Tomihisa Cross Comfort Tower（富久クロス） Part16

長期修繕計画って契約の前の重要事項説明のときに説明されるけど、早い段階で確認しておくべき。他にも管理規約（案）や契約書の内容も。ここは、ペット飼育で地権者優遇もあるし。

ちなみに段階的値上げって未納問題を引き起こすってことで、国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。長期修繕計画は売主が作成するけど、引渡し後は管理組合＝住民で継承する。ひどいケースだと段階的値上げの計画なのに管理組合で実際に値上げが実施できなくて未納問題ってのもある。入居後数年で段階的値上げの計画だったのを定額積み立てに変更してるケースも週刊誌で取り上げられている。

あと、計画が作成されている30年目以降に、エレベーター、機械式駐車場、竪排水管の交換といった大物が控えてる。当初計画以上の値上げになることは覚悟しておいたほうが良い。少なくともローンいっぱいなんて危険。それに自分が大丈夫でも、未納があったら全体の問題。マンションってお隣さん同士運命共同体。

管理会社と管理組合がどうかが大事ですね。どこのマンションもこの問題は同じだから、いかに管理組合がしっかりしてるかですね

新築分譲マンションって入居するまでお隣さんがどんな人か分からないわけだから、
住民で構成される管理組合がきちんと機能するかどうなるかもわからない。ある意
味賭け。

野村って入居直前に集まってパーティーやるけど、そのときに周りがどんな人か分
かっても遅いんだよね。契約しちゃったら後に引けない。

ちなみに管理の主体はあくまで管理組合。管理会社は管理組合から業務の委託を受
けて作業するだけ。方針とかは管理組合が決める。

↑これもマンション買うならどこも同じ話。みんな知ってるよ

地権者がすでに結束していて、分譲購入者はよそ者扱いってのはあるかも。

今回検討中のかたいますか？
どのへんのお部屋検討中ですか？
全部すごい倍率がつくのかな？

二期も抽選ありますか？

恐らくね。というか、抽選になる程度の戸数に調整して販売するってのが正しいかな。倍率がつかないと、登録した人がキャンセルしたら、また、一から客を捜さなきゃならない。

結構申し込み入ってるみたいでした。
かなりの倍率でそうです
くじ運ないので、縁ないかも。次、探さないと。

35階前後の中層階で北東/北西角部屋の70G系角部屋はまだ残ってるみたいですが、皆さんの評価・検討状況はいかがですか？

角部屋人気ですよね。
私も角部屋に住みやすいです。

70Gはいい部屋ですね！何階がまだあるんですか？

70Ｇよりは70Ｈのほうがよい間取り
Ｇ無しでＨでよかったのに

三角部屋では？

残ってるも何も申し込みの段階ですから。

三角部屋ってかなり使いにくそうですがどうなんでしょうか？

二期もいい部屋残ってますね！明日モデルルーム行きます

倍率厳しくなりそうですね。

人気の部屋はもう10倍以上だそうです。早くか要望書出さないと間に合わないかもしれませんね。

倍率ついちゃってるなら、今更、要望書出す必要ないでしょ。

子育てするなら、桜上水かな？

いや、子育てするなら多摩ニュータウンでしょ。昨日の夜、ワールドビジネスサテライト（テレビ東京）で特集されてたよ。ブリリア多摩ニュータウン（京王線/小田急線　永山）が80平米で3900万円だって。保育所併設。ここも駅近だったはず。

７０Gは３５階あたりでいくつか残ってると思いますが、正式には営業さんに聞いてください。

三角の部屋なんてないよ
バルコニーが三角なだけ

514さん
ありがとうございます。聞いてみます。

子育てはやはり、多摩地区でしょうか？

京王線は最近のダイヤ改正で特急が増発されたので、特急が停まる多摩センターや永山はかなり時間短縮されて通勤しやすくなっています。私は子育て卒業組ですが、多摩地区で子育てしました。都心から適度に離れていて、子育て環境としては最高だと思います。

確かに、子育するには最高の場所でした。

でも、旦那から「通勤が辛い、過労死する・・」と訴えられて、子供が小学校へ上がる時期に、引っ越しました。
また、お子さんを私立への進学（通学）を考えているなら、通学時間のなるべく短い場所を選択したほうが良いと思います。

契約者さん達も見てらっしゃると思いますが、このマンションの決め手はなんでしたか？

515
バルコニーを含めた間取り全体、が三角

抽選前の方へ
マンションの北に有る富久さくら公園の所の稲荷神社にお参りすると当選確率が上がると噂

マンションの決め手

新宿との適切な距離と方向

徒歩圏でいろいろ楽しめる

御苑が近い

アレルギー対策

築30年のマンション価格

70Bやはりいいですね！まだなん部屋あるんだろう。

523さん、ありがとうございます！

今新宿御苑や四谷三丁目駅はヘリテージゾーンとして、注目ゾーンですね。そのなかでもランドマークの富久クロスはベストマンションだと思います。発売日即日完売の理由がわかります。二期も10倍付いてる部屋があるんではまた即日完売ですね。

520さん、

地元
勤務先との距離
自転車でどこでもいける
日当たりの永続性
眺望(ヨドバシのリスクあり)
間取り
売主の信頼性

まとめると、立地が良くて気に入る間取りがあったってことですかね。
あと、何より重要だったのは、上記の部屋が予算内だった事です。

10倍はどこの部屋ですか？

529です。
この辺(四ッ谷から御苑)の相場をこの5年程ウォッチしてましたが、ここは抜群に割安でした。

決め手、かつ購入にあたって譲りたくない点は以下です。
広さと価格のバランス
地盤のよい山手線より内側(線路近接は不可)
都心大規模ながら(購入した部屋は)大通りに面していない
にもかかわらず敷地プランを考慮したら日照は永続的に保証
丸の内線に近い

以下は決め手ではないですが付随効果として楽しみにしてる点です
デパートに歩いて気軽に行けそう

527さん

いい物件だと思いますが、見送った人間としては、

新宿は近くない。徒歩圏内ではない
賃貸物件乱立のため投資としては少々不安
不要な共用設備多く、管理費高い
行燈部屋が多すぎる
1000戸もあるため、将来のリセールは懐疑的

私はここには住みたいと思わないので、投資ベースでした。しかし、上記が気になったので、見送りました。大規模になればなるほど、事件や事故が起きる確率も高くなります。
しかし、価格は素晴らしいと思いますし、選択肢としてはいい物件だと思っています

管理費は安いですよ。
安い管理費と言われていたブリリアタワー池袋が平米３０９円でしたが、
ここは平米３０７円ですから。

新宿駅ではなく、新宿三丁目駅は近くて徒歩圏です。

70Gは北東北西どちらもいいですね。10倍はここかな

最近の内廊下タワマンの管理費を調べてみました。

キャピタルゲートプレイス管理費　平米336円
スカイズ管理費　平米332円
パークシティ大崎管理費　平米363円

三角部屋は使いづらいよ。

70Gは富久の間取りの中では良いんじゃないかな。
1期3次30階台で4倍くらいの倍率がついてた部屋もあったかと思うし。
ただこの時はぎりぎり間取りが変更できたんですよね。

70Gですが洋室2を入居後リフォームでなくしてリビングを拡張させたらどのくらいかかりますか？50万くらいでできますか？

リフォーム会社に聞いたほうがいんじゃない？

>527さん
見送る理由を正直に書くと、
・南側や普通の間取りに割高感
・駅まで敷地込み７分が近いと思えない
・高低の価格差やこのスレの攻撃的書き込みで住民レベルやトラブルに不安感

いずれも主観的なもので、特に３番目はタワマンが向かないのかも知れません。
割安、近いなどと感じて、購入した人を否定するつもりはありません。

70Ｇは一期一次ではほぼ抽選なしだった人気あるとは言えない部屋

だが、何度も言うが、70Ｇに三角の部屋なんてひとつもない
三角部屋と言ってる奴は無責任極まりない。反省願いたい

モデルルームは混んでましたか？

539
30万くらいかと。

542
洋室2は三角だか。目が節穴ですか？

今は何階位立ってますか？

地盤は硬いですか？

かっちかちやぞっ！！

湧き水でてない？

Google Trendで富久クロス、パークシティ大崎、ブリリアタワー池袋の人気度を調べてみました。
やぱり都心物件は富久クロスが一番人気ですね。

http://www.google.co.jp/trends/explore#q=tomihisa%20cross%2B%E5%AF%8C%...

これを見ると、いかにブリ池が瞬間蒸発だったかがわかりますね。

検索キーワードの上げを組織的にやってたりするケースもあるからね。客観データかどうかは微妙。

552さんありがとうございます。
こんな比較賀できるんですね。はっきりデータでわかりますね。やはり注目や人気ナンバーワンは富久クロスですね。

ブリ東池袋は瞬間すぎて、スレッドもわずかpart5で完売を迎えちゃったんじゃなかったっけ？

新宿、大崎 、池袋
新宿が一番人気に決まっていますよね？

地盤 新宿>池袋>大崎
利便性 新宿>池袋>大崎
治安 大崎>新宿>池袋
環境 新宿>大崎>池袋
イメージ 新宿>大崎>池袋
オリンピック効果 新宿>大崎>池袋
買物 新宿>池袋>大崎
子育て 大崎>新宿>池袋
学校 新宿>大崎>池袋
病院 新宿>池袋>大崎
値ごろ感 新宿>大崎>池袋

新宿が一番でも、ここは徒歩圏外でしょ。

新宿は新宿御苑前や四谷三丁目や西新宿
がマンション
資産価値としても注目スポットですよ。

新宿駅からトミヒサの距離は、代々木駅よりかなり遠く、大久保駅、新大久保駅、初台駅などと同じくらい。
でも、代々木や大久保、初台、西新宿や南新宿も新宿とは名乗らない。ウソつきか見栄っ張り呼ばわりされるから。

あれ？
住所が大久保で、高田馬場駅までの距離と新大久保駅までの距離との違いに大差ないのに、
生活圏が高田馬場だから高田馬場物件と名乗るマンションがどこかにあったのでは？

新宿駅最寄り駅だと誰も思っていないから。ネガさんご心配なく。

早く完売してほしいな。

早く完売してほしいよ。

>562
それでは、557の新宿を富久町ないしは新宿御苑駅にして書き換えてください。

靖国通りを越えるのに新宿御苑を名乗るのは恥ずかしいというなら結構です。

富久町で池袋、大崎と張り合うなんて。だから無理やり新宿ってことにしたいんでしょ。

富久できたらすごい大きな存在になるわ！

大規模住宅ができても周りの人にとっては大したインパクトはないよ。周辺にも影響する商業施設はヨーカドーでしょ。ヨーカドーができて大きな存在になるとしたら、余程なにもないところだったって裏返し。

ネガの新宿駅から近くないのに新宿を売りにしているマンションというのは、完全に自作自演です。無視しましょう。
富久クロスのホームページは丸ノ内線×副都心線に近く山手線より本数が多い丸ノ内線に近いマンションをピーアールしてるくらいだからね。新宿は丸ノ内線で３分と大きく書かれてます。まさしく新宿圏内です。

トミヒサが50階くらいまで建ったら
周りの高い建物から見るのを楽しみにしてるよ！

夏には出来てますか？

まさに、ランドマークですね。東京都庁の展望台からも現在工事中のクレーンと建物を確認できる写真がでてましたね！

見せて！

トミヒサ眺めながら食事出来る場所発見したらUPして欲し〜

高島屋のレストラン街なら、富久を眺めながら食事ができますよ。
新宿御苑や国立競技場やスカイツリーなどとの位置関係も分かります。
食事をしなくても空中庭園から見えますけど。

アイタウンレピアの１５階で火災があったようですね。
レピアは２２階だけど、ここは５５階だから
被害が無い部屋でも高層階は苦労するかも。
エレベーターとか。

>569
副都心線の改札は遠いよ。わかってる？
新宿駅と変わらないくらい歩くけど…。

電車で数分で新宿行けるから新宿圏内と言えるなら、中野も上原も笹塚も新宿？
しかも所要時間なら東中野タワマンに負ける。

577さんはよほど執着されてますね。
売れてるから全く関係ない話です。

電車で数分、電車に乗らずに新宿三丁目辺りの店を見ながら歩いてでも新宿駅に行けるから生活圏。

中野や東中野や上原や笹塚から、歩いて新宿駅に行く人は稀でしょ。

新宿駅って新宿区の西の端に有るって事実。
生活圏は主観なので、本人が決めればいい。

市ヶ谷から見える場所ありますか？

高島屋のレストランは、予約した方が良い？

折角なら席も指定したいので、予約した方が良いと思うよ
美先の御苑ビューの席が良い

私の勤務先のビルから頭がもうすぐ見えそうです。
近隣のザ・センター東京や河田町コンフォガーデンはかなり目立っているので、
あれより高いとなると相当目立つと思います。

>>566
ならブリリア池袋は東池袋｡
ミレーニアは南池袋｡

池袋じゃありませんから｡

>585
ご意見ごもっともです。
では、東池袋・南池袋・富久町に決定。
最寄り駅が池袋のミレーニアは可哀想な気もするけど、今後はお互いに池袋、新宿って名乗らないってことで一件落着。

この土日のモデルルームの情報教えて頂けますか？中高層階も販売あるのでしたよね。

>585

住所の話だよね。だったらブリリアタワー池袋も南池袋。
ちなみに池袋というアドレスはあるが西口の環境劣悪地域。

住所の話となると、パークシティ大崎も北品川か。