パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？ PART9

>357

それは事業協力者次第でしょ。

富久落選組がくるー

いつもにぎやかなスレですね。三井関連社員の方、張り付きごくろうさま笑

363さんはすみさん？

レジデンス棟は地権者住戸があるのでオール賃貸というわけでもないみたい。

契約時に営業さんに聞いたら、レジデンス棟はどういう売り方をするかまだ未定、
部屋ができてからの販売の方がいいのでは？という声も社内で上がっている、
とのことでした。

レジデンス棟のメリットは駅近で直結。
デメリットは電車の音、目黒川の匂い、南がニューオータニインと対面という点
だそうです。

レジデンス棟はファミリーをターゲットにしていなくてパークシティよりも小さめの部屋中心らしいです。

つまり投資用ですか？

タワーはワンルームないもんな

363のような書き込みこそが他物件関係者なんでしょうね（苦笑）
レジデンス棟のメリットが直結なら駅までのデッキは既定路線なんですね。どんな感じのデッキになるのかな？
そもそも第二期の販売は1月下旬となってますが正式な日程は決まったのでしょうか？どの程度の売り出し数になるんでしょうね？

確か、２月下旬に抽選とか伺いましたよ。

100戸売り出しで8割、150戸で9割販売済み。いずれにしても早く終わっちゃいそうですね。

坪単価400万円でも竣工までには売れたんでしょうね
販売が早くはじまってよかったですね

まぁ東向きの3Lモデルルーム間取りが坪350万円台でしたから、最近の新築物件や周りの中古物件との比較でもリーズナブルだったことは間違いないでしょう。三井内部でも値付けを読み誤ったとなってるんですかね（笑）

残住戸は苦戦するのでは？東と西が同じ値段だから、みんな東に流れたわけで。

東と西が同じ値段？？本当に検討者なのでしょうか？

374
最初は坪320万と何人もが書き込んでいたのに蓋をあけたら高かったのですから、
読み誤りではないでしょう。

320万の書き込みはなんの根拠もないもんでしょう。掲示板への根拠なき書き込みと実際を比較するビジネスがどこにありましょうか？実際の売れ行きという事実と要望書の多さから値付けバランスなどをかえりみるもんですよ。不動産に限らずビジネスの至極普通の振る舞いかと。。。

過去レスを読めば分かるけど
320万を書き込んでた人達は根拠を、他のＭＲで三井の営業から聞いたと書いてましたよ。

私が聞いていたのは、月島、富久共営業の話では、
大崎はかなり強気の価格予想されるから、こちらはまだ割安ですよと。

380さんは逆に高くなると聞いていた、ということですか？

富久は、大崎の３２０万の情報を聞いて、安く売ってる。
と、富久の営業が言ってたよ。
品川、大森の三井の営業も言ってたし、３２０万でほぼ決まってたんじゃないの。
今更ですね。

知り合いに三井社員が数名いますがみんな言ってました。坪320と。景気が上向いたので急遽上げたらしい。

382さん、383さん
ありがとうございます。富久に関しては大崎は高いと言われたので逆ですね。色々とあるんですね（笑）。

383
もし本当ならば、三井の営業先を見る目があったね。
坪360でも安かったと言う人いるんだからね。
まあスミフの武蔵小杉だった、販売を延ばしに延ばして
まだ売り出していないよ。どこもデベも強気だね。

登録受付２月１日、２日
２月上旬契約会とのこと、おそらく１００戸は出ないでしょう。

2月下旬に抽選やら、2月上旬契約会やら何が本当なのか、誰が本当のこと言ってるのか、坪単価の話も含め真偽入り乱れだね。

坪単価なんて、情報漏れる原因になるから、現場の営業はそもそも事前に価格情報なんて持ってないよ。

まあこの坪単価で高いと騒いでいるようでは今後まともな物件はどこも買えないと言う事ですね

まだ320がどうとか騒いでるの？
もう過去の話だし、信憑性の低い話ばかりしても仕方ないっしょ。
360でも十分いい物件だと思うけど。

凄く基本的なことですが、どなたか教えてください。
投資用にこのマンションを買われる方についてお聞きしたいです。
ご自身の住宅用に買うわけではないので、住宅ローンという形でお金を借りることはできませんよね。となると金利は住宅ローンより高くなると思うのですが、だいたい何％くらいの金利で借りるものなのでしょうか？。

＞382、383（も同じかな？）
富久の価格は大崎を基準に安くしたと？書き込み するレベルが少し低すぎませんか？そんな値付け方法聞いたことが無いですよ。ネガなのか何だがわからんがもっともっともらしい嘘書いて欲しいな。
ただ、嘘つくのが下手な人のほうが可愛いかもと思えるくらいの書き込みだったので、思わず反応しちゃいました。スイマセン。

>>391

アパマンローンの金利はそれこそ条件によりいろいろだけどまあ住宅ローン金利のだいたい倍と考えればよい。今だと2%くらいで貸してもらえる場合もある。ケースバイケース。住宅ローンのようにどこでも貸してくれるわけではない。物件利回りと本人属性にもよる。

富久よりはセレブだわ

むかし武蔵小杉のパークシティスレでも、
自分たちはセレブだって書き込みを見ました。

武蔵小杉は工場跡地だわ

小杉のパークシティは工場跡地じゃないよ。

あらそうかしら！もともとなんなの？

セレブだと思ってるのは、ごく一部の人じゃない？

>398

銀行のグランド跡地。

なーんか、どーでも良い書き込みばかりやな。ネガもイマイチ悪意あるネガな感じもせんし。ある意味平和なスレ？？

工場跡地といえば、ここって土壌汚染の調査をしたか確認した人いる。関東って自然由来の汚染が結構あって、調べると基準値を超えてたりする。工場跡地じゃないと調査しないってケースも多いんだけど、かえって危うかったりする。

今日は勉強なるよ！

重要事項説明に記載あり。問題なし。基本、このような大規模再開発で土壌調査しないところを教えて欲しいくらい。

>404

thanks.

ただ、調査義務がないとやらないデベ結構あるから要注意。

＞405
なるほど。再開発タワー3件目で土壌の件は山手内陸物件であっても必ず調査結果があったのでそれが当たり前だと思ってた。後学として憶えておきます。

知的な方と素敵！

ここは汚染されてるって公報に載ってるよ。

鉛
http://www.kankyo.metro.tokyo.jp/chemical/soil/attachement/sei25-58.pd...

六価クロム
http://www.kankyo.metro.tokyo.jp/chemical/soil/attachement/sei23-98-5....

農薬は大丈夫ですか？

>408

知識がないので聞きます。
重説には汚染なしと記載がありました。
この記載は、どう解釈したら良いですか？

再開発のパークシティ　＞低地で汚染。

というより整理？？

都内の再開発はほぼこの手の汚染が前提。土壌の入れ替えでそれを正常化。更にそれを重要事項説明に記載。ここにあるような情報が従前で示され、正常化の方法など詳細が伝えられその事実を元に契約に至る。
ほぼ、どの再開発物件であっても同じような土壌汚染あり。また、工場跡地などは敷地内に埋設物などがあり、それが何でどの様に処理されるかなども重要事項説明に記載。

405さん記載のように、再開発物件は上記のような手順が当たり前だが、そうでない物件もあるとのことなので、これも前述の通りほぼ東京はこの程度の汚染はあちこち存在するとなると、再開発費用がある程度つぎ込まれた物件を選択することが安心だと思われる。

都内だと条例で一定規模以上の開発の場合、あとは土壌汚染対策法で過去に指定された物質を使っていた場合について土壌調査の義務がある。調査義務対象か判断できないから、土壌調査をしたかどうかをまず確認しておくのがベター。

ちなみに任意調査の場合でも、土壌汚染が発覚したら対策の義務がある。

重説で汚染なしは問題だね。宅建法違反？まさこ三井が？

土壌汚染が心配なら以前工場だったとかの地歴が多い再開発物件は避けるべきでしょうね。
ちなみに御殿山は基本地歴がはっきりしてるので安心ですよ。

ここは御殿山ではないですから。
知らない人が読むと混同します。

＞414さん
軽はずみに下手なこと書かない方が良いよ。土壌をどの様に正常化したか事細かに重説に記載しているわけだから。正常化をし土壌問題なしと全ての過程をガラス張りで記載。常識でしょ。

>415

そうだろうけど重説の話はどう思いますか？

逆説的だけど、以前工場で調査義務がある場合のほうが、調査義務がなくて調査してないケースよりは安心だったりする。

埋立地でない場所は大体が土壌の表層程度。これが埋立地になると色々とあるんでしょうが。

＞419
同意。地中までガラス張りに報告し正常化してくれるほうが健全。

今は汚染されてないから住んでも問題ないですよね？

過去に土壌汚染で実際に人的被害まで出た江東区大島エリアは、
埋立地ではないと思うが。

大島エリアとやらが土壌を入れ替えてかつ問題無しとのお墨付きで人的被害が出ているのであれば、残念な話ですね。この流れの中でこの話題持ち出したのであれば、きっとそういうケースなのでしょうが、どのデベが手がけた何という物件の話ですか？

415ですが、ここは問題ないと思いますよ。
ただ、心配性の方がいらっしゃるようなので、そういう人は心配するより地歴上土壌汚染の心配のないエリアを選んだほうが精神衛生上いいでしょう、ということです。
自分は今御殿山（高台の御殿山エリアです）の某マンションに住んでますが、地歴も決め手のひとつでしたね。

423は420さんへのレスです。
埋立地でなくても色々と。

＞426
そりゃ大島エリアの色々とやらが表層程度でも土壌ケアされずにそこに家建てたら健康害するでしょうね。土壌がケアされているここにその話題を持ってくること自体が恣意的でナンセンス。

2期の申し込みっていかほどなんでしょう？

427
単に埋立地かどうかの事で、423さんにレスしたつもりだったのに…
大島の歴史、話はもっと複雑ですよ。不動産知識として知っておくのをお勧めします。

失礼、420さんにレスしたつもり

このスレ特有のこの物件とは関係のない不動産豆知識的な流れになってきましたね。それはそれで平和な雰囲気で悪くないと思ってますが。

豆知識もいいけど、価格が高い？そうでない？、資産価値がある？ってような話が好き。
でもデベのレスだと思われるものは不快だね。

2期の販売数をみんなで当ててみる？

>428

西向きがどうだか気になりますよね。
１００戸には満たないけど、８０戸位の売り出しと予想。

７－８千万の物件ってリセールには中途半端でしょうか？

投資でかわれる、あるいはリセール前提の方はともかく、「基本的に終の棲家」として今回購入する私たちには、坪単価がいくらだろうと、ほしいか、ほしくないか、買える金額かどうか。
ただそれだけです。

４３６
わたしも同様ですが、でも仕事・家族等々の都合で売らなきゃならない場合もあるかもでしょ。
そんときどうかが聞きたいわけです。

二期は100戸くらいと予想。
それにしても休日は、モデルルームすごい混んでました。
そろそろまた、二期の抽選が近くなると
ネガが増えてきますね。一期も同じでした。

一般的には7000万を超えると購入可能層が大幅に減少しますからね。
売却にも多少苦労するかもしれません。

私はそれも考慮して、購入物件は6000万までと決めています。

>439
一理ありますな。６０００万円台でいい間取りがあれば良かったんだけど＝坪３２０万程度だったら良かったのだけど。
でも高いと思いながらも申し込みたいマンションですね。悩むなーー

>440
そんなあなたは富久、湾岸向きでは

この物件にかかわらず、実際大崎はすごい住みやすいので、
360でも仕方ないと思いました。

出遅れました。
東向きはかなり資産価値が良いのでは思います。近隣マンションと比較しても。

俺のフレンチが大崎・東五反田に出店しないかな。

良い物件は一割高でも売れる。そんな事例になる気がします。

439さんと同じことを信託銀行のコンサルタントが言ってました。

6000万を超えると買える層が限られるのでリセールに時間がかかる。
でも時間がかかっても待てるなら必ず売れる、それが三井のブランド力だと。

また値下りしたとしても6000万以下の方が下げ幅が少ないそうです。
もちろん値上がりした場合の上げ幅もですが。

自分が住まなくなって賃貸にする場合も6000万以上の部屋だと賃料が高い
ので動きが遅くなる、とも言われました。

とにかくこの物件はいいと太鼓判を押されました。

品川区ね。
でもあの人達が都や国に圧力かけたお蔭で今の品川、大崎、五反田の発展があります。
被差別の方に失礼です。
確かに利権が動きましたが。
大阪の西成や尼崎みたいなもんですがね。

>>417

かつて土壌汚染があったが土壌改良により今は汚染なしと重説に書かれているなら問題ないけど、>>410によれば重説には汚染の事実なしと書かれているとのことで、もしそれが事実本当なら問題では？

>>444

類似品が五反田の山手線沿いにあるよ。フレンチの王様とかいうやつ。

449
重説に汚染の事実がないなんて書いてないよ。対処して問題無しと記載。その旨の書き込み多数あんじゃん。相変わらずの恣意的な書き込みだね（苦笑）

小学校、スーパー、商業施設が隣接してますから賃貸でも売却でも大丈夫でしょう
立地が抜群ですからあまり不安にならなくてもいいと思うのですが

商業施設には何が入るか楽しみですね
飲食店以外に塾や習い事ができると嬉しいです

グランスカイなどから買い替える人は今のマンションを売却される場合の方が多いと思いますが、賃貸で貸しながら２つのマンションを所有される予定の方もいらっしゃいますか？

こことは、直接関係ないけど、パークグラン南青山高樹町が、
販売中止になったね。手付け倍返し。

直接って言うか、全く関係ないよね。
パークグランは三菱地所。
パークシティーは三井不動産。

関係あるよ。
施工管理のしっかりしている三井の信頼がますます高まる。

三菱、きっちり責任とったし、
やっぱり、買うのは、大手のマンションがいいね。

ここはもともと何が建っていたのですか!?

手付金倍返しって本当ですか？
凄いですね