ザ・レーベン大塚山手Hill Top Season［旧：G/CLASSIC山の手PJ］（旧：ザ・レーベン大塚山の手プロジェクト）

もう販売も終わりかけだからライバル会社ってわけでもないですしね。
そもそも買う気の無い物件の掲示板に書き込む時点でどうして？って思わないでもない。

南西の角住戸は見晴し最高ですね。億ションの価値アリはいいすぎですかね。ほぼ永久眺望ですし。
高台の中低層はいいですね。

ＨＰの概要に５Ｆ１戸の先着順情報が掲載されていました。72㎡で6798万ですので今の周辺価格からすると割
安ですね。ラスト１戸ですか。うまく竣工前に完売ですね。

坪312万円。十分高級マンションなんだけど、最近は余所が高すぎるから、山手線内側高台ということを考えると相対的には割安感ありますかね。

買い煽りが・・
二期の売れ残りの先着順住戸が1戸あるということで、最終一邸という訳では無いのでは？

キャンセルはわかりませんが、最終1戸というのは間違いないと思います。
1ヵ月程前営業からあと5戸（第2期でではなく全体で）と聞いたので。

建物竣工予定が平成27年4月下旬となっていましたので、そろそろという所なのかな？
ＨＰの次回更新日：平成27年4月24日とあったので、明日には新しい情報がＨＰで見られるようになりそうです。

>289
永住目的の場合は、坂はやっかいではないでしょうか。年を取ってくるとここの坂はきつくないですか？スーパーはライフを使うと思うのですが、ライフからの帰り道はしんどそうですよ。（若いうちは良いのでしょうが。）
最寄りの新大塚駅も上り下りが毎回入りますし。（巣鴨側はフラットですかね。でも、ちょっと遠い。）

やはりマンションで高台を買われる場合は、駅からの道がフラットアプローチかどうかは重要な要素だと思いますよ。ここであれば南大塚通り沿いのいくつかのマンションあたりの方が、同じ高台であれば不便さは感じないように思います。眺望についてもここのマンションのように西に開けているよりも東に開けている方が良いように思います。

坂が決め手というなら、最初からこの物件は眼中に入れるべきでないでしょう。湾岸等の低地中心に探すべきでは。現地行きましたが、そんなに騒ぐほどでもないです。
そもそも坂以前に色んな駅から遠いです。他の駅近物件と比べると、資産性でやや不利かと。
坂を含めて周辺環境は申し分ないです。

うちの場合は優先順で、

・城北地区が好き（条件さえ合えば板橋区、北区でも全く問題なし）
・大規模マンションでない物件
・高層は嫌だけど見晴らしは欲しい（＝高台）
・将来的にも遮る建物が建たないところ
・幹線道路より中に入って静かなところ
・自家用車は持たない主義なので管理費に関連する駐車場は少ない方が良い
・同じ理由で過度な供用施設も不要

という条件で捜していたのでここはほぼドンピシャ。というより今のタイミングならここしか無かったという感じでした。
正直HPの写真でえーっていう感じでしたが、念のためとMRに行って良かった。
坂がキツくなる程歳をとったら、生活基盤を巣鴨方面に移します。その頃にはとげぬき地蔵も楽しくなるでしょう（笑）。
駅からもう少し近ければ良かったですが、15分までは許容範囲だったのと、駅近と静かさは相反するので仕方ない。
強いて言えば駐車場もコストのかからない平置きが理想でしたが、この敷地面積なら致し方ないと思いましたし、その分条件には無かった屋上ソーラーパネルもあったのでトントンかと。

人それぞれ求めるものが違うので、開発が盛んなところや、賑やかな駅近、供用施設の充実した大規模物件が好きな方も否定はしません。フラットアプローチが重要という人もいるでしょう。でもそれは他の方の基準であって、うちの場合は上の3,4番目の条件をクリアしようとするとどうしても坂は避けられませんでした。

買い煽りのコメントが出てたが実際先着順1戸となっており、それなりの
物件かと。買い煽る必要があったようには思えません。
何を重要視するかは人それぞれなのでそれはそれでいいのですが。

残り1邸なのですね。
建物が完成すれば、その1邸もすぐに売れてしまうかもしれませんね。
何だかんだいって人気のあるマンションだったんだなと思います。
入居予定まで1か月ですね。
それまでに完売してしまうと良いですね。

植栽はどんな感じですか？

>>304
CG通りになればいいですね。

工事はまだ終わっていないですか？

CG通りなんてことはないんじゃないですか。外壁も随分ちがいますしね。工事もまだ終わってないみたいですよ。

スッキリしたエントランスですね。
植栽は年数が必要でしょうが良くなりそうです。

残念ながら完売ですね。検討中のみなさん、キャンセル待ちへ。

ネガ完敗。何度目の敗北か。

1件キャンセルでしょうか？先着順まだ1件掲載有りますね。

在庫を隠しているのでは？

敢えてHP更新していないのでは？
問い合わせきたら他の物件紹介する機会になりますよね。

文京区の2路線駅近マンションに最近も投げ込みあったから完売してないでしょ。
利便重視のマンションに投げ込んでもほとんどゴミ箱行きです。
ここは坂と言うより崖と言う認識です。
ウキウキ書き込みしてる方は、豊島区は南大塚1丁目の4,5,6,9,10,10,26,33,35,60の一部を急傾斜地危険箇所に指定しているのをご存じですか？

急傾斜地崩壊危険箇所一覧
南大塚1-10の一部

ネガさん残念ですが完売ですよ。

一部指定されているのは建物が建てられないような人口傾斜地等でこの建物は該当していません。ただ実際に全国で30万か所以上指定地域はあります。だから一部であり、坂のあるところは指定されているところが結構あります。新宿の四谷などもそうです。逆にきちんと土地の調査が細かくなされているので指定場所以外は安心できます。総合危険地域のランキングを見たりする方が実際の災害の危険を図れると思いますよ。

まだ残ってますね。

危険傾斜地の情報は、残りの値引きに使えるかもな。
少なくとも最初のMRでの説明では全くなかった。

残っていると言う人は何か他の情報があるのかな？
契約者にはデペから「完売致しました」という手紙が届いているのですが。
ちなみにうちに届いたのは昨日です。

南大塚1－10－6は該当しますか？

ここは突貫工事ではなく余裕を持った竣工になりそうですね。でもまだ私道の整備なども終わっていないので内装などは来月も続くんでしょうね。

>>320
公式サイトに先着順販売物件として1戸（5階）掲載されているからではないでしょうか？
情報登録日が24日になっているので、キャンセル分なのかどうかはわかりませんが、
完売しているのであれば、次回更新日には完売って文字が出るのでしょうかね。
完売した時点で情報が更新されると親切なのにって思いますね。

>323
手紙には完売したので近々MRも閉めますよとあったので、キャンセルも無いのかなと思っています。
こちらとしてみれば残り１戸でも現地MRが出来るより完売の方がありがたいので喜ばしいことですが、真面目に検討している方からするとちょっと不親切かもしれません。こういうのって誇らしげに「完売御礼」ってすぐに掲げるものかと思っていました。

単なる客寄せなのか？でも近隣に紹介できるような物件は無いのでは？ではやはり１戸のこっているのか？それともローン審査待ちなのか？考えさせますね。

【2015年5月2日（土）～2015年6月28日（日）】
＜ご来場特典＞
ネット推進課にご予約の上、モデルルームをご見学頂いた方先着500組様に、Takara Leben オリジナルデザイン「カタログギフト3,000円コース」プレゼント
＜ダブルチャンス＞
対象来場者より、さらに抽選で50組様に「商品券1万円分」プレゼント
＜契約者特典＞
さらに、ご契約いただいた方には、一休.comギフト「ペア宿泊券・風コース（5万円分）」プレゼント（抽選で10組様） 

まだ売っていますよ。

ここは急傾斜地崩壊危険区域ですか？大和小田急建設は信頼できそうですが、きちんと土地を調べましたよね？

>>327
崖については過去に崩れたことは無いが補強工事はするというところまでは聞きました。一応納得はしていますが、これ以上は何とも。

やっぱ崖は内緒にされた方が多いようですね。
今日も投げ込みあったよ。
購入者にがけ完売と伝え二枚舌とは。

なんだか嬉しそうですね。

何のための完売通知か？でもキャンペ―ンをわざわざするのは売れ残りがあるという人が正解っぽい。本当に後１戸なのかも怪しくなってきた。案外５戸くらい残っているかも。

我が家にもチラシが入った。HPにも最終1邸と書いているから流石にそれは正しいのでは。
完売通知が来たと言っている人いるけど、本当にそんなことするのかね。
普通は、契約者に完売通知した後に近所にチラシ配るなんてみっとも無いことしないと思うが・・
近所に契約者が住んでいることもあるだろうし。

本当に何のための完売通知か？

普通に考えて、ローンが通らなかったか、キャンセルしたかって思うけど。

レーベンからの完売通知って本当に有ったの？

広告材料のばらまきで見込み客の客寄せか？それとも竣工前の最終セールか？

>>335
ありましたよ。こんなのガセを流す意味も無いでしょう。ただ今も投げ込みがあるってことは、その後何らかの理由でキャンセルがあったのだろうと思います。

完売後のキャンセルなら、ホームページ等では一旦完売を出して、
「キャンセル住戸発生」とするのが普通だと思うけどな。。
キャンセルについて触れずに最終一邸と出しているので、
単なる売れ残りと解釈するのが普通と思う。

あと1邸残っているか、いないかってそんなに気になることです？
今は、内覧会が楽しみで仕方ないですけどね。

気になる人は気になるし、ならない人はならない。ただ、完売通知をした後に売り出しをかけるということは何か目的があるはずです。値下げするのか？単なるキャンセルなのか？会社の姿勢なのか？何が目的か気にはなりますよ。

結局MRの仮面にはどういう意味があったんだ…？

外で着けている仮面を外して我が家ではありのままの自分を？
それとも部屋自体が仮面舞踏会場をイメージ？

検討からは外れたもののここだけもやもやする。

そういえば、入居者の方でセレクトプランで標準以外を選ばれた方、どんなセレクトプランがあったんでしょうか？オプションで検討したいので教えてください。

>342
セレクトプランとオプションは意味が違うのでご質問の意味がわかりません。
セレクトプランなら洋室3をやめて全部リビングにするとか、洋室3を和室にするとか･･･でもこれらの締切は昨年の9月位だったので、竣工間近の今では変更不可だと思います。
オプションならどこまで受け付けてもらえるかわかりませんが、有料オプションならここでも話題になった便器の色だとか、キッチンだったらコンロのタイプ、換気扇、流しの蛇口、お風呂のTV、リビングのドア等々ありましたよ。でもそれをここで聞いてどうするの？とも思います。MRに行けば何が可能で何が不可能かすぐ教えてくれるのに。

完売ということでとりあえず内覧の結果待ちですね。内覧良ければすべてよし。施工遅れはないですよね。MR通りの内装になっていればよし。なっていなければ、メジャーセブンを選ばなかった契約者の負け。それからの修正は契約者共同で頑張るしかありません。でも４月末竣工ですが竣工していますか？

これが痛し痒しで、うちはここがメジャーデペだったらたぶん予算的に無理だったと思う。だからデペの違いは勝ち負けではない。地所でもとんでもない事故はあったしね。

山手内側、５階建マンション、前建無し。メジャー７でないがメジャーなディベロッパー、施工会社はDAIWA系列。都心物件へのチャレンジをどのように評価するか？チャレンジ物件なので収益は度外視、高級設備路線を追求した物件、ネット広告を打つ予算すらなかった様子。会社は儲かっていないが宣材として十分機能しているのか？費用倒れに終わらないことを祈る。

>>344
まだ完売していませんよ。

３月にモデルルームに行ったときに５階の72m2部屋は選択できなかったので，キャンセル物件でしょうね。
内覧会，何事もありませんように。

竣工も近いようだが、なんて場違いなマンションだ。周囲に迷惑かけ放題ってかんじだ。デベも施工も✖️✖️程度だから、仕方がないか。入居予定の方は内覧ではしっかりチェックしたほうがいい。

結局1戸残ってしまいましたね。その他にもキャンセル出そうでしょうか？完売ではなく、単なる全戸申込だけでした。

まだ売れていない。いつ売れるのか？

ラスト１で足踏みは仕方がないが条件の良い部家が残っているのはなぜ？この物件内でも買い替え希望者がありそう。

マンションを探し始めて間も無い者ですが、引き渡しまでに完売するのが当然で、1戸でも売りきれないマンションはちょっとということなのでしょうか？街を歩いていても「現地モデルルーム」というのはよく見かけます。
S不動産などは企業体力があるので強気に価格を下げず（寧ろ最近は価格を上げて）竣工後何年もかけて売っていくという話は聞きますが、他のデペはどんな感じなんでしょう？

>348
うちが昨年6月にMRに行った時にも既に5回のこの部屋は選択できませんでしたから、相当初期の段階で申し込みはあったのでしょうね。一旦は完売の手紙を出たところからしてキャンセルは最近だと思いますが、手付金払っていたのかな。それはそれで凄いですね。

来週の週末はいよいよ内覧会ですが、まだ工事中？

まだまだこれから最終仕上げです。

ずいぶん前に申込をして楽しみにしていたでしょうに、680万円の手付金を支払ったか、提携ローン審査に落ちたか？いずれにせよ聞いて楽しい理由ではないですね。

内覧会の時に、電気水道等が使用可能でしょうかね？

公式に完売表示が出ましたね。

おめでとうございます。
今回は流石に大丈夫ですかね。

>>353
引き渡し前に完売するマンションは、まず立地が良いか
ブランド力のある人気物件か、割安感のある価格帯であるかだと
思います。
残ってしまう場合も500戸を超える大規模マンションで捌ききれない等
ケースバイケースではないでしょうか。

プレミア住戸やグロスの高い住戸が最初に売れるか最後に売れるかで物件の評価がわかりますね。この物件は高い部屋と安い部屋から売れていったので適正な価格であり、物件のクオリティも高い評価と言えるのではないでしょうか。

今週末楽しみですね。どんなコメントがあるのか？クオリティが高いのか？はたまた...

一級建築士同行で、内覧会行って来ました。細かい指摘が十数ヵ所ありましたが、大きな問題はなく、安心しました。
応対頂いた建設業者の方は、みな親切丁寧で、好感が持てました。

うちも身内の一級建築士と内覧しましたが、同じような感じです。指摘も傷や汚れの類い。建築士にも「丁寧でやっつけ仕事という感じはしない。建具類もそこそこ良いものを使っている。」と言ってもらえました。まずは一安心です。

駒込4丁目の大失敗の学習効果ですかね。
改めて現地で見ると崖地の物件だな・・と感じます。

部屋からの眺め、とってもよかったですよー。

駒込4丁目は中古で出しても中々売れなくて可哀想な物件になってしまいました。
こちらは大丈夫かな。

>367
眺めは予想通り良かったですね。夜景も楽しみです。
自分の部屋は好みでオプションを選んだのでMR通りになろうはずはないのですが、ロビーの造りとかはある意味CG程悪趣味ではさそうで良かったです。そこだけは心配だったのですがあの位なら許容範囲でした。意外に光も入るので明るそうですし。
それにしても我が家にとっては初めての内覧会でしたが本当に一日仕事なんですね。5時間も居てヘトヘトになりました。
今後共ご近所として宜しくお願いします。

昨年決めきれませんでした。狭い部屋でももし同じ値段で買えるなら買いたい人はたくさんいると思いますが。

内覧会行ってきました。
クロスやドアの枠の汚れが若干あった他は問題なしで安心しました。
内覧中の対応は丁寧でした。男性2名が付きっ切りでこちらの指摘に対応していただけました。
眺めは本当に良いです。池袋方面は良く見えます。新宿の高層ビルまでは見えないみたいですが。
上層階だとリビングの反対の東側でも結構眺めが良く、外廊下からスカイツリーが見えました。

【榊淳司のマンション資産価値レポート16】
ザ・レーベン大塚山手Hill Top Seasonはロケーションがやや問題。売主は何を隠している？

期待した内覧会の混乱が無かったから必死ですね。

>>369
本当に内覧会、ヘトヘトになりました。
でも新しい生活に向けてとても嬉しい気持ちになりましたよね。
こちらこそ宜しくお願い致します。

内覧会、疲れましたがテキパキ案内いただけましたね。うちも大きな問題はなく、安心して引越できそうです。
そして、高台は良いですね。窓を開けたときの風の通りも良く感じました。新生活が楽しみです。

私道のアスファルト敷設され舗装も完了していました。これからは検討ではなく契約者スレになりますね。

他の方も傷とか汚れを指摘したと聞いてホッとしました。正直1週間も住めばこの位と思う程度でどうしようかと思いました。結局「高い買い物だし言うのはタダだから･･･」と指摘させていただいたんですけど、担当者も嫌な顔をせず聞いてくれました。
風の通りは良かったですね。部屋に入った時は暑かったですけど、窓を開け放って廊下側に抜ける風は感動的でした。崖と言われる方もいましたが、中層でこの風はこの立地ならではですね。

共用部分はどうでしたか？前評判通り高級感のある仕上がりでしたか？

共有部って前評判高かったですかね？CGもろくに無かったから少々心配でしたが、規模なりで特に不満があるって感じでも無かったです。
自転車置き場を奥に持ってきたのは良いですね。自転車が外から見えると途端に生活感が出てきちゃうので。

小高い丘の上で見晴らし良く、風通しもあり快適ですね。不安はありましたが、実際は、他の物件のMRより良い出来でした。

よそで素敵なマンションを見かけて、帰ってから調べるとメジャーデペの億ションでなるほど納得と思ったりするのですが、そんな物件でも掲示板を読むと内覧会で壁紙が剥がれていたとか、手抜きだとかの書き込みもあったりします。結局のところ最後突貫になるかどうかはデペの差というより工期との関係だったりするのかもしれませんね。ここは当初の3月竣工を5月に変更した経緯がありますが、結局はそれが功を奏したのでしょう。本来なら期末までに引き渡ししたかったでしょうが、内覧の様子を見ると結果的には良い判断だったと思います。

>380
と言っても西向きでしょ？西日すごいよー。どの駅からも遠いし。静かなのは評価できますが。。。

新大塚駅近くの１２〜１４階建てのマンションの上階なら、西向きでも富士山が見られるところだったのにね。

新大塚近くの１２～１４階物件に興味無いからこちらを選んでいるんですけどね。
周辺のマンションは皆比較検討してると思いますよ。
富士山見たい人がそちらを買えばよろし。

崖の上のポニョになりそうなので辞めました。

景色重視であればタワマンがベストですよね。西向きも冬暖かいし夕方部屋も明るいし悪いことばかりではないでしょうね。寝室は窓が東向きになるので朝日が入り快適な目覚めですしね。前建の影響が少ないのは大きなポイントでした。

>383
>周辺のマンションは皆比較検討してる

新大塚駅近で、最近、売っている新築の分譲マンションなんてありましたっけ？
住不のセントラルプレイス南大塚？オール１LDKの９階建てですし、ずいぶん前に完売してますが。新大塚駅近と言うよりは、大塚駅物件だし。
１２〜１４階建てで、新大塚駅近の新築分譲マンションなんて少なくともこの物件のHPが立ち上がった以降には、出ていないように思いましたが？私の見落としですかね。どの物件のことでしょう？良かったら、比較対象された新大塚物件をぜひ教えてください。

新大塚駅近物件は、中古すらめったに出ていないという理解でいたので。

>386
失礼しました。周辺は好きな地域ですが「新大塚」自体にはにそれほど拘っていなかったもので。
確かにここの分譲中には新大塚周辺には無かったと思います。
私の言う周辺地区とは新宿区の東側辺りから池袋、文京区、もっと言ってしまえば旧第四学区。
期間もざっくり探すのを含めると4年ほどかけていましたのでちょいちょい見かけました。
期間はあれですが、地域的には皆さんその位の範囲で網をかけているのかと思い込んでいましたが違うのかもしれませんね。

眺望は欲しいので12～14階のようなマンションも検討しましたが、385さんではないですが隣に同じものが建ったら嫌だなと踏ん切りがつかなかったところ、ここが出たので飛びつきました。静かな住宅地周辺で捜すと周りは昔からの邸宅も多く、高齢化社会の昨今、相続の過程で隣に同じようなマンションが建つ可能性は低くありませんが、ここは坂の下もここと同じ高さ制限がかかっているのを確認したので影響は少ないと思いました。
駅近や高層が良いという方を否定するつもりはありません。10歳若ければ私も違う選択になったかもしれないですし。

>>372
>売主は何を隠している？

周囲にごみが飛ばないよう覆ってるだけなんでは？

このエリアで2014年の始めでは東池袋、巣鴨、駒込まで中高層で比較できる物件があったように思います。

>387
386です。
なるほどね、状況分かりました。

一般的に、第一種住宅専用地域など低層住宅地域を内側に抱える幹線道路沿いのマンションは、眺望が無くなるリスクは、かなり低いとは思います。したがって、（新大塚駅周辺に限らず）高台にある十数階建てマンションで、眺望や日当りが得られなくなる可能性が低い物件は、それなりにありますよね。

ですので、こちらの物件は、眺望というよりは、周辺の静かさを楽しむ物件なのではないかと思います。新大塚へ向けた上り下りが若干大変ではありますが、周辺に嫌悪施設もなく、落ち着いた住宅街のど真ん中なのは、評価されていると思います。

ただ、土地の形状から、南側が開けているわけではない点が惜しいと言えば惜しいでしょうか。