SKY FOREST RESIDENCE　TOWER&SUITE（スカイフォレストレジデンス）Part2

そんな昔の事どうでもいい事。この物件の魅了は場所、設備すべて良し

昔のことは、大事だと思います。
真剣に検討している人なら、正確な情報は欲しいはずです。

地歴を疎かにすると痛い目に遭いますよ。

>>415
大丈夫。
もはや、地歴なんてのにこだわるのは少数派。
そして、庶民が手に入れられるレベルの由緒正しい土地なんて、所詮郊外の別荘的扱いだったり、没落元華族の落ちぶれた土地など、三流のもの。
地盤や標高は大事だけど、由緒無くても良い土地はたくさんある。

「地歴」を気にするのは少数派？

「由緒正しい土地かどうか」なんて、問題ではないです。
過去にどういう使われ方をしていたかです。
だから、気になるんですよ。

場所が最高に良い。
目白から続く落ち着いた住宅地｡
人気の新宿区だし治安も良好。
再開発地でもあるので資産価値が上がりそう｡
池袋より環境も治安も良く 、大崎より便利。
豊洲より地盤が良い。

>418

続いてません。

目白との間には神田川の深い谷がありますから。
　

>>421
だって、そういうの、バブル世代位までの価値観ですからね。
もうすぐ、平成世代がマンション適齢期。
これからもっともっと気にされなくなって行くよ。

江戸で比較すれば、市谷刑務所の場所も武家屋敷。
昭和で比較すれば、徳川下屋敷の場所は731部隊。
戦後の施設ならまだしも、戦前の地歴なんて気にしてられないよ。

「地歴」と言うのは、地質学上その地盤の成り立ちと性質でしょ。
土地の用途や所有の歴史で使ってるようだけど、
それなら「地籍」のほうが意味が近いと思うが。

そこがどんな土地だったかは、せいぜいこの３０年くらい気にしておけば大丈夫。大切なのは地盤脆弱地とか土壌汚染がないかどうかだからね。それより前のことなんて意味がない。大名屋敷跡に住んでいて優越感に浸るような痛い人は今となってはほとんどいないでしょう。しかもこの辺りはただの郊外、下屋敷だし。

場所はそういう意味では便利でいいですよね。ただ線路沿いだということ、ちょっと大久保よりに行くともう完全に韓国人街になってしまう点などは、多少気になる。
それからマンション周りががっつり早稲田理工への通学路になっていて周りがなんだか落ち着かない。

>>426
屋敷跡のまま一体で植栽なども残っていれば価値あるけど、切り売りされたちょっと広いだけの戸建てとか、マンションになったら、もう単なる普通の土地だよね。
屋敷は地盤や利便が良いことが多いから価値はあるけど、そういう土地は屋敷跡じゃなくても他にもあるからこだわっても自己満足以上の意味はない。

山手線の中で馬場にすごいタワマンが建つらしいよという会話を聞きました。たぶん、ここのことですね。契約者として誇らしいです。

グランスイートが駅近くにできますね。
ここより良いな！

>428

それ、たぶん別の計画だと思いますよ。

今度のグランスイート長谷工ですよ。クオリティ落としたなあ。

共感する。

山手線の外側のグランスイート高田馬場四丁目でも３３０～３７０だったから、内側だからもっと高いよ。しかも当時と違って不動産価格も建築資材も上がっているし。最低でも坪３５０くらいするんじゃないかな。上は４００と予想。グランスイート名のるってことは長谷工の持ち込み案件じゃなく、丸紅企画でしょ。だったら長谷工クオリティではなく、丸紅クオリティなんじゃない。直床直天井は避けられると思う。

別スレがありますので、グランスイートの話はそちらでお願いしますね～

ここが盛り上がらないからついつい他の物件の話になってしまいますね。

同じスミフタワーでも晴海スレは盛り上がってますね。　

>>437
晴海住友は好みはあれども、出色の出来なことは間違いないからなぁ。
あれが話題になら無いなら不動産業界終わってるよ。

晴海ってドゥ・トゥールですか？あそこは共有部は豪華ですが、専有部のクオリティは低いですよ。場所も晴海というのはいまいちですね。個人的には高田馬場のスカイフォレストの方が好きです。住不の営業もスカイフォレストは同社の基準で最高ランクの物件だと言ってました。

ここは地権者がいないから、自画自賛ポジによる書き込みがないだけ

地盤、アクセス、周辺環境、免震、内装、いろんな面から考えて、こちらはなんでこんなに安いだと、不思議だと思っていましたが、

10階未満が高層階と同じ金額になってる。第二期は第一期より300万円以上の値上げという噂出てますね。それでも「売れる」という判断なのでしょうか。9年掛かりのプロジェクトで施工も大林組ですし、安売りする理由はないですよね。不動産関係者から見てもこの物件は良いと思う。金あれば買いたいし。

＞４４２さん、

あなた本当に投資家？住不の割高マンションで何パーセントの利回りが取れると思っているの？１LDKでも４０００万くらいするでしょ。家賃１５万に設定しても利回りは表面で４％台にすぎませんよ。しかも１５万で住む人なんて限られてるし。こいつは偽物と見た。

第二期いくらなんでしょうかね？わかる方教えてくださいませ

そもそも、ここって売れてるの？全くその気配ないのだけど？

物は良さそうなので新宿や池袋の物件が無かったらこっちもそこそこ売れたと思います。
時期が悪かったように思いますね。

人気無いのは、新大久保近いからでしょ。

MRに行ってみると分かりますが、じわじわと売れてますよ。行くたびに要望が増えてます。完売は竣工後になるでしょうけどね。

現地に夜行ってみたけど、人が全く歩いてないのね。
都心の闇って感じでちょっと怖かった。
その中で鳴り響く電車の轟音。
山の手線、埼京線、西武線なんで引っ切りなし。
これで8000万台はないわ。

今は確かに静かですが、マンションとオフィスが完成すればおよそ１万人の流れが出来ますので、ご心配入りません。周辺にもいろいろなお店が出来るでしょうね。再開発の楽しみがたくさん詰まっています。

騒音に気になる、
東南側のファミリータイプが何階まで、騒音に気にならないでしょう。

>>451
階が高いほうが遮るものがないのでうるさいですよね。
かと言って低い階は線路とその向こうの西戸山タワーホームズしか見えないでしょうし。

>452

タワーホウムズは25階建、こちらは26階建。
上層階でも目に入りますよ。

音は空気の振動なので遮るものがなければ距離に乗じて減少する。ここは下層階も上層階も遮るものがないから、音の発生源から離れている上層階の方が騒音は少ないはずです。遮音性の高い二重窓を使っているので、窓を閉めれば下層階でも音は聞こえないでしょう。距離から考えると、上層階では窓を開けていても電車の音はほとんど聞こえないと思います。

線路際のタワマン（東中野の三井のタワマン）の中古を内見したことあるけど、メチャクチャ電車の音がうるさかったよ！音は上に上がるのを実感しました。

音が上に上がる 等と言う頓珍漢なことを言うのは簡単な物理法則も理解出来ていない文系さんですか？
空気を媒質とする音波の距離による減衰についてなんて全くわからないんでしょうね。

>>456
頓珍漢もなにも内見してあの電車の音を聞いて、女房とあそこは無いなって話しながら帰った記憶があります。
何かの縁で富久クロスが買えたのも幸運だと思っています。

>>456
残念ながら音は上層階の方が響きます　

新幹線沿いならまだ静かでしょうが、在来線沿いはかなり聞こえますよ
2重サッシを閉めていればかすかに聞こえる程度です

在来線に近い22階に住んでの感想です

>>458
私も富久クロス申し込みましたが外れましたが今は良かったと思ってます。両方見ましてスカイフォレストの方が全て良いですね。値段も含めて

>>460
外れたんですから、そのように考えるのが精神衛生上よろしいかと。

残念ながら、クロスに申し込みしてなかった、あそこは耐震なんだから、
安普請で、免震構造を採用してなかったそうだ。


何かの縁で富久クロスが買えたの方、本当におめでとうございます。

>>462
マンションは立地です。ここの諏訪通りは何年も工事をしているが、進展がありません。そして何よりコリアンタウンのお膝元の大久保、新大久保駅に近くはないですが空気感を感じます。最寄り駅が新宿御苑前駅とは月とスッポンくらいの差があります。実際に新宿御苑前駅近辺と高田馬場駅近辺と比較してみてください。一目瞭然です。
新宿と池袋くらいのハッキリした差があります。
あまり背伸びをせずに、身の程を知るように！

463さん、日本語がご不自由なようで(笑)

新宿区内で変な争いはやめなよ｡
一般的には人気ですよ。
新宿、落合 、早稲田、大久保 、神楽坂、曙橋、新大久保、
高田馬場 、目白、富久町
みな憧れの人気地域です。

豊島区や練馬区よりすべて優っている。

ここも池袋も東中野も線路沿いでうるさそう。
富久が良かったかな？

≫466
残念。目白は東京都豊島区の町名。郵便番号171‑0031。

目白が新宿区だと思い込んでいる田舎者をよく見かけますが豊島区ですよ。
そして目白の後ろにさりげなく富久町等という無名な地域を並べているあなた。
富久町は街としては東池袋未満ですよ。

スカイフォレストが富久クロスよりも優れている点

・施工会社がスーパーゼネコンの大林組み
・直接基礎に免震構造採用
・免震ゆえに柱が少なく、間取りに余裕がある。（ここの７５平米は有効面積で富久の８５平米と同じ）
・高田馬場の方が新宿御苑よりも駅力がある
・線路は近いが周辺の道路の交通量が少ないので、空気がきれい
・ダイナミックパノラマウインドウの採用により、足元から天井まで窓、これはすごく開放感がある！
・水回り、キッチン天板、フローリング、タイルなどすべてにおいてグレードの高いものが使用されている。

といったところでしょうか。

タワーマンションに憧れて検討してます。聞くところによると、タワーマンションはママ友コミュニケーションが難しいとききました。階数によって格付けされ、上階の億ションの方には逆らえないとか。タワーマンションにお住まいの方本当なのでしょうか？

お風呂のライトはスミフお得意の天井埋め込みじゃないでしょ(笑)？まさか天カセは標準ですよね？

>>472
マンションカーストと言います。あからさまなのは、少ないとしても、心の中ではエレベーターのボタンを、押す時から火花がバチバチですよ。怖いですね〜

>468 >469
町名を言うなら
ここは470さんの言う高田馬場ではなくて
有名な地域の大久保ですよ。間違えずに書かなきゃね。

うちのマンションは１３階建てですが、エレベーターで他の人と一緒になったときは、自分よりも下の階の住人に対しては買ったと思い、上の住人に対しては負けたと心の中で思ってしまいます。考えてみたら、ホテルのエレベーターでも同じことを感じますね。くだらないと分かっていますが、そう思えてしまうので仕方ありません。タワマンだとより一層感じるんでしょうね。

>472
あなたが若いママなら、階数なんて気にする必要ないですよ。
タワーのランドマーク性やセキュリティを重視しつつ、
携帯の電波や騒音や風の揺れの関係で、中低層を狙って買っている人もいるのだし。

確かにエレベーターに乗ったら心の中で階数を意識するけれど、見た目や年齢も要素です。
アラ還夫婦と若い夫婦がエレベーターに乗り合わせた時は、ボタンを押す前に勝負アリ。
それがカッコイイ旦那だったら言う事なし。
検討ばかりで老いる前に、すぐタワマン生活をすればいいんです。

>>476
そういう風に住所を無視して考えてしまうから
目白を新宿区と思ってしまう人がいるのでしょうね

いや、タワマンに住むなら出来る限り上層階に住みたいですね。タワマンの低層階に住むのって意味が分かりません。価格は多少安くても、タワマンの唯一最大の売りである眺望がないし、管理費は高層階と同じですし、エレベーターは待つ上に、上の階の住人からは見下されますし、なんかみじめなだけです。理由があって低層階を選ばれた方を悪く言うつもりはありませんが、これが世の中の一般的な認識だと思います。

・若い間は安アパート暮らしで金を貯め、老いてやっとタワマン高層階。
・若くしてタワマン中低層階、ローン完済で賃貸経営、高層階へ。老いたら競争がないリゾート悠々生活。
・最初から高層＆別荘所有

人生いろいろ
だが人口減少中の日本で、駅遠の不便地域を所有したらそこで終了。

＞上の階の住人からは見下されます

もっと自分を磨けば？そして自信をお持ちなさいな。

私は高層階を契約しました。低層階の住人を見下しはしませんが、ある種の優越感は感じます。皆さんだってそうなんでしょう？

>若くしてタワマン中低層階、ローン完済で賃貸経営、高層階へ。老いたら競争がないリゾート悠々生活。

タワマンで賃貸経営というのはあまりもうかりませんよ。売却してワンルームを買って賃貸経営するべきです。
仮に６０００万円で売れた場合、月２５万で貸したとしても年間賃料収入は３００万円、利回りは５％です。
一方、６０００万円あれば中古ワンルームが５戸買えます。一戸を月７万で貸せば、年間賃料収入は４２０万円、
利回りは７％です。しかも月２５万もするマンションを借りる層は極めて限られます。一方、一人暮らしの世帯は
東京の全世帯の半数以上を占めるので需要もあります。空室リスクを考えても、絶対にワンルームにするべきです。
余剰資金があれば、それも使ってワンルームを買うとよいでしょう。１０戸持てば法人化出来ます。法人化すれば
所得税は法人税率（最高３３％）で済みますし、生命保険や車は法人の名前で加入・購入すれば経費で落とせますし、
配偶者を役員にして給与を支払ったことにすれば、それも経費と見なされますし、相続の際にも賃貸不動産は
現金資産の半値程度の相続税で済みます。賃貸経営を目指すならそこまでやるべきです。

>>483
同じ階でも、向きや広さや角部屋かどうか、で優越感は違いますよ。

>>484
なるほど、アパート一棟買うってのはどうですか？

私も481と同じ考えでいましたが、タワマンは賃貸に向かないんでしょうかね？

＞484
おいおい、別に本格的にやらんよ。
住みながらローン完済した家を、リノベーションして次に住み替えるって話だよ。
収入源は本業で十分。

＞483
＞私は高層階を契約しました。
まだ若いなら御立派。おめでとうございます。

＞４８６

マンション一棟買いも資金さえあればいいですよ。問題は投資額と家賃収入のバランスです。東京のワンルームマンションの平均利回りは６％ほどですから、それだけの賃料収入が見込めれば問題ありません。

ただ、一般には一棟買い出来るほどの資金はそう簡単に用意できないので、１２００万円くらいの中古ワンルームを一つずつ増やすのが常道です。資金を１５００万ほど貯まったら、二つ買います。その際、一つはキャッシュで買い、もう一つはローンを組みます。そしてキャッシュで買った方の家賃収入をもう一方のマンションの繰り上げ返済にどんどん回します。その間に貯まった余剰資金も繰り上げ返済に回します。そうすれば、５年ほどで完済出来ます。そうしたら３軒目を購入します。これも同じようにどんどん繰り上げ返済をします。完済したら４件目…という風に増やしていけば、家賃収入が増えるので繰り上げ返済は加速度的に早まります。本業の収入をどのくらい繰り上げ返済に回せるのかにもよりますが、１０年から１５年で１０戸のワンルームを無借金で持てるはずです。この時の投資額は１億２０００万円、年間家賃収入は１戸月７万円とすると８４０万円、利回りは７％です。これだけあれば、普通の暮らしをしている限り、本業を辞めて悠々自適な隠居生活も出来ますし、本業を続けるなら、さらに事業規模を拡大することも用意に出来ます。１０軒に達した時点で法人化すれば、４８４に書いたように税制上の様々な利点が活用できます。

一方、お住まいのタワマンを賃貸に回す場合は、賃貸人が付いてくれるかどうか、幾らで貸せるかが焦点になります。例えば、月２５万で貸したいと思っても、それだけの賃料を払える人は多くはありませんし、それだけ払うなら持ち家を買う人の方が多いでしょう。（月２５万払うなら３５年ローンで８５００万円の家が買えます。）よって空室リスクが高く、宝の持ち腐れになる危険性があります。それならば、売却してワンルームに投資した方がずっと効率的ですし、リスクも分散出来ます。６０００万円くらいで売却出来れば、一棟買いも視野に入ってきますね。一棟なら空室が出ても賃料収入がその部屋の分減るだけですし、賃料も数万円でしょうから、比較的すぐに次の賃貸人も決まるでしょう。

>>489
早速の詳しいご回答ありがとうございます。恐縮ですが、もう一点ご意見お伺い出来ますでしょうか？
ワンルームは築何年位のものへ投資すべきでしょうか？

今は本物件を検討するので精一杯ですが、スカイフォレストのような資産価値の高い物件を所有して、将来の投資に備えたいと思っています。

ここは投資サイトか？
空気読め

>490さん、

中古マンションへの投資は、建築基準法が改正された１９８１年以降に建築されたマンションを選ぶことをお薦めします。
マンション価格は新築時はデベの利益が２割ほど載っていますが、築１０年ほどでこの利益分がはがれおちます。つまり２割ほど下がります。従って最低でも築１０年は経過したものをお薦めします。なお、一般的にはマンション価格の下落率の方が、家賃の下落率よりも大きいため、古いほど利回りは高まります。投資の際は一般的に、マンション価格の下落率は年２％、家賃の下落率は年１％で計算します。すると新築時２０００万円のマンションは築２０年で１２００万円になります。家賃の推移は新築時９万なら利回り５．４％、２０年後に７万円なら利回り７％です。ただし、古いほうが利回りが高いと言っても、マンションの耐久年数は６０年～７０年とされていますので、リターンを得る年月を考えると築３０年未満の方が無難ですね。

＞４９２さん、

ワンルームマンション投資への誘いは、新築マンションで、たいてい頭金０とか１００万円のような少額で始められて、ローンの返済は毎月の家賃で賄うことが出来る、しかも節税効果があって、生命保険や老後の年金に代わるなとど言われて薦められます。そういった商品は、法的には詐欺ではありませんが、頭金が少なすぎることと、新築であることにより、必ずキャッシュフローが赤字になる時期が来ます。仮に２０００万円のマンションを金利２．５％の３５年ローンで買った場合、家賃が９万円だとしても、家賃収入だけで返そうとすると、３５年目で５００万ほどの累積赤字となります。ローン完済後に回収に向かいますが、黒字になるのは１０年くらいかかりますね。これは典型的な失敗例です。こういった説明をせずにマンションを売りつける業者が多いのは事実です。

だからこそ、区分所有の不動産投資は中古を買う、頭金を多めに入れる、繰り上げ返済をするのが鉄則です。不動産投資はミドルリスクミドルリターンの商品です。きちんとした知識を持って臨めば、何も恐れることはありません。

ワンルームへの需要は、今後も増え続けていくことが予想されます。東京を中心とする三大都市への人口集中により、都市部の一人世帯は今後も増えます。ターゲットは大学生、若い社会人、高齢者です。このターゲットに向けた部屋なので、家賃は７～８万円がベストなのです。それ以上高いと借り手が減ります。

ちなみに私は業者の人間ではありません。

掲示板の趣旨と関係ないことを書いてしまい申し訳ありません。
賃貸の話が出ていたのでつい反応してしまいました。

ほかでやってくださいな

知識を披露したくてしょうがないんだよね

＞４９１

すいません。もう一言だけ。
不動産投資の際には当然、空室率やリフォーム代も計算に入れてシミュレーションをします。
利回り７％はあくまで税引前の表面です。税引後の利回りはその人の収入と合算されるので、一概には言えませんが、
５％ほどでしょう。

自宅が６０００万円で売れたら、それをそのまま持っていても、６０００万円にしかなりません。
相続が発生したら、財産の総額が１億の場合、６０００万のうち、１５％が相続税に取られてしまいます。

一方、６０００万円を不動産に変えた場合、途中計算は省きますが、普通にやれば３０年で１．５倍になります。
相続が発生した場合は、６０００万円の不動産は３０００万円ほどに減価されて計算されるので、
相続税は半分で済みます。

つまり、６０００万円を現金で持っていた場合、相続後に残る財産は５１００万円、
不動産に変えた場合、相続後に残る財産は８１００万円です。

不動産を持つということは、資産運用、資産形成だけでなく、相続税対策にもなるのです。

何も知らずに不動産投資するのは、危険ですが、きちんとした知識を持って臨めば何も
恐れることはありません。

すみません。
これで本当に引っ込みます。

＞498さん、

大変勉強になりました。ありがとうございます。

不動産投資の勧誘電話が最近多いから気を付けよう。

>>501
まさにこれなんだよね。
利回り出る物件はたくさんある。
借り手に困らなそうな固い物件もたくさんある。
しかし、両立する物件が、滅多に無い。
教科書通りの物件がほんとに見つけられたら頑張ってもいいんじゃないかな

＞５０１

４９８はの言う利回り７％は表面のことで、実利は５％くらいとはっきり言ってますよ。
あと、管理費は賃料とは別に賃貸人が払います。管理費の流れは賃貸人→所有者→管理会社です。
なので賃料７万なら、所有者が払うのは修繕費だけです。ワンルームの場合は３０００円程度ですね。
固定資産税は都内なら大体５万円ほど、リフォーム代金は１０年に一度２０万ほど、入居者が壁に穴を
空けたら修繕費を支払うのは入居者です。なので年間経費は１０万ほどですね。月７万なら税引き前で
７４万が残ります。これを本業の収入と合わせて（同時に修繕費やローンの利子、減価償却費などの
経費を差し引いて）確定申告します。これくらいは不動産投資をしなくても税に関する基礎知識として
知っておいても損はしないでしょう。いずれは自宅を賃貸に回そうと考えている方ならなおさらそうです。

＞５０５、

都心のファミリータイプのマンションの修繕積立金は５０００円から１万円くらいでしょ。ワンルームなら３０００円程度がざらですよ。しかもほとんど値上がりはしません。

人は２－３年で入れ替わりますが、普通はハウスクリーニングのみの対応です。これは通常、１０万程度掛かりますが、入居者と折半します。壁紙の張り替えは５－６年に一度で８万円程度、給湯器の交換などの大物は１５年に一度で２０万程度が普通です。築４０年、家賃１０万で、風呂は昭和のガス釜、キッチンも昭和っぽい給湯器、トイレは当然ウォシュレットなどなしというところはざらにあります。時代遅れの内装や設備でも、利便性が高い立地なら人は入ります。賃貸はご自分が住むことを想像してはいけません。あくまでも金のない学生や若いサラリーマンを想定するのです。

名古屋のワンルーム２．５万は最低レベルに近いですね。ワンルーム経営するなら、６－７万取れる中心部にしましょう。ネットで探せば、そういう物件もごろごろありますよ。

http://suumo.jp/jj/chintai/ichiran/FR301FC001/?ar=050&bs=040&pc=30...

ここでも狙いは学生よりも一人暮らしのOLや単身赴任の会社員です。大阪も同じことです。

投資の話おもしれー！
ここのスレは物件に関してはちっとも盛り上がらないから投資でもなんでもいいから書き込みが増えてるの見るとうれしいな。

デタラメばかりの投資話だな。

通常に暮らしていて汚したり画鋲の穴などは、住民じゃなく大家が払う。これ民法にあり。
クリーニングが折半？悪徳大家として訴えられるよ。物件維持費は大家が100％だ。
というより、賃貸物件も競争なんだから、価格もギリギリに抑えられてしまう。
今は仲介業が大手ばかりで、そこの一声で値下げを余儀なくさせられてしまう。
ワンルームの礼金なんて、今や1/2月分もらえればいいほう。

胡散臭い投資話には気を付けよう。
誰でも簡単にもうかる話なんて、この世に存在しない。

家主は、クレーム対応が大変なんだよね。
http://www.home-knowledge.com/kouza/ko07.html

副業で苦労するより、今やってる自分の本業を極めた方がいいよ。

＞509
それ、確実に大家にボラれてるから。
原状回復義務の横暴な利用だね。クロス張替など経年劣化の回復は、完全に家主がやる仕事だよ。
もし変な契約書にサインさせられた後でも、ちゃんとしたところに相談すれば撤回ができる場合も多い。