【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】 その２

ググった解説、ＵＲＬじゃ無くコピペしとくね。

「鉄筋コンクリートは寿命が長い」と言われます。では、だいたいどれくらいもつのでしょうか。税法上の耐用年数によると、一般的な木造住宅の耐用年数は22年とされています。法隆寺は1300年持っていると言われていますが、あれば質の良い木材を使い、手入れをきちんと行ってきた結果です。一般の木造住宅であれば長くて30年というところでしょう。次に鉄筋づくりの場合。これは27年とされています。また重量鉄骨造りの場合で34年。これに対し、鉄筋コンクリート住宅は47年です。国が資産としての価値をこの年数で定めているのですから、鉄筋コンクリート住宅が最も耐久性が高いと言い切ってしまって良いでしょう。
さらに、上記の耐用年数は税法上定められている資産価値の話であり、それ以上経つと住めなくなるというわけではありません。使い方やメンテナンスの頻度によってはそれ以上に持たせることも充分可能です。建築工学上ではコンクリートの中性化という浸食作用によって、内部に埋められた鉄筋の位置に達するのが60年ほど。つまり鉄筋があらわになると、鉄筋が錆びて鉄筋コンクリート住宅は寿命を迎えるというわけです。しかし、この計算がなされた昭和時代、コンクリートの表面から鉄筋までの厚さ(=かぶり)は2センチ。この2センチが浸食するのが60年というわけですから、30年で1センチ浸食していく計算になります。今はその頃よりも材料が進化しており、またかぶりの厚さを厚くすれば、それだけ寿命が延びるという計算になります。

生コンの混ぜものに少量でも塩分が含まれたなら…　恐いですね。

鉄筋コンクリート建築の寿命、100年150年は夢物語、天然石ではないんでね。

内緒の話ですが、建設現場でのコンクリート打設の作業は普通見る事は出来んません。
施工会社や作業員が作業効率良くするためミキサー車に注水するのを幾度も見かけます。
ミキサー車の運転手が現場手前で停車し注水する事もあるみたいです。バレないようにね。
柔いほうが施工しやすいですからね、でも強度は最悪、これ普通に有ることです。

コンクリート寿命の解りやすいのは首都高ですかね、かぶり2センチどころでは有りませんが。
いつ崩れても不思議ではないと思うんですがね。

今はコンクリート高いしね。

建造物の耐久年数≠市場流通可能上限。
ユーザーは学者の実験につきあって高値でジャンクは買わない

現状でも築年数経ったマンションを、それも自宅用に検討する人は少ない。
築25年超のマンションを買う場合、自分が最後のオーナーになる覚悟が要る、
と言われる所以。を考えたら60〜70年経ってる
コンクリの強度に太鼓判を押されても市場流通性とは連動しない。
売り出しても売れなければ単にボロいコンクリの箱。

ってこと

はい、納得です。
マンションの最後は悲惨　最終オーナーがね
持ってるだけで身内に迷惑だね
相続放棄出来るほど財産無ければ良いですが

その負の遺産で一発大逆転できるのが建て替えです。

いっそ大地震でゴゴゴゴッと倒壊しちゃうほうが
更地にできるので、一発大逆転のチャンスかも

需要も無いのに建替え無理、負の遺産のままタダ同然で買いたたかれるだけ。

大地震でスッキリ全壊とは限らない。
神戸みたいに半壊で10年長引くとか嫌でしょ。

需要ない立地で建て替え不可能は当たり前。タダ同然でも買ってもらえるだけマシ。
需要のない立地は古屋有でも更地になっても買われない。

>需要のない立地

どんなところ？
人里離れた市街化調整区域とか？
そもそも、よくマンションが建ったな。

人口増加が見込めない地域の駅遠は一律ヤバいっしょ。
土浦あたりでも街中に住むなら助成金出すとか言ってる

土浦市は、土浦駅周辺の中心市街地で住宅を購入した人に費用の一部を助成する制度を新年度から始める。
空洞化が深刻になっている街なかへの定住を促すのがねらいだ。
街なかに限定した住宅購入費の助成は北陸や東北地方などでみられるが、首都圏では珍しく、県内で初めてという。

http://www.asahi.com/articles/ASG105CY5G10UJHB00S.html

この先増えるな、こういうの。

>40
今は普通に住んでる地方都市のマンションも極近い将来は無用になるのよ。
なんせ昭和末期から夫婦二人平均で子ども何人産んでるの、未婚者も多いのに。
その子どもが結婚し、親の土地や家相続しても住宅は余るんだよ。アホでも解るよ。

このままいくと50年後には日本の人口6000万人台らしい、暮らしやすくなるわ。
需要の無い立地じゃ無く、古いマンションは需要が無くなるんだよ。

人口が中央へ中心へ向かった時、そこに建ってるのは
一軒家でなくマンションですが（オフィス転用型含む）。
皆が欲しがる便利な立地が未だに更地ってあり得ない。

＞人口が中央へ中心へ向かった時、そこに建ってるのは

勝手な予想で物語作ってはいけません。　笑

世の中　自称評論家多いねぇ　インチキ系のね。

disるなら具体的に何が建ってるか説明してみれば？

44の脳内には自由に開発可能な更地が拡がってるんでしょ

あ、お花畑か（笑）

↑
夢見てなさい、起きて来なくていいよ（笑

老朽マンション耐震化後押し　建て替え時の容積率緩和へ
2014年2月22日13時48分 朝日新聞

老朽化したマンションの建て替えを後押しするため、国土交通省は、
耐震性が不足しているマンションを対象に、建て替えの際の容積率の上限を緩和する方針を固めた。
災害時に一時避難所としての役割を果たすことなどを条件に、
現在の１・５倍前後に緩める方向で検討している。
国交省は近く、マンション建て替え円滑化法の改正案を開会中の国会に提出する。

http://www.asahi.com/articles/ASG2G55WKG2GUTIL02N.html

1.5倍ってすごいね。好立地築古バブルが起きるかも

1.5倍?

笑～　　無意味　　誰が住むの？？　　ハハ～

それ以前、管理組合総会での建替え議決すら無理。

一戸ずつ業者にお安く地上げされ、その挙句まるごと乗っ取られるのが目にみえますね～。

1.5倍の容積率使い切って完売できるかは立地次第でしょうね。
富久クロスの人気ぶり見てると、強気になれる立地はとことん強気で行く感じになるのかも。
使い切れるニーズのない立地には役立たない。

山手線ターミナル駅至近物件を所有してますが、
業者を天秤にかける老練オーナーがゴロゴロしてます。

心配しなくても老朽化した集合住宅は業者が処理して行きますよ、これからの商売。
団体で建て物を所有するリスクを解らずに住んだ人も安心、負の財産も処分できます。

産業廃棄物の処理方法に苦慮してる訳じゃないんでは。
ボロでも住み続けたい人、ボロでも安値じゃ売りたくない人、
解体費用出せない人に資産価値上げたい人の合意形成が難しい訳で。
壊すだけ赤字みたいな物件だったら業者も営業しない。

それは言わないであげて～　ハハ～

それが一番問題なんでは。
金銭面が折り合いつけば、建て替えも解体も話がまとまらない物件ないですよ。

さしの勝負なら、折り合いの付け方はいろいろありますが。
マンションは有象無象、魑魅魍魎が多数生息してますからねえ。

有象無象魑魅魍魎皆無≒資産価値のないマンション（立地）でしょうから、仕方ない。

＞資産価値のないマンション（立地）でしょうから、仕方ない。

同じ事　地上げ屋に乗っ取られるだけ　全員が現金ある訳じゃないからな　特に年寄り

情弱が業者のカモにされるのは不動産業界の常だが
知識も金もない年寄りしかいない物件ばかりと思わない方がいい。
世の中、金がないからボロマンションにしがみついてる奴ばかりじゃない。

老朽化したマンション住人の多くはローンも組めない年寄り　現実　

？年寄りが損したら57＝59に何か被害でもあるのか？

＞？年寄りが損したら57＝59に何か被害でもあるのか？

べつに～　なにか？

ないのに反対ってニートの暇潰しか笑
ちゃんと働いてマンションのひとつも買える身分になって出直せ

老朽化すると人も大変なんですよ
短気になってくさくなるんです

本当にクサい匂いは元から断たなきゃダメ。
老朽物件は解体して再生ですね。

中国式に法改正して、中国人の地上げ屋にやらせる。

法改正しなくても、目敏い中国人は既に老朽物件買ってるよ。ニュー新橋ビルとか。
湾岸の新築買う中国人は情弱成金

ニュー新橋ビルｗｗｗｗ

またまた香ばしい物件が現れましたな。
確かに目の付け所は良い。
中国人の金持ちはあなどれません。

マンションの建て替えなど出来ないね、地上げされて追い出されるだけ、それが集合住宅の末路。

追い出した後は立地良ければ商業ビル、郊外なら新築マンション誕生だわ。

地上げを待ってるオーナーも多いよ。
桜上水団地なんて建て替え決定前夜は6000万とかで売りに出てた。
建て替え前提でなければ2000万でも売れなかった話。

築数十年経って住んでないオーナーにしてみれば商業ビルだろうがマンションだろうが
高値がつけばどっちでもいい。地上げバンザイ

>62
＞ちゃんと働いてマンションのひとつも買える身分になって出直せ

他人に言う前に　あんたがそうしな

一等地に買ってるけど？

時間開けて反論したくなるほど効いちゃってたか。ゴメンゴメン

＞高値がつけばどっちでもいい。地上げバンザイ

おめでたいね　高値が付くんだぁ？　笑　　地上げの意味が解らないんだね　

高値がつかない僻地在住でも好立地を妬むのは見苦しい。

＞一等地に買ってるけど？

匿名だと言い放題、借家ずまいさ～ん　（笑）

＞高値がつかない僻地在住でも好立地を妬むのは見苦しい。
おたくが僻地在住は理解できるよ、

一等地住みは誰も信用しないよ、登記書でも貼りつけなさいな～　（笑）

何をそんなに笑ってるんですか

↑何をそんなに笑ってるんですかねぇ　おかしいんでしょうねぇ

老朽化した集合住宅は立地には無関係で、商売熱心な業者がお安く地上げしてくれますよ。
建物も住人も老朽化してますからね、組合主導の建替えは無理だわね、地上げ屋の独壇場だわ。

ちょっとー
人のレス真似しないでくれる？

>老朽化した集合住宅

ネズミ小屋みたいなミニ戸密集させて分譲って手がある。
商売熱心な業者にはとてもおいしい。

・事務所化
・シェアハウス化
・激安賃貸マンション化
・スラム化

>老朽化集合住宅は立地無関係で、商売熱心な業者がお安く地上げ
>組合主導の建替えは無理、地上げ屋の独壇場

自説のループ飽きた。
原宿団地、桜上水団地、エンパイアコープ、シャトー三田etc.
数少ない成功例が立地無関係なわけなく、
地上げ屋独壇場でお安く地上げされてないことくらい個別のスレ読めばすぐ解る。
立地の優劣で業者のイニシアチブ取れるか否か差がつくの当たり前。
建て替え成功する物件、困難な物件があることくらい教えられなくても分かる話。
自分の物件が取れないからって一律に語るの無理がある。

シェアハウス化ってどうやるのですか？

>>86
シェアハウス使用認める、管理組合の申し立て却下　東京地裁
http://www.nikkei.com/article/DGXNASDG2404X_V21C13A0CC0000/

多層階の共同住宅が誕生して半世紀が過ぎ、これからの地上げ屋はココが商売。

共同所有の建物だから全ての居室地上げの必要も無く、二束三文で買い漁れます。

どうせ多くの住人も老朽化して資金的にも建替えには対応出来ませんからねぇ。

都心三区が二束三文なら業者でなくても買うって笑
地方・郊外・僻地と都会を一緒にしちゃダメダメ。
前者で集合住宅買うのがそもそも間違い。

↑
あなたの希望は希望　悲しいかな　

資本と数の勝利ね　田舎も都会も業者には無関係
儲かれば犯罪以外なんでもするのよ　

ハイハイ、ド田舎の駅遠物件も業者が地上げ（）してくれるとイイでつね☆アホらし

ハイ、何度も言いますが老朽化物件は地域にかかわらず二束三文で地上げします。
物件総戸数の3割も地上げできたら乗っ取りは成功、立ち退かない残念な共同住宅住民の誕生ね。

人口減少って知ってる？

無関係

＞人口減少って知ってる？
それがなにか

儲かれば犯罪以外なんでもするのよ
営利目的法人なら儲からない事はしないのよ　アホでも理解

今でも家余ってんのに立地条件悪いとこを地上げして一体何作れば儲けが出るんだろうねー（棒）

＞今でも家余ってんのに立地条件悪いとこを地上げして一体何作れば儲けが出るんだろうねー（棒）

営利目的法人なら儲からない事はしないのよ　アホでも理解
とのレス有るが　理解できない残念なアホですか

>約83平方メートルの３ＬＤＫに約７平方メートルの個室８室を設置

シェアハウスって凄いです。

>鈴木雄輔裁判長は「入居者は若干増えるだけで氏名も特定できるため、トラブルが急増するとは認められない」「使用を禁止した場合、業者はさらに費用をかけて部屋を元通りにする必要があり、経済的不利益が大きい」と述べ、使用を禁止する必要性は低い、と判断した

裁判長も凄いです。

う〜ん頭良すぎて理解出来ないわー、凄いすごーい。
その予言だか妄想が現実になる日を生温かく身守るよー。


あ、期待はしないけど笑

あ『見』守る、だ。thpr

これは裁判所の問題ではなく、管理規約の不備なんです。

http://condo.seesaa.net/article/373192851.html
>麻布十番のマンションの1室をシェアハウス化しようとした不動産業者とマンション管理組合が対立し、
管理組合が東京地裁にその部屋の使用中止を求める仮処分を申請する方針を固めたというもの。
仮処分申請を決めた理由として「他のマンション管理組合にも、
『規約を早く改正しておくべきだ』と警鐘を鳴らしたかった」と管理組合理事長のコメントが書かれている。

つまり不利な申立てだと認識したうえで、「警鐘を鳴らすため」に裁判所に訴えに出てるので、
負けることは承知の上だと思います。
ただ、理事長の意図とは逆に、今後は物件によっては規約の改正の合意が取れないどころか、
むしろ積極的にシェアハウス化を推進するところも出てくるでしょう

築40年以上の共同住宅は全戸まるごと買い取っても総敷地の相場価格の半値以下で買えるのよ。
おたくらの老朽化した団地も計算してみな、資産税の明細で敷地持ち分も解るからね。

老朽化した建物は負の財産、資産価値はマイナスなんですよ、都心でもね。

やはり一戸建てが人間の住む家って言うことね。

頑張ったところで現代風長屋ですから

>築40年以上の共同住宅は全戸まるごと買い取っても総敷地の相場価格の半値以下で買える

売りに出てなきゃ買いたくても買えませんけど？
バブルみたいにダンプで突っ込むのか？

その方法もあったか

＞売りに出てなきゃ買いたくても買えませんけど？
御心配無く、老朽マンションは住民も老朽化してるの多いからね、売り物はわんさか出るよ。
一般に売り出す前に欲しい業者は二束三文で買い取っちゃうのよ。

当スレ定番キャラ

・建て替えなんて無理無理
（自宅に愛着ある型もしくは僻地在住で地上げが望めな
い型）
・地上げ上等！容積率1.5倍マ　ン　セ　ー
（建て替え見越して老朽物件買ってる型）

に加えて新キャラ

・全国一円建て替え可能、容積率ボーナスで強制地上げバブル発生（ただし一律安値）

参戦でおもしろいなう。
ちなみに107さんはマンション持ってるの？

老朽化？建て替え？
先を見越せる人はマンションを選ばない

そんなあなたがなぜこのスレに

＞ちなみに107さんはマンション持ってるの？

わたし地上げ屋みたいなものですが　なにか

ほお。企業or個人？どういう職業名になるんですか？

詳しく書けるなら書いてるとおもうけど　頓珍漢さん

薹が立った建物や人間は大変
寿命までをなんとかしのがねば

人に言えない商売ねえ

不動産屋ですなんて
恥ずかしくて人に言えません

不動産屋は通称で国売りとも呼ぶのよ。　意味解るかな？　シロウトども。

勘違いも甚だしい
だから人の嫌がる仕事を、、、

＞だから人の嫌がる仕事を、、、

それなんですか？

老朽化しちゃったか・・・

買い取りますよ、５０円位で良いかな、不良債権になるよりマシですよ。

今日のある新聞の朝刊に建て替えに関する記事が掲載されてたよ。

読んでみます
何新聞の記事ですか？

耐震性不足の老朽化マンションの建て替えを促進させるため、容積率の緩和や、マンショ­ン敷地売却制度の創設などを盛り込んだ改正案が、28日、閣議決定された。
建て替えする場合容積率の緩和は１．５倍が目途らしい。例えば２００％の所なら３００％だな。

しかしながら各戸費用負担なしでは叶わぬ夢、ローンも組めない高齢者も多い事でしょうね。
高齢者は建物と共に逝く様子ですよ、管理組合総会での建替えや売却議決すら成立出来ませんよ。
あまり意味の無い、いや地上げ業者には朗報かな、その閣議決定。

高齢者は富裕層が多いから
無謀な若者のようにローンは組みません
まあ、そう言うと困るんでしょうけどね

＞高齢者は建物と共に逝く様子ですよ
＞地上げ業者には朗報かな

この記述、管理人さんいかがでしょうか？

＞高齢者は富裕層が多いから

高齢者さん、悔しいんですか？　　富裕層高齢者がマンション住んでますか？
もし住んでいるのなら都心築浅高級物件でしょうね　老朽物件の建替えとは無縁です　

老朽マンション住まいで余裕の有る高齢者がどれほどいますかね？　笑

もうすぐ寿命ですね

買い替え建て替え大いに結構
10年で買い代えてくれなきゃ食べていけない

意見書けないなら遠慮しなさいな　もうすぐ寿命ですねさん　笑

同様↑

>高齢者は建物と共に逝く

神様による地上げです。

神はいませんし地上げもしません　寿命です　建物もおなじく寿命です

マンションなどの団体での所有物はそれまた数や資本で買いたたかれる事でしょう。

両足で立つのがやっとの区分所有権と青い空が全資産ナリ

いくらなんでも両足ぶん以上の区分所有権はあるぞｗ

空間所有ね！

区分所有法という不思議な法律があって、3割位の所有者が様々な事案に反対すると
何もできなくなるのが区分所有する共同住宅、建替えなど拒否るのは訳ないこと。
また考え方一つでどうにでもなるのも共同住宅。

建替え決議は議決権の五分の四以上の多数でですか、8割以上の賛同が必要か、きびしいですね。
地上げ業者にとっては美味しい物件かもね、数年かけて投資額の倍儲かる商売は少ないから。

>地上げ業者にとっては美味しい

失敗したら地獄なんですぜ
あんた、地上げの実務を知らないでしょ

知ってま～　失敗って何を以って失敗なの？　シロウトさん　笑

素人くらい漢字使おうよ　おへちゃさん　笑

↑素人くらいカタカナ使おうよ　おへちゃさん　笑

＞失敗したら地獄なんですぜ

どのように失敗できるか知りたいわ、解説頼む。　（笑）

絶対落とせると思った相手が落とせなかったとか？

＞失敗したら地獄なんですぜ

何が地獄か知りたいわ、解説頼む。　（笑）

>絶対落とせると思った相手が落とせなかったとか？
そんな上品な地上げ屋いないだろ

>143
>145
何で知りたいの。
どうでもいいじゃんｗ

よほど堪えたみたいだな
もう寝ろよ＾＾

↑答えられずに追い詰められちゃいましたねぇ～　ほれっ　答えてみぃ　ど素人がぁ～（爆笑か）？

ウチのマンション、バブル時ワンルームが最高一億した。
バブル崩壊数年でダダ下がりして現在十分の一。
ピーク時に複数戸買っちゃって転売しようとしたらバブル終了、売るに売れない
業者間でキャッチボールし続けて、投げ返す相手がいなくなった最後の自分がドボン。

地獄ってこーゆーこと？

怖いですねぇ
購入は計画的に！です。

自分を見失っちゃうのがバブルの醍醐味

>最後の自分がドボン

血の池地獄か。。。

青い空はいいよね

青い空から垂れる一筋の蜘蛛の糸にぶら下がる区分所有者という亡者たち

後から売り抜け狙うフォロワー封じに昇る端から下の糸切って
負荷を増やさず悠々売り抜け←バブルで天国行ったタイプ

ぶら下がってるのが誰かは知りませんが。

「ごらあ！儲けるのはオレ一人じゃ！降りんかい！」
と怒鳴ったとたんに糸はプッツリ、真っ逆さまに・・・

浅ましいですねえ。

ここは業者さんがいたんですか

地上げ屋って、マンションじゃ無くその下の地ベタ全部が欲しいのよ。
どこからバブル期の夢が出てくるのか不思議。

築40～50年クラスの老朽マンションまるごと全居室買うのと地べたの相場くらい解りそうだが？無知？
全居室の3割も買えばやり放題だけどね。（笑）

ウチのボロマンも早く地上げ屋に買い占め始めて欲しい。
ひと声二億だったら今日にでも売る。

２億？？　　２０円貰えればいいほうよ、負の財産になるよりマシでしょ。　（笑）

残念。競売でも何千万って立地だからー

競売公売も成立すればの話、何千万でも同じことですよ、老朽物件は二束三文。

１００万ほどで解体可能な一戸建てなら価値有りますがね、古い共同住宅個々には価値有りません。
資産価値を主張したいなら土地が自由になる家を買うことです。　　　残念ですね。

不良債権専門の地上げ屋がいるくらいだから
そこ良い値がつくと思うわ

売れない間もちゃんと固定資産税は払おうね
活用できてないのはオーナーの責任

共同住宅建替など団体様の意見が揃うのは至難の業、地上げされるのをじっと待ちましょう。
老朽化して親族に迷惑掛けたくなければ投げ売りしか手はありません。

老朽物件は知識も資力もない老人オーナーばっかり、
みたいに書かれてるの見ると都心と郊外では区分所有者の質が違うの実感

都心も同じ、老朽物件の所有者が建替えで意見が合うのはまれ。
解体し更地にしなければボロコンクリートの塊、価値など無し。

地上げ屋はおいしいねぇ。

何かっつーと↑という話に持ってきたがってるけど
地上げ屋の意のままにならない物件もあるとゆうことだよ。

余程資力がなきゃバカでないオーナー多数の都心物件買い占めなんて出来ません。

…ていうとどんな物件も二束三文で買い叩ける、って言うんだろうなあ。
ボロマンも値上がりの一途でまるでそう見えないけど（笑）

ま、頑張ってウチとこも地上げしてちょう。安くは売らんが

心配要りませんよ、都心物件の方がおいしいですから

ジワジワ喰い尽くします、住民同士結束しても無理ですよ。
経済的心情的格差考えず共同住宅買っちゃったつけです。
土地と、容積率が欲しい地上げ屋さん多数ですよ。

金持ちばかりの老朽物件は皆無！　小数で気張ってみなさいな　ニヤァ～　笑

馬鹿だなお前
欲しいなんて言っちゃ駄目だろ
同業の面汚しだ

あまり侮蔑用語ばかり使うと・・・

頼もしい！ゼヒ買ってー貧乏老人蹴散らしちゃってー

ウチ士師に不動産業者自身が理事やってっから。お手並み拝見……
というより追い銭出せない貧乏人から地上げして建て替え促進して欲しい。

あ、何度も言うけど安くは売らないからね笑

笑ったり　怒ったり　＾＾

地上げ屋って何ですか？

じゅうりょうあげ選手の集まりですよ。

適当なこと言うとあくきんになりますよ

↑貴方もね

貴方もって。。。
常習者？？
こはひ・・・

東日本大震災から丸三年、ここで聞く話でもないかも知れませんが
気になったので分かる方いたら教えてください。

阪神の震災では建て替え決まるまで最長十年かかった物件がありました。
新築で買ったばかりで、ローンの残債と建て替え追加費用のＷパンチ
（ex.残債3000万、再建築2000万の計5000万支払わないと再入居出来ない）で
仕方なく自己破産を選んだ方もいると聞きます。

ローン期間中、運悪く物件が被災して自己負担なしに住めなくなってしまったら
仮住まい（賃貸でも）費用と残債の二重ローンか最悪自己破産になる訳ですが
『物件全体の損壊がひどく、そのまま立入禁止になるような場合
新物件の竣工まで管理費は不要になるんでしょうか』？
部分的に入れる（部屋もある）場合は揉めそうですが、
物件全体となると無人の廃墟が残るだけですよね。
電気ガス水道も止めるようなレベルの被害＝管理するべき建物がないなら
費用も不要という話になるのだろうかと思いまして。
どなたか実例ご存知の方いらっしゃいますか？

東京・新宿で「既存不適格」マンションを建て替え／旭化成不動産レジデンス

旭化成不動産レジデンス（株）は14日、「シンテンビル（左門町ハイツ）」（東京都新宿区）の建替事業を着工したと発表した。
同社が手掛けるマンション建替え事業としては、18件目。

同物件は、首都圏不燃建築公社が1962年に分譲した、地上11階地下1階建て、総戸数28戸・事務所1戸のマンション。
2011年の東日本大震災により、老朽化と耐震性不足が露呈し、また敷地権が地上権（借地権）であり、
その契約期間満了が迫ってきていたことから、建替推進を決意。
同年6月、同社が事業協力者に選定され、13年2月権利者全員（28件）同意の上、等価交換方式による建替決議を成立させた。

現行の建築法規では容積率オーバーする「既存不適格マンション」のため、建て替えにより延床面積が4,068平方メートルから3,560平方メートルに減じ、
住戸面積も43～50平方メートルから、25～53平方メートルとなる。販売開始は14年10月、竣工は16年1月を予定する。

http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=37140&utm_source=twitterf...

地上権かつ減築で建て替えってはじめて聞いたな。
にしてもプラウドエンパイア、マジェスティハウス、東電病院跡地にここ、と
この一帯は建て替え案件が連続してる感じ。

>老朽化と耐震性不足

住むのが危なくなってるほどなら、契約の更新はできません。
1962年に分譲なら、とっくに元は取れてるでしょう。
権利者全員といっても、高々28件です。
同意を取り付けるのはさほど困難ではなかったのでは。

まず、この年数の地上権物件で管理組合が機能してる想像がつかない。
立地を考えれば所有権物件でも賃貸に出した部屋ばかりで理事の成り手に事欠きそうな。

しかも所有権なら分かるけど、地上権じゃ建て替えしても自分の物になる訳じゃない。
そもそも築50年で耐震不安もあると分かれば入居者はゾロゾロ抜けてくんでは？
さらに減築じゃ解体費建築費も全部オーナーの持ち出し。
四谷界隈に良くある古ビルで、立地に格別の優位性があるとも思えない。

この年数の地上権を最近買ったというオーナーは少ないと考えれば
建て替えすれば減築も追加負担も分かっていたはず（残留する理由が更にない）。
全員同意と見せかけて、地上げ屋が建て替え目的に捨て値で買い占めた、
（実質的な地権者、実は一人とか）と考えれば話は通るがそんな手間のかかることするかね？

左門町ハイツ、地主＝建物全体の所有者だそうで。
一棟買いしたアパート建て替えるようなもんだから
普通の区分所有物件建て替えと同列にはできないか。

建て替えすれば誰がもうかるの？

老朽物件が新築に化けた地権者。仕事が入るデベとゼネ

リノベーションしても築３０年以上のマンションには住みたくないです。

住まなきゃいいんじゃ？誰も強制してないし

>190
築３０年以上のマンションに住んでる方ですか？

もうすぐ40年です☆
建て替え売り抜けキャピタルゲイン頑張ります

築４０年のマンションに住むってどんな感じですか？

新築買ったことないから比較できないけど
立地重視で物件に惚れ込んだんで満足してます。
ディスポーザーも床暖房もないけど、最初からなければ不都合ないし。
新築の二割と言われるデベへのお布施払わないで済むのは気分がいい。
これだけ古いと売ってもほぼ値下がりないのもメリット。

買った時には建て替えまで考えてませんでしたが
コンサル試算で持分売ったら買値の二倍弱、国会審議中の
容積率ボーナスが決まれば三倍も見込めるんで楽しみ。
最上階、かつ金持ち向け物件で金かかってるんで、地震も心配してません。
街中かつターミナル駅至近なら被災しても長期間放置にはならないかと。

>194
残念ながらすべて理想ですね。
築４０年のマンションなんで・・・。

？何が残念で理想、とは？
脳内じゃありませんよ笑

>196
分かってるくせに(笑)

分かってないわねえ。

おかしい人がおかしいレス続けてますね

マンション寿命建て替え以外の独り言のかた

退場くださいませ

最低６０年と決まっておる。

そんな決まりはありま宣言

過疎ってますね

最初から戸建てを選べばいいだけ

そういう人には縁のないスレ

>202
そりゃ～お金があったら築３０年以上マンションを捕まえて、リノベーションしようとは思わないですよ。

容積率緩和ニュースや築古リノベの定着で、
老朽物件買う一次取得者が増えるか？というとそんなことはないね。
大抵は耐震や建て替え不成立のリスクを取る。
勝負師かプロしか買わない。

かくして業者の陳情で税金がドバドバ投入されるのであった

どういう名目？
規制緩和するかもってだけで税金投入まで決まってた？

マンコミュだもの
賑わせなきゃならん

東京・港区／高輪・麻布・赤坂に高さ制限導入へ／老朽マンションの建替誘導

東京・港区は、区内の住宅街を中心とした地域を対象に、新たに建築物の高さ制限を定める「高度地区」を導入する。
分譲マンションについては建て替え計画の阻害要因にならないよう特例を導入。
旧耐震基準の老朽マンションの建て替えや総合設計制度を活用した建て替えでは制限を緩和する。
さらに市街地環境の向上に寄与すると認められた建築物に対しては、一般ビルでも制限を緩和する方針だ。
（中略）
特例措置では、老朽化マンションを建て替える場合は指定容積率を１・５〜２・０倍に緩和する。
また、総合設計制度を活用して、マンションを建て替える場合は総合設計の許可の範囲で建設を認め、
一般ビルを建て替える場合は敷地内に空地を整備するなど一定の条件を満たせば指定容積率を１・３〜２・５倍に緩和する。
区によると、導入対象エリア内の分譲マンションは約１０００棟、そのうち約２０棟で建て替えが検討されているという。

日刊建設工業新聞　2014年4月10日　http://www.decn.co.jp/?p=10208

リノベーションしようが、規制が緩和されようが、いずれは複雑な権利関係を纏った廃墟になるのは間違いありません。
子孫に負の財産を残さないよう、注意しましょうね。

↑戸建業者談

マンション建て替え円滑化法改正案、成立秒読み。

210

「老朽化して買い手が付かないマンションだけ相続放棄可能法案」ができれば無問題

↑実現可能性ゼロ

買い手が付くうちに中国人でも韓国人でもいいから、売りつけてしまえ。

心配しなくても建て替え実現性が高い＝儲かる ところほど売りに出ないよ。
都心の老朽マンションは今や投機の対象。

法案成立しましたね。

マンション関連株も軒並み上がってる。

素朴な疑問

•建て替え前提でないと容積率緩和は受けられない
•建築条件のない更地が一番高く売れる

矛盾を克服する手段はないものだろうか？

外人は築年数とか気にしないからairbnbに出したら大人気で
月極賃貸の三倍くらい稼げちゃう。
後発ホスト希望者続出で賃貸に出る部屋も減って
五輪バブルで売却価格も高止まり。
ボロでも稼げるのはありがたいけど人気のおかげで建て替え話が止まってる…

政府は４日、老朽化した住宅団地の建て替えを促すため、都市再開発法などの改正案を今通常国会に提出する方針を明らかにした。

地方自治体が認める市街地再開発でマンションなどを建て替える場合、土地を共有する住民ら全員の合意が必要だった。この要件を、一つの敷地に複数の棟がある５０戸以上の団地については「３分の２以上」に緩和する。（ソース：読売）

これって大規模集合住宅＋共同建て替え狙いの隣接アパマン、には適用不可？
都心だと複数棟って青山北町位しか思いつかない…

　うちのマンションの隣接地すべてが空き地なんだけど、
建替える際に一緒にすることで同一敷地にして、
容積ボーナスの対象にならないかな。
　法律読むと自治体の裁量でどうにでもできそうに書かれているけど。

東京都　旧耐震化マンション建て替え推進に　容積率を大幅緩和　都に１万棟 2017/4/26

東京都は、老朽化した分譲マンションの建て替え促進のため、容積率を緩和する。昭和５６年(１９８１年)５月までの「旧耐震基準」の建物が対象で、建て替え後の戸数を増やせるようにして民間デベロッパーが参画しやすくする。

分譲マンションは区分所有者が多いため建て替えが難しいが、都内には旧耐震の分譲マンションが約１万棟あり、建て替えが進めば全国への波及効果も期待される。

平成２６年２月に「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」の一部が改訂されたことを受けて、東京都はマンションの建替え促進を図るため、新たな許可要綱を策定した。

概要
１、適用区域について
従来：適用区域を限定　→　緩和策：都内全域に拡大

２、公開空地の要件について
従来：歩道状空地・広場状空地が必須　→　緩和策：歩道状空地が必須（広場状空地はなくても可）
従来：公開空地の最低限度は、容積率に応じて10％～30％→　緩和策：最低限度を一律10％に緩和

３、公開空地以外の容積割増評価の対象について
従来：福祉施設や防災施設等（防災備蓄倉庫等）を評価　→緩和策：地域貢献施設（津波避難ビル等）整備を追加し、メニューを拡充

４、隣接地の取り込みについて
従来：共同住宅建替誘導型では、不可→緩和策：隣接地を取込むマンション建替えも可
但し、外壁面の後退、割増容積率の最高限度等については総合設計許可要綱と同様（詳細は東京都ホームページ等参照）

容積率の割増
具体的には総合設計（建替え計画）の種類（型）によって異なるが、最低でも現行の建築基準法で定められている基準容積率の１．５倍以上（但し上限も有り）となる。
この制度を利用して現在のマンションを建替える場合、容積率の割増等を利用して現在の規模よりも大きく、更に今の時代のニーズに適したマンションにグレードアップして建替えることが可能となる。
また、増加した戸数を分譲することによって建築代金の所有者負担額を大幅に引き下げることができる。
大都市の市街地の老朽化マンションは、耐震化に問題を抱えているが、入居者の高齢化もあり、資金面で建て替えは困難。しかし、容積率を増加させることで、戸数増加分の分譲も可能となり、自己負担が大幅に軽減される。高齢者は入居せず、参加するデベロッパーによっては、権利金の立て替え金を取得して地方へ移転することも可能となる。
デベロッパーが頑張り、全国へ波及することを期待したい。

東京都マンション建替法容積率許可要綱 ／東京都都市整備局／平成２９年３月
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/
以上

本日の日経一面トップ

合意形成って、単なるマンション建て替えでなく市街地再開発事業成りすれば
所有者の4/5→2/3で良くなったんですよね？団地以外も。
団地でなくマンションにも適用可能というソースご存知の方いませんか？

古い団地なら敷地も広いしメリットあるが
単棟のマンションはもともとギリで建ててるから
容積少しくらい緩和されてもたいしたことないだろ