよね…
自分はペット飼えないので、たまには遊んでる雰囲気だけでも見たいな〜なんて思ってます。
>863 ありがとうございます。803で内覧会で周知の事実なのにという書き方でしたので、他の契約者には内覧会の時に変更の連絡でもあったのかと思い。
ドックランのイメージ図で、犬のいない家族連れや子供たちが複数描かれていたので、犬が走れる(がそれだけでない)場と思っていました。犬好きでも買えないので、眺めたい気持ちわかります。
Wコンさんの訴訟ブログが見当たりませんが、消されたのでしょうか？
訴訟自体も昨年中には完結してますし、記載内容についても古い設計時のままとか間違ったことも書いてあったので消えてよかったです。感情論としては、書いている側の気持ちは分からなくもないですが。
購入検討してた人に対してはどれだけ影響があったのでしょうかね。そもそもWコンからの住み替えもそれなりに有ったと聞いていますが、結局販売には影響はなかったようですね。
話題が変わりすいません。
LOOPおうちサポートって皆さんどうされましたか？
今まで全然話題に出てきていないので気にまりました。
ちなみに我が家が加入しない方向です。
ドッグランは、犬を飼っていない住民も遊びに行っていいと
内覧会の時に三井の方に伺いました。
我が家も犬が飼えない事情があるので、時々見に行かせてもらうつもりです。
住まいLOOPは我が家も加入しないです。
デザインテックでポイント分買い物をする予定がある方は、加入すると
得だなと思いました。
LOOPはうちも加入するつもりはありません。
ドッグランには犬を飼ってない人でも遊びに来ていいと思います。
うちの犬には触っても構いませんよ。
LOOPはおもしろい試みだとは思ったんですが、契約手続き会の時に紹介された延長特約の方が安く期間も長く魅力的でしたので万一の機械的な補償はそちらで賄うことにしました。三井デザインテックは全般的に割高な場合が多いですし。
３階のサンライズ、サンセットの利用時間は９時～１７時ですよね。日の出も日の入りも見えませんね。。。
小学生の夏休みの時みたいに、サンライズに朝集まってラジオ体操とかみんなでできたらおもしろそうだなと思いました。
ラジオ体操はさすがに住人にも近隣にも迷惑です（笑）ラジオ体操をしなくても朝六時から解放してしまうとサンライズに近い住戸の方に影響が出るかもしれないという配慮かなと思います。ただどっちにしろ日の出・日の入りが見える高さではないですから、9-17時で妥当なところではないでしょうかね。
サンセット•サンライズは〜18時までですよね。
どちらにしても短いと思います。ライブラリラウンジが6:00〜24:00ですから伸ばせないこともなさそうですが。
スカイラウンジも21時までじゃ短いですよねー。あのアニメだと明らかに遅い時間に行ってるようでしたので、せめてスカイツリーのライトアップの23時までの方が使い勝手は良さそうです。飲み物もOKのようですし。ただ41Fは住戸もあるので無理かな。
Loop加入しましたよ。
ポイントで戻ってきますし、10年保障でエアコンも保障してくれるので、10年たったら何かと買い替えがあると思うので、月々3000円の安心料みたいなもんかなと。エコキュートとか故障したら困るものの保障は安心だと判断しましたが、どうなんでしょう？
せっかくたくさんの共用スペースあるので、サークルみたいなのいろいろできるといいですね
三井住友海上の火災保険の特約「電気的機械的事故特約」は購入特典として、設置後10年までの制限がなくなり、保険期間35年一括払で約5万円。つまり月120円。私にはloopのメリットが見出せませんでした。
私もLOOP比較して電気的機械的事故特約を選びましたが、LOOPの方は免責1万円がないのが利点だと思いました。ただそれでも電気的機械的事故特約はお得に感じました。
電気的機械的事故特約は製品の保証期間が過ぎてから追加で特約を付加するのが普通です。
金額は些細な違いですが、製品の保証期間中は無駄な保険になります。
親切な代理店ならその点を十分に説明してくれるはずです。
IHについて質問です。ダブルオールメタルですが、金属鍋なら使えるってことはIH対応でないティファールの鍋でも使えるのでしょうか？
IH非対応のティファールでも使えるのならしばらく続けて使おうとおもうのですが。
すいません、870さんがおっしゃっている特約と、他のみなさんの三井住友海上の特約は同じものでしょうか？
機械的電気的事故の延長特約は途中からでもつけられるのでしょうか？新築時のみだと最初から付けないとだめそうですが。
機械的電気的事故特約、必要性があまり感じられなかったのですがどうなんでしょう？
>>881
途中というのがどのタイミングからかはよく覚えてませんが、
私の記憶だと途中から付けられないとのことでしたので最初から35年で付けました。
これは絶対お得だと感じましたから。
ティファールの非IH鍋の仕様は分からないのですが、IHのオールメタル対応は、鍋底の素材が金属でかつ底が平らなら基本的には使えるはずですが…
IHコンロの説明書に使える鍋の記載があるかと思います。
ただ性能はもちろん発揮できませんが。
機械的電気的事故特約
少なくとも東京海上は途中から付加できる。
メーカー保証期間中（３～５年）から付保させるのはちょっと疑問。
必要性の可否の判断は人それぞれ。
責任持てないのでご心配な方は各自で保険会社に問い合わせて。
>887
東京海上は元から10年しばりはありません。
付保しようと思えば35年だってできると思いますよ。（各自要確認）
ただし、一般論として機械的電気的事故特約を30年も付ける意味ないでしょ？
経年劣化は保険支払いの対象ではありませんよ。
床暖房だって一般的にはメーカー保証が標準で10年近くあるし、
それ以降は保険かけても無駄だと個人的には思います。
せいぜい、入居から10年15年付保すれば十分かなと思います。
（もちろん付保はメーカー保証が切れてから）
どちらにしても、保険料は微々たるものですが。
契約会のような場所では、都合の悪いことは何も説明してくれないことも多いので、一旦持ち帰って精査することも大事ですよね。うちは火災保険なども勤務先のものを使って必要最低限です。オール電化、ノンスモーカー、ノーキャンドルで火気もないですしね。契約会で受けた説明では、家具などの補償金額が今の財産をはるかに超える内容だったので少し笑ってしまいました。みなさんそれぞれニーズが違うので、各ご家庭に合うものがいいですよね。
身内が東京海上ですが10年以上の機械的電気的特約はないので安いし入っておけばということになり入りましたよ。
なんか勘違いしてる人が居そうだけど、三井住友海上の「延長特約」は「設置後10年経過した設備でも故障を補償する」という特約です。
※経年劣化は対象外ですが。
ちなみに給湯器、床暖房はコロナの有料延長保証に入らないと10年保証になりません。
また10年以上の保証プランはないので、それ以上での経年劣化以外の故障は自費になってしまいます。
エコキュートはメーカー基準で15年ぐらいが寿命の判断なので延長特約の意味はありそうです。
その他、エアコンやIH、ディスポーザなど10年以上持ちそうな設備も最初から保証対象になりますので35年で5万(ただし免責1万)はそれなりに安心感はあると思います。
>888さん
何も入居時から一切設備更改や追加をしないわけではないですよね？例えば途中でエアコン追加した場合は自動的に保証の対象になりますので、35年間特約を効かせておく意味はあるかと。。
あとGKの延長特約は今は誰でも入れるわけではなく去年の改定で表向きは無くなっている？ようですので少しでも安心したい方はありかもしれませんね。
私はここに10年も住まないので、私にはあまり関係ないですね・・・。
メーカー補償の範囲内です。
>892
では、それでよろしいのでは？
私はメーカー保証期間中の保険は無駄だと、自分の考えを事を書いたまでです。
各自でご判断を。
それと、機械的電気的事故特約については東京海上と三井とでは保険金の上限金額が異なりますね。
もう契約しちゃった人もいるから、それぞれが納得すればいいじゃないですか！
Wコンの訴訟HP閉鎖しましたね。
我々は大いなる勝利を手に入れましたね。
キャナルコートの中古マンション、プラウドはだいぶ値段あげてますがパークタワーも買った時より価値あがるといいですね！
ビーコンたくさん売りに出てますがその頃の販売価格知らないのですが、この辺りのマンションは値上がりしてるのでしょうか？
気に入ってるのでしばらく住む予定なのですがどうなのかなと気になりました。
中古は中古だしあまり期待しない方が無難じゃないですかね。
これ以上開発の余地が無い街の価値が上がるんでしょうか。
辰巳、有明、新豊洲、晴海はどんどん新しくなって行くので
ほぼ全方位の眺望も確定しないですよね。
それから、話は全く聞きませんがイオンが撤退したら東雲ってどうなんでしょう。
良い買い物をしたとは思ってますし、あと8日が本当に待ち遠しいんですが、
正直勢いで買っちゃったかなと少しだけ後悔しているのでネガティブな心境です。
水差してすみません。
ついに引渡しまで、あと1週間！
1期で契約してから1年3ヶ月。長かった…
皆様との交流、楽しみにしております！
ここ数日うざいネガがずっと紛れ込んでるな。
また延長特約の話に戻ってしまいますが、延長特約は、経年劣化以外の故障まで免責1万で保障してくれるのですか？？10年以内はLOOPの方が安心で10年たったらだいたい買い替えが必要になるならポイントが利用できた方が得だと思い、LOOPにましたが皆様がそんなに延長特約がお得だと言われると検討違いだったのかな？と変更したくなりました。変更可能か否かは問い合わせるとして、自分の検討が違う可能性があるので、どんなにお得か親切な方教えて頂けるとありがたいです。
ネガを書いておいて「お気持ち分かります」系の自己レスパターンはもう見飽きました。
少なくとも日経ケンプラッツ情報では、近辺で土地が買われている情報は無いので、少なくともオリンピックまでは、大丈夫かなと思って購入しました。
>903さん
機械的電気的事故特約の延長特約(設置10年以上も保証)は、三井住友海上の火災保険(一部プラン)に加入前提であるなら非常にお得感はあると思います。ただこの場合は主契約のほうがそれなりに金額がかかるので、火災保険自体を安く済ませたいのであれば浮いた差額を故障を含めたリスク充当と思えばよいと思います。
私は、リスクはほぼないと判断し、富士火災の最低限のプランにしたので35年で3万円未満で済みました。
LOOPおうちサポートで気になる微妙な点は、
・「設置10年以内」ではなく「製造10年以内」であること(最新機種でなければ実質10年未満となる)
・経年劣化が対象外なのは同じ
・ポイントの還元率(安い3000円/月だと5年だけ66%、以降50%)
・ポイントの使い道が限定的 買い物に使える対象店舗が限定的なのと、6万ポイントで5万円分と交換率が悪い
(その他に使えるポイントはネット販売などで買った方が安い)
・食洗機、エアコン、ディスポーザー、床暖房などの保証はオプション扱いでポイントが必要
といったところでしょうか。
35年で考えた場合はかなりの出費になるので、それだけのメリットを享受できると思えるかがポイントでしょうかね。
(3千円プランだと35年で126万円！)
