オーベル志村城山【旧称：志村城山プロジェクト】

557さんはかなりお詳しい方なのか、よく分からないが昼間書き込みされてるので、他社の営業の担当ではないんですか？

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561さん
オーベル志村城山の購入を検討している会社員です。不動産業とは無縁の仕事をしています。
今日は休暇なので昼から書き込んでしまいました。

と言っても、証明する手だてもないですし、擁護派＝オーベル関係者、懐疑派＝他社の営業、みたいな不毛なレッテル貼りの書き込みは辞めて、
本質的な部分についての情報交換を希望します。

560さん、都営三田線はマンション建設地直下を走っているわけではないと営業さんは言っていましたよ。

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>>558.562さん

色々調べて下さって詳しいご報告ありがとうございます。
とても参考になってます。
今後も何か分かることがありましたら
教えていただけますと助かります。

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>>558です。
かなり前向きに検討というか購入考えていたんですが
擁壁だけ気になって調べていたらわかったんです。

まず整理すると
区役所に確認したら今回の開発は土地をいじれば申請が必要なところ変更していないので
対象外の判定で安全かどうかは事業主に確認してといわれました。元々の申請も残っていない古い時期であった。

それでここのスレッド見てたら社内事情に詳しい人の書き込みで板橋区ではなくて交通局？と情報があり
交通局に色々確認したら都営三田線の工事関係とわかりました
もう一つ判ったの中山道側の電気工事の会社は借地であり今回の地権者の所有の土地であり。夏くらいに何か擁壁の補修を予定している事がわかりました。

ここからは推測で正しいかわかりませんが
もともと中山道側の隣地は、今回の地権者の方が所有していて　今回地下鉄のトンネルがないエリアまで購入し事業化した。
擁壁は昭和43年東京都交通局がトンネル工事の際に作ったのもの。
杭が約13mでトンネルの構造物の底部位置までという意味。
つまり擁壁下部は約13mで電車のトンネルの壁面？がかなり地上近くに通っている事らしいです。
擁壁は昭和43年の鉄筋コンクリート製で現状の土砂が崩れない事と建物の配置予定を示したした上で
問題ないと判断の上形状を変えずに使用している。
隣の借地の電気屋さんのお話では、最近になって　夏ごろ擁壁補修が行われる事が決まっったらしい。
ただ現在、建物が建設中なので今からどの程度の補修かできるのか情報はまだわからない状況です。

今回調べた結果ですが
事業主から価格が安い理由を　最初にきちんと説明頂けてれば気にならなかったのですが
知っている情報を隠ぺいしたり　教えて頂けなかった事にとても不安を感じています。

前半は調べたこと　後半は自分の推測です。ご参考までに・・

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スカイティアラも検討してましたが、土地取得にかなり高額だったせいかマンションの価格が、高い。
こちらは土地代は安かったのかも？

壁に入ってる会社のクイは撤去後補修して欲しい。

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マンションマニアさんのアーバンガールの方のブログでここのことが書かれてますが
イースト臭がすごいんですか？

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志村坂上には行ったことありますか？

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オーベル志村のマンションを真剣に検討して現地にも何度か行ってます。
私が行った日は少なくとも匂いはしなかったです。
マンションマニアさんのブログは以前は参考にさせていただきましたが、
最近は業者さんからのもてなしがあるようですので、あまり参考にならないと思います。
なお私は一般の主婦です。念のため。

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>>568さん569さん

そうなんですか、ありがとうございます。
中山道の写真もあり
中山道からの近さも気になりましたが
それは部屋の位置で改善出来そうでしたが
臭いまではどうにもならないのではと心配になりまして。
どれほどまでの臭いか気になります。
私が現地に行った時も臭いは感じなかったんです
でも、仕事上行けたのが夕方夜ばかりでしたので
他の坂上の物件のスレでもこの問題が取り上げられてたのを見かけたこともあり
ブログであのように書かれてたため気になりました。

確かに、最近毒舌ぶりが無くなり
褒めてばかりですよね最近

今度、都合が付いたら昼間にでも行ってみます
でも、日曜とかじゃ工場休みかな

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564さん

擁壁の件、軽く考えていましたが、大変勉強になりました
マンションを購入するときは、営業さんの言葉を鵜呑みにせず、自分で調べることも大事ですね

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昭和４３年は西暦１９６８年ですから、築５０年近くにもなる擁壁だったんですね。
あえて書きますが、私が営業さんに「何年に造られたものですか？」と確認したら、１０分近く席を外した後、「私たちもわからないんですよ。何年とわかる資料が残っていないんですよ」と言われました。
購入を検討している人が自力で調べられる事項について、販売会社がわからないなんてこと本当にあるんでしょうか？
人間不信、というより営業不信になりそうです。

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詳しく教えていただきありがとうございました！
私も軽く考えていました。
もう一度、主人とも話して考えてみようと思います。

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擁壁は夏に補修工事をオーベルさんがすると私は聞きました。
近くのプラウド志村坂上のマンションも以前検討した時期もありましたが、後ろ側が断崖で不安だったのと、ディスポーザーがない、しかも価格が高い割に倍率が高いなどの理由でやめました。


皆さん気になってる方は無理しない方はがいいし、
私は納得いく説明を受けたので前向きに検討したい。

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プラウドさんや他の物件は擁壁を新しく作り直してから建物の工事をしていましたよね
地下鉄と一緒に作った　50年近い昔のをそのまま使う上　詳細を隠す姿勢が問題なんぢゃない
擁壁なんてどこも普通にあるんだから　ちゃんと作り直してくれてれば全然気にしないのに

建物作ってる今　その上地下鉄と絡んでる50年も前の擁壁　今更どういう補修ができるっていうんだろう
もう自分は営業さんの　その場しのぎの言葉は信用しない

きちんと過去の図面を見せていただき　補修ではなくきちんとした　
大地震に対して安心という保証のある工事概要を確認できるまでは申し込まないつもりです

一生の買い物　建物の基盤が揺らいだら　人生狂っちゃうんで　心配でなりません

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>>574
色々な考え方があります。
私どもはディスポーザーはいりません。人それぞれでは？
以前住んでいたマンションでは修繕費用やランニングコストがかかる為
大問題に発展していました。見た目の憧れと　実際は全然異なります。
後あとメンテナンスが必要だったり下の階では匂いが上がってきたり
色々面倒でしたよ。最後はゴミ置き場の広さの方が重要でした。
自分にとっては見た目の豪華さより真摯に検討している姿勢が感じられる物件の方が
よっぽど安心できますし　購入したい物件です。

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575=576かな？

私にとって毎日の生ごみの重さを考えるとディスポーザーはなくてはならないと考えてのこと。
様々な意見がありますが、プラウドマンションがやり直したとかいわれても実際にそれこそ図面を確認しないと素人には分からないと思います。

ですから私はプラウドより駅近でディスポーザーつきのマンションに期待です。
もしかして、この新しいマンションができることで近くに住んでいらして価値が下がるのを気にして一生懸命ネガスレしてるのかな！
と勘ぐりたくなります。
早く販売して欲しいな‼

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「納得」して購入するには、擁壁が「大地震に対して安心」であることはもちろんですが、継続的なメンテナンスの計画もきちんと立てられているかも重要です。
1968年当時の基準で築造された鉄筋コンクリート擁壁が、いつまで耐久性が保たれるのか。この擁壁は、老朽化や修繕の必要性が問題になっている首都高その他のコンクリート建築物とほぼ同じ“年齢”なわけですし。
継続的なメンテナンス計画と大規模修繕計画の両方に、初めから擁壁のことも盛り込まれていないと、５年１０年２０年後に擁壁にいくらかかるか想定もできないです。
夏に行われるという「補修工事」では、露出した鉄筋のサビを落とすそうですね。あれだけ大きな擁壁のサビを放置するなんて、これまでの土地所有者はどんなメンテナンスをしてきたんでしょうか。

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577さんに同感！
どこのマンションにも575、576みたいなことを書き込みする人います。
しかも574さんは気になるかたは無理しないでと言ってるし。
モデルルームに行って説明に納得された方が購入すればいいこと。
いろんな情報が入りますが、なかには近くのマンションの方もネガる場合があるのは事実。

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578さんに同感です
首都高と同じなんですか？
解りやすい表現でよくわかました

因みに配置図には擁壁入っていないようなんてすが
そもそもマンション外ならマンション住民は
お金出しても直せないのでは
詳細判る方情報下さい。
もしそうなら誰の費用で修繕していくんだろう。

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580さん、私も以前からそのような感をもってます。
どのマンションもいい物件、きになる物件ほどクチコミが多いし、いろんな情報いれる様々な立場からはいります。
私は営業マンではないが、それこそこれだけクチコミがあるのは人気があるんではと考えます。

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>>581
擁壁はマンションの敷地内ですよ。営業さんが言ってました。
なので当然に補修・修繕義務はマンション側にあります。

ただし、そのような場合には、東側に1軒だけ擁壁に面して新築のお宅がありますよね。そこの方との擁壁の境界や費用負担等の取り決めはどうなっているんでしょうね。地権者が1人でも反対すると修繕もできないですからね。

>>580
ネガを気にしないで購入される予定の方は、それに対していちいち書き込む必要ないんじゃないですかね？
そもそも気にならないんでしょうから、スルーされたらどうですか。

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購入検討してない方も口コミされてるようです。
皆さん色々な立場から書いているんですから、自由かと。
583さんもスルーしてくださいね。
中には買わないでというか、暇つぶしでモデルルームに行く人もいると聞きます。
オーベルさんはきちんと計画されてこの事業に着手されてるよう。
本当に購入希望の方を惑わさないでと願います。

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購入検討中です、ってかこのスレ見てたら購入希望って書けないでしょ。理由は後述。

予算的には新築3LDKだと三田線沿線になっちゃうし、駅近でディスポーザーありだと大手町40分圏内だとほぼここしかない。

現地は車で通りすぎただけでモデルルームには連休行こうかなってとこだけど、まああれくらいの高低差なら直崩れはしないからギリギリ目をつぶれるくらいでしょ。ってか100年住むつもりかここのスレ住人達は。

だいたい、地震が起きたらほかの地区の延焼洪水ハザードマップ見てたらどこ行っても死ぬし（（笑））まず直後に死にたくなければ都内にいないほうがいいっしょ。東海原発もどうなるかわからんし。

俺みたいに20～25年後にUターン考えてる人間にとっては老後の資金を残してここ買うか、俺の場合は四谷～中央総武線沿線あたりの中古築浅低層階２ＬＤＫあたりが限界。そもそもここのマンションの購買がぎりぎりの収入のやつは今分譲新築買って大丈夫なのか？都内で天災の影響ゼロで転売可のマンションなんて予算内で買えるわけねーよ。地震でだめなら捨てるくらい余力を残してで、ここの予算まで落として買うほうが正解。

それよりいざ買ったらここのスレ住人達が同じマンションになるってほうが滅入る。こんだけ文句言ってたら理事会の話なんかまとまんねえ。出てこないくせに金の話にやたらとうるさくて資産価値下がるほうがやだよ。そのくせ理事会に出てこないんだよね、こういう輩は。今は中古マンションだから理事会は修繕と自転車置き場の話ばっかりだけど、自転車の駐輪代、月100円上げるだけで半年話がまとまらない。反対してる奴らが留めるとこ守らなかったりすんだよな、ここの住人と同じにおいがしやがる。

ネガスレはスルーしろ、って一見もっともな話だけど、俺みたいに今年中にどっかと契約したい（会社の援助制度がいつなくなるかわからん）人間にとっては、ネガスレ書くような人間が全員購入辞めました、ってわかったら購入希望にしたい（（笑））
地盤がどーだ、作りがどーだって前に住んでる住人が一番問題。これだから板橋区は人気ないんだろうなあ・・。ここのスレ見てると住人層のモラルのなさが透けて見えるわな。

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588さん、よくぞ言ってくれたって感じです。
ここのマンション住民に将来なったらと不安を感じてたところなので、コミュニティ、大事ですから。

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578さんが購入検討中にした理由が？？？
よく分からない。同感してる方も何故ずっとここで悩んでるのか、他のところに移られたらと思う。

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取り敢えず、588さんと同じ物件はやめようとは思える。

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591さん、それでも匿名でなく購入検討中なんですか？
それはやはり魅力ある物件に他ならないでしょう。
地味ですがあるマンション評論家にもほめていただいたみたいです。
宣伝費は他所より少ないみたいなので大変だよね。
ヨウヘキは修繕計画にもいれてるか、はっきり記憶してないが、それなりに価格は抑えてくれてるんだと感じた。

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591さん 他の検討者さんもきっと同感ですよ。
検討はしたいけどこの人とのコミュニティは無いなと。
金にセコイ細かい奴とは住みたくないみたい？
そんな大物なら会社の援助打ち切り気にせず太っ腹で
頑張ってほしいですね。

592さん、評論家さんに褒めて頂いた は表現変えないと
またツッコミ入りますよデベさんですかって。
いい情報ははっきり伝えて下さい 記憶にないけど
価格は抑えているとか。 皆擁壁修繕気にしてるんですから。

これ以上変なレスが増えるとさすがに滅入りますから。

ここを見てるオーベルさんが擁壁の件を、ここでしっかり伝えれば
皆安心すると思うんですが？ なんかこのやり取り意味あります？

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592です。
593さん、オーベルさんがなんで他業者のあなたに説明しなくてはならないの？
我々素人とは明らかに違う感がします。
このスレの盛り上がらないように釘をさすかのコメントだし。
なお、評論家のけんはＲＢＡタイムズの編集長牧田司という方の記事を見たからですよ。
高い宣伝費もかけず勿論三田線の車内放送なんか流してないし。

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お金にせこいというか、それなりに安いのに壁とかいうだったら、他の物件に行ってと思います。
事業者さんもクチコミの方でなく、本当に購入希望の方に説明するに決まってます。
ここのクチコミのの買う気がなく暇潰しのひと、他業者、それにのって価格を下げたい人達は 離れて、それこそスルーしてくださいな。

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５９５さん、全くその通りです。

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早く販売開始しないかな。モデルルーム混んでるし。

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593です 594さん、そんな深そうな意図はありませんよ。
頂いた評論家の情報ありがとうございます。
そんなやり取りや情報が欲しいです。検索してみます。
業者同士の小競り合いは本当に意味ないです。

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近隣のマンションと比較検討しておりますが、先日現地を下見したヴェレーナさんは、擁壁を修繕されてました。
オーベルさんは、立地含め注目度も高い物件だけに、今からでも間に合えば擁壁の修繕を検討されてもいいのかな？って思いました。
まだ、販売価格も正式に決まってないみたいですし、修繕費がカバー出来ない様でしたら、販売価格に転嫁するとか…。

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559さん、私は業者ではありませんが、これから八月に、補修工事をされると聞きました。
板橋区でマンションを探す層のかたは少しでも安い価格のマンションを探しているんではない？

失礼かと思いますが、価格転嫁したら購入無理じゃない？

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599さん、私は業者ではありませんが、これから八月に、補修工事をされると聞きました。
板橋区でマンションを探す層のかたは少しでも安い価格のマンションを探しているんではない？

失礼かと思いますが、価格転嫁したら購入無理じゃない？

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600さん　その情報はどこからなのでしょう？
先日説明を受けた時は、強い圧力は受けておらず、強度的にも問題ないのでそのままにしたとの事でした。
建築するマンションのコンクリート以上の強さがあるので・・・なんて簡単に言うので、
４０年前にそんな技術や基準で造ったのか自分は疑問でしたが。

修繕の話もしましたが、所有はマンション側なので補修が必要なら修繕費でとの事です。

コストについては購入時に負担しなくても、修繕必要となれば修繕費に降りかかってくるので、
いずれにせよ購入者には降りかかります。

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オーベルさんから八月に補修工事すると確かに聞きました。
モデルルームで説明を受けました。男性の方でした。

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自分は27日に説明聞いて、補修必要なしとの事でした。。。
もちろん説明会の中で現地案内の中での話です。

話す人によって違うってどうなのかな？って思いますが、本当に補修するなら考え直そうかな？

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なんだかんだ言ってる人がいるけど、いまだオーベルは、きちんとした資料を提示して、顧客に納得できる回答をしていないことだけは確かだよね。

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この掲示板は、売りに出ているマンションの長所も短所も情報交換する場ですよね。
営業担当が自ら触れたがらない事柄を知ることができるからこそ、それも含めて総合的に購入の是非を判断できます。
それがこの掲示板の意義だと思います。

ここ数日、少しでも短所にふれる書き込みがあるたび、「検討をやめろ」「よそにしろ」「よその営業だろう」と繰り返している方、もうやめにしませんか？

あなたはオーベル志村城山を購入するようですが、入居後に管理組合の理事会で何か議論が起きたら、「じゃあマンションから出ていけ」とわめく姿が目に浮かびます。

擁壁の件は大きなネックですが、相容れない見方をする人に対して「よそにしたら」と書き込み続けるあなたの存在も、自分にとって購入を検討する上で相当にネガティブな要素です。

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611です

最後の段落
「擁壁の件は大きなネックですが」
を
「擁壁の件は大きなネックではないのかもしれませんが」
に訂正します。すみません。

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>611さん

その通り！全面的に賛成

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こちらは将来揉めそうです。

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こちらはなんか凄いことになってますね。
そんなにきにしてても検討中なんですか？

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価格が高くなったらまた買えなくなると思います。
ですからネガティブな発言をされる人が多いんだと思います。

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611さんのような方がいらっしゃると安心します。
ほんとその通りですよね。

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611さんはどこか魅力を感じるから検討中なんですよね。
初めて投稿しますが、そこが謎だから、紛糾してるのではなかろうか？
ポジもかいたらいかがなものでしょう。

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私は少しでもこちらの良いところを書き込んできた積もりです。
私はこちらの購入を決めてます。
たとえあなたにとりネガティブ要素に なってるとしたら私は歓迎です。

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マンション出来てもまとまる議題もなかなかまとまらなくなることが予想されます。
ここ駅ちかでポイント高いよね。
ヨウヘキの件で不安なら撤退も有りだし。それぞれ自由なんだから。
しがみつかなくてもいいと思う。

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620さんに私は同感です。

要は簡単なこと。

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ここは検討板ですよね、色々あって良いと思いますけどね。

全ての条件に満足するマンション購入って難しいから、MRやオーべルさんの話だけじゃなく、情報交換して自分の納得出来る判断の材料とする場所じゃないのかな？

20年も住まないで住み替える人と、一生住む人とでは、今回のよう壁の重要性も違うのですから。

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611さん
ここ中仙道近いです。
空気、騒音気になりますよ。

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そう言えば例のイースト臭も、昼間してたなあ。
かなりこちらでは有名よ。

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具体的にどんな感じの臭いなんでしょうか？
現地は見に行ったことはありますが、平日昼間は行けないので例の工場の臭いを体感できていないので知りたいです。

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においを例えるなら、納豆のにおいのような、大便のようなにおいのような…という印象です。
いい臭いではないですが、慣れるっちゃ慣れる臭いかなと。

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過去の志村坂上の駅近のスレだとよく鼻にツンとくる臭いと書く人がいたけど
あの人いなくなっちゃな(笑)

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ここポジレス少なくてポジは袋叩き状態で、なにかおかしな力が働いてるんではと思いたくなります。

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ネガティブな意見をいれ、人気をなくし価格を下げたい板橋区民が多いんじゃない。

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既に完売したプラウド志村坂上サンクアージュのキャンセルの案内がきたのですが、駅から近いぶんこっちのほうがいいんですかね？価格はほぼ同じなんですね。

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ホームページは完売ってなってますけど？

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ここも抽選になって買えない可能性もあるけどね

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プラウドのキャンセル欲しいな

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プラウドのキャンセルは本当ですか？問合せ先なんかも全くでてないです。詳細情報頂けませんか？

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ここより駅から細いというか大型車が行き交う道を通っていくし、ディスポーザーなしの物件がそんなにいいかね？
相変わらす゛ネガスレ多いな。
オーベル販売担当者もっとしっかり。頑張れや!!

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オーベルとプラウド比べちゃダメでしょ。

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比べちゃいかんでしょ。

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マンションは築年数でみるから、やはり新築はいいんじゃないかね。

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販売担当者さましっかりしてくさいね。
マンションの良さを伝えきれてないようで、どのスタッフもレベルをそろえられるようお願いします。
新しいマンション楽しみです。

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プラウドのキャンセルはどこに情報が載ってますか？

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642さん そんなに気になるなら直接問い合わせればすむのに何故クチコミなの？
駅から３分、毎日の通勤を考えると(雨の日もあるし)便利だし。
何故かポジが少ないよね。

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自分も643さんに同感です。
ディスポーザーついて価格は安めになっていると思う。
誰かが以前言っていたが板橋区だと高くは出来ないんだろうな。
近くのマンションとも色々な角度から比較しても遜色ないと感ずる。

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↑に全面的に賛成！
その通り。
あまり高いと私は買えなくなります。
どなたかが壁の件で価格に上乗せしてもなんて言われていたが本気なのかと思いました。
それでしたらもう少し都心部さがしてますよ。

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ここって管理修繕あわせて平米単価どれ位かおわかりの方いませんか？

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志村坂上のプラウドと同じ位の価格とのこと。
マンション価格上がってますね〜。高かった。。
でも、プラウドと同価格ってどうなんでしょう？

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隣の家が気になりますね。
一階は庭が付いていていいですが
どうなんでしょう？
価格は上がってますね〜！

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東側の一階の目の前は2階建ての一軒家がありますね。気になるとこですね、日当たり等…
角部屋で庭付きで良いと思いますが、う〜ん。。
やはり上の階が人気みたいですね。

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ここが価格が高いと言うなら駅から遠くを探すようになるんじゃない？
プラウドは販売去年だし実質資材人件費高騰してるなかオーベルが同じ価格なら安いというか企業努力されてると判断したいな。
上層階でも板橋区価格だよ。

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駅から３分以内ディスポーザーつきで、マンションの価格は安いほうと思う。
そもそも大体の板橋区の土地は土地取得費がかなり安いから。
(あづさわのすみ負のマンションは例外みたいだけど)
企業努力は少しあるかもしれないが。

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国の経済特区からハズレた、外れにある板橋区の土地の値段はやすくなってしまったよね(笑)

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笑えません〜、板橋はダメってこと？

オーベルは良い物件ってことなんですかね？

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主人が独身時代に志村三丁目に住んでいたのですが、板橋区の三田線沿線は大きめの工場が多かったらしいです。
工場跡地のおかげで他区よりもマンションが建てやすく、近年たくさん出来たみたいです。
ただ最近少し建て過ぎたせいか、逆に価格は据え置きもしくは多少下がったのかも知れませんね？
不動産価格は需要と供給量で決まりますから。
他区でも高級マンションを造り過ぎた所は販売に苦労していますよ。
どなたかが、都心に出やすい割りにお手頃価格なので検討している　というような主旨の発言をしていましたが、そういう意味では当たっているなと感じました。
主人によれば、志村坂上は標高も低くはなく台地だそうです。
マンション自体は見ていないので何とも言えませんが...。

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低層は隣家の目線が気になりますね。

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お隣さんの目線が気になるって、お隣との間が狭いということですか？
でもビルとビルの間って、意外と狭く感じられますからね。
それが側面同士ならまだ良いですけど、完全にお見合いではちょっと考えものです。
もしかして道路の反対側とのことですか？

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隣地側の方こそ気になりますよ。

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やはり気になる点は、東側のイースト臭と中山道の騒音排気、ヨウヘキですよね…
でも駅近はとても魅力。

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確かに工場が稼働してる時は慣れないときつい匂いがしますね！

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