SKY FOREST RESIDENCE　TOWER&SUITE（スカイフォレストレジデンス）Part2

>700
その中では代々木公園、駒沢公園はココと同じく、ホームレス結構いるような気がするけどなぁ？
新宿御苑はまさに整備された公園だけど、御苑隣接の物件はなかなか出物がなぁ。

ホームレスが居る居ないでは無い気がします、戸山公園のあの雰囲気は。なんだろうね。

戸山公園の雰囲気がどうのと言ってる方たちって、
明治通りの向こう側（箱根山あたり）の話をしてませんか？
まあ、あっちも戸山公園ですけど。

こちら側は普通の公園だと思いますよ。
早稲田理工学部への通路＆学生の遊び場になっちゃてる観はありますけど。

あのコズミックセンター前のいこいの広場の回りにいつもたむろしてる人たちいますよね。謎の酒盛りをしている時すらある。
理工よりの奥の方にも家みたいなのあるときあるし。

>703
明治通りの向こう側（箱根山あたり）は
・シティハウス新宿戸山
・ブリリア早稲田諏訪通り
・セントラルレジデンス西早稲田
の領域でしょ。
スカイフォレストは、大久保アドレス。

公園の存在を気にしなければいいと思います。駅は高田馬場しか使わない。西早稲田を使うときは、公園を見ないようにして平常心を保つ。これでおk

それはただの現実逃避。

公式HPによると、高田馬場側から見て手前の敷地に芝生付きの公園みたいなものができるようだから、そちらを公園とみなせば戸山公園の存在は忘れられるyo

どうしたら大の大人がそんな言葉遣いになるの？

スカイフォレストの公園ができると、そこが新たな学生達のたまり場になるのでしょうね～オフィスの人たちもランチはそこで食べて汚すんだろうな～やめてほしいyo

夜はあんまり騒がないでほしいお！

資産価値が上がってほしいょ

>>712
オリンピック開催までは東京の不動産は上昇します。この物件は間違えなく購入金額を上回ると思います。

>>713
基本的にすみふの物件は値上がりしやすいですよ。
時期が後になればなるほど高くなるし、
値下げしませんから。

>>714
スミフも竣工在庫は値下げするよ。豊洲の某タワマンなんて大幅値引き＆家具付きまでしてたけど、まだ完売してないだろうな。

>>715
住不はなかなか下げませんよ。
それこそ、3年たとうが4年たとうが、そのうち景気が良くなれば価格は追い付いてくる、という考えの奇特な会社。
日経に売り惜しむ経営なんて書かれるくらいここは値下げして在庫処分することを嫌う会社。
竣工前完売は値付け担当の恥なんて、ここ位だと思う。

大久保、高田馬場界隈は地盤が良く、環境も良い。
目白から続く良好な住宅地でもあり、今後更に
価値が上がります。

低所得層は近隣の中野、池袋、板橋、赤羽へ流れ
高級化に向かいます。

>>716
スミフが竣工後に値引きするのは事実。シティタワーズ豊洲ザ・シンボルやツインなんて震災前の平成21年に竣工したタワマンだけど、まだ売れ残ってて去年の春に見学に行ったら在庫処分でたたき売り状態だった。いま調べたら最上階がまだ残ってるみたいだけど、相当値引きしてもらえるはず。豊洲は新築が次々建ってるから、安くしないと売れない。

>>717
大久保が環境がいいというのは初めて聞きました。ここは高田馬場より新大久保の方が近いのに、デベがあえて高田馬場からの徒歩物件であると宣伝するのは、大久保にマイナスイメージがあるからでしょう。ラブホ街だし、外国人娼婦もウロウロしてるから当然だけど。

>>717 さんはここの契約者でしょうね。
大久保が池袋より上だとは面白い（笑）

坪単価からしても
池袋＞中野＞大久保＞板橋、赤羽
でしょう。

>>718
それは震災があった湾岸だからじゃない？
内陸部で値下げした事例ある？

マンション自体がどんなに素晴らしいものでも、周辺環境と最寄り駅がちょっと。どこに住んでるのって聞かれた時、高田馬場も大久保も恥ずかしくて、言いたくない。西早稲田ならまあ許せるけど、それは嘘だから心が痛む。地位に拘るわけじゃありませんが、馬場と大久保は悪うイメージで有名だから言いたくないです。

>>721
竣工5年たってもまだ売り続けるくらい値引きしないって考えるのが普通では？
竣工4年たっても大量在庫だったのに、去年春以降ようやく売れた、というのも、アベノミクスで相場があがって、ようやく世間が住不価格に追い付いたってことだし。
4年目まで粘ってでも叩き売りしないから残ってたのに、去年春いきなり叩き売り始めるなんて不自然だよね。

715です。私は最初から「豊洲」の物件を例にあげました。716は「スミフは3～4年経っても値下げしない会社」と言ったので、具体的な物件名を明かしました。716はまずは詫びるべきではありませんか。嘘つき呼ばわりされて気分を害しました。嘘をついたのは716の方です。

>>721
シティタワーズ豊洲スレ見てみるといい。
びっくりするくらい値引きの話出てこないから。
たまに値引き話が出てきても、豊洲ポジぽい人が、いつまでも新築価格でダラダラ売ってるな、と言うような批判的な文面だし。(笑)

>>723
去年の春からたたき売りを始めたとは言ってない。去年の春に見学に行ったらたたき売りしてたと言ってるだけで、いつから値下げを始めたかはわからない。豊洲にはSkyzとか新築の人気物件が多数出てきてて、それらと比べると2/3以下の坪単価でした。しかも、家具付き。
4年経っても売れ残る価格設定だったということ。竣工後徐々に値下げして今の価格になってる。

>>726
それ、本当だとしたらかなりお得ですね。

>>726
と思ったら一般人には手の届かない億超えプレミアム住戸じゃん。
こんなの売れ残りと言えんわ。

グランドヒルズ三軒茶屋ヒルトップも値引きしてませんよね。

一般的にスミフは値下げせずにだらだら売るので有名だよね。それは業界の常識。もちろん例外は探せばあるんだろうけど、それをあげつらって勝ち誇ったように値下げするって言われても、話として般化できなければ具体例の意味がない。

そもそも誰も嘘つきだとは言ってないわけだし、ネットの掲示板で過剰に反応すること自体がナンセンス。

>>728
売れ残りじゃなかったらなんなの笑

売れ残りではありません、まだ売り出していないだけです。
って言い方が、昔の掲示板では良く使われたけどね。
スミフとゴクレのスレなどでは。

>>726
売れ残ってる部屋は向きとか場所が悪いのでは？いい位置の物件から無くなりますから

スミフとゴクレを一緒にしちゃあスミフに失礼でしょう。

>>728
たたき売りしたおかげで一般住戸は竣工4年後の去年の終わりか今年の頭にようやく完売したんですよ。スミフも値下げするときは値下げします。

竣工後も「販売中」の垂れ幕かかってるマンションは買いたくない。「不人気物件or割高物件です」って自ら言ってるようなものだもの。リセールで苦労する。

まあ、それが事実かどうかは本人以外の誰にもわからないから、延々と続いてしまうんだろう。
普通は値引き話が出始めると、検討したけどやっぱり購入見送った人がスレに情報流しちゃうんで、大抵はばれる。
自分もリーマン後に他社で値引き物件買ったことあるけど、値引率までスレに書き込みされてたし、契約時に口止めすらされなかった。
その点では、住友はよっぽど上手く見極めたのか、735限定の話しだったのか、どちらかでしょう。

>>736
そうなんだよね。
住友は後から買った人に(滅多に)値引きしないから、様子見せずさっさと好条件の部屋を買ったほうが良い、という分かりやすさがある。
その反面、いつまでたっても損切りせずしつこく売り続けるから、5年たっても未入居と中古が競合するリセール地獄になる可能性あり。

未入居があれば、中古はそれよりも安くせざるを得ないので、分譲時の価格で売るなんてことは出来ませんね。

>>733
三茶のスミフは、価格が高いから残っているみたいですが。

>>739
高層階の角部屋でしたら購入金額以上ではリセールできますよ。

あなたが買ってくれるわけではないでしょうし、
将来のことを断定的に言うのはどうでしょうか。

大久保、高田馬場～目白に掛け広がる新宿区の住宅地は便利で
環境も良く、治安や地盤も良い。
人気です。

>>741
購入金額がいくらだったかによるでしょ。スミフの売値が相場より高けりゃリセールで損する。世の中そんなおいしい話はない。

>>743
そのエリアを、ひとまとめに語る人がたまにいるけど、全然、エリアの特性が違うと思うんですけど。
学習院付近の目白と同じ目白でも早稲田通り付近とか、高田馬場でも、西武線沿いと早稲田大学近辺とかかなり違うのではないですか？

まず目白と高田馬場は神田川で完全に分断されています。
江戸時代から別の村です。
旧東京市でも別。
二つのエリアを一緒に論じることは無理があります。

目白住人は買い物や散歩で高田馬場界隈に来ます｡
逆に池袋よりも高田馬場や大久保と繋がりが深い｡

目白から馬場に来ることなんてほとんどありませんよ。
買い物は池袋、散歩は目白です。
たまにラーメン食べに来るくらいでしょうか

過去レスでも出たけど、目白は新宿区ではなく豊島区だから。
だけど、あそこの駅の近くの線路際はＵＲ賃貸が横に並んで建ってるね。高級住宅街には不釣り合い。

>749
あれは学習院の防音壁ですよ。
おかげでキャンパス内は静かになりました。
ちなみに１ＬＤＫで家賃１５万、３ＬＤＫで２６万。
とってもお手頃です。
　

>>750
全く意味不明

まあとにかく分かったことは住不はめったに値引きをしないってことだね。豊洲は例外。それをもって、住不も値引きしますよというのは、人に誤解を与える過剰一般化でしかない。

おとなり豊島区目白の自慢をするより、新宿落合の自慢をしたほうが良いんじゃない？

落合って、ちょっと昭和風だけど。

>まず目白と高田馬場は神田川で完全に分断されています。

その落合も、神田川の向こう(目白エリア)なんだけどね。
でも一応、落合は「新宿区」

落合も神田川のあっちだからエリア外。
馬場と同エリアというなら早稲田かな。
でもここ、大久保だし。

>>753
落合で自慢できるエリアは、目白と言った方が通りの良いような場所ですしね。

話は変わりますが、この物件から線路を挟んだ向かい側のマンション、雰囲気悪いですよね。あそこは何？

早稲田、落合、馬場、大久保は全然違いますよ。あえて言えば、にぎやかな馬場と大久保に対して、落ち着いた早稲田、落合でしょうか。早稲田はにぎやかだと思われがちですが、それは大学のみで、周囲は静かな住宅街です。特に早稲田駅の東側は静かです。早稲田から西に行くと馬場に掛けてだんだんとにぎやかになりますが、にぎやかな地区はすでに馬場です。

おとめ山のあたりは馬場エリアになりますか？

おとめ山は住所的には落合だけど、住環境的には目白に分類されるのでは？

スカイフォレストから
・歌舞伎町まで　1.3ｋｍ
・おとめ山まで　1.5ｋｍ
・目白三丁目まで2.1ｋｍ

>>752
あなたはもう買ってしまったから、値引きはして欲しくないのはわかりますが、売れ残りはいずれ値引きされますから。もうじきわかるよ。

>>762
住友不動産も値引きするんですか？3年くらい前にできたシティハウス新宿戸山がいつまでも売れ残ってて一向に安くならず、いつ売れるのか楽しみにしてるのですが・・・

>762

住不商法のことをご存じありませんね。値引きはまず絶対にあり得ません。値引きをしないので販売が長引くことを想定し、
コンシェルジェサービスの時間を短くして管理費を安く設定しているような会社ですよ。売れ残った部屋の管理費は
デベの負担ですからね。少しでも真面目に不動産を検討したことがある人ならだれでも知ってることです。
考えても見てください、管理費って３万円くらいですよ。年３６万です。５００万値引きするなら
１０年引っ張っても値引きしない方が得なんです。
だからこそ、豊洲のように割引があったと聞くと、みんなびっくりして話題になるのです。
ここは他に競合物件もありませんし値引きする可能性はゼロです。

あまり話題にされないけど、売れ残った部屋の固定資産税って発生するのかな？
それもデベが負担するとなると、ここは２５万位でしょうか。
管理費と合わせて約６０万。それでも５００万値引きするくらいなら、８年は粘るわけです。

>764
人件費って知ってます？

>>765
売れ残りの棟内モデルルームは、予約制ですので、張り付きの人件費は不要です。
どこかのモデルルームから、手が空いている人員を回せば良いだけです。

そのうえ住友不動産は、個別のモデルルームを持たない集中モデルルーム制ですので、常駐人員のいる集中モデルルームに一度来てもらい、そこから案内する形式になります。
したがいまして、売れ残ったからと言って、人件費が増えるという事がないのが住友のビジネスモデルなんです。

＞766
それも人件費ですよ。
新宿や池袋のモデルルームの維持費もすべて
物件の販売価格から捻出される経費ですよ。

この物件じゃないけど、今までに大幅値引きのオファー受けたこと二回あるので、竣工後は普通に値引きありと思うよ。確実に審査通る等の属性しだいかもしれませんが。。

>>767
そうですね。あくまでも、全物件通じて必要な人件費という意味ではその通りですね。
でも、その売れ残りを値引き処分しようが、在庫のまま残ってようが、その人件費はどうせかかるお金なんですよ。

>>768
ゼロってことは無いでしょうね。
実際1億物件とか相場がそろそろピークみたいな時は打診することもあるようです。
ただ、びっくりするぐらい限定してる、それが住友不動産。
他社の売れ残りスレ見れば竣工1年も経ってないのに、モデルルームでいきなりいくら引きますと言われたとか、そういう書き込みがしばしばあるのに、住友はほぼ表に出ない。

>>768さんみたいに物件名も、下げ幅情報もない、何となくの情報だけが、別のスレで出てくるのが普通。
>>768さんが嘘をついていると言いたいわけではなく、特定が怖くて言えないレベルで相当限定して声をかけてるのでしょう。

>766

７６９さんがおっしゃる通り、新宿や池袋のモデルルームには一定数の営業がいます。彼らは固定給で働いているので、
内覧の希望があった時のみ、現地に出向きます。経費がかかるとすれば、その時の交通費くらいですね。
モデルルームはどのみち新宿か池袋のビル内に作りますし、竣工と同時になくすので在庫期間の維持費はかかりません。
そもそも現地にモデルルームを作らない戦略は相当に経費削減効果があります。

まあ、住不はおりこうさんですから、一番もうかる方法で売りますよ。基本は値引きなしで引っ張りまくる。
値引きをする場合は、それでも十分利益が出せる見込みのある場合のみ。

２０１４年３月の営業利益率を見てみると、住不が他社を圧倒しているのが分かります。

住不　２０. ５％　
野村　１３．９％、
三井　１１．３％

詳しくは会社四季報をご覧ください。

住友不動産
【業績】 売上高 営業利益 経常利益 純利益 1株益(円) 1株配(円)
連10. 3 719,635 133,979 100,464 52,662 111.0 20
連11. 3 744,756 138,462 106,295 50,908 107.4 20
連12. 3 688,662 147,465 107,912 53,236 112.3 20
連13. 3 736,652 151,345 114,916 59,825 126.2 20
連14. 3 780,273 160,471 130,536 69,697 147.0 20
連15. 3予 810,000 165,000 135,000 77,000 162.4 20
連16. 3予 840,000 173,000 143,000 82,000 173.0 20
中13. 9 391,495 83,123 67,951 41,872 88.3 10
中14. 9予 398,000 83,300 68,000 42,000 88.6 10
会15. 3予 810,000 165,000 135,000 77,000 -



野村不動産
業績】 売上高 営業利益 経常利益 純利益 1株益(円) 1株配(円)
連10. 3 434,226 39,274 23,967 4,660 25.7 25
連11. 3 480,983 42,083 26,149 5,471 28.7 25
連12. 3 450,807 49,939 34,173 17,591 92.4 25
連13. 3 517,740 58,308 45,806 19,357 101.6 30
連14. 3 532,016 74,307 64,058 26,844 140.7 35
連15. 3予 560,000 65,000 55,000 29,000 151.9 40～42
連16. 3予 570,000 67,000 57,000 31,000 162.4 40～45
中13. 9 251,944 36,457 31,121 17,553 92.1 15
中14. 9予 265,000 34,000 29,000 16,500 86.4 20
会15. 3予 560,000 65,000 55,000 29,000

三井不動産
【業績】 売上高 営業利益 経常利益 純利益 1株益(円) 1株配(円)
連10. 3 1,384,806 120,585 93,901 60,084 68.4 22
連11. 3 1,405,269 120,092 96,204 49,909 56.8 22
連12. 3 1,338,102 126,038 102,509 50,129 57.1 22
連13. 3 1,445,644 148,184 123,066 59,451 67.7 22
連14. 3 1,515,252 172,567 144,587 76,843 87.5 22
連15. 3予 1,540,000 183,000 156,000 90,000 91.1 22
連16. 3予 1,560,000 192,000 165,000 95,000 96.1 22
中13. 9 636,151 69,207 56,819 39,852 45.4 11
中14. 9予 645,000 73,000 60,000 35,000 35.4 11
会15. 3予 1,540,000 183,000 156,000 90,000

さすが大企業

>>766
張り付きの人件費あるよ。豊洲は棟内にモデルルームどころか、営業担当と受付嬢を常駐させて事務所構えてプロモーションビデオの上映までやってた。10戸以上売れ残ってたからね。いまはプレミア住戸しかないみたいだけど、同じ状況じゃないかと思う。

>>772
豊洲がたまたまそうだとしても、住不は最近は一般的に特別なモデルルームは作らない。ここも、その方式で新宿にモデルルーム。
そして、竣工後も値引きはほとんどない。
例外を探せばあるだろうが、あくまでも例外。
住友物件は、その値段の価値があると思えば即申し込み。
ないと思ったら、あきらめてさっさと別物件探す。基本的にこれしかない。

不動産屋の人件費なんて議論してどうしちゃったのかな？
そんなことより、ここはまた次期販売が延期した。
先着順は、この１か月で１戸減っただけ。
売れてなさすぎ！
人件費をもっとかけてでも頑張らないと。

ここは北がお見合い出し、南は富士山が見えないから

>>772
それこまでしてでも豊洲を売り続けるという事は、住友は人件費なんかものともしないくらい、在庫処分をいそがないデベロッパーという事になってしまいますね。

>>774
人件費議論じゃなくて、住友が値引きするかどうかって話だと思います。
今のところ、全くないわけではなく、ごくまれにすることもある、という感じのようです。
ここも売れて無かろうが全く気にせず、ずっと売り続けるんでしょうね。

竣工前じゃ、絶対値引きしないよ。いま議論してどうするの。
竣工して何年か経てば残存簿価も減るわけだから相当分の値引きもあるだろうけど。
目白の物件も駅遠なのに高くて売れ残ったけど最初は値引かなかった。しかし最後はさすがに値引きされたと書いてあったが、そりゃ経年劣化分は引かないと怒るよ。

すみふの販売員は確か歩合制だからそんなに固定費かからんのでは？

販売員が歩合制？それって非正規のパートってこと？そんなはずないでしょー。

>>772
行ったことあるなかでは大崎、豊洲、目白は常駐してましたね。

>>780
思い出したので月島も追加しときます。

>>778
中古販売のチラシ入れまくりなイメージがあるからか、よく誤解されてますが、住友不動産は新築営業って実は歩合率低いのです。
だからこそ、売れ残りなんて気にしないという戦略が取れるとも言えます。
幾ら会社の方針がそうでも、数売らないと生活できないような状況では、営業は生活できなくて同業に転職されてしまいますものね。
いろいろな意味で、住友不動産は、新築マンションデベロッパーとしては異色中の異色な会社ですね。

まぁ、住友はマンションは本流じゃないからというのはあるかもしれません。
三菱も似た感じの会社でしたが、レジが切り出され平和とくっついて、今は普通のマンションデベになりましたね。

新築マンションデベロッパーって…。

中古マンションデベロッパーなんてあるの？(笑)

>>783
確かにありませんね。
お好きなように読み替えていただけると幸いです。

＞７８２

中古販売のチラシ入れまくりなイメージがあるからか、よく誤解されてますが、住友不動産は新築営業って実は歩合率低いのです。

中古販売は住友不動産販売であって、住友不動産とは別物ですよね。それでは住友不動産の中で新築営業は
どのくらいの割合を占めるのかと言うと、最新のデータでは３０％です。確かに野村の５８％に比べれば
少ないですが、三井の２７％よりは多いですね。ですので、

だからこそ、売れ残りなんて気にしないという戦略が取れるとも言えます。

という分析は間違っていることになります。貴殿の分析通りなら、三井も売れ残りを抱えても平気である
ということになりますが、三井も基本的は竣工前完売を目指しますよね。

住友不動産
【連結事業】不動産賃貸36(35)、不動産販売30(17)、完成工事26(9)、不動産流通7(31)、他1(12)

野村不動産
【連結事業】住宅58(11)、賃貸18(28)、資産運用3(44)、仲介・CRE5(29)、運営管理12(7)、他4(3)

三井不動産
【連結事業】賃貸30(23)、分譲27(7)、マネジメント21(13)、三井ホーム16(2)、他7(3)

営業の給料の歩合の話に掛かっている部分が無理やり売上割合の話になってない？
ま、住友が売り惜しむ経営なことは新聞にすら取り上げられるレベルだけど、実際のところは住友にしか分からないからから、もう各自判断すればいいんじゃないかと。

竣工後の物件にかかる販売経費なんてたかが知れてるから、一住戸に年５０万かかったとしても、
５００万値引くくらいなら５年くらい平気で粘るんだと思いますよ。
投資額の回収を急がないというのは、経営体力がある会社だからこそ出来る商法ですね。

スミフはだらだら販売してる間に結構な広告費かけてるよね。あれはかなりいってると思う。
その分も折り込み済みの価格設定だから損しないだけでしょ。早く買った人が支えてるだけ。

>>785
三井不動産と三井不動産レジデンシャルは別会社です。
マンション板で語られてるのはレジデンシャルの方ですよ。
もちろん連結決算には含まれてますが、
この3社比較は意味が違ってきます。

賛成

スカイフォレストに関しては何の話題も出ませんね。出尽くした？
物件に関係のあるコメントのほとんどが馬場と大久保の悪口か、周囲の団地と戸山公園に対する侮蔑か
線路際の騒音のことばかりで、何の参考にもならない。

でも論点を自分で出すっていう発想はないんですね。

792に追加して気になるところと言うと、近隣のゴミ中継所のダイオキシンの環境問題、そして共用施設の充実度が若干低い点ですかね～。あとはインパクトのある非常に魅力的な物件だと思います。このエリアの雰囲気を一変させて欲しいです立地は賛否両論あるので、リセールを考えているかたは価格と合わせて検討注意されれば宜しいかと。

>７９３

お言葉ですが、あなたも何も論点をおっしゃってませんね。
私はこれまで散々いろいろな論点を提起してきましたので、もう書くことがありません。

＞７９４

ゴミの集積所は新宿区のゴミをいったん集めるだけであって、処理はしません。よってダイオキシンも発生しません。
風評被害を招くようなコメントは慎んでくださいますようお願いします。
共用施設はこの規模では多すぎると管理費に跳ね返ってきますから、住人にとっては最低限でよいと思います。

みんな業界の知識をひけらかしたくて、しょうがないんだな。

>>795
昔、杉並区の杉並中継所周辺で問題が起きた過去、ってのもありますので
全く無視するのもどうかと。

797だけど、794さんとは別人。

＞７９７さん、

なぜゴミの中継所からダイオキシンが発生するのでしょうか？その理屈で言えば、マンションのごみ置き場でさえ
ダイオキシンが発生することになりませんか？杉並の例がどれほど確かなものか分かりませんが、それが事実なら
全国的な問題になっていても不思議ではありませんが、そうなってませんよね。想像ですが、杉並の問題は、
適切に焼却処理されずダイオキシンが発生したゴミが中継所に紛れ込んだだけなのではないでしょうか？

テレビ朝日　東京上級デート2「新宿区・落合」 9/3(水)深夜放送