SKY FOREST RESIDENCE　TOWER&SUITE（スカイフォレストレジデンス）Part2

敷地まではいいとしても、敷地に入ってからが遠い気がします。

高田馬場駅前および諏訪通りまでの道は人通りが多いので、抜けるのに時間がかかりますね。更に敷地に入ってぐるっと回る感じになるので、体感では10分近くかかったように感じました。やはり表記ではなく、実際に歩いて見ることをお勧めします。

JRまでの時間は賑やかな早稲田口からではなく、南側の戸山口からです。

びっくりするような改札口ですよ。

どうビックリするのでしょうか？

>>354
ビックリする戸山口なら10分はかからないですよ。まあ坂道なので行きと帰りとでは違いますけどね。山手線駅にしては近いマンションですね！希少な物件だと思います。

>356

ストリートビューでご覧下さい。
山手線西側からの眺めが理解しやすいと思います。

実際に行ってみるともう一つビックリポイントがありますけどね。

見ましたが、特別ビックリするようなことはないのですが。
実際に行くとどうなんでしょうか？

何でもご存じそうなので、もったいつけずに教えてくださいよ～

早稲田住人ですが、戸山口は狭いという印象以外に特にありませんが。あとは、ホームレスっぽい方々をたまにお見受けしますが、ビックリポイントとはそのことでしょうか？

ちなみに、早稲田界隈の住人はスカイフォレストに関して、あんなのは馬場には似つかわしくないとおおむね否定的です。みんな馬場の雑多な感じが好きなんですね。

元々似つかわしく無い方が発言されても？
地元としては困惑するだけなんですが。

>>360
界隈住人に馬場と認めてもらえているなら良いのでは？
住所は大久保ですが。

大久保は他所者が入って荒れた街。
都営とかね。
元々は高級住宅街。
なごりは多少あるが。

早稲田住人にとって馬場は庭です。

戸山口の暗さ、狭さ、汚さに驚かないって、さすが皆さん　　ですね。
新宿区議会でも長年問題になってるんですけど。

低い線路下をくぐる時、とくに埼京線が通過する時は猛烈な騒音ですよ。
耳がキーンとなるくらいです。

>>360
びっくりは滝のビルのことじゃないのかな？

>>365
古いの町並みなのは間違いないけど、キーンは小さい高架下ならどこでもおなじかと。

目白～大久保にかけては実は閑静な環境の良い地域です。
落合、神楽坂、早稲田、乙女山、小日向、駒込、目白台など新宿区文京区は
人気です。

ネガはやっかみかな？

通報します。

現地に行ったこと何回もあった、
夜になると、ホームレースの方がいらっしゃいました。

でも、皆様静かで、大騒ぎした記憶が無かったです。

>>367

位置関係がめちゃくちゃですよ
東京の地理を勉強し直してください。

それと乙女山ではなく御留山です。

私の分かる範囲で言えば、落合、高田馬場、早稲田、神楽坂、飯田橋は一駅毎にまったく表情が変わりますよ。
住むなら落合か早稲田がいいですね。

>>372
落合は駅近辺は微妙じゃないですか？
早稲田通り沿いは、なんというか、うらぶれたって感じであか抜けないし、少し裏に入ると、狭い路地で○○荘という名前がついてそうなアパートが多い住宅街ですし。
東中野、落合と両方つかえるし、便利な街なので、古い町並みが気にならないのであれば、住みやすいとは思います。

上落合を落合と言われても。
田園調布で河川敷の田園調布を田園調布と
言ってるようなもんです。

落合って言うと地下鉄の落合駅周辺、つまり上落合を連想します。

下落合、中落合、西落合とは別の世界。
そして大久保とは異次元。

下落合だったら下落合って言うでしょう。
文脈見たら、東西線の落合なことくらいわからないものですかね？

まぁ、そもそも、下落合の一部以外は、むしろここでいう落合と変わらないと思いますけど。

表現逆でしょう。
下落合の極一部がビンボーくさい街。
坂の下。

表現逆でしょう。
下落合の極一部がビンボーくさい街。
坂の下。
坂上は高級住宅街

変わらないと思ってるのは他所の人。
坂上は分譲した当時から氏素性が明らかで
ないと購入できなかった。
上落合は誰でもOK。

落合(上落合、中落合、下落合)で、下落合の一部以外は、イマイチって言ってるんじゃない。
下落合の坂の上エリアが高級なことくらい誰でも知ってる。だが、あそこは、落合と言うより目白エリア。
ごく一部のエリアを強調して良さそうにみ見せかけるのは、広告の手口としてはいいけど、コミュニティ掲示板でやるのはどうかと思う。

アンチの人はこの物件は検討外なんでしょう？
ここは【検討】スレなんですから地名だの住所の背比べは置いといて
検討者だけで物件の話しましょうよ^^

ここは大久保ですから落合論争は他でやってもらいましょう。

このマンションの一番のウリは「直接基礎」だということ。
都内で、いえ全国で直接基礎のタワマンって何棟あるでしょうか。
それくらい希少です。
埋め立て地や川沿いには真似のできない安定感。

>>383
西新宿の物件スレで基礎の話題になってたのをみましたが、コンシェリア西新宿、アトラスタワー西新宿、パークハウス新宿タワーと、新宿区内だけですら3棟はあるみたいですよ。
東京西部は地盤もっと強固ですから、まだまだ有るのではないでしょうか。

新宿区内の高台は固い地盤なので安心ですよね。
その中でも西新宿と戸山エリアは最高だとか。

ここの隣にある早稲田大学の高層棟も直接基礎。

＞隣にある早稲田大学の高層棟も直接基礎。
高層棟って、改築した早稲田Ｄ棟ではなく、古い理工の校舎のことですか？
というか、スカイフォレストはベタ基礎なんですか？

386

ＨＰの「基本構造 」に書いてありますよ。

ここは東京駅5km圏内？

>>385
もっと西の方が地盤は良いよ。
東京の西側はほぼ良い地盤でその境目が丁度山手線の西側エリアあたり。
なので、都心に近い地盤の良いエリアとなると必然的に新宿区か豊島区になる。

>388

早稲田・曙橋あたりがちょうど5キロですから、
このへんは７キロ圏内といったところでしょうか。

385
基礎部分に免震装置をつけたパターンを「地盤がいいから直接基礎にした」と語ると、詐欺。

>>391
免震装置と言えども支持層に固定が必要なのは同じだから、地盤が良くなければ直接基礎には出来ないよ。
何十メートルもの杭の上に免震って建物だって有るんだからさ。

391さんのおっしゃる意味がわからないのですけど。

>>393
免震なら地盤は関係ない、と言うのを誤解しちゃったんじゃないかな。

免震装置の上に建てるから建物にとっては基本的に地盤は関係なくて、免震装置の性能次第になる。これは間違いない。
でも、免震装置自体は地盤に固定しなければならないから、免震装置には地盤は関係ある。
免震だろうが耐震だろうが地盤が良くなければ直接基礎にはできない。だから391は間違い。
ただ、免震なら、直接基礎かどうかなんて、どうでも良いという言い方なら、概ね正しい
概ねと言ったのは、地盤が緩い方が揺れが強くなるので、地盤が良ければ吸収できたのに、地盤のせいで免震で吸収しきれない揺れが来る可能性が、ほんの僅かに増えるから。
僅かな差だから、こんなケースが有る可能性は低いと思うけど。

基礎杭を打った上に免震装置を作って欲しかった。。。。。

ここは無いな。

＞393
地盤が多少悪くても、免震にすれば影響を減らせるからだよ。
特に、フォレストは高さ100ｍで低いからクリアしただけかもしれないわけで、
もし隣の160ｍのオフィスが「杭基礎」の免震だったら・・・
わざわざ調べる気はないので、オフィスも直接基礎であることを願うならご自身で調べて納得して。

なんか、杭打ったほうが安心とか間違った情報でも流れてるのかしら？
支持層が届く範囲にあるなら、わざわざ杭打ち工法なんてのは強度的にも費用的にもあり得ない選択なんだけどな。
別に直接基礎が杭打ちに比べて非常に優れてるとか言う気はないです。まして免震なら。
でも、杭打ちが直接基礎より良いと言うのはもっとないわけで。

391とか395とか、もう・・・

タワマン検討するなら最低限の知識は欲しいですね。

ちなみに隣のオフィスタワーも直接基礎ですよ。
他で30ｍも50ｍも杭を打って固定する地盤が地上近くにあるんです。
杭を打つ必要性がありません。

直接基礎で出来るものなら、それが一番いいに決まっているじゃないですか？勝どきざたわーも直接基礎ですよ。

>399

えええ？　冗談ですよね？　勝どきって埋立地。。。

勝どきザタワーの立地は、海中に盛り上がった島なので直接基礎が採用されています。埋立地ではありません。なぜホームページでこのことを宣伝しないのか不思議です。

>>401
多くの人は実は地盤になんて興味ないし、実際わざわざアピールなんてしなくても売れちゃう。
しかも、地盤に興味がある人でも、395を見てもわかるようにいい加減な知識だったりする。
それならいっそのこと中途半端に伝えるのはやめて、モデルルームで直接会って、模型やイラスト見せながら、実は・・・、とやった方が最後の一押しになる。

湾岸のタワマンを真剣に検討する人は地盤が気になるはずです。勝どきザタワーは地盤の良さを宣伝しなくても売れるという自信があるのでしょうか。少し苦戦気味ですよね。ここは苦戦は織り込み済みですが。

湾岸のタワマンを真剣に検討する人は地盤が気になるはずです。勝どきザタワーは地盤の良さを宣伝しなくても売れるという自信があるのでしょうか。少し苦戦気味ですよね。ここは苦戦は織り込み済みですが。

大丈夫ですよ。地盤。
尾張徳川家の下屋敷跡地です。
いろんな意味でまともな土地じゃないと
下屋敷でもしませんから。

外様の島津やら鍋島とは訳が違います。

島津＝高輪
鍋島＝日比谷、でしたっけ？

死にはしませんわ

へえ、ここって下屋敷跡だったんですか。由緒あるって感じでいいなぁと思います。

ここは大規模の再開発という事で計画的に広大な敷地が整備される点はすごく良いなぁと思います。
お隣のビルはかなり圧迫感を感じざるを得ないけれど（汗）
イベントホールはどうなんでしょう？
アイドルとかのイベントがあったりするとすごく混みそうですね

イコモス勧告ってどうなったの？

職場から現地が見えるけど、だいぶ出来てきたねー。外観かっこいいぞ。富久クロスに勝ってるな。

４０８さん

古地図見ながら書き込みしてますが・・・
尾張徳川家下屋敷は、箱根山がある側の「戸山公園」と「戸山ハイツ」の辺りです。

物件ＨＰも巧いですよね。

戸山公園の一部が尾張徳川家の屋敷跡
↓
徳川家の紋に似たマークをＨＰで使用。
↓
この土地も徳川家所縁と勘違いする人がでてくる。


このマンションの場所は411さんがおっしゃるとおり、徳川家の屋敷跡ではありません。
明治になって明治政府が練兵場を作る時に「買い増しした」部分です。
具体的には明治から昭和20年まで「大久保射撃場」がありました。

そんな昔の事どうでもいい事。この物件の魅了は場所、設備すべて良し

昔のことは、大事だと思います。
真剣に検討している人なら、正確な情報は欲しいはずです。

地歴を疎かにすると痛い目に遭いますよ。

>>415
大丈夫。
もはや、地歴なんてのにこだわるのは少数派。
そして、庶民が手に入れられるレベルの由緒正しい土地なんて、所詮郊外の別荘的扱いだったり、没落元華族の落ちぶれた土地など、三流のもの。
地盤や標高は大事だけど、由緒無くても良い土地はたくさんある。

「地歴」を気にするのは少数派？

「由緒正しい土地かどうか」なんて、問題ではないです。
過去にどういう使われ方をしていたかです。
だから、気になるんですよ。

場所が最高に良い。
目白から続く落ち着いた住宅地｡
人気の新宿区だし治安も良好。
再開発地でもあるので資産価値が上がりそう｡
池袋より環境も治安も良く 、大崎より便利。
豊洲より地盤が良い。

>418

続いてません。

目白との間には神田川の深い谷がありますから。
　

>>421
だって、そういうの、バブル世代位までの価値観ですからね。
もうすぐ、平成世代がマンション適齢期。
これからもっともっと気にされなくなって行くよ。

江戸で比較すれば、市谷刑務所の場所も武家屋敷。
昭和で比較すれば、徳川下屋敷の場所は731部隊。
戦後の施設ならまだしも、戦前の地歴なんて気にしてられないよ。

「地歴」と言うのは、地質学上その地盤の成り立ちと性質でしょ。
土地の用途や所有の歴史で使ってるようだけど、
それなら「地籍」のほうが意味が近いと思うが。

そこがどんな土地だったかは、せいぜいこの３０年くらい気にしておけば大丈夫。大切なのは地盤脆弱地とか土壌汚染がないかどうかだからね。それより前のことなんて意味がない。大名屋敷跡に住んでいて優越感に浸るような痛い人は今となってはほとんどいないでしょう。しかもこの辺りはただの郊外、下屋敷だし。

場所はそういう意味では便利でいいですよね。ただ線路沿いだということ、ちょっと大久保よりに行くともう完全に韓国人街になってしまう点などは、多少気になる。
それからマンション周りががっつり早稲田理工への通学路になっていて周りがなんだか落ち着かない。

>>426
屋敷跡のまま一体で植栽なども残っていれば価値あるけど、切り売りされたちょっと広いだけの戸建てとか、マンションになったら、もう単なる普通の土地だよね。
屋敷は地盤や利便が良いことが多いから価値はあるけど、そういう土地は屋敷跡じゃなくても他にもあるからこだわっても自己満足以上の意味はない。

山手線の中で馬場にすごいタワマンが建つらしいよという会話を聞きました。たぶん、ここのことですね。契約者として誇らしいです。

グランスイートが駅近くにできますね。
ここより良いな！

>428

それ、たぶん別の計画だと思いますよ。

今度のグランスイート長谷工ですよ。クオリティ落としたなあ。

共感する。

山手線の外側のグランスイート高田馬場四丁目でも３３０～３７０だったから、内側だからもっと高いよ。しかも当時と違って不動産価格も建築資材も上がっているし。最低でも坪３５０くらいするんじゃないかな。上は４００と予想。グランスイート名のるってことは長谷工の持ち込み案件じゃなく、丸紅企画でしょ。だったら長谷工クオリティではなく、丸紅クオリティなんじゃない。直床直天井は避けられると思う。

別スレがありますので、グランスイートの話はそちらでお願いしますね～

ここが盛り上がらないからついつい他の物件の話になってしまいますね。

同じスミフタワーでも晴海スレは盛り上がってますね。　

>>437
晴海住友は好みはあれども、出色の出来なことは間違いないからなぁ。
あれが話題になら無いなら不動産業界終わってるよ。

晴海ってドゥ・トゥールですか？あそこは共有部は豪華ですが、専有部のクオリティは低いですよ。場所も晴海というのはいまいちですね。個人的には高田馬場のスカイフォレストの方が好きです。住不の営業もスカイフォレストは同社の基準で最高ランクの物件だと言ってました。

ここは地権者がいないから、自画自賛ポジによる書き込みがないだけ

地盤、アクセス、周辺環境、免震、内装、いろんな面から考えて、こちらはなんでこんなに安いだと、不思議だと思っていましたが、

10階未満が高層階と同じ金額になってる。第二期は第一期より300万円以上の値上げという噂出てますね。それでも「売れる」という判断なのでしょうか。9年掛かりのプロジェクトで施工も大林組ですし、安売りする理由はないですよね。不動産関係者から見てもこの物件は良いと思う。金あれば買いたいし。

＞４４２さん、

あなた本当に投資家？住不の割高マンションで何パーセントの利回りが取れると思っているの？１LDKでも４０００万くらいするでしょ。家賃１５万に設定しても利回りは表面で４％台にすぎませんよ。しかも１５万で住む人なんて限られてるし。こいつは偽物と見た。

第二期いくらなんでしょうかね？わかる方教えてくださいませ

そもそも、ここって売れてるの？全くその気配ないのだけど？

物は良さそうなので新宿や池袋の物件が無かったらこっちもそこそこ売れたと思います。
時期が悪かったように思いますね。

人気無いのは、新大久保近いからでしょ。

MRに行ってみると分かりますが、じわじわと売れてますよ。行くたびに要望が増えてます。完売は竣工後になるでしょうけどね。

現地に夜行ってみたけど、人が全く歩いてないのね。
都心の闇って感じでちょっと怖かった。
その中で鳴り響く電車の轟音。
山の手線、埼京線、西武線なんで引っ切りなし。
これで8000万台はないわ。

今は確かに静かですが、マンションとオフィスが完成すればおよそ１万人の流れが出来ますので、ご心配入りません。周辺にもいろいろなお店が出来るでしょうね。再開発の楽しみがたくさん詰まっています。

騒音に気になる、
東南側のファミリータイプが何階まで、騒音に気にならないでしょう。

>>451
階が高いほうが遮るものがないのでうるさいですよね。
かと言って低い階は線路とその向こうの西戸山タワーホームズしか見えないでしょうし。