マンションは絶対に今が買い時PART5

二極化という話が出ていたけど、あと３年以内に
それがはっきり出てくる。

所得層の二極化に伴い、
高所得者層が住んでいる・住みたいと思うような
既に評価が高い地域は新築・中古とも価格がさらに上昇
それ以外はがたがたと低下を続ける。
これは不動産市場の動きと関係なくおこる。二極化に伴う社会現象。

都心で交通上のアクセスが悪くないところであっても、
所得層が低い地区の価格は低下する。
イメージとしては、ニューヨークのハーレム、ロンドンのイーストエンド。
飛び地みたいにその区画だけを囲って周りからアクセスできないようにした
逆ゲットーのような再開発地域は別だろうが。

ニューヨークでも、高所得者層と低所得者層の居住区が隣接している場合が
あったが、その時は、ストリート一つで雰囲気も治安も
マンションの価格も、がらっと変わる。

今なんらかの事情でマンションを買わなくてはならない人は、
予算が限られているなら、狭さや築年数をがまんしてでも
地域を優先したほうがよい。

特に都内は中所得者層への住民税課税が飛び抜けて高いからなあ。
そういう側面からも都心はニューヨークのように「大金持ちと貧乏人だけが住める地域」になるでしょうね。

所得税や年金保険の負担のほうが重い。

>都内は中所得者層への住民税課税が飛び抜けて高いからなあ
何を言ってるのか。。
住民税は日本全国ほぼ一律。（地域によって1000円程度の差はある）
君はマンションを買う前に税の勉強が先だよ。

変な突っ込みされそうなので一応書いておくが、
所得割（所得金額・所得控除）の勉強もね。

これから日本は大好景気になっていきます。どんどんお金持ちや小金もちが増えていきますので
当然株で儲けた人は今度は不動産を購入してきます。
これはお金の意思ですのでこの流れはとまりません。
１０年以上好景気は続きますので、住みたい街の物件は十数年後に購入してください。
それが駄目な方はやはり人があまり住みたくないと思うところに住むべきでしょうね。
ここの暴落真理教の人たちはあいかわらず自分の信念をまげないからえらい。
共産党と同じ。同じ穴のムジナ。

確かに、バブルが極限まで拡大して破裂した後で、また安く買うというのは正しい。
ただし、その時には、今まだ完全には価格に織り込まれていない地域格差が
しっかり不動産価格に反映されている。
たとえば、今、マンション価格が数倍の差であるのが、十数倍から数十倍に
なるという事態が、所得格差が急速に拡大した10年くらいの期間に、海外の主要都市で起こった。
その時には、いくら不動産価格が暴落したとしても、特定地域のマンションは
既に一部の人間しか手に届かなくなっている。
今、マンションを買う必要がない、買いたくない人は買わなくてもよいのだろうが、
買い替えを考えている人は、地域格差が価格にまだ反映されていない
この１，２年が絶好の、そして最後のチャンスになるかもしれない。

>>165,166
勉強足りないのはあんただよ。

皆さんテクニカル的なことにこだわりすぎている。テクニカル的なことで予測ができるのなら
経済学部の教授は大金持ちになっていますがあまり聞いたことがない。
マスコミの人間も情報取り扱うが大金持ちになった人間など聞いたことがない。
とくに暴落信者の人間はイデオロギーにとりつかれた集団の情報しか耳に挟んでいないので
これから日本がどういう方向に行くかなどわからない。それもそのはずで大多数が現状などわからない。
あとになって、そうなのかと気づく。私はもう仕込みは終わりましたのであとは１０年間
だまって世の中の動きをみるだけです。ほんとに一般の人は遅い。だからいつも損をする。

＞170
仕込みってなんですか？
まさか豊洲に買った、とかじゃないですよねえ・・・。

>>170
もう少しテクニカルなことにこだわってみたら、いかがですか？
例えば「、」を打つことを覚えるとか。

池袋とか京急沿線沿いや麻布なんかにもスラムみたいなところがある

170
だから作り過ぎりゃ、下がるってことでしょ？

下がるにしてもしょーもない中古がゴロゴロってなるんでは？
（新築にしてもしょーもないとこがゴロゴロ．．．）

地域の二極化は始まっていると思う。
私が賃貸で住む京急沿線某地域はスラム化が始まっている。
３軒あったコンビニはつぶれ明らかに住民の層が変わり
駅前にはヤンキーがたむろしている。
賃貸で借りられる地域も２極化していきこのままではこの地域から抜け出せないという恐怖から
自分としては東京に移住するラストチャンスと考えて買いました。
地価も真っ先に上昇に転じている地域で
交通の便がいい場所なのでスラム化は有り得ないので満足しています。
東京都心なら今、郊外のバス便地区はまだ下がるから待ちと
地域によって買い時は違うと思います。

３年後にMSが半額に暴落するとか、そういうこと言ってるのは千葉や埼玉の奥地の話でしょう。
私の住んでいる南青山とか都心ではありえませんな！もっともそういうこと言ってるやつは
一生住めるはずもないが・・・

長屋見たいなのがあるよね　港区とか
文京区も治安はいいが区画はボロイ

ところでいつになったら景気は上昇気流に乗るのかな

>>176
よかったね、まにあって。
５年たってふりかえったら、ほんとにあれがラストチャンスだったと思うかも。
そんなことはないと思うけど、万が一、今住んでいるところがスラム化しそうな気配があっても、
人より一足早く気がついて脱出すればよい。
社会の環境の変化に気がつかない人は必ず存在する。
誰かが、ばばを引いてくれるから。

スレ違いだけど
ご近所ぐるみとか、街造りとか
そういう事には神経使わなくなったんだねえ。
イヤだと思ったらすぐ脱出、か。
こんなんじゃ国ごと潰れるな。

シムシティというゲーム（古っ！）の経験からいうと
スラム化が始まると一市民の力ではどうしようもない面があり
官民連携した街の再開発がないと変えられないときもある。
当たり前だけど地域の特性というのは住居の重要マターであり
都心回帰が進むと地域の二極化は避けられない。
だから芝浦等、都心の再開発地域は今が買い時かも。

安くて人気の新築物件買っとけばいいんじゃないの？
難しく考えることあるの？

京急沿線某地域ってどこ？
３軒もコンビニがつぶれるって、イマドキ損なところあるの？

よくつぶれるコンビニとはどこ？私は７○レブンがつぶれていたのはあまり記憶にはありません。もともと出店の段階で結果は見えているのでは？そこらへんのマーケティング力は７さんさすが。しかしコンビニが近くに乱立しているとは思いますよ、住宅街なら利用する人数は限られていますのもね。

日銀が、今年度と来年度の物価上昇の予測を出したね。
金融緩和も止める時期を秒読みしているし。
あー、やっと長かったデフレ時代も終わりか。

構造改革は後5年ぐらいはかかるのでは

消費税もH19に案提出って言ってたしね。

利子上昇はいつ頃でしょうか？青田買いしたので怖いんですが

一番かわいそうな人は２００５年３月暴落説を信じた人たちです。あれだけ注意してあげたのに
カルト情報におどらされてしまった。いつの時代でもカルト情報を信じる人はいるんですね。
そういう人ほど現在の自分に満足していないため、世界が一度がらがらポンとなって欲しいという願望が
強い。これから私が予想しているような方向に向かうことは間違いないでしょう。
それにしても・・・・

金利上昇は既に始まっている。東京三菱の１０年固定が９月2.0%だったのが、１０月は2.1%に
１１月は2.2%に、そして来月（私は来月実行）2.3%を覚悟してくださいといわれている。
たった３ヶ月、0.3％の違いで返済は１００万単位で増えていきます。来年、再来年の人は
さらに金利上昇は覚悟したほうがいいでしょうね。やはりマンション買っておいて正解！！

勉強が足らない人が多いね

１９０は事実を言っているだけだろう。事実は事実として認めなければね！
反論があるなら１９１は論拠を示さないと単なる＊＊といわれるよ。

5年後〜10年後に証明される事が多いんだけど、
今はろくでもない街、といわれている場所に大規模な再開発が行われているところ。
それが買い時の場所。
港南海側・芝浦海側・豊洲全体・川崎駅前・川口駅前・浦安海側・浦和駅前。この辺は今が買い時。
今の罵声さえ耐えられるなら、上の場所がお勧めかな。
一番のお買い得は再開発が始まる前に買っておく事だけどそれは運しかないのでね。

既にイメージが確立されていて強含みの場所は買い時ではないよ。
普通の人に「あの場所は良い」といわれ始めたら、買い時は過ぎていると思ったほうがいいね。

最近では新宿西口、汐留、みなとみらい、品川、千葉美浜が再開発でイメージを大きく向上させたね。
特殊事情は除き、もう買い時は終わった街。

>>188
利子は190が言うように来年、再来年とさらに上がるけれど、その時はマンション価格ももっと上がっている。
だから、今青田買いしたのは（物件にもよるけれど）タイミングとしては良かったのではないかな。
今購入して１，２年先に完成するという時差はあるが、広域の大規模再開発物件だったら、
利子上昇リスクをとる価値があるのでは？

>>194
金利上昇を懸念するなら、素直に公庫押さえましょう。

今週の住宅情報マンションズ記事「急げマンション値上がり注意報！」より以下引用。
新築マンション平均分譲単価
左：2004年の１㎡単価　右：2005年1〜6月１㎡単価　＆　変化率
港区：　　　１０２万円　⇒　１２０万円　　＋１７．４％
渋谷区：１０３．９万円　⇒　１０４万円　　　＋０．４％
目黒区：　９０．８万円　⇒　９９．４万円　　＋９．５％
新宿区：　８９．１万円　⇒　９８．２万円　＋１０．３％
千代田区：　１０１万円　⇒　９７．１万円　　−４．４％
品川区：　８０．３万円　⇒　８８．８万円　＋１０．５％
杉並区：　７９．１万円　⇒　８７．７万円　＋１０．９％
中野区：　７５．１万円　⇒　８７．６万円　＋１６．７％
文京区：　８５．０万円　⇒　８７．４万円　　＋２．８％
中央区：　７８．１万円　⇒　８４．３万円　　＋７．９％
豊島区：　７５．９万円　⇒　８３．６万円　＋１０．２％
世田谷区：８０．６万円　⇒　８２．３万円　　＋２．１％
大田区：　６５．９万円　⇒　７４．１万円　＋１２．４％
北区：　　５５．０万円　⇒　６９．５万円　＋２６．４％
練馬区：　５８．１万円　⇒　６８．１万円　＋１７．２％
江東区：　５５．３万円　⇒　６７．９万円　＋２２．６％
台東区：　５７．９万円　⇒　６５．７万円　＋１３．４％
板橋区：　５６．４万円　⇒　６１．２万円　　＋８．４％
墨田区：　５６．４万円　⇒　５７．１万円　　＋１．３％
荒川区：　４５．２万円　⇒　５５．９万円　＋２３．６％
葛飾区：　４９．３万円　⇒　４９．４万円　　＋０．２％
江戸川区：４９．５万円　⇒　４９．２万円　　−０．６％
足立区：　４４．７万円　⇒　４６．６万円　　＋４．４％

＊以上の内容から以下は私的な分析・・・実は去年が買い時だったかもしれない。
　これから買うなら比較的安めに設定されている湾岸地域だが、同じ湾岸でも区の違いを意識せよ。
　港区芝浦の物件が田町駅周辺の今後の開発計画で大化けするかもしれないことは容易に想像できる。
　特に交通機関の優れたＣＭＴと芝浦アイランドは最終的には港区価格に近づき超優良物件になると予測。

今のマンション価格は低金利に支えられてる。
だから、金利が上がるとマンション価格が維持できない。
というより売れない。給料が上がるわけじゃないのでローンが組めない。
よって消費の冷え込みが発生。その一方で新築マンション供給の過剰で値が下がるというのが一般的な見方。

そうだね、買う人、買える人がいなければマンションの価格は下げざるえない。
売れてナンボの世界だから、消費税ＵＰや増税で経済が冷え込めは冷え込むほど、マンションの買い時。

>>193
港南や芝浦岬は、ここに来て下がり出している。もうちょっと様子を見た方が良い。
２、３年たったら２割程度安くなっている可能性あり。

反対に豊洲は、どんどん上がり出している。買うなら今。
シエルタワーは超お買い得。
パークシティは庶民では手が出なくなってしまう恐れ。
買える人は絶対に買っておくべき。

川口は下がり気味。ちょっと乱立しすぎた気配が。

川崎はこれから伸びる。しかし欲しくても物件が少ない。
ラゾーナが欲しかった．．．後の祭り。

6000万円台前後の物件を買うリーマンには、低金利の社内融資があるから、金利感応度低いと思うよ。
今後、10年近く30-45才の人口が安定して多いから、需要は減りようがない。
まあ、その後極端に減るけど。

>>200
芝浦も港南もこれからまだまだ分譲価格は上がるよ。一時的に乱立しているように見えるだけ。
高々10棟3万人。全て出来上がって街と住民が揃うと、もう立地なし、分譲なし。後から後悔しても遅い。

豊洲は今がまさに買い時。昔に比べれば値段は高くなってきているが、
パークシティのお陰で街の全貌が見れた。全貌を知った上で買うなら今がタイミングとして最適。
高いと思うならシエルがベスト。

川口も今乱立しているように見えるだけ。高々数棟2万人。理由は港南と一緒。

川崎は成長が見込まれるがいい物件が少ない。
1番物件と目されたラゾーナはあまりに早く完売しすぎた。
他に目が行っているうちに、俺も逃した。残念。。。

ていうか豊洲に住みたいか？

いいえ〜

ちょっとずれるけど
バブル終盤に社会人になった人間はラッキーだよなあ。
就職は楽勝だったし、マンションが必要な年齢になったらちょうど買い時。

今後40過ぎたあたりから
リストラの標的にもなりやすいかも

>>205
陰で使えない世代NO.1て言われてます・・・

おれのことかー！　　　　　・・・orz

ぷ〜<^!^>

>>207
それはバブル全盛期世代でしょ。
逆に98年くらいの氷河期世代はまじ優秀。

納得>^_^<