ザ・パークハウス上野／同潤会上野下アパート建替

制震より免震でしょ

前のみずほ銀行のビルの屋上ですが、
Googleマップで見るとおぞましい数のエアコン室外機が…
高層階を検討してるので、この騒音が気になります。
考えすぎですかね？

>>80さん
55平米で3900からなら、
三菱、駅近ということからも妥当ですね。

今日説明会の予約をしましたが、私はTタイプを狙っています（本当はUタイプが欲しいですが8000万くらいするそうなので(；´Д｀)）。
電話では、50平米台は4千万台からといっていた気がします。
私は上野、御徒町、入谷エリア徒歩8分以内で探していますが、
他にどんな物件がお勧めでしょうかね？
探し始めたばかりなので、似たような方々が探されていると思うので、
参考までに教えていただければ幸いです。

日比谷線沿いですか？
８分といっても、駅出入口までではなくホームまで何分かかるかで比較する方が安心ですよ。三ノ輪や秋葉原は候補に入りませんか？

上野駅が徒歩圏というのもいいけど、銀座線が近いのはけっこう便利かもしれません。

＞＞８０さん、価格そんなものですか？広さは望めないけど、この場所から考えると安いようですね。
＞＞８４さんの話だともう少し高いのが現実なんでしょうか。

Ｕタイプいいですね。どの部屋も明るそうでキッチンも広めで。
でも８０００万ですか。
Tタイプの間取り公開されてないですね。
請求資料などに載っていたのでしょうか？

8000万だと350オーバーとか。。
どこの都心物件だよコレ。

台東区を縦に分けると、言問通りから北と南で、全然価格が変わります。
言問通りより南にすんでる人は、絶対通りを越えたくない。
次に、最寄り駅が銀座線になるか、日比谷線になるか。
その次に、浅草通りより南か、北か。浅草通りより南にすんでる人は、
浅草通りより北には住みたくないのです。この物件は、浅草通りより北側に
位置します。いくら駅近と言っても、所詮浅草通りより北側。
少しでも、売ることを考えているなら、浅草通りより南、もしくは、山の手線
内側を、狙うべきかと。
この界隈、お寺が多く、なかなかまとまった土地が売りにでないことから、
戸建てなら買う価値ありますが、マンションでこの価格は、高過ぎです。
買った途端に値崩れすること間違いないです。
そんな値段だすなら、千代田区、中央区、文京区あたり買えると思うけど。

上記の投稿、まさにその通りと拝読しました。

免震装置が付くと格段に高くなってしまうんでしょうけど、
安全対策のなかでも一番なんでしょう。
免震装置があると揺れないんだろうと思いますけど、震度幾つまで耐えられるのでしょう。
最先端技術って凄いんですねぇ。我が家にも付けたいなぁ。

事前説明会行ってきた。
まともな部屋だと、いくらなんでも高過ぎる。
高層階は320。この予定価格だと苦戦するよ。
やっぱ地権者が多いのがなぁ。。

普通の設備仕様としか言いようがないなぁ。
特にウリってものがないというか、普通というか。
気になったのは、キッチンが大き過ぎる（笑）
もう一回り小さいほうがバランスがいいのに。
それより、張り出したキッチンのカウンターの角で
子供が頭をぶつけないか心配。

古いアパートを壊してマンションを建てるんですね。
上野でも割と合羽橋も近いエリア。
下町の情緒がある場所ですね。
庶民的な風情が残っていて好きなエリアです。
浅草までは運動がてら歩くと丁度よい距離。
お祭りや下町が好きな人にはおススメのエリア。

上野に勤務先があるので、この物件に注目した者です。
こんなに高いと手を出せませんが。

>>94さんのご意見に同意ではありますが、
中国人や韓国人が非常に多いのも気になりますね。

交通は確かに便利ですし、表面的には落ち着いた街ですが、
何かこう、不安を呼ぶような雰囲気があるのですよ。
昼夜かかわらず。

たまに立ち寄る台東区役所では、右端のカウンター（戸籍関連？）
で、恐いお客さんの怒鳴り声がたまに聞こえます。

子育ての場所としてはおすすめしません。
物件のセキュリティ施策は、しっかりとご確認されるといいと思います。

今週末に説明会に参加します。
真裏が銭湯なんですよね。玄関側ですが、結構人気のある銭湯で
夜遅くまでやっているのが気になるところです。
それにしても高過ぎますね。
これなら池之端のタワーや文京区のほうがまだお買い得ですね。
地権者が4割くらい？で、多分持ち出し0で戻れるはずですから、
その分新規分譲にコストが乗せられているのは間違いないです。
あとは同潤会アパート跡地という話題性と希少性で盛られているといあこともありますね。
上ほうの方の予想は私も同様で、完売するまでの時間や、購入後の値崩れは大いに考えられます。

いろんな負担のしわ寄せが新規購入者にのしかかってくるので割高ってことですね。

まるで年金みたいだね

一番得するのは元々の地権者ってことなんですかね。なんだか高い価格がばかばかしいですね。

昨日説明会行きました。
高い高いという評判通り、高かったです。
坪250万以下のタイプもあるようですが、間取りなど、
それなりの理由があると感じました。

この単価のセールスが成功すれば、東上野エリアにとって
革命的で、周辺相場も釣られて上がるかもしれませんね。

どうしても上野エリアが良く、永住志向の方にはよい物件と思いますが、
資産性に関しては、少なからずリスクがあると思いますので、
わたしは検討から外したいと思います。
この単価であれば、都心5区で買います。

書き込みなくなちゃったね。
やっぱ高いんだよ。いい間取りなんだけど。。。
同じ位の坪数で、同じ位の値段の港区のマンション申し込みました。
ココが大本命だったのに。。。

78さんへ

　みなさん価格の話で盛り上がっていらっしゃるようですので。

　地権者の方はマンションを建てる前からその建設地になる土地を所有している方で、マンションを建設するにあたって自身が持っている土地を提供されることになります。よって土地とその土地に相当するマンションの等価交換ということになりますから、基本的にお金そのものは支出せずに提供した土地の価格に見合った分のマンションを取得されることになりますよ。

　

　

金額の何割かは地権者様へのご褒美でできています、ということですか。そもそもこのプロジェクトは地権者様が得する案じゃないと成立しなかったんだろうと思いました。高くても欲しい人がいれば丸く収まりますね！

そういうこと。高くても欲しいという人がいなけりゃプロジェクトは成り立たない。もちろん高いから誰も買わずに値引きが必要な場合もあるけどそのリスクはデベロッパーが負う。

高いと思えば買わなきゃいいだけだし、地権者も売れようが売れまいが関係ない。

あと等価交換の良いところは地権者住戸は従前権利との交換になるんだけど、地権者住戸の坪単価はあくまで建設コストのみであり、デベロッパーの宣伝費や営業費用、利益が乗っていないので分譲住居より二割程度安く取得できます。あと登記や抵当権よ保全されるのでここは違うけど住宅ローンが残っていても建て替えができます。

地権者さん住戸ってそういう扱いになるのですか。
全く知らなかった…。
どちらにしても、うまく皆さんでやっていければいいんじゃいないかと思います。

価格、高いなぁと思いますが、
最近そもそものマンション価格がどこも高いように思います。
流れですかね？？？

そういえば、松竹デパートのところ、きれいになっちゃいましたね。
おしゃれな飲食店が入ってます。

地権者は建て替え後の姿がよくわからない状態で建て替えの決断を迫られます。一般購入者のようにモデルルームやパンフレットもない状態で、しかも自分がどの階のどの向きの部屋がもらえるかわからないわけです。

最初に聞いていた話と違うということもあります。
だから一般のひとに比べて優遇されているといいますが、それは取ったリスクとバランスしています。

地権者さんだからと言って必ずしもいい条件の部屋ってワケじゃないんですね。勘違いしてました、私。あと仕様とか設備とか確かに自分で選択するわけではないですものね。ご自分で住まわれない方もいらっしゃると聞きますが、そういう事情もあるのかもしれません。

上野の西郷さんの下、ずっと工事してましたが完成したんですか。以前は昔ながら過ぎるくらい昭和な雰囲気でしたがどうかわったんでしょうか。楽しみです。

行ってきました。

高いと言われているせいか、周りに比べて坪単価は変わりませんよと、
何も聞いていないのに資料を出してきました。
えー、マンションを選んでるでしょうっ思いました。
因みに最上位階の大きい方からの価格予定は、8,000万、7,000万、6,000万くらいになりそうです。

あと、抽選になりますよ、と言われましたが、、、
スケジュールをどんどん延ばしているので入りはやっぱり悪いのかも。

一番広い部屋の前はみずほ銀行しか見えないし、セキュリティ関連やファシリティが貧弱そう。
夜も人通りもお店も少なそう。次回夜を歩いてみます。

交通の利便性は悪くないですが、ちょっとせまいですね。
3LDKクラスはいいとしても、1Rって住むというよりも事務所レベルですね。広さが。
そうやって利用する人もいるんでしょうが。
この付近は下町で昔から住んでいる方も多い場所だと思うのですが、金額が高いと人気でないかも。

このマンションって薄すぎません？
地震がきたらグラグラになるでしょう。

どうしてですか？
三菱だからですか。
広尾の欠陥マンションですか。

２ＬＤＫで3900万～なら絶対買いですね。上層階でも4500万ぐらいまでなら良いと思います。
上野はこれから上がりますよ！たぶんですけど。
蔵前の物件を買ったけど、こっちにしておけばよかったかも少しと思っております。

上野が上がる根拠って？
最近、商業施設やめてマンションにする話ばかりですよね。
ソフィテルの跡地に、東天紅本店も。

埼京線、副都心線、有楽町線、湘南新宿ライン・・・

もはや、埼玉県民、上野通らず・・・

全部池袋経由じゃん
上野の話してるんだけど

埼玉県民が通らないのは好都合じゃ？

JRが羽田空港線を作ることが決まれば、
成田と羽田の結節点として上野の相場は上がるだろう。

・常磐線

・宇都宮線

・高崎線

・東武線直通日比谷線


上野は埼玉県民、千葉県民のプチ渋谷

でも渋谷みたいにお洒落なものがないじゃん。
松坂屋の再開発が出来上がればちょっとは良くなるか？
御徒町だけど

外観はそうでもありませんが、共用部のデザインがレトロモダンでステキですね。
同潤会アパートメントの意匠をモチーフに活かしてデザインされたそうですが、
エントランスホールの壁面やラウンジの出入り口が洒落ていて、非常に好みではあります。
間取りの方は75平米のプランが全住戸に採光がある設計でなかなかよくできてますね。

>>117
都内の路線も知らない埼玉県民だろw

東武東上線の埼玉県民ってとこだなww

若干、価格が高い気がするのですが、
上野駅徒歩圏内、地下鉄稲荷町1分で悪くない物件だと
思ってます。
大通り1本はさんで静かなのも気に入りました。
そんなに悪口言う物件ですか？？

1年前なら1割は安かったであろう、と考えるとそりゃ腹立つでしょう
中古の方がいいような

1年前は1割安かったのは、この物件にかかわらずでは？
このタイミング逃したら、もっと高くなるかと検討中だったのですが、
中古のほうがいいのかな？

>>126-127
中古も含めて検討しているのなら、最初から中古にすれば。
設備は当然最新ではないが、普通に使えると思うからね。。

今週末からモデルルームオープンですが販売価格がまだ公表されていないんですね。

販売自体はあと１か月くらいあるんでその時近辺にならないとわからない？

いったいどれくらいになるのかがよく判らないです。


私も言うほど悪いところではないと思いますが。

好みは各々あるとは思いますが、稲荷町駅近いし、上野駅も普通に徒歩圏。

交通の便は少なくとも良いかと。

自転車乗ってる地元民もキャリーケース引っ張ってる観光客も朝鮮人と中国人ばっかり
パチンコ企業とキムチ飲食店とマンション風俗の街
西浅草辺りまで行くとヤ○ザの事務所も多数

ホームレスもいっぱいいるけどねこの辺。

ゲイ、ゲイバー。

何でも有りの地域。

確かに、ホモの街らしいね
『24会館』とか興味本位でググってみたらショック
こんな世界があるのかと

そして、それが上野と浅草にあるって言うんだから、どんだけ聖地なのかとｗ

>>133
24会館最高だよ♪

毎週行くから近いここ検討してるよ！！

ホモの人って結構高所得者が多いって聞いたことあるから
これぐらいのとこなら高いと思わなそうな感じ・・

とはいえ、街全体のことではなく、ほんの一部なんでしょうけど。街中そんな雰囲気なわけではないですよね？まあ、平和な街ならそれで良いかと。

店舗も4戸入るんですね。どんな店舗が入るのかによっても環境が違ってきそうです。

南向きなのは良いですが、視界はどうですか？対面の建物はどんな感じなんでしょう？
南側のバルコニーに鉢植えなど置けるのはいいと思います。バルコニー自体は狭いですが、緑を置けばアクセントにもなるし、目の保養にもなりますね。

階によっては結構視界は遮られそうです。日当たりも。。。いろいろなスポットがある街のようですが、物件の近くは静かでよいですよ。

おもしろ半分で調べてみると、上野駅13番線のトイレとかその筋の方々には有名らしいね
上野駅前の吉野家の近くには『男ビデオ』とかいう大きな看板もあるし
ホントすごい街だと思う

買えない人がやっかんで書き込んでるみたいですね。

近所にはゲイバーがいっぱいあるし
少し歩けばゲイ専のラブホもあるからしょうがないよ。。

購入を検討している方はいないのかな？マンションの評価じゃなくて土地柄の評価ばかりですね。実はもう購入する人はほぼ確定していて落ち着いているということでしょうか？他のマンションに比べ実のある意見がないのが気になっています。

全くコメントがないよりマシではないでしょうか。

この場所にしては高すぎるってことで、土地勘のある人がいろいろ教えてくれてるのだし、このマンションに限らず近隣の情報として参考になりますね。

土地勘なんて一つも書いてないじゃん（笑）
中傷誹謗だけで。

地権者率高いし、同潤会ブランドがあるから、
安定して売れてるのだろうと想像できます。

誹謗中傷と受け取る方もいれば、近隣の環境・土地柄として参考にされる方が

分かれることなんてよくある話だからどう取ろうと人それぞれなこと。

>>145
そうですよね。私も同感です。

いやいや、明らかに近隣の事じゃないやん。

で、結局この物件高いと思いますか？
他の物件も値上がりしてるので妥当だと思うのですが。
歴史がある街なのだからいろいろあるのは当然で、ゲイの街云々とか気にしてたら東京で家は買えないのではないでしょうか？どなたか客観的なご意見をお願いします!!

上野から近いながらも程よい距離で静かな環境でマルエツも近い。区役所近い。上野駅周辺の施設は直ぐ使える。銀座線駅徒歩1分。利便性は抜群。価格はほんの少し前に出来た3分くらいのところにあるイニシアとクレヴィアとパークハウス上野浅草通りの価格を知っているだけに高く感じますが、時勢と条件とデベの違い他を考慮して、妥当範囲＋少し高いのでは？という感覚を持ちます。ただこれから販売される新物件と比較してどうかは未知なのでなんとも。

「マルエツが近くて便利」というなら、24会館だって同じ程度のエリア
「区役所が近くて便利」というなら、ゲイバーだって同じ程度のエリア
「ターミナル駅が近くて便利」というなら、ヤ○ザ事務所だって同じ程度のエリア

近隣の環境・土地柄の情報を提供したつもりだけど
子育てをしないのであれば、理解の上で住むことはできるでしょう

栄えている地域だから仕方ない。
麻布や南平台あたりも近隣は、
更に風俗、ラブホ、薬物乱用地帯だし。

全128戸のうち、事業協力者住戸が52戸というのが凄いですね。
協力者住戸が多いのは望ましいかそうでないかと言えば、決して望ましくはないでしょうし。
大金を払って外から入るのは悩ましいです。

いえ、私は参考になりましたよ。
浅草タワーのスレ↓、№45にも街の雰囲気が書かれてますね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/91953/5
賃貸で数年住むならともかく、一等地の高級マンションに相当する大金を払って、
終の棲家にするってのは…
もう少しじっくり検討しようと思います。

お隣の(と言っても浅草通りの南ですが)元浅草に住んでいます。最寄りは新御徒町です。
近いのでこのマンション気になってました。

街の雰囲気ですが、わりに静かですよ。
もっと上野駅寄り、同じ東上野でも浅草通りの南側だと韓国街とかパチンコ企業とかありますが、程よく離れてるのでそんなに気にならないかな。
確かに稲荷町の交差点でも観光客でないアジアンな方々もよくみかけますが。
浅草ともまた程よく離れてるので、浅草タワーのスレにある西浅草のような感じもないと思います。
逆に、ないといえば色々ない。近い公園、ドラッグストアや、美味しいパン屋とか。でも、上野~浅草はほぼ平らなので自転車があれば問題ないです。

うちは賃貸マンションですが、この辺りで日当たりの良いキレイ目な部屋を探すと２ＬＤＫで家賃が20万位なってしまう上に件数が少ないのか中々いい物件に当たらないので、あまり家賃と変わらないこちらのマンションもちょっと検討中です。
場所にこだわらなければもっと都心でも物件ありそうですが、しばらくこの辺に住みたいので。

商業地域なので落ち着いた感じは無いですが、上野駅直近の繁華街的な感じはないですよ。
参考になれば…。

私はどちらかというと、壁の薄さや自転車置き場の確保等のほうが気になります。
みずほさんの室外機とかも。うるさいかな？

ゲイ施設、事務所等は関係者以外の人は全くと言ってよいほどその存在に気がつかない、若しくは知っていても気にならないのではないでしょうか、普段暮らしているなかで。関わりがないですし、ホテルや飲み屋さんのようには目立たないし分かりにくいからです。それから周辺の静かな環境からその筋の施設のイメージとは結びつきにくいですね。そういうのがあると分かっているだけでNGな方には向かないのでしょうが。また浮浪者の様な方は少し見かけます。あと下町ですから地味な雰囲気であることは否めないと思っています。

ここ最近は上野には行かなくなってしまいました。それも新幹線が東京まで開業して、
また高崎線や宇都宮線が新宿経由で平塚、小田原まで湘南新宿ラインを走らせたことにもよります。
京成スカイライナーも日暮里で乗り換えが出来ますからね。
今も上野駅周辺の賑わいはどうなんでしょうか。変わってはいませんですか？

販売価格が発表されましたね。

上野〜御徒町のエリアは90年代初期と比べても遜色ないかと思いますが、個人の感覚なので定量的にみて間違っていたら済みません。やはり衰退はしているのでしょうか？上野駅ナカの充実、駅前の松竹デパート、聚楽台他の並びの再開発、御徒町駅前吉池の再開発もありゆるやかに少しずつですがきれいになって、近隣に住む者としては嬉しく思っています。3年後の松坂屋南館再開発完成時に入るTOHOシネマズのシネコンに期待しています。

自転車置き場は、1台は各戸希望があれば何処かの区画は使えます。
2台目以降は1台目が決まった後、残りを抽選で決めるそうです。
平置き1台500円／月って普通ですか？？

ご近所さんって人べつに近所じゃないじゃん(笑)

>>162
うちのマンションも平置き月500円だから普通だと思うけど…

>>164
そうなんですね、ありがとうございます。

賃貸で込みのところしか住んだ事なかったので…。

抽選になったら嫌ですね。でも日が当たる部屋に限りがあるからそちらに人気が集中するのは仕方ないですね。

地権者が多い物件は、元々の住人と新しい住人で、経済レベルも異なるのでいろいろ面倒くさそうなのが気になります。
価格とその点以外は満足な物件です!!

ずいぶんと上から目線で失礼な人がいるもんだね(笑)

匿名は地権者さんですね

>>167
相続で所有してるところも多いだろうから
無抵当な上で現役のサリーマン世帯も多いだろうしね。。

立地が気に入り、申込みしようか悩みましたが、結局止めました。凹の部屋を考えていましたが、大梁が折角の南側の陽当たりと眺望を遮ってしまうのがどうしても妥協できませんでした。
たまたま最終決断の時に、中央区で広さもほぼ同じで価格も同価格の物件があったので、中央区で決めました。
この物件は場所がいいのに、本当に梁で損をしていると思います。凹でない部屋も、部屋の真ん中を横切って大梁があるので、部屋の明るさをとるのが難しいと思います、シーリングの明るさという意味です。
この物件を本気で考えている方は、間取りだけでなく、大梁の位置と明るさをよか考えたほうがいいと思います。内見の時にびっくりして後悔しても遅いと思います。
あと、リセールは購入価格ではなく、周辺相場で決まりますので、多分ですが、あまり期待できないです。近隣の同年代物件と大きな価格差は出ないと思います。

リタイアして年金と退職金でちょっとした小金持ちのところもいるだろうね。ww

>>167
もしキミが購入するとしたら恐らくローンを組むだろうし

そうなると確かに地権者とは経済レベルにも差が出るわな。

>>171
ルームタイプはOですか？
ちなみに中央区とはどの辺ですか？
日本橋周辺は価格的に厳しいかと。
文京区の同様の間取りを比較してみたらこちらのほうがまだ頑張れる価格でしたよ。

>>171

確かに…
そもそも天井高くないですよね。

梁が太く、背の高くない私の手が届く位低く、余計にそう感じそうです。

元々そんなに広くないのに、更に狭く感じそう。
実物見れないのでホント今週まで悩んでました。
撤退方向です。

でも、気になるからついここ覗いちゃうんですが…。

ザ・パークハウス上野レジデンスっていう紛らわしい名前の新物件が浅草通り沿い？にある。上野徒歩5分、稲荷町徒歩3分だって。全戸南向き。

>>176
南向き、は全戸ではないかな。
南北に長方形の建物だから。
下谷神社のすぐ近くです。
前は古いオフィスビルでした。

にしても、もう少し名前考えたらよかったのに。
紛らわしい。

南北に長いL字型の建物、でした。

177さん
そうでした。間違えました。ごめんなさい。南向きと西向きが半々ですね。

しかし、固定資産税・都市計画税 高いね～