パークハウス本駒込どうですか？

７６さん、三井の千石ステーションプレイス、わたしも何度かモデルルームに
行ったんですが確かに安かったですよね。でもやっぱりうるさそう、もろ商業地、、、、、
とあとすいませんその↑木内建設？ってナニ？というのがどうしても不安で購入に踏み切れませんでした。
ひょっとして安くつくってるのかなあって。でもブリリアもそうだけど小規模の物件をスーパーゼネコンがつくるとバカ高く
なっちゃうだけだから良し悪し、ですね。ただ千石の管理費はそんなに高くなかったと思いますが？？？事業協力者（地権者）
も管理費は一般客と同様に払うって言ってたし。
パークハウスは地主さんはお一人みたいですね。何で最上階にしないのかな？利回り考えて下にいったかやるな〜

三井のステーションプレイスは、地権者に自由にやらせ過ぎ。
1台しかない駐車場を永年的に利用できるように管理規約にまで記述されているし、
3台しかないバイク置き場も1台は地権者。
それも同一の地権者。
管理費は、それほど高くないけど、お隣のステーションアリーナの1.5倍くらい。
最初は同じ管理組合でやろうと計画していたみたいだけど、どうやら地権者同士の
仲がよろしくなかったらしい。

たまたまアトラスのはなしが出たが不動産専業ではない会社のマンションを買うのはかなりやばい。
別に全部がだめとはいわないが特に商社系。煮照磐伊、二地麺（いまは合併で名前変わってるが）、魔留邊荷、胃糖駐あたりとくに叩かれている
こいつらは要はマンションを「投資事業」ととらえていて、モノをつくって客に売り、売ったモノに責任をもつという概念が思考回路から
ケツラクしている。全て投資回収・利回り・回転率の世界だからクレームは訴訟になるまで徹底的に無視。アトラスはメーカーだからまだ
良心あったんだな。でも専用板ではもりあがってるよね。ま、餅は餅やだよ。
ブリリアやパークハウスが絶対安心とは言わないが最低限の安心感はある。

三菱のアーバンスシリーズから流れてここにきたのですが、なんでここはこんなに安いの？三菱地所にとっては高田馬場＞文京区本駒込ってこと？

馬場＝早稲田という単純な方程式が成り立つなら確かに本駒込が安すぎるってことになるかもしれんがアーバンス高田馬場の場所は新宿区屈指の高級住宅街＆こことは違う純正一種低層住居専用地域。高級住宅地を語るにあたり駅名×駅からの徒歩時間で議論できない場所がある。アーバンス高田馬場は一戸建てとして売ればとんでもない値段がつく場所だがマンションの場合どうしてもたくさんパイを集めなきゃいけないから苦しい。

安いのは、悪い日当たりと隣接物件の汚い壁が理由。
日当たりは、下層は最悪に近い。上層でも、１４Fマンションが邪魔になって
南向きでも季節によっては昼過ぎには影に入って日没まで暗いまま。
下層から見える隣接物件の壁は、汚いというレベルを超えて圧迫感もある。
MRでシミュレーションもできるから見てみればわかる。現地見てもわかる。
だから、採光も優れず壁が目にとびこんでくる低層は思いっきり安い。
内部の仕様もまあ普通のマンションのレベル。
もっとも、立地はいいんだから、ここまで安くする必要あったかどうかは疑問。
N村ならちょっとひねりを加えて1000-2000万は高くしたんじゃないかな。
日が当たらなくとも都心に住みたいマス層には人気出るだろう。

>76
三井は入札は割高になっちゃうので地主絡み等価交換に特化しつつあると聞きました。しかーし千石に続く
ぱっとしない巣鴨物件投入があったと思ったら完成在庫あるのにまた巣鴨・駅の彼方物件。三井は大丈夫だろうかスレ違いすまん

デベの中で三井はやはり別格だと思う。三菱はもともと貸しビル屋。ひとつひとつの物件で目一杯儲けるという意識が野村住友と比べると希薄なのはしょうがない。

なるほどそういう事情があったんですね。アーバンス組は日照はファーストプライオリティーではないので。昼間いないし。
アーバンスのような条件がいいところはそれはそれで値段がスカイロケットしてしまうので日当たり差に１千万払えるかってことですよね。
個人的には（今まで分譲に住んだことは一度もない）ヒートアイランドの東京、日当たりがよくって最上階とかいうお部屋だと
会社から帰るころには部屋の中は煮えている。。。。ような気がするんですけど奥様がお家にいらっしゃる方は違う視点でご覧になっているのでしょうね
むずかしいです

三井千石が安いのは土地を競争で買ってないから。三菱はしらんが何かコネがあったのか。本駒込であのくらいまとまった土地ならふつうは入札にする。本駒込で入札なら２０社は固いだろう。大手でいちばん強気で入れてくるのはここならＳ友だな。文京区たくさん実績あるしな。Ｎ村・Ｔ建は自社競合しちゃうからなんぼ節操なくても見送り。Ｍ井・Ｍ菱は本来こういうのは買えないはずなのだが。今回も等価交換のようだから「会社としての信用」とか訳のわからん理由で口説いたんだろうな。マンション買う側ではなく土地を売る側が騙された典型。

>90
お前どうせ三菱と何の関係もないんだろ
どこまでが自分が聞いた事実でどこからが憶測なのかはっきりしろ

脱線しすぎ
スレタイみてくれ〜

脱線しすぎてないのでは？
結論から言えば、三井千石と同様、周辺のマンション価格に比べて、パークハウス
本駒込は良心価格による分譲ということになったんでしょ？

そう感じた私は、考えすぎ？

良心価格ねえ
悪いけどこの業界に「良心」という単語は存在しない
地主住戸があるってことは三井千石と共通、相場ぬきで個人の地主と
破格の買収契約をしたのが安価な販売価格の理由。要は仕入れが安いんだよ。
グループの社宅用地が狙い目なんてカキコあったけどそんなのこのご時世ありえません。
高く売れればグループなど無関係ですよ
プラウド駒込＝ＪＲ社宅、ブリリア＝某大手企業社宅で応札１０社以上の入札だから
どっちも超高値でつかんでるから売値はあげざるをえないの。おわかり？
三菱だけ安くできるマジックあるわけないやん

駅近マンション（山手線三田線）ってことでもっと軽いノリで（和風にせず）
いっそのことここもアーバンスにしてたらもうっと高く売れたのでは。
高田馬場は確かに見に行けばいいけどここも山手線内側文京区だし。
本駒込アーバンス

>81さん他
私の見たのはステーションアリーナの方です。80平米で管理費2万円台後半でしたよ。
それにしてもあの頃から比べると世の中全体に価格はちょっと高くなってますね。

>77さん
クロスが剥げるのは当たり前。２年くらいたってコンクリが乾けば安定します
＞94さん
野村は急激にマンションを増やしている。異常な高値で落札しているのは
業界の常識らしい。当然、価格は高くなるか、建築費を圧縮するのは
商売として当然のことだと思う。
でも野村の巣鴨はあの立地で高級路線はかなり痛い。風俗街に
囲まれて、遠く山手線の内側イメージで売るのはちょっとね。

地権者の住戸が決まりましたね。
7階のFタイプ。
最上階以外が条件だった割には控えめな選択かと。

駐車場優先住戸は、地権者とJタイプのみ。
地権者は機械式でOKだと言っているので、Jタイプは平置きですね。
希望者はいるのか、ものすごい倍率になるのか、楽しみ、楽しみ。

>98
階数的にはいいところねらってきますよね
写真で確認するとちょうど７階あたりがお値段と眺望の損益分岐点？ですよね
そこから上にいってもあんまりかわらないし前の高層マンションの上にいけるわけじゃないし。
うちは小さな子がいるので子供部屋をどっちにするかって視点でみていて
Ｆタイプは子供部屋が玄関わきの洋室になっちゃうのがちょっとなあ、と。
子供が帰ってすぐ自室というのは避けたいので思案するとＩタイプか低層棟Ｈを
間取り変更してもらおうかしらといろいろ考えています。（横長リビングは図面上見栄えするのですが
実際には使いにくいので）日照はしょうがないんでしょうね・・・・豪華仕様はないですがセキュリティとか
自分では変えようがない基本性能で×なとこはなかったので安心しました。

野村が異常な高値で落札、というよりは都心部の立地のいいところは
各社奪い合いなのでとんでもない価格でない限り「落札できない」。
財務省の土地とか、国有地は誰でもフリーに入札できるし、情報もみんなに平等に
公開されるからそれこそとんでもない価格になります。上の方がおっしゃっているのはＪＲ社宅跡地
のプラウド駒込かな？ＪＲはいい場所にいい土地いっぱいもってるが一流デベ限定入札なので
国有地ほどじゃないが、やっぱり落札価格はキチガイのように高い。
個人の所有地も銀行主導で入札で売ればハイエナがいっぱいむらがってくるのだが
地権者がたくさんいるとよーいどんの入札はやりにくいのでデベが一本釣りっていうケースがある。
三井千石はその典型。入札なら絶対あの売値にはならない。本駒込のパークハウスは地主住戸が
一戸だけ、というのは正直よくわからん。三井千石のごとく土地を売却した代金をマンションにかえないかぎり
土地売却利益にまるまる課税されるから土地代＝マンション代くらい住宅もらわないと税のメリットがない。
パークハウスは土地代最低１０億以上払っているだろうからたかだか５千万の部屋１戸では
ぜんぜん等価交換のメリットない。よっぽど地主が訳ありだったんだろうね金に困っていたとか・・・・・