マンションは絶対に今が買い時PART5

＞最終的にはファンダメンタルを反映した地価になる
そんなに簡単だったら、誰も苦労しないよ．．．。

81
頭、わる〜い（笑）

まあ、とりあえず巨額なローン組んで万損買うのはやめとけ。

２００７年に消費税１０％が決まりそうですね。
導入後の、消費冷え込み時が買い時になりそうですね。
デベは必死になって値下げをしてくるはずです。
３年後の２００８年からが買い時です。
今はじっと待ちましょう。

もう後がないとはいえ、そんなに消費税を上げて大丈夫なんでしょうかね。
とんでもない大不況にならないか心配です。
大借金はやめておいたほうがよさそうですね。

>>85
その頃には金利が上がってるよ。

フランスなどは消費税２５％だな
その粋まで上がる可能性はあるだろう

金利はファンダメンタルを反映する
まだ3年やそこらじゃ上がらんだろうがどうだ

金利を上げるわけにはいかないでしょう。
税収を上げようと思ったら、せめて蛇口は開けておかないと。

ここ半年、都心のマンション用地獲得は難しくなっている。
物件自体が出てこない状態。

大規模マンションなどは用地取得から完成まで４年くらいかかる
ことを考えれば、2008年以降の新規マンション供給は減少していく
ことが予想できる。

一方、マンション購入適齢期に達した団塊世代Jrや退職金を手に入れ
た団塊世代など、都心マンションが欲しい世代は増加する。

年末くらいからはマスコミも不動産煽りだすんじゃないかな。

http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=12708
首都圏の中古マンション価格は安定推移　東京カンテイ調べ（ 2005年10月24日 ）

都心部は焼け残りのボロイ家が多いな
ボロ家を壊していくらでもマンション用地にすればいい

>>93
だからそういうプロセスなら物件価格はますます高い物になりますよ。
つまり今が残された最後の買い時という事です。

さあしらんな
土地が値上がるのかどうかわからんからな

少子化、ニート、フリーターの増加と老後の年金不安。
つまりはマンション購買層がこれから減ってくることだけは確かです。
前述にマンションの価格安定とありましたが、これは下落のサインです。
20年ほど前、バブルが崩れる寸前の時評論家たちが口をそろえて
何と言っていたか、それは、「高値安定です」
そろそろ、危ないですよ。

横ばいもしくは緩やかな下落でしょうか。
一部都心や駅近の物件は高値安定でしょう。

30前後の一次取得者はまだ結構いいるんで、
デベ的には今が売り時なのかな。

>97さんがいいこと言った
実はこのスレ
【マンションは絶対に今が売り時】

増税前の駆け込み需要が期待できるという点でも、売り時ですね。

バブルを経験したオジンから言わせてもらうと、
かなりバブルの気配がありますね。
後は自己判断だけれど、危ないと思うよ。
ただそれだけだ」。

最近のマンション用地は、大企業のリストラで放出された社宅や寮の跡地が多かったと思います。
現在ではそれも一段落し、大規模マンション向けの用地は入手難になってきているのではないでしょうか。

今後供給が望めるのは小規模な土地なので、駅近物件ではタワーが主体になってくるのではないかと
考えます。その分１戸あたりの土地コストは低くなるので、仮に土地の値段が少々値上がりしても、
総コストにはさほど響かないのではないでしょうか。

逆に余り利便性の良くない物件だと、値段で勝負という感じになるでしょうから、これまた価格の
上昇は押さえ込まれる可能性が高いです。

金利が明確に上昇し始めるまでは、今のままの価格帯で推移すると思います。

↑おじいさん、何が危ないの？

確かに、みんなが株とかに興味持ち出しているのって
バブルのころを思い出すな〜、とおばさんも思うのでした。

なんかここむなしいね。いまだにマンション暴落するなどと今の経済のうねりをあまりにも
感じていないひとが多い。こうやって２極化するんだね。
こうしている間にもお金持ちがふえてマンション購入するひとが増えているというのに
むなしいね。

>>104
そのとおり。
下がるどころか上がりっぱなしになると思うよ！

下がると思っている人は、この好景気を実感できてないんだろう。
いわゆる二極化の「＊＊＊」の方。

そんな人にはいつまで経っても買い時は来ないよ。
いっしょう賃貸暮らし！

> 下がると思っている人は、この好景気を実感できてないんだろう。
好景気に乗り遅れたから悔しがっている人なんだよ。
ひがみにすぎない。

＜冬のボーナス＞前年比５％増　大手企業は過去最高
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20051026-00000065-mai-bus_all

＊＊＊は、いまだに景気後退中？

稼げるなら、稼げるうちに稼いでおいて、景気が悪くなってから使ったほうが遣い手がありますよ。

すでに過剰供給で大規模マンションの部屋は今後数年は一部のマンション以外はうまらない。
タワー型をすでにたくさん作ってしまったのでデベは売るしかない。こんなスレでも煽りがでる。そしてデベは売り逃げ。
買いたい人は少し待てばいい思いできるよ。今は売り時であって買い時ではない。
まあデベロッパーはがんばって売り煽ってください。

104-109
デベ自演おつかれさまです。

原油高、消費税１０〜１５％、都市部の地価上昇。
現実がみえていないんだね。私は一番いいときにマンション購入できました。
現実の見えない暴落信者が騒いでいたときです。
世の中は現実をしっかりみるものだけが勝ち組に入れます。
１０年後が楽しみです。今後１０年間はいつでも買い時状態でしょう。
もしくは新築は高嶺の花で中古マンションが活気付いていますのでいま購入できないかたは
中古マンションにしっかりリフォームしてすむことになります。

はい　売り煽りますｗ

REITにお金が流れている間は不動産は下がりません

デベ必死だね。
でも賢い消費者は騙されないよ。
来年の今頃は、１０％は安くなっている。２年後は２０％かな。
消費税ＵＰしてもお釣りがくるよ。
３年後に潰れかけたデベの物件を安く買い叩くこともできる。
今、高くうっておいて、３年後に２棟買うこともできるかも。
待つべし。

全てのJ-REITが、投資家のためを第一に思って誠実に
運営されているわけではありません。むしろその多くが
オリジネーターの利益最大化のために利用される道具と
化しています。投資判断をするにあたっては、そうした
事情をまず理解しておくことが出発点となります。

バブルを経験したオジンから言わせてもらうと、
かなりバブルの気配がありますね。
後は自己判断だけれど、

ここからが違う。
バブルが膨らみ始めた時期はチャンス。

ほんとにわかってないね。暴落信者諸君これからおこることを少しおしえてやるよ。
これから日本は１００年に一度の株高になるんだよ。それは今後十年は続く。
この十年の間に株で儲けた人間がぞくぞくでてくる。そういった人間が今度は
都心部の土地を買いあさる。これは必然のながれなんだよ。
お金のながれお金の気持ちがわからない人がいつも嘘のマスコミの情報に踊らされて損をする。
ほんとにおもしろいね〜（笑）。ここの暴落信者は自分がみえていないんだもの。

これだけの供給過剰がどうなるか、考えればおのずと答えは出ます。
暴落しかないでしょ。
１１９さんのようなデベが必死になっても、これは変えようがない事実です。
まぁ、自業自得と言ってしまえばそれまでですが。

１２０
やはりオーム信者になにを言ってもだめだな。自分に都合の悪い情報はすべて悪魔の
ささやきに聞こえてしまうんだね。まぁしっかりお金をためて数年後に購入してください。
ぜんぜんかまいません。ほんとに面白い人たちだな〜。
相変わらずある集団と同じことをのたまわってることにきづかないんだよね〜。

私は２００５年３月暴落説はある集団の嘘の情報だから信用してはだめだよとしっかり忠告して
現実は私の言うとおりになりました。今回も暴落信者に忠告しておきます。
供給過剰で暴落するなどとまたある集団の嘘にだまされないようにしてください。
いまだに少数の人間が暴落踊りをしていますがはやく気づいてください。
哀れでなりませんしある集団を儲けさせるのは止めましょう。

>122
暴落説で儲けてるって、どういう人なんですか？思いつかない。

結論には同意。

供給過剰＜需要過剰！
つまり供給過剰なんておきてません！

供給過剰って感じはしないけどなあ
どのへんでそう思うのか教えて欲しい。

都心にマンション欲しい人は実感として相当いる。
都心の地価も反転した今、これまで様子見して
いた人たちが雨後の竹の子のように出てくる。

株・不動産いろいろバブルを見てきたが、こんなの
まだまだバブルじゃないよ。

1997年頃からバブルと言われていた米株は2000年に
頂上を迎えた。

バブルはこれからでしょ

相変わらず議論がループしてるだけだね。
もうここも終わりにしよう。

株高も一部業種だけ上がるかもね
日経平均だとさほど上下ない

皆が買っているときは買わない。
皆が買わない時に買う。
つまりは株と同じ逆張り。
難しいことなんか何もない。
今は、待ち。ちょっと待てばいいだけの話。

128
それじゃ１０年ほど塩漬けでもして、不満足な賃貸に住みなさい。
そういうこと。

128さんの意見に同意。
129さん塩漬けって何を放置するの？意味わからん。

あまり中身がないですね

>>128
ちょっと待てばいいって言うけど、ちょっと待てばマンション安く買えるのですか？
逆に高くなっていると思いますが。

利率が上がると不動産価格が下がるという件について

世の中、二極化が進んでいると思います。
駅から離れたバスでしか通えないような物件は新築、中古ともに価格下落傾向が継続し、不人気が加速、
逆に山手線沿線などの駅近物件は新築、中古ともに人気が加速し価格が高値安定して資産価値を維持する。
世の中の就業構造がリッチ層と対極の層に二極化していき暮らしずらい世の中になるのと同じ流れで
不動産もこれからの金利上昇やバブルにより手に入りずらくなる高級物件と
２０００万円程度で買えてしまう低仕様の廉価物件にくっきりと分かれていくのではないかと推測します。

安い物件を待っている方は、きっと安い物件を手に入れることは出来ると思いますが、
安いは安いなりの理由がわかる物件になるかもしれません。

私は原油価格上昇で資材コストも急激に上がっていることと、これからの金利上昇リスク
そして現在年間１８０万円払っている賃貸料を考えて、マンションを購入しました。
住みたい場所が見つかったので自分には買い時と思えたからです。

それぞれの方が住みたい場所が見つかった時が買い時ではないでしょうか？（つまらない意見ですみません）

不動産価格が下がってもローン金利が上がるので結局買い得にはならない件について

みんな莫迦だな〜、あははは・・・・。
本当に良い家やマンションは誰も手放さないんだよお。
これだけ地価が暴落しても中々良い土地は出ていないんだねえ。
今はデベ同士土地の取り合いになっているんだよお。
今買わなければチャンスを逃すことになるとおもうよお。

いいねえ、廉価版。早くそういう時代がこないかな。

二極化というのは正しい。
しかし、ほんの一部の勝ち組マンションと
大多数の＊＊＊に分かれるでしょう。
ここに来られている方が買えるような
価格のマンションははっきり言って、＊＊＊。

酔えますか？

土地も流動性が高まれば的価になるでしょう
今の地価はファンダメンタル以上なので
やがて地価が下がると思います

リートが流動性を高める役を演じてくれそうですが

＞＞１４０
ＲＥＩＴは必要利回りを計算しそれに基づき投資をしています。
そのため賃料からの利回りが一定以上でないと買いません。（現在最低３．５％程度）
今後起こる事は既保有物件の賃料値上げです。一般的に２年契約
のため、これから継続的に収入が増えます。これが継続的に物件価値
つまり地価をサポートしていきます。

リスクファクターは金利上昇ですね。ただトップラインの伸びの
インパクトの方が大きいでしょう。

ということはこの好景気の日本、少なくても東京の地価は
当分ゆるやかにあがると思います。

リートみたいな商売が成り立つってことは、既存のマンションやオフィスビルが高すぎるってことじゃないの？

リートはやがて破綻すると思いますね。

>>141

首都圏においてオフィスビルの賃料はずいぶんと下がったけども、空室率は減り結果的には高い利回りを出せるようになった。
しかしながら、住宅向け賃貸は高止まりしたままなので、空室率が上昇している。
よって住宅を貸せればよいが、貸り手が付かないリスクがかなり高い。需給バランスからいけば賃料は下降します。

最近の大量チラシを見るとバブルの頃を思い出す。
しかし、あの頃と違って、日本経済はまだまだ脆弱。
建築中の高層マンションを見ると、
またぞろ不良債権を積み上げているように見える。

少なくとも、都心は大丈夫。
たとえ値段が多少下がっても、いくらでも郊外から人が流入してくる。
人が多くなれば、商業施設などができて活性化する。
神奈川や東京市部に移転していた企業や大学も今後は、安くなった都心に回帰してくる。
加えて自治体も住環境の整備をすすめる。
要するに好循環が続く環境があるんです。

東京に住む理由って、どんどん希薄になってきていると思うけどなあ。
企業だって、東京の施設はどんどん処分しているし。
コールセンターを中国に移しているメーカーもあるらしいね。

海外居住者です。
海外から見ると日本には東京以外に用がありません。
仕事面（間接部門）では極端かもしれませんが日本＝東京です。
＊製造部門は別です。
インターネット・ＴＶ電話など普及して
全国の間接要員が減少しても、逆に東京に間接要員を
集中・増員させたほうが効率的です。
依然として最後は Face to Face　が肝要です。
給与水準の高い間接部門の拡大と共に
東京都心部の相対的価値は上昇を続けると思います。

148
ここの人間に何をいっても無駄です。本気でマンションが暴落すると思い込んでるんですから。
現実をみれない希望的観測でしか物事の情報を見れないわけですから。
お金の意思、人間原理がわかっていない一般人が多いんです。
高校生時代の自分を思い出します。

可哀想なくらいデベ達は必死ですね。
生活が掛かっているから仕方がないかもしれませんが、
売りたいなら値段を下げるなり、無駄な設備を省くなり
して本当に消費者に受け入れられる物件を供給すべきです。
供給過剰と言われても本当に良い物件は数えられるくらい
少ないですよね。

数年待てば、デベもそれに気づいて良い物件が出てくると思います。
それまで資金を貯めながらゆっくり待つのが賢い購入者です。

　↑
自分は賢いと思っている人のほうが失敗するんです。
「本当によい物件」が分かっているなら、それを買うべきです。まあ、どうせ脳内でしょうが。

良いものを安く供給すれば、どんどん売れて儲かるなんて、いつごろの時代の経済学でしょうか。
条件のよい用地が安く無限に取得できるわけではないので、可能な限り高く売るのは当たり前。
無駄な設備云々にいたっては...最近、仕様を落として価格の上昇を抑えるというのは聞きますけど、
仕様を落として価格を下げたという話はありませんね。
仕入れ値と売値の関係を考えれば、すぐ分かるはず。

猫も杓子も日経を読んで、ＴＶの経済番組を見て、ネットで断片的な解説を読んで、
経済通のようなつもりになっているのは笑いが止まりませんね。

このカテではっきりしていることは
買い時ではないという意見→　購入予定者
今が買い時という意見→　デベもしくは既購入者。
購入予定者の方が冷静に見ているだろうな。

>>152
冷静に見ていられるかどうかは、購入予定者またはあこがれて見ている人が良く解かっていると思いますよ。
なにしろ出てくる物件がどんどん値段上がってんだから。（本当に買いたい人は冷や汗ものです）

あるいは平均専有面積がジリジリ下がってきているんですから。

基本的なことですが
どうしても買いたい人がいて、高値で売れる→売り時
どうしても売りたい人がいて、安値で売れる→買い時

だから今は売り時です。決して買い時ではありませんよ。

基本的なことですが、
今が「買い時、売り時」かというのは、いつごろ誰が発表するんでしょうか？

豊洲の値段。

＞156
日銀が短観と一緒に発表します。

売り時という意見には賛成、でも土地価格の下落率も落ち着いてきているのは事実(まだ現状の30%ほど長い目
を見て下がっていくとは思うけどダラダラと下がるだけだと思う。加えて工賃は上がっているので折半して新
築を志向している人なら家賃の支払いが必要な人には損はするけど大損はしないのではないかな。中古はまだ
下がるけど) 下記の例が妥当かどうかは解らんけど東京の市部で最近再開発をされてそれなりに需要のある町
の路線化は下げ止まってきており、東京市部は概ねこんな傾向になっているはず
東京都調布市国領町１丁目８番１０
１住居 準防 60 200 住宅/一般住宅/アパート等が混在する既成住宅地域
2005 337,000　　　　2004 339,000　　　　2003 350,000　　　　2002 363,000
2001 376,000　　　　2000 388,000　　　　1999 405,000　　　　1998 426,000
1997 437,000　　　　1996 452,000　　　　1995 478,000　　　　1994 500,000
1993 588,000　　　　1992 727,000　　　　1991 817,000　　　　1990 817,000
1989 821,000　　　　1988 880,000　　　　1987 460,000　　　　1986 280,000
1985 264,000　　　　1984 256,000　　　　1983 250,000

景気が回復してくると、企業も土地を手放さなくなり
マンション用地も減ってくるように思いますがね。
そうなると土地の価格が上がり、マンション価格も上がる
ような気がしますが。

購入価格、購入費用が上がるから、
今買えないとずっと賃貸とか言われるけど
言い換えてみれば「これからは賃貸の方が得」ということにもなりますよね。

まあ、今買えないという人は、単に自己資金が足りないという理由が大半だと思うので
単純には言い切れませんけどね。

二極化という話が出ていたけど、あと３年以内に
それがはっきり出てくる。

所得層の二極化に伴い、
高所得者層が住んでいる・住みたいと思うような
既に評価が高い地域は新築・中古とも価格がさらに上昇
それ以外はがたがたと低下を続ける。
これは不動産市場の動きと関係なくおこる。二極化に伴う社会現象。

都心で交通上のアクセスが悪くないところであっても、
所得層が低い地区の価格は低下する。
イメージとしては、ニューヨークのハーレム、ロンドンのイーストエンド。
飛び地みたいにその区画だけを囲って周りからアクセスできないようにした
逆ゲットーのような再開発地域は別だろうが。

ニューヨークでも、高所得者層と低所得者層の居住区が隣接している場合が
あったが、その時は、ストリート一つで雰囲気も治安も
マンションの価格も、がらっと変わる。

今なんらかの事情でマンションを買わなくてはならない人は、
予算が限られているなら、狭さや築年数をがまんしてでも
地域を優先したほうがよい。

特に都内は中所得者層への住民税課税が飛び抜けて高いからなあ。
そういう側面からも都心はニューヨークのように「大金持ちと貧乏人だけが住める地域」になるでしょうね。

所得税や年金保険の負担のほうが重い。

>都内は中所得者層への住民税課税が飛び抜けて高いからなあ
何を言ってるのか。。
住民税は日本全国ほぼ一律。（地域によって1000円程度の差はある）
君はマンションを買う前に税の勉強が先だよ。

変な突っ込みされそうなので一応書いておくが、
所得割（所得金額・所得控除）の勉強もね。

これから日本は大好景気になっていきます。どんどんお金持ちや小金もちが増えていきますので
当然株で儲けた人は今度は不動産を購入してきます。
これはお金の意思ですのでこの流れはとまりません。
１０年以上好景気は続きますので、住みたい街の物件は十数年後に購入してください。
それが駄目な方はやはり人があまり住みたくないと思うところに住むべきでしょうね。
ここの暴落真理教の人たちはあいかわらず自分の信念をまげないからえらい。
共産党と同じ。同じ穴のムジナ。

確かに、バブルが極限まで拡大して破裂した後で、また安く買うというのは正しい。
ただし、その時には、今まだ完全には価格に織り込まれていない地域格差が
しっかり不動産価格に反映されている。
たとえば、今、マンション価格が数倍の差であるのが、十数倍から数十倍に
なるという事態が、所得格差が急速に拡大した10年くらいの期間に、海外の主要都市で起こった。
その時には、いくら不動産価格が暴落したとしても、特定地域のマンションは
既に一部の人間しか手に届かなくなっている。
今、マンションを買う必要がない、買いたくない人は買わなくてもよいのだろうが、
買い替えを考えている人は、地域格差が価格にまだ反映されていない
この１，２年が絶好の、そして最後のチャンスになるかもしれない。

>>165,166
勉強足りないのはあんただよ。

皆さんテクニカル的なことにこだわりすぎている。テクニカル的なことで予測ができるのなら
経済学部の教授は大金持ちになっていますがあまり聞いたことがない。
マスコミの人間も情報取り扱うが大金持ちになった人間など聞いたことがない。
とくに暴落信者の人間はイデオロギーにとりつかれた集団の情報しか耳に挟んでいないので
これから日本がどういう方向に行くかなどわからない。それもそのはずで大多数が現状などわからない。
あとになって、そうなのかと気づく。私はもう仕込みは終わりましたのであとは１０年間
だまって世の中の動きをみるだけです。ほんとに一般の人は遅い。だからいつも損をする。

＞170
仕込みってなんですか？
まさか豊洲に買った、とかじゃないですよねえ・・・。

>>170
もう少しテクニカルなことにこだわってみたら、いかがですか？
例えば「、」を打つことを覚えるとか。

池袋とか京急沿線沿いや麻布なんかにもスラムみたいなところがある

170
だから作り過ぎりゃ、下がるってことでしょ？

下がるにしてもしょーもない中古がゴロゴロってなるんでは？
（新築にしてもしょーもないとこがゴロゴロ．．．）

地域の二極化は始まっていると思う。
私が賃貸で住む京急沿線某地域はスラム化が始まっている。
３軒あったコンビニはつぶれ明らかに住民の層が変わり
駅前にはヤンキーがたむろしている。
賃貸で借りられる地域も２極化していきこのままではこの地域から抜け出せないという恐怖から
自分としては東京に移住するラストチャンスと考えて買いました。
地価も真っ先に上昇に転じている地域で
交通の便がいい場所なのでスラム化は有り得ないので満足しています。
東京都心なら今、郊外のバス便地区はまだ下がるから待ちと
地域によって買い時は違うと思います。

３年後にMSが半額に暴落するとか、そういうこと言ってるのは千葉や埼玉の奥地の話でしょう。
私の住んでいる南青山とか都心ではありえませんな！もっともそういうこと言ってるやつは
一生住めるはずもないが・・・

長屋見たいなのがあるよね　港区とか
文京区も治安はいいが区画はボロイ

ところでいつになったら景気は上昇気流に乗るのかな

>>176
よかったね、まにあって。
５年たってふりかえったら、ほんとにあれがラストチャンスだったと思うかも。
そんなことはないと思うけど、万が一、今住んでいるところがスラム化しそうな気配があっても、
人より一足早く気がついて脱出すればよい。
社会の環境の変化に気がつかない人は必ず存在する。
誰かが、ばばを引いてくれるから。

スレ違いだけど
ご近所ぐるみとか、街造りとか
そういう事には神経使わなくなったんだねえ。
イヤだと思ったらすぐ脱出、か。
こんなんじゃ国ごと潰れるな。

シムシティというゲーム（古っ！）の経験からいうと
スラム化が始まると一市民の力ではどうしようもない面があり
官民連携した街の再開発がないと変えられないときもある。
当たり前だけど地域の特性というのは住居の重要マターであり
都心回帰が進むと地域の二極化は避けられない。
だから芝浦等、都心の再開発地域は今が買い時かも。