Tomihisa Cross Comfort Tower（富久クロス） Part16

トミヒサの立地、治安悪環境でも
購入(投資賃貸、居住)する人はするということです

繁華街でも日本一の歌舞伎町に
歩いてすぐ行けるならそれはそれで
すごい事です

歌舞伎町とか、新宿2丁目とか、伊勢丹とか、毎日行かれるのでしょうか？

59さん
欲しくても金額的に、33階より上の南角は全て9500万以上でした。
下層以外の南角は１期で全て完売したのではないかな？

６３さん、

安いと噂の富久でも南角は９５００では買えないんですか。出来れば３０階以上がほしかったところですが、
なければ諦めます。私の知る限り南西角７６平米８６００万だそうですから、９５００出せばもう少し上の階も
狙えると思ったのですが。

64さん
のらえもんさんブログの富久MR訪問ページに１期１次の価格表がありますよ。
価格が載ってる部屋は１期１次で売れた部屋ってことになります。見ると分かりますが、ないです。

上に追記
私の知っている部屋は２７階です。３３階以上になると急激に上がるんですね。北は４０階超えでも坪３００くらいなのに、やっぱり南はしっかり価格に反映させてきますね。

６５さん

ありがとうございます。一期の価格表を見てみましたが、高層階は予想以上に高かったです。中高層なら狙えそうでしたが、もう残っていませんね。もう少し早く動くべきでした。

>>66さん
> 33階以上になると急激に上がるんですね。
76平米は32階までしかなく、33階以上は83平米前後しかないですからね。

1LDKの安い部屋ってもう完売ですかね。

モデルルーム行かれル方がよいと思います。自分の目で見て情報を得て下さい。

希望の間取りが完売ならモデルルームに出向いても仕方がないです。価格も同様に、自分の希望の坪単価、価格でなければわざわざ行く意味がない。

予告広告に1LDKが無いんだからあるわけ無いだろ。
過去ログも見ろよ。
そんなトロい奴だからそもそも行動が遅すぎるんだよ。

ネガは、大嘘カキコしてればよい。
即完売だから。
何れにせよ新宿区のファミリーマンションは完売する。
ワンルームは売れ残る。
港区や目黒区はワンルームは瞬間蒸発する。
需要の問題。

>>69さん
1LDKは完売です。予告広告にもありますが、2LDK60.45平米が最小です。
ただ、この部屋は南向きなので最低価格の5300万円台ではないかもしれません。
3階東側2LDK60.87平米が最低価格かな。

>69さん
1LDKは完売です。

完売ですか。残念です。今日モデルルームに電話した所休みでしたのでこちらで聞いてみました。初めての購入だったのでよく分からず行動が遅かったようです。又、ほかの物件探してみます。

>77
営業マンが販売開始前のトミヒサを知らないと答えたとすれば、確かに不勉強ですが、個人の実名をさらすほどのことですか？
ここを伝説のマンションと言いたいために、そこまでするとは常識はずれです。
貴方のような隣人がいたらと思うと恐怖です。
以前も差別的な書き込みやなりすましが批判されましたが、一個人を実名であげつらうのはそれ以上に酷い行為です。
情報開示と訴訟も覚悟の上ですか？

>76さん

いいマンションに出会えることを願う‼︎

77
自分も実名を、好評しなさい。卑怯です。

77
自分も実名を、公表しなさい。卑怯です。

ってか、管理人さんの削除範囲に入らないのが不思議。＞実名

とにかく便利なポジションです。わからない人は買わなければ良いと思います。

っていうかスカイフォレストレジデンスから新大久保までの道って歩道が広くて交通量も少なくて歩きやすいですね。
途中のゴミの中継所も言われなければそれとは分からないほど静かで綺麗な建物ですね。まるで豪華なマンションのようでした。

連続即日完売戸数も日本一だったんですね！ホームページで知りました。二期スタートダッシュで買えたらと思います。
70平米の角部屋を、狙います！

おっしゃるとおりですね。まあこのような輩はスルーで。

＞８６

まだ角って残っているんですか？低層階ですか？

スカイの、、スカスカな見え透けた話題はなしにしましょう

寒くなると敷地内のヨーカドーのありがたみが分かる

早く住みたいな！！！

寒くなったり、雨、雪、酷暑は
駅直結がやっぱり嬉しいところなんだけど…

子育てを考えたら、旦那の通勤より
子供を連れての買物に楽なスーパー併設。
子供を遊ばせる公園もすぐ裏で安心。
休日には親子でデパートや新宿御苑に行くのも楽しみ。

マンションの仕様対決

桜上水＝スカイフォレスト＞ブリリア池袋＞スカイズ＞富久クロス

よく御苑で裸足で遊んだり、
寝っ転がってる家族いて
気持ち良さそうだよ

>86さん
へー、スカイズのほうが多いのかと思ってましたが、トミヒサが1位になったんですね。

20階以下くらいなら角部屋まだ残ってるはずなので、良いご縁があるとよいですね。このマンションは高層すぎて感覚が狂いますが、ほかのマンションなら十分高層でしょう。

86さんではありませんが分かる範囲で。70平米だと北角になるかと思います。中低層階の70Hや70Qはまだあるかもしれませんよ。その上の階の70Gは分かりません。

70Hは廊下が少し長いですが、階層もそこそこで開放感があり全ての部屋が窓に面していているのは良いと思います。
70Qは洋室に入る扉の関係でリビングの家具の配置が難しいと思いますが、工夫してうまく使えるのであれば無駄の少ない間取りだと思います。あと高騰している周囲の新築と比較するとかなり安いと思います。

モデルルームで確認し、じっくり検討してみてくださいね。

>93
天カセエアコンもなければ
浴室がタイル張りでもないところが
上位のわけないだろ

＞９７

富久はこの中で唯一免震ではない上に、間取りも悪い。施工もスーゼネじゃなくてキッチンの天然石も薄っぺらくて安っぽい。天井カセットエアコンは実は対して金がかからない設備だってことをご存じない？取り付けることで天井が下がって３次元のクオリティはむしろ下がります。事実、富久は天井低いし、凸凹が目立つ。スカイフォレストなどはそのあたりの処理がうまい。

96さん
大変丁寧な説明ありがとうございました。
大変分かりやすく参考になりました。
モデルルームに行き確認します！

住友嫌いなんだよ

HPにある80Oが良いと思います。

確かに間取りがカオスの富久では80Ｏはましな部類ですね。欠点は洋室(2)の柱が邪魔なことと、ＬＤの入り口付近が実質廊下であることでしょうか。

80Oはおいくら万円？

101さん
ありがとうございます。70で十分ですが参考なりました。96さんを参考に自分でモデルルームで確認します。

>>98
金のかからない設備は省いていいという意味が分からない。キッチンの天板厚増やすほうがもっと金かからないのにそっちは重要なんだ。天井高は2600mmなので低いというのはウソ。天カセより折り下げのない壁かけエアコンのほうがハイグレードって考えているのはあなただけ。

低層型の桜上水ガーデンズの免震と、200m級のトミヒサの制震を同じ土俵で語るというのもありえないし、施工会社の大きさは気にするのに、売主の中で断トツに規模が小さい東京建物はOKなんだ。

ま、外廊下、外エレベーターシャフト、外非常階段の桜上水ガーデンズが最高仕様だという価値観の人だもんな。

>>100さん
分かる。野村の物件が好きな人とスミフの物件が好きな人は相容れないと思う。

>105
キッチン天板を天然石の厚い板に替えるのはどれくらいかかるのでしょうか？
検索したところ、オーダーメイドはかなり高そうですが、メーカーで対応してもらえるでしょうか？

>107
石のグレードを問わなければ、後付けでもリフォーム店で20万くらいでできますよ。
20万じゃ天カセエアコン本体しか買えないですね。
エアコンの重量を支える折り下げ天井をリフォームで後付けするのにいくらかかるんでしょうね。

あと、以下の記事をおすすめします。

キッチンや洗面化粧台の天板が石材は使い辛い / 建築家 碓井民朗の良識あるマンション指南 - 住まいサーフィン
https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?p=3&b=50&o=398

> 知人は「 あれ！碓井さん知らないの…。あの御影石は中国産でとても安く入手できるのだよ。
> デュポン社のコーリアンより安いし,国産のアクリル系人造大理石とほぼ同じ価格だから,
> 素人さんに見栄えの良い御影石を採用しているんだよ。 」と言われてしまいました。

> 本当に入居者側に立って日常生活に支障をきたさない配慮が有る売主であれば,
> キッチンセットや洗面化粧台の天板に御影石等の硬い石を採用しないと思います。

>108
石のグレードや厚さを問わないなら替える意味がありません。薄くて安っぽいから厚い板に替えたいという話です。
ここより厚い御影石に替えるなら最低でも20万の倍はするのではないですか？

私はもともと天カセの費用と比べるつもりはありませんが、あえて天カセの補強費を挙げたり、御影石批判の記事のみ紹介したりするのは、我田引水の論法で自画自賛しているように感じます。

それに、ご紹介の記事は御影石と人工大理石の比較ですよ、トミヒサ採用のフィオレストーンは人工大理石ではなく、御影石よりも硬いとされる人工素材です。
トミヒサのネガになる気がしますが、この記事を信じて良いですか？

確かに80Oなかなか良いです。低層階しかないのか確認さたいと思います。二期は間取り変更できないのでしょうか。

天カセはリビングだけですか。

＞109さん
私なら徒歩で新宿三丁目まで行って副都心線か、新宿御苑前まで行って丸ノ内線から新宿三丁目で副都心線乗り換えします。新宿三丁目での丸ノ内線と副都心線の乗り換えは階段20段くらいですぐですが、新宿での丸ノ内線と山手線の乗り換えは少々歩きますし、初乗り2回取られてもったいないし。

副都心線も時刻表を見る限り、昼間でも毎時14本（4.3分に1本）、朝のラッシュ時には毎時17本（3.5分に1本）あります。山手線は昼間毎時15本（4分に1本）、ラッシュ時に毎時22本（2.7分に1本）ですので、1分も差はありません。運良く副都心線に急行が来れば、山手線より2分早く渋谷に着きます。

＞110さん
フィオレストーンは下手な天然石より高いです。http://www.e-kitchen.biz/sink-top/archives/5645.htmlに価格が乗っていますが、2550で40万円とあります。

厚みは厚ければいいというわけではなく、密度にムラがある安物のために厚くしないという割れてしまうから厚くせざるを得ないものも多いです。高級ガラス食器は薄く、「これはガラスをけちってる！」という論理にならないのと同じです。

天然石は本当にピンキリなので、実際のものをMRで見ないと分かりませんが、MRで見ても石目から値段が分かる人は限られるでしょう。一番分かりやすいのは継ぎ目があるかどうかです。継ぎ目があったら、ほとんどの場合フィオレストーンより安いです。継いでなければ「一枚板カウンター」などと売りにしていると思います。

天然石だとどうしてもある程度の確率で石目の悪いものがあり、それがクレームになると「この程度は許容範囲」「いや許容できない」の押し問答になってしまって大変なのと、交換になった場合に大掛かりな修繕になってしまうので、石目が均一のフィオレストーンはそういうリスクを抑えられるデベのメリットがあります。

硬度に関しては110さんおっしゃるとおり、フィオレストーンのほうが御影石よりも硬いので、繊細な食器の使用には注意したほうが良いでしょう。その分、お手入れはしやすいので、硬度は高いほど良いとか悪いとか一概には言えません。クラッシィ東中野みたいに、天板の色だけでなく素材も選べるのが理想的ですね。

>>111さん
間取り変更は1期3次で38階以上だったので、残念ながら2期ではおそらくすべての売り出し階が非対応だと思われます。

>>112さん
リビング以外はエアコンがついていません。

115さん
ありがとうございます111

>108
>114
結局、フィオレストーンは皿やコップが御影石より割れやすく、日常生活に支障が出るほどということですよね。
見た目も薄っぺらで安っぽいのに…。
108はとんでもないブーメラン？

しかしなんですでに選べないセレクトプランの間取りが
HPに載ってるんだろうね。
一部の住戸はセレクト プランの間取りで作り始めてるのかな。

スケルトン構造だから作り出しても問題ないです

週刊東洋経済にも、2013年販売好調なマンション代表で３つのマンションが取り上げられ、その一つにまたまた富久クロスが写真入りで紹介されました。やはり記事からこの立地にこの価格に仕様と利便性は稀有なマンションだとわかります。

天板の厚さじゃなくて
前垂れの形状の違いではないのかな？


人工の方が汚れにくそうで好きです。
ステンレスのいっさい継ぎ目が無いのも好きですが
キッチンより厨房になってしまうので…

週刊東洋経済では立地は今後、
湾岸がますます発展し有利と書いてました

122

週刊東洋経済の広告や目次には
「五輪までに1万戸以上供給 湾岸マンションこれだけの不安」
と書いてあるけど？

123
中身読んでみたら？

買った後、賃貸に出したらどのくらい賃料が取れると思われますか？

15〜20階あたりで60平米くらいのプランだとして、管理費以外に家賃30万くらい（合計33万程度）は取れるのでしょうか？

富久町の相場にはあまり詳しくないのですが、
検索してみたところ新宿区のタワーマンションは月25〜30万以上までピンキリという印象でした。

６０で３０万は無理でしょ。
２１～２２万が妥当では？

2LDK位の60平米で、
管理費抜きで30万円！？
管理費込みならいくらに！？

富久町にその値段を御自身なら
はらいますか?
現地立地、環境を確認したほうがいいです。
地方や郊外のかたはタレント広告などで現地を知らなすぎのよいに思います

まずは自分が住む為に買うのでは？40位の1LDKなら別かもしれませんが。

曙橋のUR賃貸でこれくらい

http://sumai.ur-net.go.jp/chintai/s/arr/arrAptDetail/

さすがに私みたいな郊外出身者には払える家賃ではない…

129さん、 ご自分を蔑まなくても…
大半が郊外、地方出身がおおいと思いますよ。
曙橋の方が富久町より立地など格上なので
トミヒサ近辺をお探しでしたら
西よりを探してみたらいかがでしょう

パークハビオの60平米が管理費込みで30万だから、
トミヒサは管理費込みで27、28万くらい？

125です
なるほど、60m2程度だと30万は厳しいのですね…。
みなさまご回答ありがとうございます。

もちろん自分で住むつもりで検討しているのですが、もし貸したらどのくらいの賃料なのか気になって質問させていただきました。

今あるサイトでローレルコート新宿タワーを調べてみたところ、
77m2で、管理費コミ29万円でした。

入居後どのくらいのタイミングで貸すのかにもよりますが、
80m2弱くらいでようやく30万という感じでしょうか。

お隣の築11年のローレルコートが1m2当たり3600円くらい、築10年のURが1m2当たり3700円くらいなので、新築ならプラス10%で4000円とすると、60m2は24万円です。ローレルやURよりは明らかにグレードが高いので、25万円ってところでしょうか。

133は管理費抜きです。126さんの賃料は今のローレルの相場ですので、さすがにそれはないでしょう。

富久1000戸以上の出現で賃料の下げ競争の可能があり、今の賃料相場より下がる可能もあると思います。

皆さん貸してどちらに住むのか知りたいです

>122
東洋経済読みました。湾岸の割安感は薄れて、オリンピックを考慮しても当面は現状維持って内容でしたけど・・・。一方で、外国人投資家も注目する資産価値の高い販売好調マンションの代表例として、トミヒサクロスとパークシティ大崎が載ってますね。

>>135さん
地区の発展で需要が増えて相場が上がるか
供給過剰になって相場が下がるかの予想は難しいですね。
どちらもあり得ると思います。

>132

客観的な賃料を知りたかったら、近隣の仲介業者に査定してもらうのが一つの手。売主の系列は外して、できたら複数以上に当たるってのがポイント。

>135

転勤とかを想定して、賃料を知っておきたいとかかじゃない。中途売却の相場とかも重要だよ。

住むのが二年後で住んで二年三年後に転勤だとしても今からだいぶ先ですね。

>137
東洋経済の記事にトミヒサが
外国人が購入してる
代表例と出ているとのこと

何度も中国人が重説にいて騒がしかった
だのスレにもありましたが…

公に記事に出る以上、やはり本当でしたね…。
どの国が多いのか気になりますね

＞142

だうと

>>137さんのレスを批判的に言い換えると
>>142さんのようなレスになるわけですね。
まさに物は言い様。

>外国人投資家も注目する資産価値の高い販売好調マンションの代表例
を
>外国人が購入してる代表例
と言い換え。

契約者ですけど、契約会では中国人いなかったような？
黙ってたら顔で区別つかないけど・・

>142

外国人投資家が日本語でしか説明のない契約会にわざわざ来日してハンコ押してると思ってるんですね...。
それちょっと笑えます。

>144
東洋経済には確かに
アジアの資産家など海外の購入者が増加
こうした需要を背景にとした上で
トミヒサと大崎が販売好調と
と出ていましたね。

前後文から、アジア人資産家だけでなく
相続税の強化も背景とされると読めますが、
アジア人資産家の購入者増加というのは
間違いないようです。

秋頃のレスに説明会だか
抽選会に中国人が～と出ていました。

146
あなたの投稿は本当に笑えますね

アジア人契約者は１人もいないと思ってる？
だいいち、アジア人契約者を敬遠されてる投稿にしかみえませんね。

抽選会には中国人いたんじゃないですか
契約の際は知りませんが
アジア人に人気のあるタワマンなら
別々でしょうね

別々なら
142の、重説にいて騒がしかった
が有り得ないってこと。矛盾。

それよりスカイフォレスト…

投資対象になったら、賃貸に出されてモラルの低い賃貸住民がトラブル起してくれるって構図だから、居住目的の購入者にとってデメリットのほうが多いんだけどね。

投資家から投資対象に選ばれるだけの価値があるマンションなら
相手にされずに売れ残るよりはいいんじゃない。

西新宿のタワー等であったよね。シンガポールまで出掛けて行って販売会を開いて売った物件。

実需で売れるほうが価値は当然上がる。投資家は居住しないから、管理組合の役員やらないといった問題もあるし。

港区の案件ですよ。外人（アジア）投資は。

>154
中国人がいっぱいとなると
生活文化様式が違うのでどうでしようか…

韓国は経済が下向きなので
少ないのでしようか
どちらかというと韓国人に人気あるかと思っていましたが…

＞158
投資家はそこに住んでないんだから、生活様式関係なくない？ あと、日本の不動産を持ってても日本の法律では永住権もらえないから、中国人には日本の不動産は人気ないよ。シンガポール人と台湾人が多い。

159
中国人には永住権なくて
台湾人、シンガポール人には永住権
あるんですか？？

東洋経済では投資家が購入ではなく
『アジアの資産家』の購入者が増加
となっていますので
賃貸に出すのか、本人が住むかは
わからないですよね

トミヒサがアジア人外国人に人気と
いうことだけは事実なんでしょうけど。

歌舞伎町には中国人はたくさんいますから
飲食店経営者も多くいても
なんらおかしなことはないかと思います