東池袋エアライズタワー【購入者限定】Part1

誹謗中傷メールは無視。
建設的な意見を求む！！！

今週でモデルルームは閉鎖ですね。
残念です。
最後にもう１度見に行こうと思います。

>13
南東に建設されるマンション（ラブホ跡地）は高さ４４ｍ（１５階建て）
でした。
距離が離れていることもあり、エアライズ１０階以上の高さなら影響が
ないと思います。

＞「大丸ピーコック　都心部の出店強化　…07年度も東京・東池袋に開業する高層マンション内
に出店する。…」(日経朝刊H17.5.10(火))

この「高層マンション」て、ＡＲのこと？

>この「高層マンション」て、ＡＲのこと？
そうです。

＞85さんへ

ありがとうございます。
メジャーなスーパーですね。

＞８３さん
最後と思い、ギャラリーに行ってきました。人がほとんどいませんでした。
ラブホは確かに解体中でしたが、跡地に何が建つのかエアライズの係員に聞いてみたら、
それまでの雰囲気を一変させて「何も聞いていません」と言われました。
まだ、内緒なんでしょうか？１５階以下を購入した方はご存じだったんでしょうか？
ＰＳ．裏のラーメン屋さんめちゃ混みですね。

明日がＭＲ最終日ですね
何かイベント（？）でもあるのでしょうか……
明日行かれた方がいらしたら、是非ご報告してくださいね

私も１４日行きましたが、写真を撮っている人がいたりする程度。
受付のおばさんも、受付カウンターをバックに記念撮影していました。笑
明日はイベント等なにもないと思いますが。
もう既に資料整理しているようですし。

最上階、キャンセル出ないかなぁ？

＞86
若干高級志向のスーパーマーケットなので、値段が高くないといいですね。
近所に住んでいるのですが、サンシャインの西友は少し高いみたいです。
わざわざ大塚（シマダヤやスーパージャンボ）やドンキホーテ（パウ池袋）に
買いに行っています。
注：上記は、ほぼ同じ品質のもので価格比較です。

上記90の補足説明です。
エアライズに入るスーパーとしては高級感もあってよいと思っています。
（品のない安売り店がテナントとして入るとはよいと考えています。）
近隣のスーパーや西友サンシャイン店との価格競争に突入すれば面白いのでは？

最後の記念にと思い、本日ＭＲに足を運んでみました。
比較的若い方がちらほら居ました。
気になるのは、豊島区公園予定地に建っている民家でしょうか。
場所的に公園が建つので立ち退きが遅くてもよいのなら安心ですが、
立ち退き拒否しているのでしたら、困りますね。

池袋の西友で高いって・・・

本当にここに住む資格あるのか？
ローン審査とおるのか？

パンフレットを読んでいると、業務棟の敷地4,234.5㎡についても
AR居住者が所有権を持つような印象を受けますが、違いますよねぇ？
どなたかご存知でしょうか？
万一AR居住者が所有権を持つ場合(固定資産税も発生)は、管理組合へ業務練(豊島区?)から家賃収入があるのでしょうか？

＞90さんへ

大変参考になります。
ありがとうございます。

＞93
最上階だが、ローンの審査も問題なくクリヤーしているよ。
手金でも買えるが、アフタータックスベースのＩＲＲをマキシマイズ
する観点から借り入れをおこしている。
ちなみに、マンションは買い替えではなく買い増しだよ。
一応住む資格はあると考えている。
西友は火曜の100円市を使っているだけ。
性格的に同じものを高い値段で買いたくはないだけ。
あまり深く考えないでくれ。

＞94
業務棟の敷地の所有権や共有権の一部を所有することになります。
売買契約者乃至常用事項説明書をご参照下さい。
このため、（他の近隣のタワーマンションに比較して）固定資産税はかなり高額に
なる予定です。

＞97
すみません、訂正があります。
訂正：常用⇒重要

＞９７

説明を受けたような気はしますが、勉強不足でいま認識しました。
管理はしなくてはならないと言われたような・・・
固定資産税にもはねかえるのですね。確かに区への賃貸料はどうなっているのでしょう？無償かな？
ご存知の方がいらっしゃったら教えて欲しいですが・・・

>99
区へ賃貸する占有部分の所有権は取得していないので、影響を受けないのでは
ないでしょうか。
無償ではないと思います。

住宅棟と業務棟で組合も違うし別物？と思ってるけど違いますかね
固定資産税が割高になるならその分賃料入らないと不満だね

業務棟の一部か...　どの辺なんでしょう　駐車場しか思い当たらない

＞101
気持は分かりますが、固定資産税はかなりの負担になると思われます。

駅に繋がるエスカレーターも管理はＡＲ。
５３Ｆ建ての方にも負担して欲しいものです。
完成したら、皆ＡＲの出入り口を使うと思うのですが。

細かい金額はどうでもいいけど、早く建って欲しい。
まだ販売開始していない芝浦の島と変わらないとは。

>96
私は最上階は外れ、他の部屋を現金で購入です。ローンにすれば節税とかなりそうですが、そういうの面倒で。汗
ディアナ広尾も買い増し希望なのですが、残っている間取りがイマイチで検討中。時間がない・・・
ディアナ買ったら今住んでいるところは引き払いますけど。
ＡＲは高層マンションに住んだ事がなかったので、安くて交通の便が良いから試しに購入です。

東池にプカプカ浮かんでる白い大量のゴミ何とかしてくれ。

虫かとおもた。

>106
>細かい金額はどうでもいいけど、早く建って欲しい。

東池袋地区の他のマンションに比較して10倍程度違うので
細かい金額とは言えないと思うが。。。

>106
建たないと税額なんて決まらんだろうに

だいたい１０倍も違うことなんて、常識では考えられないでしょ

固定資産税が共有部分が関与？
初耳なんですけど

＞107
聞き違いかもしれないが、年間数十万円という話を聞いたような気がします。
ちなみに今のマンションは年間数万円程度です。
駅の真上なので、まあ、それだけ価値があると単純に理解していたのですが？
どなたか調査して下さい。

＞107
税額のシミュレーションくらいは当然やっていると思うが。
アプレーザル等も取得しているはずで、当該想定値は実際の税額とそれほど
大差はないはず。

>109
　えっ！　年間数十万円ですか！
　十数万円ではなくて……

固定資産税に加え、管理費や駐車場代などを全て考慮する結構な金額になりそうですね。
消費税が5％で良かった！

質問です。
112で消費税が5%で良かったとありますが、それは平成18年末までで、平成19年以降、
消費税が上がる可能性があり、その場合引渡しが平成19年なのでその次点での消費税が
加算されると聞いていますが、どうなんでしょうか？
大きな買い物だけに心配しています。

固定資産税は確かに高いと思いましたが、私の場合シミュレーションでは10倍ではありませんでした。
今の家は同じ区ではないので、簡単には比べられないと思いますが、1.6倍でしたよ。
シミュレーションが違うとまたショックです。

どなたかお分かりの方、教えてください。

113です。
補足ですが、私が買った物件はセカンドハウス用の小さい部屋ですので、今の家とは単純に比べられないが
参考までに数字を出してみました。

私は法律詳しいわけではありませんし、
契約書もざっとしか読んでいないのでので、あくまで私見ですが
契約書には既に「消費税を含んだ販売価格」として代金が記載されています。
で、私たちは既に契約締結したわけですし、また、
「引渡し前に消費税の税率改正があった場合は、
改正後の税率で計算した額を販売価格とする。」なんて約定もないようですから
転嫁される消費税は５％で良いのではないのでしょうか。

固定資産税は、ごめんなさいもっと分かりません。

＞115
110です。
約定の問題ではありません。仮に、契約自由の原則に基づき上記のような約定を設けたとしても
強行法規に抵触する約定は無効になるからです。本件の考え方は以下の通りです。
消費税はその名のとおりモノやサービスを「消費」したときにかかる税金で、代表的な間接税
ですが、消費税に限定されず税金一般は租税法律主義に基づいております。
すなわち、憲法第84条で、「あらたに租税を課し、又は現行の租税を変更するには、法律
又は法律の定める条件によることを必要とする。」と規定されています。（ちなみに納税の
義務は、憲法第30条に規定されています。）本件では、すでに売買契約を締結しているので
消費税の変更はありません。なお、消費税の規定では国税部分が4％あり、その国税部分の
税額の25％が地方消費税となっています。
※売買契約書の規定から判断すると司法書士に支払う手数料等については（現状では委任して
いないため、）消費税の増額があれば影響を受ける可能性があります。また、賃貸で住まれる
予定の方で課税業者からリースを受ける方については影響を受ける可能性があります。但し、
一定の条件を満たせば経過措置の適用を受け、増額にならない可能性もあります。

＞115
＞契約書もざっとしか読んでいないのでので、・・・

契約書（及び重要事項説明書）は精査した上で署名・捺印することをお勧めいたします。

110です。
上記116の補足説明です。
憲法の規定は租税法律主義の根拠を記載しただけです。
ご承知のように実際の消費税の実務は消費税法により規定されています。
また、他の税法と同様、消費税法以外に、政令・省令・通達・告示等の影響も
受けます。

＞113
基本的に税法の改正は遡及して適用することはありませんのでご安心下さい。

東池の大気に大量に浮かぶ白い浮遊物、ゴミじゃなくて虫でした。

何なんだあれ？

＞110さん
ありがとうございました。消費税の話はＭＲの営業ウーマンに聞いた話でしたので真剣に心配していました。
でもこれでゆっくり寝られます。(^^ゞ

>110さん
ありがとうございました。勉強になりました。
「消費税は間接消費税だから、あくまで僕らは転嫁される立場。
だから、約定によっては新税率分を転嫁されるのかも」なんて思っていましたが
そんなこと、１１０さんの仰せの通り、ある訳ないですね。
だって、僕らに転嫁される以前、つまり施工者や売主にも
おっしゃるとおり、今現在の税率（５％）が課されるに決まってますものね。

５％に上がった法改正のときも
改正前にマンション売買契約をしていた場合は
引渡し時がたとえ５％スタート後であっても、
施工者・売主の納税は３％で良いという経過措置があったようです。

こんにちは、初カキコします。
「エアライズタワー」で検索したら、こんなのが出てきました。
https://www.sumai-surfin.com/search/re_info-1704.html
会員限定掲示板のようですね。
既出でしたらごめんなさい。

＞本件では、すでに売買契約を締結しているので
なるほど！
そういえば、決済日じゃなくて約定日ベースですよね。

＜車券売場候補地にヤマダ電機＞
　豊島新聞（4月19日号）によると、池袋東口に建設が計画されていた
　競輪・オートレースの場外車券売場予定地に、ヤマダ電機の進出計画があり
　豊島区商店街連合会が反対しているという。
　場外車券売場については、豊島区役所に「池袋場外車券売場設置対策本部」を
　設置するなど反対運動が盛んに行われていた。
　しかし、今回こうした計画が明らかになったということは、反対運動が成功し、
　車券売場の設置は中止になったということになる。
　今回明らかになった、出店が予定されているヤマダ電機は、群馬県前橋市を本拠にする大型店で、
　隣接するビックカメラと競合する。
　出店が実現すれば、池袋東口が大型電気店の戦いの場になるだろう。
豊島区商店街連合会　http://www.toshima-kushoren.gr.jp/
ビックカメラ　http://www.biccamera.com/bicbic/jsp/w/general/
ヤマダ電機　http://www.yamada-denki.jp/index1.html
豊島区　http://www.city.toshima.tokyo.jp/syakenjyou/index.html

＞125
豊島区商店街連合会が反対しているとのことですが、安売り店としては、すでにビックカメラや
ドンキホーテがあるので、反対してもあまり意味がないのではないでしょうか。

反対ばっかりしないで、建設的な意見も出してほしいものです。
場外車券売場よりヤマダ電機のほうがはるかによいと思います。

>127
いえている

場外車券売場に反対してるとずっと思ってた。
で、建設中止になってヤマダ電機が名乗りをあげてきたんだと思ったら
それにも反対かよ！だ。車券売場撤退ならバンザイじゃん？

ここに限ったことじゃないけどむやみな反対派って多い気がする

初めて書き込みます。私もここに住むことになりました。
今更の話題なのかもしれませんが、商業施設に是非ともツタヤが入ってほしいと願っています。
ツタヤが入らなければ、シアタールームなんてあんまり意味がないし、ここら辺はレンタルビデオ屋が
全然ないんですよ。

いいねーTSUTAYA！
私は、コンビニとマツキヨが出店して欲しいですね。
コンビニはセブンイレブンかローソンなど大手がいいですねえ。

私は大戸屋を切望！！！安くて安心（のような気がする）定食屋さん。外食派にはありがたい存在です。

私は病院！内科でも耳鼻科でも風邪を引いた時に助かりますね。それと歯医者さん。
それにマツキヨがあれば薬も買えるし。ちなみに私は体が弱くは有りませんが、お店あり、
病院あり、美味しいものあり、と、何が出来るかを考えるだけで楽しくなりますね。

私は最近３Dで住宅が作れるソフトを買って、自分の部屋を作り、家具を配置してあと2年弱を過ごそうかと
思っています。毎日考えるだけで楽しくなりますね。

日本全国どこにでもあるようなお店だけでなく少しおしゃれなお店も入って
ほしいと思います。
六本木ヒルズ、愛宕グリーンヒルズ、プルデンシャルタワーなどに入っている
ようなお店もあってもよいと思います。
例えば、松葉寿司、トニーローマ、ロイズカフェなど（気に入ってます）。
いずれにしてもライズシティーの独自性も打ち出してほしいと思います。

129です。セブンイレブンは徒歩2分ぐらいのところにありますよ。
私もセブン好きなので下に出来たら嬉しいですけどね。
感じがよくて気取りすぎてないカフェが出来てほしいですね。
オーバカナルが好きだけど、池袋に似合わないことはわかっているので、
WIRED CAFEあたりでもいいです。あとは本屋もほしいです。
132さん、私も寝る前に間取りを見ながら想像するのが日課になっています。
本当、楽しみですね。

？？テナントは事業協力した定食屋がメインじゃないですかね。

今みんな仮店舗でやってますし。

コンビには２４Ｈ営業なので、１階の路面店がいいですね。
お洒落なお店がたくさん入るといいですね。

そうだよなあ。
まずいけどやっすい定食屋が山のようにあったのに、
更地にしちまったからな。

半分はテナントとして入るらしいけど。

>134
オーバカナルはいいですよね！
紀尾井町店によく行ってます。

先日２日続いて夕立にぶつかった私は、突然の雨の日に、傘、のいらない生活を早く送りたいとつくづく思ったのでした。
ああ、早く出来ないかなあ！！！
もうすぐ梅雨だし・・・

＞139
私もそう思いました。(*^_^*)
雨に濡れない生活・・・　いいわあ！

サンシャインに来月「青葉」の支店ができるそうです。
ライズシティーも頑張ってほしい。

＞１４１
すみません、マジレスです
青葉って、何のお店ですか？

>139
池袋から東池袋までのグリーン大通りを地下街にする計画があったよね。
あれ、どうなったんだろ？

>142
ラーメンランキングで1位になったこともある超人気店です。
中野に本店があるのですが30分から1時間ほど並ぶ必要があります。
Ｗスープで有名になったお店です。
6月23日オープンのようです。
建築現場（クレーンがドンドン高くなっています！）を見にいくついでにでも
特製中華そばを試してみて下さい。
お奨めです。

>144
142です
　ありがとうございます
　是非行って見たいと思います

飲食店なんか入ったら汚くなるので反対

＞１３２
　＞＞私は最近３Dで住宅が作れるソフトを買って……

　なんだかすごく楽しそうですね
　簡単に手に入るソフトなんでしょうか？

>146
賛成です。
汚い店や下品な店はボイコットしましょう！
低層階にはゴキブリがでるかもしれませんし。

＞146、148
今仮店舗で頑張っている彼らは地権者であって、テナントで入るわけではないので
ボイコットとか出来ないでしょ。

全体共用部、住宅共用部ともに、一応売主の関連会社が管理会社に予定されていますが、
管理組合結成後直ちにコンペにかけたいと思っています。皆さんはどうお考えでしょうか？

以前住んでいたマンションで、同様に売主関連会社に管理任せていて
かなりボッタくられてことがあり(受付レディの人件費がやたら高かったり、
毎週植木の手入れをしていたり・・)、最終的に現在予定している会社に任せるとしても、
事前に見積もりをとって牽制しておく必要ありと存じます。

↑「…かけたいと思っています。」なんて言っていますが、
私は理事に任命されているわけでも何でもありません。念のため。

以前住んでいたマンションでは、居住者の中に売主側の人間がいて、
彼が暗黙の了解的に理事をやっておりましたので上記のような状態だったわけですが、
住民の皆様が意識を高く持っていればそのようなことは防げると思い、書き込ませて頂きました。

マンションは本当に管理会社次第だと思います。
管理会社の決算報告には関心を持って、疑問点は全てクリアにするようにしましょう。
せっかく大規模マンションなのに、維持費・管理費のUPを認めちゃったら
大規模の意味ありませんものね。

皆さん、管理会社の決算報告は

＞147さん

私が購入したのは、パソコンショップに置いてあった1年だけ使用できる1800円くらいの簡単な
ソフトです。ですので、ちょっとちゃちですが、高いソフトを買ってそれに飽きずにずっと使い続ける
自信が無かったので、簡単なソフトにしました。他にもたくさん３Dのソフトが出ていますので、
見にいらしてみて下さい。結構楽しめるはずです。

>152
　147です。
　今日家電量販店をプラプラしているとき、そのソフトを目にしました。
　それなりに楽しめるということですね．．．
　私も、買ってみようかな・・・

>149
ボイコットとは客として行かないということです。
地権者といえども収入が激減すれば困るでしょうから。
テナントの出展を阻止するという意味ではありません。

＞151、152
了解です。
徹底的に検証しましょう。
管理で儲けるともいいますからね、ぼられないようにしましょう。
ただ、混乱してはいけないので、しばらくは管理会社を替えないほうが
よいような気がします。

>管理組合結成後直ちにコンペ
別マンション（1000戸）ですが、新築から１年後にコンペをして、
同じ管理会社で同じサービス内容で２／３の支払額になりました。
まあ、当初は、管理費高め、修繕積立金低めの設定なので、
こんなもんですかね。

管理人の制服は六本木ヒルズや愛宕ヒルズのがステキです。
一方、某大手タワーマンションには労働者風の制服がイマイチなのに加え、
リストラされた使えない親爺が管理人としている。
多くの住民にため口を聞いたり、コンシェルジュの女性をナンパしている。
この手の連中は再教育するか、首にするかしてもらいたい。

＞156
エレベーターの管理費も高いのですが、保証やクレーム対応の関係もあり、
初期段階でこれを変更するのは難しいようです。

ネットの話なんですが、営業の方にお聞きしたところ５台までとのことでした。
うちはすでにＤＶＤとか合わせて７台になってしまっているんです。
全部つなげるのは無理なんでしょうか

HUBで分岐すれば可能だと思いますけど無理なんでしょうか？
私もPCだけで５台超えてしまっています。
個別IPを指定せずに、単に繋ぐだけなら繋がると思うのですが？

この「丸の内フォーラムコンサルティング」を起用すれば確実に管理コストが下がりそう。
成功報酬形式なので管理コスト低減分が彼らのインセンティブです。

http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/　(5月31日/日本経済新聞　夕刊)

＞161
「管理費が下がった分の半額程度を受け取る仕組み」は高すぎるので、
彼らの成功報酬も徹底的に値切ろう！
小規模マンションと大規模マンションが同じく半額となっている。
上限（キャップ）を儲けるべきだろ。
あるいは管理のクオリティーを保証させるべき。
大規模マンションの場合は手付金も高すぎるね！

管理については、非常に奥が深い問題です。日経新聞にも今３５面に昨日から、マンション管理についての記事がでていますので
参考にしてください。
管理費の本質は、安易に管理会社を変更したり、コストカットをすることではなく、その支払い対価にあったサービスが得られているかということです。
必要と思われるサービスの質を高めながら、コストダウンを図る必要があります。
エアライズタワーの管理費の明細、算定根拠はまだ開示を受けていませんのでよくわかりませんが、コストの観点で考えられるポイントは、
１　人件費
①　防災センターがあるので何人か交代制で２４時間体制になっている。（但し、安心材料でもありますが・・・）この費用の住宅棟管理組合、オフィス棟管理組合での費用負担の割合について
②　コンシェルジェ　　　こちらも年間で１人分の人件費が発生している。　このポイントは、
・　コンシェルジェが行なうサービスについても必要なもの不要なものがあるが、不要なものをカットしてもやはり１人躯は必要なので、コストダウンにならない
・　人件費を削ると、それなりのコンシェルジェがくる。（このあたりは、管理会社としても、低コストで良いコンシェルジェを獲得するように努力するべきです。
③　風呂が３つもあるので、その清掃業務等にコストがかかっている
管理範囲
①　地下１Ｆの広場、地下鉄からのエスカレータ、広場から西に上るエスカレータ、ＥＶなどの保守管理は、現状では、全体管理組合（オフィスと住宅）が責任と負担の主体ですが、第２地区も完成し、文化会館まで地下通路が繋がった時は、公共広場、通路的な機能になることを考えると、エアライズ単独で管理するのはいかがなものかという気がしています。
　　公共性が増してきたあかつきには、区に管理主体を移すことも考えなければなりません。

＞163
勉強になりました。
管理の問題は難しいですね。

第2地区が完成しなくても、かなりの人がエスカレーターを使うことに
なると思うなあ。ほかにはエスカレーターないし、ちょうどサンシャイン側で
利用者が多いし。早急に利用者の割合を調査して、管理費を東京メトロ
との折半にもっていかないと割りにあわなさそうな気がする。

東京メトロとしてはその程度の費用負担を
エアライズがしないとわざわざ直結にせんだろうが。

エスカレーターの管理って膨大な金額になるのでしょうか？
すごい人数が利用しますからね。

>「管理費が下がった分の半額程度を受け取る仕組み」は高すぎるので、

それはマジで高すぎ。
普通にやっても相当値切れるから、任せたら２倍値切れるなんて事は無いよな。

＞168
ノウハウだけもらって、あとは自分達で交渉すればよいと思う。

6階部分くらいまでできていますね！

色々薄さが際立ってるよね。
鉄筋といい筐体といい。いくらやっすいからと言って、
ここまで節約して大丈夫でしょうか？
Ｌ字で支えあわなきゃ台風でも倒れそう。

↑荒し、無視

解体さびしいね。

↑荒し?

昨日建築現場を通って気づいたのですが
一番上（５階？）あたりに、白とグレーの外壁が見えました！
ＭＲでもらったガイドと同じだ！と思い、ちょっと嬉しくなりました。

あと、グラフィック社というところから出版されている
「デザイナーズマンション Best Selecsion」という本に
エアライズタワーが掲載されていました。
http://www.graphicsha.co.jp/cgi-bin/book_data.cgi?gk=BBB&id=588&am...
池袋ジュンク堂の住宅建築（６階？）の書棚で売ってました。

あれ？
デザイナーって誰でしたっけ？
有名な人ですか？
それとも耐震の説明をしていたお兄ちゃん（社員）ですか？

超高層マンションって、となりの音が結構もれるみたいですね。
軽量化を優先し壁がカスカスだからね。