Tomihisa Cross Comfort Tower（富久クロス） Part16

>390さん
368です。私が知らないだけで、富久小も教室増設工事などをしているかも。

>391さん
一番時間の掛かる土地・建物の面では、むしろ余りまくってるので問題なし。契約会で新宿区から何歳の子供がいるかのアンケート提出を依頼されているので、人とか教材とかについて無策で来年を迎えないと信じたい。

>392さん
遠い白金小に越境するくらいなら番町小、麹町小でしょう。2kmしか離れていない。

>393さん
東京都の男性の第一子出産時平均年齢が34歳。父親が36歳の時に生まれた子供は、父親が48歳の時にもまだ小学6年生。2人目はもっと小さい。むしろ末っ子まで大学卒業している子育て卒業世帯に48歳でなるには、末っ子が26歳に生まれたという計算になって早すぎる印象なので、なんだか住民の半数近くは子育て現役世帯な気がしてきた。

>395さん
女の子は雙葉があるけど、男の子はどうしようかねー。中学受験して早稲田や海城ってのもあるからねー。

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>>401
男子でも、御三家クラスに行かせたいとかでもなければ、国立私立ともに、そこそこお受験先あると思いますけど。

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↑リセールはきにしないの？

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>399
ここは隣駅どころか、間近にソープもオカマバーもホストクラブも山ほどある。
駅より近いくらい。
禁止しても子供は必ず身近な怪しい世界に近付く。物理的に離れるしかない。

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こういう環境においても誘惑に負けない精神を鍛える教育とか。

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1月11日の様子を見つけました。
http://bit.ly/1dvZ3Iy

竣工するのが楽しみですね。

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なんでいつも他のスレで暴れるの？
しかも、東中野スレ住民が先にこのスレに来たからって…。
そもそも東中野とはあまり競合してないと思うが、なぜわざわざ書き込むのか？

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もうお互いに他のマンションとの比較やめませんか？このマンションの話をして検討者の参考になる話題をやり取りしましょう。

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なんか他MSスレに迷惑かけている人がいるようですみません。
最近の荒らし行為を東中野住民と勘違いしたのかもしれません。
他MSスレでここのアピールしたって疎まれるだけで、こっちに乗り換える人なんていないのに、なんで書くのかね...

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マンションの写真みる限り低層階は暗いイメージですが、陽当たりは東西南よいのでしょうか？確認された方いますか？

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低層階の日当たりなら現地で確認するのがいいのではないですか
それができることが今回の利点な気がします

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>410
>412

だうと

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↑意味不明です。訳のわからないレスやめましょう。

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安くて検討したけど子供がいると周辺に見せたくないものが多過ぎてやめました。小学生、中学生かがいる家族でここ買う人は世界有数のゲイタウンの2丁目とかどう考えているのかな。

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ゲイタウン見せたくないとか、もろ同性愛差別だ・・・
民度低いな。

サンフランシスコのカストロストリートは人気だよ。

もちろん二丁目はそこまでおしゃれでもないけど。

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ゲイタウンが近くにあるとなんか子供に危害が加わるの？
差別主義者の親に育てられるほうが悪影響大きいって。

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世界を見渡せばファッション業界は勿論のこと一流企業の上層部にも
いわゆるオネェは出世している。
仕事さえ出来れば差別なんてしないのが世界でビジネスをする人。
子供を世界に羽ばたかせたいなら、２丁目とか気にする方が逆効果かと。
日本だけでおさまる子供になって欲しいのならどうでもいい価値観だけど。

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＞仕事のできるオネェが二丁目に集まってるわけじゃないでしょ

その通り。しかし、問題はそこでは無いですよ。
二丁目が世界のビジネスの場になるとは思っていません。
その人種を差別せずに育つと言う事が重要なんです。

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>413
昨年12月17日(冬至の一週間ほど前)に撮った写真があります。15階くらいを工事中だったと思います。
南面です。

まず午前10時20分ごろの写真。

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続いて12時17分ごろ

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続いて14時23分ごろ

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参考までに別の方向から撮った写真を一枚。
10時18分ごろです。

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413です。ありがとうございます！南側低層は一日暗いんですね～
これじやぁ辛いです。

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ここの地権者と思われる人があっちこっちのスレでネガしまくっているようですが自重願います。

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地権者はご年配が多くそんなことしないでしょ。ネガの誘導も事実でないから怖いです。

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やってるのは野村でしょ。他の物件でもやってる。ただ、ここは極端に出張が多いけど。

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野村もしませんね。

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こんだけ売れたらよそは関係ないでしょ！ナンバーワンに売れてるマンションだよ

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>428 だうと

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次回で完売でしょうか？
低層階でも買っておいたほうがいいか？
別のマンション待つべきか？
悩みます～

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>426
南側低層はもちろん、西側低層も南側に並んだビルの日陰になりますね。やっぱり東側がいいな。

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西もですか？一日日陰の部屋は悲しいですね。安かろう暗かろうwww

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東は外苑西でうるさくなるのでは。やっぱり西でしょう。ヨドバシ跡地がどうなろうが、日照に影響がある距離ではないですよね。つまり西は日照は保証されてるかと。

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西側は、何階まで一日日陰なんでしょうか？

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東は朝まぶしくて目が覚めてしまうし、午後は日が当たらなくて暗いし寒い。西は夏きついけど、冬暖かで夕方まで明るい。この季節に検討するとどうしても西がいいなと思えてしまう。

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西がいいという人は西日の辛さをわからない人ですね。

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冬の西は午前中、日が当たらないから寒いでしょ。

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西日の辛さも、冬の寒さもわかった上で、西がいいと言っています。私の仕事場は西ですが、朝行くと部屋の温度計は１８度くらいを指しているので、それほど寒くありません。午後は暖房なしでも２０度を超えます。夏の暑さはブラインドとクーラーでしのぎます。仕事場は９階ですが、前面に遮るものはないので、日当たり、日照時間では高層階と変わりません。

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オフィスとマンションとは違いますよ。
マンションの方が基本的に床面積に対する窓の面積は広くなるので外気の影響や日光の影響を受けやすくなります。
９階では高層階の参考にはなりませんし。

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西日がつらいのは1年のうちほんの数ヶ月なんですよね。
私のオフィスも真西ですが、つらいと思ったことないです。それより、夕暮れの西方面、つまり新宿方面の夜景に癒されます。10階からですが、素晴らしいと思います。なので、富久クロス楽しみ。

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最近のオフィスはパソコンの熱であったかいんだよね。会社の建物、そういった理由で暖房がなくて冷房だけ。それでもあったかいんだけど、月曜日の午前中だけは寒い。土日はパソコンの電源落としちゃうから。

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温暖化で１ヶ月ですまなくなるかも。

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オフィスはダイレクトウインドウだけどマンションはバルコニーあるから、暑さはまし。

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高層階もうないから。

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＞445さん、

確かにオフィスと居室では窓の大きさが違うのは分かりますが、どうして９階と高層階では日照条件が異なると言えるのでしょうか？確かによくタワマンの西日はきついと言いますが、前面に遮るものがなければ、階層は関係ないと思うのですが。経験則ではなく、物理的な理由があればお教えください。

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春の終りから秋の始めまで西日は暑いですよ。
バルコニーあっても横から照り付けるのが西日だし。

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やはり南ですか？

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>449

南向きだと南中高度の高い夏の日差しをバルコニーが庇になってさえぎってくれるけど、西日は高度が低いから直射が部屋の奥まで入ってくる。

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暖房も冷房もあるので問題ないよ。

日本には四季が有るんで一年中1番いい方位は無いよ

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キャンセル出てそうですか？

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冷暖房費には問題ありますけどね。
お金持ちは気にしないでしょうけど。

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454にもコメントしたけど、南向きだと南中高度の高い夏はバルコニー庇になってさえぎってくれて、
冬は高度が低い部屋の奥まで日が入る。日本家屋って南向きで縁側があるでしょ。あれと一緒。南向
き信仰は理屈にもかなっている。

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内廊下のタワマンは風が抜けないからエアコンに頼ることになる。光熱費は覚悟しないと。

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>457
24時間エアコンを付けっ放しにしてるくらいだから
ご心配なく(^O^)‼︎

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換気は全熱交換式じゃないし。

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内廊下、良いですよ。家は南向きなので、部屋は暖かいし、北側にあるトイレやバスも内廊下に面しているので、暖かいです。暖房いらないくらい。夏も内廊下が涼しいので、部屋もその影響で、暑さが和らぎます。もちろん、エアコンは必要ですが。

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内廊下の冷暖房が部屋にまで影響してるとしたら断熱悪いつくりなのかも。

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あの…このマンション何階からひがあたるのでしょうか？
分かるかたいらっしゃいますか？

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断熱どうこうじゃなくて、外廊下と違い外気に触れてないので、外気温の影響を受けないってことでしょ。内廊下は常に適温に温度管理されてますから。

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南東角と南西角ではどっちの方がよいでしょうか？

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購入価格自体は予算内で物件も気に入ってるんだけど、７０㎡固定資産税４０万ぐらいで管理費修繕費が築１５年以降で６万
近くになるって聞いて購入に踏み出せない

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固定資産税そんな高いんですか？

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466さん、もう上の方は残っていないから
下の方の階の角部屋の話ですよね。
南東角は道路に近くなるので騒音の心配かある代わりに道路のおかげで日当たりは良さそう。
新国立競技場が見えそう。
南西角は南東より騒音の心配は薄くなる代わりに厚生年金会館跡地に高い建物がもし建つと影響があるかも。
それまでは西新宿の夜景が見えそう。
あとはご自分の判断でどうぞ。

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管理費が高すぎると中古で売りにくいですね

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＞469さん

ありがとうございます。参考にさせていただきます。

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>470
ここの管理費は
最近の新築タワマンの中では安めですよ。平米307円。

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>467さん
営業が出す固定資産税は、今年3月末までの軽減税率が延長されないというワーストケースで見積もってるからです。昨年末に自民税調は2年間の延長を決めたので、ほぼ確実に軽減されます。あと、資産評価額がどうなるか分からないのですが、これを安めに見積もるとあとでクレームになるので、高めに見積もってるようです。営業に聞けば現実的な予想を教えてくれるでしょうが、ま、6掛けくらいってところじゃないですかね。

管理費修繕費は共用施設充実型のタワマンとしては普通かちょっと安いくらいです。修繕積立一時金は予定されていません。

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>467さん
モデルルーム行くと476さんの話は聞けますよ。
修繕積立金がドンドン上がるのは聞いたこと無いな〜
どこ情報⁇

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>451
マンションとオフィスビルは階高が違います。50階建てのタワマンと50階建てのオフィスビルが同じ高さだと勘違いしてませんか？あなたのオフィスの9階は富久なら13～14階くらいに相当すると思います。
日照についてはヨドバシカメラの所有地に建つ建物の影響よりも、南～南西側に並んでる10～15階建てのビル群の影響を受けると思います。西側でも南寄りに位置している15階以下の部屋は。

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ここ地権者の管理費も購入した人達が払ってるマンションなんだよね？

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477さん
俺も修繕積立金は定期的に上がって20年目ぐらいに現在の3倍から4倍ぐらいになるって聞いたよ。
もちろんまだ案なので最終的には管理組合が決めるんだろうけど。

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>480さん
誰に？

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モデルルームに行っても営業さん、全く真面目さがない感じ～
売れてるマンションはこれだから嫌だな。買う人たくさんいるから相手にされてない感じです。

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>482
それはあなたが本気で買う気がないと思われたか、あなたには売れない（ローン審査が下りない）と思われたかのどちらかでは？私は「早く要望書を出してくれ」とせっつかれました。売れ残りの中層と人気のない低層しかないし、実質値上げしてるし、二期はそんなに余裕ではないと思います。

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予算が９５００万円ありますが、これで富久クロスを購入するべきかどうか迷っています。富久クロスじゃなければここがよいという代案があればご教授ください。中古でも構いません。

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修繕積立金が20年、30年後に３、４倍になるのってごくごく普通じゃない？
ここもそうだったと思うよ。

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485
あるいは毎月の積立金以外に、
一時金で修繕積立金をまとめて数年ごとに徴収するやり方のマンションもあります。

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＞480
＞485

それはトミヒサの重説で聞いたの？

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修繕積み立て計画なんて契約者でなくても電話でもなんでも教えてくれるよ

ここは途中での一時金はとらない計画
今時の新規分譲で一時金方式はあまりないけどね

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>479
違います。地権者も払いますよ。

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479は修繕積立金のことでは？ペントテラスって言うんだっけ、地権者の戸建て部分と分譲してるタワー部分の負担割合が不公平って話。

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長期修繕計画って契約の前の重要事項説明のときに説明されるけど、早い段階で確認しておくべき。他にも管理規約（案）や契約書の内容も。ここは、ペット飼育で地権者優遇もあるし。

ちなみに段階的値上げって未納問題を引き起こすってことで、国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。長期修繕計画は売主が作成するけど、引渡し後は管理組合＝住民で継承する。ひどいケースだと段階的値上げの計画なのに管理組合で実際に値上げが実施できなくて未納問題ってのもある。入居後数年で段階的値上げの計画だったのを定額積み立てに変更してるケースも週刊誌で取り上げられている。

あと、計画が作成されている30年目以降に、エレベーター、機械式駐車場、竪排水管の交換といった大物が控えてる。当初計画以上の値上げになることは覚悟しておいたほうが良い。少なくともローンいっぱいなんて危険。それに自分が大丈夫でも、未納があったら全体の問題。マンションってお隣さん同士運命共同体。

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管理会社と管理組合がどうかが大事ですね。どこのマンションもこの問題は同じだから、いかに管理組合がしっかりしてるかですね

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新築分譲マンションって入居するまでお隣さんがどんな人か分からないわけだから、
住民で構成される管理組合がきちんと機能するかどうなるかもわからない。ある意
味賭け。

野村って入居直前に集まってパーティーやるけど、そのときに周りがどんな人か分
かっても遅いんだよね。契約しちゃったら後に引けない。

ちなみに管理の主体はあくまで管理組合。管理会社は管理組合から業務の委託を受
けて作業するだけ。方針とかは管理組合が決める。

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↑これもマンション買うならどこも同じ話。みんな知ってるよ

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地権者がすでに結束していて、分譲購入者はよそ者扱いってのはあるかも。

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今回検討中のかたいますか？
どのへんのお部屋検討中ですか？
全部すごい倍率がつくのかな？

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二期も抽選ありますか？

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恐らくね。というか、抽選になる程度の戸数に調整して販売するってのが正しいかな。倍率がつかないと、登録した人がキャンセルしたら、また、一から客を捜さなきゃならない。

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結構申し込み入ってるみたいでした。
かなりの倍率でそうです
くじ運ないので、縁ないかも。次、探さないと。

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35階前後の中層階で北東/北西角部屋の70G系角部屋はまだ残ってるみたいですが、皆さんの評価・検討状況はいかがですか？

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