マンションから一戸建てへの買い換えについて

マンション売って一戸建てにするのはいいが、高齢になったら絶対マンションの方がいいと思う。
問題なのは、マンション→一戸建ての住み替えは簡単だが、一戸建て→マンションの住み替えは不可能に近いこと。
金があるならマンション→一戸建て→マンションがベストだろうな。

>18
どういう根拠でいってるのかな？
11だけれど、マンションは直ぐに25万で貸せたよ。
他に投資でファミマン(4000万)を持ってるけれど、これも20万で貸している。
親戚で、都内の戸建(9000万)を25万以上で貸そうとしているけれど、
半年以上かりてがついてないよ。

中古ワンルームの利回りが一番なのは認めます。
500万が5万で貸せるから。

>高齢になったら絶対マンションの方がいいと思う

なんで？

＞一戸建て→マンションの住み替えは不可能に近い

なんでだ？

>投資でファミマン(4000万)を持ってるけれど、これも20万で貸している。

表面6％をドヤ顔するって、どういうことなの、、、？
それ、投資じゃなくて、カネをドブに捨ててる行為ですよ。

あなたの親戚は知りませんけど、普通は戸建てでも表面で6-10％出せます。
そして、管理費やら修繕積立費がない分、ネットでマンションより有利。
さらに、資産価値としてはずーっと土地代は維持できるので、
（処分時に）売却時との差額が少ないのが特徴です。

マンションは、表面6％でも、管理費（上がり続ける）や修繕積立費（上がり続ける）があり、
固定資産税も長く、かつ、値段は下がり続ける特性を持っています。
もっと詳しくいうと、買ってすぐにドンと市場価値としては下がり、
そこから下り続け、土地代で下げ止まる戸建てに比べて、
どんどん下がり続けるのがマンションの特徴。
（ただし築古ほど下がりにくくはなる）

すると、正直、表面6％なんてものは、投資としてはクズです。
あなたはいつまでも「新築4000万円の価値」のつもりかもしれませんが、
築20年にもなれば、2000万円程度になるのは自明です。
しかも、築古になればなるほど、家賃も下げざるを得ません。
築20年のときには、まあ、せいぜい12〜13万円てところでしょうか。

20年のざっくり仮計算で、▲2000万円の資産減に対し、
家賃収入が3840万円、毎月の管理費他が▲1000万円、
固定資産税が▲200万円、所得税が▲200万円、
室内の維持整備に、敷金以上の修繕が8回×15万円で▲120万円
大規模リフォームが2回で▲400万円

すると、20年間での収支は「全てがスムーズに行って80万円の赤字」です。
4000万円もの資産をそれなりのリスク負って
（賃借人が実は＊＊＊とか死者がでたりとか諸々）赤字なのなら、
その投資はクズだと思いませんか？

まあ、ここまで説明して「はっと我に返って投資対象を見直す」ようなひとであれば、
そもそもこんな投資していないでしょうから、きっと
「イチャモンつけられた！きーっ！くやしー！ぼくの投資マンションはそんなことないもん！」
としか思えないのでしょうから、どうぞ、お好きになさってください。

↑
まじ正論。

しかも、
>（東京駅まで20分）地域の高層最上階の120ｍ2の10年住んだマンション
が25万って安すぎませんか？関西人なので相場観がないですが、東京ってそんなもんなんですか。関西地方のうちの120m2の戸建てですら25万円で貸せてますよ・・・。

>普通は戸建てでも表面で6-10％出せます。
どんな計算で出せるのか詳しく説明よろしく

>26

ちょっとは自分で調べたらどうかね？

http://www.nomu.com/pro/search/?order=2&bukken_class=build&type_id...

>27
ぷっ　偉そうなこといいながらこのリンクですか
こんな古い物件や、本当に借り手がつくのかよといった物件が
不動産屋の想定で利回り６％超えてるとドヤ顔いわれてもなぁ
まともな説明できないのに偉そうなこと言わないよーにね

＞２８
その通りですね。
優良戸建ては数が少ないので、貸しやすいけれど、
利回りが少ないというのじゃ不動産投資の常識ですね。
それに、投資で戸建てを買う人は皆無。
買うならアパート。
それにファミマンが利率が低くすぐ値が下がるなんて、
新築のマンションに限った話。
新築ファミマンを投資で買う人はいませんよ。
買う目的は相続税対策です。

スレの流れを読まずに書き込みますが、
自分は戸建て→マンションの流れです。

好みの問題だと思いますが、

私の場合の戸建てをやめた理由は
・庭の手入れが大変
・庭の土埃が大変
・周囲の騒音が煩い
・網戸の隙間からごくたまに虫が入ってくる

マンションを選んだ理由は
・駅前のマンションで利便性が良い（戸建てでは不可能な立地）
・高層階からの眺望が良い（これが一番の理由です。夜もカーテンを閉める必要がありません。何事にも変えがたい開放感です）
・特別マンションだけの理由ではありませんが、躯体の作りがしっかりしている・暖かい（戸建ては2×4の木造だったので鉄筋RCはしっかりしていますね）
・マンションにも騒音がありますが、木造戸建てに比べたら静かです。


戸建てもそれ程悪い仕様ではありませんでしたが、マンションの方がずっと快適です。

>28 >29

なんか勘違いしているようだけど、誰も別に戸建て貸しが
投資に向いているとはいってない。
マンションも同じだが、ファミリータイプは利回りがよくない。
戸建ても「同じ程度よくない」が、資産性自体が高いので、
資産減する幅が少ない分、まだマシ、といっているだけ。
ノムコム・プロなんかに出てる物件は正直、誰も買わない死に物件。
それですら想定6％とかザラ、って話をしているだけ。

つか、その程度の話の筋も読めないのか？
まあどうでもいいや。
おれの主張の本筋は＞24だから。

>>31
戸建ての方が資産性が高いとは必ずしも言えないんじゃないでしょうか？
逆のケースも多くありますね。

＞３２
その通り。
＞３１
は自分が買った戸建てを正当化したいだけ。
普通、戸建ては２０年経てば建物の価値は無くなる。
新築時価格が土地と建物が５０：５０であった場合、
土地が上がらない限り、どんな物件でも半値になる。
マンションの場合は築２０のマンションで価格を維持している物件なんて、いくらでもある。
もちろん、埼玉や千葉で東京から１時間以上かかるマンションで、
３０％くらいになっているマンションもあるが、
同地区の土地の価格も半値になっているので戸建が良いとは言えない。
マンションであれ戸建てであれ、立地によって左右され、
どちらの価値が優れてるのかなんて言える分けない。

戸建ては土地が残るといいますけど、買い手の付かない土地もありますし、マンションも中心部の利便性の良い所は
資産価値を維持し続けてる物件はたくさんありますからね。

一概には言えないですよね。

>33

24だけど、てんでお門違い。
ちなみにおれはマンション住まいです。

ケースバイケースといえば、そりゃそうだよ。
だがね、済まないが、戸建てのほうが資産性が高いのは、
不動産投資の上ではそれが常識なんだよ。

しかしま、きみへのコメントはひとつだわ。

>「イチャモンつけられた！きーっ！くやしー！ぼくの投資マンションはそんなことないもん！」
>としか思えないのでしょうから、どうぞ、お好きになさってください。

おこちゃま発言。
恥ずかしくないかい？

>24さん。認めたくない人に何を言っても無駄なんですよ。
人の意見も聞き入れれる人かそうでないか。ここのマンション住まいの方はそうでない方が多数なんでしょうね。

マンションが手狭になって戸建にって流れでしょ
それは極普通に住み替えで見かけるものです
何も他に色々理由が必要でもなく、住み替えで３０～５０平米
広くなりましたってだけ。

多少の利便性、多少の断熱性、その他多少の色々
劣っても優れてもそれなりに生活はできる。
でも部屋が足らない、家財が溢れる、どうにも窮屈は
多少であっても生活全体が息苦しくなる。
これは人として生きる限りは仕方の無いことです。

>>35
>33ではありませんが、

初めて聞く常識なので、そういった事が書かれているサイトを
教えて頂けないでしょうか。ケース・バイ・ケースですよね。
一概には言えないと思うので、そういった統計があるのか非常に
興味があります。

>39

はい。

http://www.nomu.com/pro/knowledge/