パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？ PART9

ららぽができたら良いですね。山手線内側初のららぽとかの触れ込みで。

ここの今の閑静な感じが好きです
ららぽは駅前西側にできたらいいかも

ららぽなくても十分ですけどね

再開発でますます便利になります
贅沢ですね

すみませんが、判ったら教えてください。
スーパーが出来る訳ですが、「どこが出店するんでしょうか？」

成城石井希望！
ライフは駅前にもあるし、後ろの通りにも出来るし！

2階建で屋上が広場になるんですよね！
スーパーはどこが入るの？・・教えて！

一度ゲートシティに出店してその後撤退したもとまちユニオン（実態は京急ストア）あたりではないか？
成城石井も最近の業態みると可能性はあるね。

それよりも、駅からのデッキ直結情報とゲートシティのエスカレーター設置情報が気になります。

テナントは入居するときまでアナウンスされないってケースが多い。三井の某物件では、入居してしばらく経っても決まらないで空きって事例も。そういう意味ではリスクの一つ。

なんでリスクなの？そもそもマンションとは別棟だしスーパーは近くにライフもあるしリスクないんじゃない？

何が入るか分からないってのはリスクでしょ。スーパーに逃げられてドンキみたいな店が来たらどうする。

ドンキが出店するような立地じゃないでしょ

ドンキはあくまでも近隣トラブルで有名なケースという例。嫌悪施設が入らないって保証はないって点で店舗はリスク。

ここマジで欲しい。第二期で一番人気になりそうな間取りってどれだろ？営業さんから情報仕入れた人いますか？

営業も実際のところは分からないから要望章を集めて探りを入れる。

ところで人気の部屋聞いてどうするんだろう。玉砕したいの？

抽選避けたいもん。

それなら要望書の結果で当たりをつけておいて、登録の最終日に倍率を確認したうえで判断でしょ。

あそこはスーパーしか入居できませんよ。再開発のこと何も知らないだね。

ドンキの子会社にスーパーの長崎屋があるけどね。

何も知らないのにまたネガはかり書く人いますね
買えないからって
今度はスーパーですか
モデルルームにも行ってないのまるわかり

いけてる大型スーパーの他は、スーパービバホームみたいなホームセンターと家電量販店、それとユニクロの大型店舗があればほぼ日常生活はこと足りるよね
現在4本程度のタワーマンションが10本程度に増える目処がたてば自然に商業施設は増えるんでないか
ソニーの古いビルが再開発を心待ちにしてるように見えますね！

同感!!

あまり想像ばかりしないほうがいいな。現実をみて、判断。大崎駅の印象は？

で、皆さんが検討している間取りはどのタイプでしょうか？

ふらっと行ける距離にメゾンカイザーあったり、有名なレストランなども多数。十数分圏内には映画館などある。普段の楽しみには事欠かない環境だと思う。これにららぽが加われば鬼に金棒？

品川駅まで歩いて何分くらいですか？

こんなお店が入って欲しいなんて夢物語ばかりしてると、実際に入るお店との落差にがっかりすることになるかも。

三井が一体開発するなら、ららぽをつくるときはマンション販売時にアナウンスするでしょ。売りになるもの。実際にそういうケースもあったし。マンション名にも「LaLa」なんていれてたし。

まだ他の用地の活用決まってないから後追い発表などサプライズあるかもね。まぁ、なくても徒歩圏に映画館も含め殆ど具備されているからどっちでもよいが。

徒歩圏、って便利な言葉だよね。
何分歩こうと徒歩圏。

映画館まで14分、近いね。このへんは全くもって不便のない地域だからね。しかし、ららぽがあるに越したことがない。求む！

14分歩いたら、大崎駅から五反田駅まで楽々歩けますよ。
都心で14分歩くのを近いと言うのは無理です。

＞212さん
あなたより私が体力があるってことですね。承知しました。体力がない方にさらに商業施設に近い物件が見つかることを祈念します。

品川駅までは18分のようです。

毎日映画行くわけでもないだろうし、散歩で行けるような距離にあるならいいんじゃない？
そういえば自転車は止めるとこないのかな。

まぁどっちにしろ電車で１駅ですね。

＞212
グーグルマップで確認すると、確かに大崎-五反田きっちり１４分ですね。らくらく？（笑）

ちなみに御殿山小学校から品川プリンスまでが徒歩１３分みたいです。
実際、私なら徒歩か自転車か迷うところですが、仮に品川プリンスシネマに自転車置き場が無かったとしても、品川駅前にも立派な自転車置き場あるので、利便性は申し分ないと思います。

大型スーパー、書店、ドラッグストア等々、普段の生活に必要なお店は一通りそろっていると思っていますし、スレの進行の早さの割にまともなネガが全くないところをみると、非の付けどころがほとんどない物件だとわかりますね。

非の打ちどころが無い

いま何階立ってますか？

18階

ありがとうございます。早いですね。

プリンスシネマは駐輪場あるけど結構坂がきついので自転車は向かないと思う。
プリンスシネマも使いところだけどレイトショーが１２００と安いので金曜の夜とか家に帰ってシャワーでも浴びて食事を済ませそれからのんびり歩いて映画に行くというのが良いですよ。
レイトショーは終わると23時過ぎますけど帰りも歩いて帰って寝るだけというのも気楽です。
また水曜日は女性１０００円というのも良いと思う。

ここはチケットぴあではありませんよ。

>>216

非の打ち所がないというより価格が高いので検討対象者の絶対数が少ないのだと思います。またネガしてた人の多くは私のように一期の倍率下げるためですから希望の部屋を確保できた今、ネガる必要もなくなりました。

パークシティ大崎の商業施設の面積は６，５００ｍ2。

ららぽーと豊洲の店舗面積は６２，０００ｍ2で大崎の10倍。（ちなみに、ららぽーとTokyo-Bayは104,000m2,ららぽーと横浜は93,000m2）

面積的に、ららぽーとはあり得ない。

また、大崎は電車でどこに行くにも大変便利ですが、
品川まで自転車で行くには、あいだにある御殿山を乗り越える必要があるので、少ししんどいです。

なるほど、であれば後発開発街区は高さまで考慮すると延べ床面積的にららぽの可能性は残りますね。楽しみ♪

ねえよ。ららぽーとって郊外の商業施設だろ。

ららぽーとは田舎とか埋立地とか近所に何にもないところに巨大施設を作るから成り立つ。

品川までバスか電車が便利みたいですね
ありがとうございます
どっちもすぐ行けますね

ららぽにするには駐車場が少なすぎるだろ。ラゾーナですら相当広い駐車場あるぞ。

ららぽじゃなくても、YUITOやCOREDO的なものなら可能性が十分にありそうですね。日本橋っぽく。楽しみ♪

＞223
これだけ売れてて、これだけスレの進行が早くて、これだけ販売の周期が短くて、検討者の絶対数が少ないというのは、かなり無理があるような・・・

＞228
私が怠け者なだけかもしれませんが、最近は電動自転車が普及しているので、多少の坂だったら自転車で行ったほうが楽だし早いと思いますよ～

>228さん
品川までのバスは本数が少ないですよ。
朝の通勤時間帯でさえ15分前後間隔です。
乗り場も大通りの向こう側で結構歩くし。

デパートはどちらに行かれますか？

有楽町駅ですかね

うちは恵比寿三越

セレブだね！上野あるよ。

この辺りでデパートの新聞折り込み広告が入るのは銀座、日本橋、恵比寿あたりですね。たまに新宿伊勢丹。

湘南新宿ラインがあるから便利。川崎には行きにくい

品川から行けば？

鋭い御指摘ありがとう！

大丸も東京駅あるし。

そうまでしてデパートで買う必要があるの？

〉238
たしかに、横浜なら乗り換えなしで、2駅ですもんね。

ラゾーナ川崎行きのバスが五反田から出てる

料金２５０円払って４５分位掛かるバス、で行くの？

二期は何戸出すのでしょう？５０から１００位かな？

高いけど欲しい。でもリセール心配。こんな人が多いのでは？

>246

それは、現段階だと売る側も分からないでしょう。要望書を集めて決めるわけだから。

リセール心配ないでしょ。そりゃ買った値段より高く売るのはむつかしいけどさ。

もし2期で100売ったら売り出し2ヶ月で8割終了。あるかもね。

大崎から五反田はタワマン林立してるし、高輪辺りの中古タワマンもライバルだし、
リセールの心配があるのは当然でしょう。

>251
確かにそうだけど、ここは周辺ナンバーワンのタワーになるだろうから大丈夫なんじゃない？

資産価値って、物件のロケーション、仕様とかだけじゃなくて、管理や修繕が行き届いているかって
のも大きなファクター。管理や修繕は入居後の管理組合（＝住民）次第なんだけど、新築分譲マンシ
ョンって入居するまでお隣さんがどんな人かも分からない。ある意味賭け。

>253

ということは中古の方が無難な選択ができますね。

グランスカイを分譲していた頃は、
グランスカイが永久にこのエリアのランドマーク
と検討スレに書かれていたものだが。
時代は変わるものですね。

リニア中央新幹線できたら、デパートきますか？

ても都内でマンション乱立して中古価格が実際暴落したことなんかないだよね。安くなるとか周辺こら流入してきてまた上がる。山手線内側はまだまだ需要はある。

>254

投資だと、リスクをとらないとリターンは期待できないからね。

デパートという業態がオワコンだからこれからデパートできるなんてありえない。

キャピタルロスが支払い金利プラス想定家賃以下なら問題ない。

>257
日本は人口減になるわけだから、過去を語っても将来は分からない。

>260

それは以下で良いでしょうか？


１０年後に売却ケース
賃料が月に25万円で１０年間で３０００万円
金利が月２万円で１０年間で２４０万円
８０００万円で買って１０年後に７０００万円で売却＝１０００万円のロス

よって、１０００万円と３２４０万円の比較、ってことですか。。

真ん前と真横にスーパーと学校あるだけで売却しやすいでしょ
しかも、人気のある学校ですし

スーパー名も決まってないのに？

＞262さん
240万を足すのは1000万の方ではないですかね？まぁ、大した話ではないですが。

>262

不動産の取得、所有に伴う税金とローン手数料をお忘れなく。

８０００万円で買って１０年後に８０００万円で売却だったら０万円のロスですね。
たとえばグラスカだったら、８０００万円で買って１０年後どれぐらいで売れる見込みなんだろ？？？

家賃25万じゃここの8000万の部屋借りられないてしょ。
というかその値段で借りられるなら買わずに借りたい。

だからリセールのいい悪いってどれくらいを期待するかによるでしょ。あと流動性もね。

築13年のパークタワー東京サウスの中古坪単価は300万以上だから、建物劣化によるキャピタルロスは坪50から70万くらい。70平米だと１０００万から１５００万くらいと思う。ただし大崎エリアの価値は上がっているだろうからその分相殺されおそらくトータルのロスは坪単価20万から50万くらいに収まると想定。

将来の資産性について客観的に評価したいのなら、近隣の仲介業者に査定してもらうってのが一つの手。
部屋によっても条件が違うし。それと流動性とかの話しも聞けるでしょ。

ちなみに三井の系列を外して、複数に当たるってのがポイントかな。

10年後って近隣のタワーマンションの分譲の最終段階だと考えれば以外と坪単価は維持できてる気もするよ
日本の経常赤字も定着してるだろうし為替も1ドル100円というよりはむしろ150円以上の可能性が高いと考えれば高齢者にも子育て世代にも人気の都心タワーはかなり値持ちがいいのでは
これまでの25年間は特殊な金融政策で不動産相場が壊れた特別な期間だったと捉えるべきだと考えております

グランスカイから引越す人が多いみたいですね。

グランスカイ、ってそんなに住み心地が悪かったの？
普通ならそんなに短期間での住み替えが多いのは有り得ないよ。
線路際だから騒音問題かな？

実際あるいてみると、線路沿いの山手線の音、結構きになるね

>274

担当が言っていましたが、御殿山小学校の学区内になるからだそうです。

逆に言えば、グランスカイは御殿山小の学区外なので
買い替えで売るときのリセール評価が下がりますね。

でも、日野小学校も人気あるんじゃないですか？グランスカイ購入者も入居時から家族構成が変わったりしてるから買い替えされるんじゃないでしょうか？

日野小もすごい人気です
それだけが理由じゃないでしょう

グランスカイはここと比べると、ファミリーにとっては間取りがいまいちですからね。3LDKがそもそも少なかった。

歩いててパークシティー大崎の周辺を歩いてて電車の音が気になった(聞こえた)人はいないと思いますが、グランスカイは線路により近くなるので、気になる人もいたのかもしれませんね。

以前に書き込まれていた東京都都市整備局のリスク評価によると、地盤もこちらの方が良好だし、災害リスクも結構違う(こちらの方が良い)みたいです。

トータルで見てこちらの方が優れていて、グランスカイを中古で売って、大差ない価格でパークシティーが買えるなら買い換えを考えるのも自然なことだと思います。