ザ・レーベン大塚山手Hill Top Season［旧：G/CLASSIC山の手PJ］（旧：ザ・レーベン大塚山の手プロジェクト）

きちんとした案内図さえ載せられないＨＰ

大塚三業地近くで高級イメージ狙いでしょうか

本当だ。地図が間違ってる。

春日通りじゃないところがKasuga Streetになってますね。（正しくは、南大塚通り）

間取りが58平米からなのに3LDKと4LDKとなってますが
地権者の分があるということなのでしょうか

58㎡台の３ＬＤＫを見られるかも知れませんね。

注目です。

微妙に駅から遠いな…

記載ミスじゃなくて本当にありえるのか(笑)

レーベンは駒込四丁目の物件で色々と有ったからね。契約者・入居者の方が不憫だった。
中古で出た物件は値段を下げても中々売れなかったし。

間違っていた地図、直したみたいですね。

駅から少し遠いですが眺望は良いし閑静な住宅街。
大きなスーパー、学校、病院も徒歩5分弱なので住むには最高ですが。。。
なぜ一流デベロッパーが手を出さなかったのか、分かるような気がしました。

ここが千石4丁目だったらなぁ

＞＞１４

そのアドレスだと何か違いが出るんですか？

もし資産価値的なものなら価格自体が高くなりますよね・・それはキツいという人が増えるのでは。

この立地で決まっているわけですからただの例え話になりますが。

１３さん
駅から遠いいからこそこの閑静な環境があるのでしょうね。そして値段も。これが
駅から遠かったらもっと高くなってしまうのかなと思います。全然徒歩圏内ですから
この距離は私の中ではマイナスにはなっていません。
子供がいるので小学校の近さもいいなと思っています。価格が早く知りたいです。

駅から遠いし、専有面積が狭い。
他の系列の物件も見れるようになっていますが、販売価格も高めだと感じます。
2013年にグッドデザイン賞を取ったようですが、「ソラパラ」プロジェクトって私たち住民にどれだけ光熱費として還元されるんでしょうか？1/2と書いてありますが。

山手線駅に10分ちょっとで歩いて行けるのはいいと思いますけれどね…。
駅周辺はざわざわしてしまいますが、これくらい離れれば良いのではないかと私も思います。
太陽光発電、私も良いのか悪いのかちょっとわからないですね。
全量売電ですっけ？
売電単価が下がってきているので、あまりあてにしない方が良い？
エコなエネルギーな点はとてもよろしいのではないかと思われます。

ここの太陽光発電は自家使用メインで余ったら売るんじゃないですか？

太陽光発電についての詳細はまだ出てきていないですね
売電よりも自家使用の方が私もいいと思います
共用設備の電気代もばかにならないときいたことがあります
余れば売ればいいですけれどそちらの収入はあまりアテにしないようにした方がいいかも

ここまで必要な情報が全く得られない公式サイトに、ある意味センスを感じますね
とりあえずMR来いってことかな？

１８さん
巣鴨駅も大塚駅も徒歩圏内というのが一番の魅力ですよね。ま、それぞれ１３～１４分
位かかると思うので自転車で行くのがいいかなと思っています。
大塚駅には結構たくさんの駐輪場があるんですよね。一か所、一か所が結構収容台数が
多いのでどこかしらは借りられるかなと思います。時間利用ができる所、月極の所など
様々な様ですが。

おしゃれな作りのHPでゆったり見たくなりました。間取りもいろんな広さがあって種類も豊富ですね。いろんなタイプの方が住まわれるのでしょう。お風呂に窓があるタイプもあったり興味がわきます。ギャラリーのインテリアや壁紙のデザインは好みが分かれそうです。

近くに住んでいますが、本当に静かで良い場所と思います。
池袋からたまに歩いて帰っていますが、自転車だともっと便利ですよ！
買える方は羨ましい限りです・・・・

ここの会社の人、ハイコート大塚に客のフリして電話して、
根掘り歯掘り聞いてたって。

>>25
確かに、おしゃれなHPですが、私は横文字が大の苦手なのでちょっと困ります。（汗）
でも、分からなくも無いですがね。
マンションの紹介の画像はＣＧなんでしょうか、実際の写真を見てみたいですね。
近々、モデルルームも見学が出来る見たいですね。

２６さん
池袋からここまで歩くと距離でいうと大体4.5キロ強ありますから結構時間かかりますね。
でもお天気がいい日などは運動がてらいいのかもしれませんね。
池袋のデパートのデパ地下は充実しているので面白いですよね。昔はデパ地下も高いイメージが
ありましたが、結構お手軽な値段なものなども売っていていいですよ。

なぜここの公式HPは、画面下にスクロールできないんですか。

この会社は都心部でやった事ないでしょ。
チラシ安っぽい。
頭金8万円、月々12万円で購入可能て、、、、
そんな客層しか相手にしてないから無理もないか。。
まるで在庫物件みたい。

浴槽が高機能なんですね。マイクロバブルって浸かってるだけで体がきれいになるのでしょうか？
エアレスジェットも気になりますが、どこかで試しに入浴できたりするのでしょうか。

高い割に売りがないのかな？

あと、住宅地だけど、場所が中途半端。

複数の路線、駅を利用できるのは便利ですね。環境もなんとなく良さそうに思えます。 ホームページ、おしゃれでもわかり辛い気がします。
＞＞26
地図上ではわからないのですが、どの方面へ行くにも勾配がありますよね？自転車は大丈夫な程度の勾配ですか？

ライフ以外で買い物をするとしたら、次に近いのはどのあたりですか？商店街などもありそうですが。

設備仕様はそれぞれ凝ったものを使っているなあという印象です。キッチンの天板は水晶なんですね、こういった素材を使うキッチンって初めて見ましたがお掃除は普通にやって良いものなんでしょうか。
トイレのブラックはびっくりしましたがオプションですか…。お風呂のバブルとかはそのうち使わなくなりそうかな、とかも思います。写真で紹介されてるのって基本的に標準なんでしょうか。

インテリアが凄くゴージャスですね…
ほとんどがオプションだと思います。
不動産の仕事は夢を売る商売ですし、
モデルルームは良く見せるのが常識ですので。

31
失礼な事イウナ！

安い理由は何ですか。

タカラさん、折り込みチラシ、ダサいよ。

４様

いまさらですが、ミオカステーロ赤羽
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/408325/all/?use_url=https://www...

５６．１平米です。記録更新かも？

>36

マイクロバブルってタカラの標準。あと浄活水器も。飲み水はともかく、トイレの水も含めてすべての水に必要なのかなって思う。塩素除去しちゃうと、水が腐りやすくなるし。

３５さん
ライフ以外ですと近くだとマルエツプチですかね。あとは駅の近くに
よしのやというスーパーがあります。アトレの中には成城石井も入っていますし、
駅まで出ればお買い物も便利ですね。成城石井は高いイメージがあるかもしれませんが、
多少高くてもその値段で納得できる商品なので私はよく行きます。
ヨーカドーのネットスーパーの宅配地域にもここは入っているので、重い物を購入する時などは
ネットスーパーを利用するのもいいかもしれませんね。

↑↑↑
×よしのやというスーパー
○よしやというスーパー

成城石井は高めなので日常生活で使うスーパーにはなかなか出来ないですよね。
山手線圏内なので、リセールするときにもこまら無そうな立地ですね。
池袋からはあるけそうなので、そこもポイント高いです。ＤＩＮＫＳや単身者には便利な場所ですね

よしやさんは精米機が店内にあるのでいいですよ。
玄米を精米できるので、鮮度の良いお米が食べられるなと思っております。
けっこう使われる方はいらっしゃるようですよ～。
生鮮は面白いし、お酒も種類があるので楽しいです。
衣料品も少々扱いがあります。
何でもあるというのが一番かな。

モデルのオプションがひどすぎて
原型がどんな部屋かイメージできませんでした。
高級感が売りなのかもしれませんが、
ただただ見せびらかしている感があるので、
ちょっと購入はないですね。

アンティークなイメージを出したかったのかちょっと個性的なので受ける印象は人それぞれかもしれない
家具やインテリアは自分好みにしたいです。ナチュラル系がいいな　床の色とか選べたりできたり、
壁やキッチンの色も好みじゃない場合はどうすればいいのかしら

私は高いと思うのですが、相場ですか？この金額。
せまいのと管理費が高いのが気になりました。
HPは、とてもオシャレ感があり好きですけど。
キッチンの「マックスディスポーザーシステム」凄いですね。
室内設備は確かに一味違う感じはします。

営業によると「皆さんとってもお安くて驚かれる」んだそうですよ。
目当ての部屋が予想より少し高かったと正直に言ったら、さんざん馬鹿にされました。
「40歳になると賃貸は誰も貸さない」とか「良い部屋は30代の夫婦じゃなくて20代の夫婦に貸したい。大家の常識」とか、今借りている部屋の家賃が場所の割には安い（16万）とか。

室内の設備は確かにいいけど、営業に驚きました。地盤が気になるもののエリア的にはいいし設備も良いのですが、それだけ馬鹿にされて買おうとは思わないかな。
営業のあたりが悪かったのは平日に行ったせいかもしれないですが。

半分くらい売れてしまっていましたね。70平米だと6500万くらい？

近くに学校がありますが、都内の学校の校庭には、もう土というものは無いのですかねぇ。
偶に電車から見る学校の校庭ですが、どこも土が無いんですよね。
何だか寂しい感じがしました。学校でも土に触れる機会があっても良いんじゃないのかな。
土が無いのは、衛生上のことなんでしょうか。

そういえば土の校庭あまり見なくなりましたね。
転んだら痛そうだなと思うんですが、土の場合は黴菌の心配がありますものね。
校庭の無い学校もあるみたいですから、あるだけいいのかなとも思います。
まあ、土ぼこりが飛ばないという点では近所に迷惑がかからなくていいでしょうけど。

モデルルームはゴージャスですね。
見る分には面白いですが、住むには好みが分かれそう。
壁の色も個性がありすぎに思えますが、基本は白か何かシンプルな色なんでしょうね。

新宿区、豊島区あたりは土の校庭（小学校）はほぼないと言っていました。巣鴨駅の駒込よりに1件土のグランドの小学校がありますが、それ以外は知る限りありません。新宿区は確か「ない」と言われた気がします。
子どもを土のグランドの小学校にやりたくて色々探しましたが、諦めました。すごくエリアが限られるので。

区界でも、中野区、練馬区、板橋区は知る限り土です。近所の苦情を避けたいんでしょうけど、いくら都心と言っても普通の住宅街だったりするところもあるのに全部アーバンにしなくてもと思います。ほんと残念。

土にしない理由は衛生面ではなく、ご近所の苦情回避と手入れのしやすさ（特に雨の後）だと聞きました。

タカラレーベンさんは建設にあたって、周辺住民に対し相当ひどい対応をしているらしいですよ。かなり苦しんでいる住民がいるとか・・・精神科に通うほどらしいです。営業の対応の悪さも想像できてしまいますね。確かに利便性とかの立地はいいところですが、私道沿いの物件ですし、購入はどうかと思います。住環境からして・・・マンションは不適応だと思いますね。今まで住んでいる住民意識もあるでしょうから・・・マンション住民は浮いちゃうかもしれませんね。

この辺って生鮮食品は巣鴨方面まで行って買うことになるんでしょうか。
不忍通り沿いにマルエツプチがあるみたいですが
ミニスーパーなので生鮮食品の品ぞろえは物足りなさは感じざるを得ないですので。
この辺りの人々はどこに買い物に行っているのですか？
千石駅の周辺は外食は不便無さそうですが、、、

モデルルームのゴテゴテ感は少しひきますが、どうでしょうか。
好き嫌いなのかもしれないです。
トイレの色もちょっとビックリしましたが、標準は白みたいです。

＞５９さん

そりゃ、ライフ新大塚店でしょ。すぐ近くですよ。徒歩２、３分じゃない。3階建ての地域の旗艦店ですよ。

車を利用できるのであれば、茗荷谷のサントクか白山通り沿いの伊勢丹がいいでしょうね。少し高めでも、品ぞろえと新鮮さ、品質はいいと思います。

５９さん
ライフへ行かれる方がほとんどでしょうね。あとは今だとネットスーパーなども便利
ですから、重いものを買う時はネットスーパーを利用したり、生協を利用したり。
あとは巣鴨のサミットかな。スーパーの好き好きって結構人それぞれなんですよね。
人がみやすいというスーパーも自分はあまりみにくかったりする事も。
スーパーにも自分にあった雰囲気ってあると思います。

ライフの良いところの一つは、３００円で即日配送してくれるところ。どんなに買っても３００円です。
価格も、ネットスーパーよりも安いです。いつも勝っていた猫トイレ用の砂とか、ミネラルウォーターが楽○の最安値店よりも安かったのが衝撃でした。うちは、ほとんど重量物などをライフでまとめ買いして送ってもらってます。

個人的な感覚ですが、ライフは食材も豊富ですし、新鮮です。茗荷谷の某店よりもずっとお勧めです。

>>64

配送は慣れてくると使うようになりそうですよね。最初は緊張というか、スーパーって買って持って買えるのが普通というのが今までの時代でしたから、慣れはやっぱり必要だと思います。直に持って帰れない不安みたいなものもあると思います。

でも配送があることを知っていれば車を手放す人も実際にいるかも。
色々情報を調べて車が不要な方向へ考えていくのも一つの手だと思います。

設備仕様の写真もところどころにデコラティブな装飾が写り込んでて
素の部分をいまいちイメージが掴みかねますね。
公式サイトだけでなく資料の方もこうなってるんですか？
黒色トイレは掃除の面からするとどうなんでしょう…。
生活環境は悪くなさそうですね。スーパーは分かりましたがドラッグストアは周辺にありますか？

わりとバルコニーが、せまいんですね。
個人的には、広いほうが好きですが。
部屋をベランダ側にも設けているので、そういうデザインなんですね。
ベランダがあるとプライバシー確保にならならいので。
レイアウト的には好みが分かれるかもしれませんね。

>66
千石駅の方にぱぱすという名のドラッグストアがありました。
あとは巣鴨の駅前にサンドラッグとマツキヨかな？
マンション周辺ではちょっと見つけられなかったです。
ライフに普通にトイレットペーパーや洗剤、シャンプーなどがあったのでとりあえずは生活雑貨はそこになっていくのかなと。
ただ薬とかはおいていないんですよね。

>68

ライフ、普通に薬売ってますよ。風邪薬とかなら手に入ります。

公式ホームペ見たんだけど、何も情報得られないんだけど・・・
売る気あるの？

公式ホームページは間取りを含めて一通り見られました。
やっと更新されたということでしょうか。

キッチンと浴室に、小さくても窓のあるプランが良さそうです。

ここの価格は、正直高いです

大通りからだいぶ内側に入った住宅街なので静かな環境ですが、台地の縁となる立地なので敷地のそとがコンクリート張りの崖になってます。あと、周辺の道は細く、アップダウンも結構あります。平面的には駅は近いですが道がくねくねしてて遠く感じますよ。

敷地南側よう壁くずれるな。。多分。ご愁傷

このマンションの存在を快く思っている周辺住民はいませんよ。
立地を見ればわかるでしょう？誰があのマンションを歓迎すると思いますか？

>75

ごめん、何か問題なんだっけ？

自分の家の近くにマンション建って喜ぶ人ってそうはいないし、それを気にしていたらマンション購入なんて検討できないね。
そこそこ評判の良い物件でも近所には建設反対のノボリが必ず立ってる。

新大塚駅までの道に土嚢がたくさん積まれているのが気になります。このあたりはそんなに低いんでしょうか。周辺におすまいの方、情報お願いします

大塚駅南口から、三業通りがあります。巣鴨小学校の前を通る通りです。

ここは、昔、千川上水が通っていたところらしく、暗渠（川の流れの上にふたをして道などにしたもの。）になっているとのことです。
http://ja.wikipedia.org/wiki/千川上水
http://www.geocities.jp/yamanote_bridge/river-yabata/t-mo/t-mo.htm

したがって、大雨が降ると水が集中しやすいところです。しかしながら、排水能力は高いらしく、冠水したという話しは近年は聞きません。
そういう意味では、昔は、良く大塚駅前も、冠水したよ、と昔を知る人からは聞きますね。最近は、ほぼそういったことはないです。

家を買うなら、このぐらいは調べられないとダメですよ。
http://portal.cyberjapan.jp/site/mapuse4/?z=5#z=5&zoom=5&lat=35.99...TTT

ここのHPで標高が調べられます。巣鴨小学校前で標高１３．６mと出ます。
同様に新大塚駅前が、２５．７mですので、１０m以上高低差があります。

ちなみに、銀座４丁目交差点で、標高４．４mです。巣鴨小前が標高が低いというわけではないです。新大塚や巣鴨駅前が高台にあってとりわけ高いということです。ちなみに、池袋駅周辺で３０mぐらいあってこの辺りが台地のTOPという感じでこのまま関東平野が続いて行きます。

4LDKの物件もあるんですね。専有面積が80平米ってコトで居室は狭くなってしまっていますが。収納は大きく取られているから、ファミリーでもOKなのかなーって感じられました。

79さん80さん詳しくありがとうございます。ご説明で客観的にこの辺りの地形の状態を見ることが出来ました。このような視点で見ると面白いですね。ブラタモリの台地の説明みたい。

あの…そこ去年、床上浸水した地域ですけど…「南大塚1丁目、水害」で検索してみてください。周辺の人なら皆知ってることなんですが…
79、80さんはもしかして…？

ディスポーザーってこちらは静かなタイプが入っているんですね。
普通のディスポーザーだと
ミキサーを回しているときのような音がするので
便利なような感じもするけれど、寝ている人がいるときにはなぁという感じがしたりして。
メンテナンスに関しては従来の物と同じなんでしょうか

塾終わって女子高校生が一人で帰るのは危ないかな。
車も一方通行多くて不便ときいたし、みなさまやはり歩きでしょうか。

将来的に、何十年も先の話ですが、賃貸に出すとき交通の便が悪いのでどうでしょうか。
高台、眺望良好、設備仕様で高値つきますかね

駅からもうちょっと近ければ。
暗い道ですよね。女性一人で帰るのは危なそう。
惜しい物件です。
値段安い割にあまりうれてないのも場所ですかね？

路線が複数利用できるのは利点ですが、どの路線も距離があるんですね～
10分以上歩くとなると通勤には不便さを感じますよね。
駅までの道のりも暗いということから、夜道は不安がありそうですね
坂道になっていることから、毎日歩くのは大変そう

決してどの駅からも近くないですが、結局は道中が暗いのも含めて静かさを取るか便利さを取るかということになるかと思います。坂の問題も見晴らしの良さや水害の件と相反しますし、どれを取るかはその人の価値観かと。
ただ周辺の道路が細くてゴチャゴチャしているので、車を使われる方は少々運転を気をつけた方が良いかもしれません。

来年年明けの販売で検討しているものです。
サイトをみてもどの間取り＆価格帯がまだ残っているのか、やはり問い合わせしないとわからないですよね。
自分はここの立地は割と良いと思っております。
ただ、華美な内装画像はやりすぎて、クラブみたいになっちゃてる気が(笑)

>89さん
ここは抽選等は無く基本的に早い者順のようですから、検討を進められるのであれば年明けとは言わずにまずはモデルルームでご相談されるのが良いと思いますよ。

それにしてもあの内装はすごいですね。同社初めての高級ブランドで気合が入っているのでしょうが、間取り的にはファミリー向けでしょうから必ずしもプラスのイメージは与えないと思いますね･･･まあ同社の他のマンションも似た雰囲気なので社風なのかもしれませんが（笑）。
ただ気合が入っている分、設備仕様面は同価格帯の大手物件より高仕様だとは思います。最近の建設費高騰の影響で、グロス価格を抑えるため露骨なコストダウンをしている大手物件も多いので、その点については頑張っているなという印象です。

サイトの内装の画像、本当にすごいですね。
好みで評価は分かれるのかもしれないですけど、
マスクには「え？」ってなりました。

モデルルームも凄いですよ（笑）。どこの高級クラブかと。
でもあの画像から、リビングをフローリングに戻して、壁紙を白くして、家具を自分好みに･･･と脳内変換すると、ごく普通のマンションだったりします。実際フローリングや壁紙等の無料オプションにはモデルルームのようなゴテゴテしたものはありませんしね。

皆さん思うことは一緒ですね。ファミリー向けの広さもあるのに
あの内装だとファミリーで出向くのはちょっと躊躇うかなあと…。
好きな方は好きなんでしょうけど。設備仕様は豪華でいいですね。
でも普通の内装にしてしまうとキッチン辺りが浮いてしまうのかなとか思ったり。
ディスポーザが静かというレスがありますね。
従来のものより良いものを採用してるんでしょうか。

確かにまずモデルルームに行く前にファミリーは躊躇しますよね（笑）。

うちは昨年モデルルーム見ましたが、無料オプションの範囲でもキッチン天板の石の種類は10種類から選択、備え付けの食器棚の扉の色（木目あり／無し含む）は15種類から選択でしたから、好みにもよりますがLDの内装を普通な感じにしても大丈夫だと思います。むしろあのやたらデコラティブな壁紙やLDの絨毯の方が有料オプションだったりするので、本当にHPの画像で損しているなという印象。
私は無料オプションでこれだけ選択肢があればどこかで折り合いは付けられるかなと思いました。逆に選択肢が多すぎて家族内で意見が割れるかもしれません。

寧ろセンスが問題になって来るのは共有部分かなと。ここばっかりは購入した人でもどうしようもないですし（笑）。小規模なので玄関ホールもそれなりですが、待合室？のセンスはHPの雰囲気を引きずっている感じで残念。

モデルルームは引き算で見ていかないといけないんですよね
どれもシンプルになるんだと思ってみていくと
ファミリーでもイメージしやすくなってくるのではないかなと思います
あまりにホテルライクでゴージャスな感じだと
生活をするってイメージが沸かないんですよね、、、
全くオプションなしのMRってあまりないなぁ

>>96
どこに書いてあるのですか？ソースは？

営業の方が見て火消しのために質問に質問するのはどうなんでしょうか？

>>98
本当の購入検討者なら96の情報元が知りたいのは自然の事だと思います。その質問に対して98のように返してくる方が不自然です。
荒らしなら他でやって下さい。

モデルルーム本当にすごいですね。
壁や床はもちろんですが、照明もかなりの物ですね。
ついつい、主婦目線で、掃除が大変って思ってしまいました。
どこのモデルルームでもオプションをたくさん使って、
お客さんの目をひくようにはデザインされていますが、ここはかなり目をひきますね。
私には、この壁紙や床、インテリア、建具、キッチンがうまく合っているのかどうかもわかりませんでした。

大手町方面なら新大塚が最寄で途中にライフがあり仕事帰りには丁度よいかなあ。駅近でも買い物
する場所がないと不便なので。

しかし残りいくつでしょうね。価格も残り数も全くわかりませんね。
もう完売しているということはないですよね。

この物件の住宅性能評価ってどうなんでしょう？わかりますか？

外部の不動産サイトによれば設計住宅性能評価書を取得してあると書いてありますね。
建設住宅性能評価書は取得予定だそうです。
内訳は公開されておりませんが、営業さんに尋ねれば各項目毎の等級を見せていただけるのではないでしょうか。

すいません。東京都の環境性能評価の間違いです。

少し前ですが、違法建築の疑いがあるとか・・の建築反対の旗がたっていました。実際のところ、どうなんでしょうか？
いろいろトラブル続きの物件と噂がありますから、場所はいいと思いますが、購入は考えられないですね。

96にもありましたが、噂って書いてくれる方はもう少し具体的に書いていただけると参考になるのですが･･･。

違法建築の旗については高さが問題と書かれていたようですが、事前に建築確認が取られている物件でそんなことはあり得ないのでは？と思わないでもありません。それならどうして自治体の審査を通ったのか？そしてまだ建築中で建築確認で使われた図面以上の情報が無い中で、反対している方はどうして違法建築だと思ったのか？と考えるとおのずと答えは見えてくるような気がします。どこでもあるレベルの話で、そこはお察しということなのではないでしょうか？
根拠無く旗を立てるような方の近所には住みたくないというのであればわかるのですが、こういう話が全く無い物件じゃないと嫌となると、ここのような住宅街のマンションは難しいですね。

どこでもある話でしょう。それこそ工場跡地で誰も住んでいないとか、一戸建てがないところじゃないと。

とりあえず、最近の大手マンションに比較し設備と仕様が良いので単価は5%から10%引きくらいで考えてもよいと思います。

このエリアでこの単価で購入可能な物件って他に無いと思いますよ。南向きで前建てが無い物件は少ないですし。駅前タワーが好きな方にはあわないかもしれませんね。子供がいたり、住環境を気にされる方は一度は見た方がいいのでは。

全く盛り上がっていませんね。もう完売間近？

廊下はタイル張りで、台所は横までフィオレストーン。食器棚も標準装備。よく設備は後からでも入れられるからという人もいますが、購入時にすぐオーダーメイドで何百万円もかけて入れますかね？最初からついていれば設備の負担は減少しますし割安感が出てきます。

全く盛り上がっていませんがどうしてでしょう。ここまでもりあがらんと不安ですね。ネガもポジも無い。

42戸で中堅デペとなるとこんなもんじゃないでしょうかね。大塚も微妙に地味だし（笑）。
私は近隣で生まれ育ったので大塚にも愛着はありますが、縁もゆかりもない方だったら候補にすら挙がらないように思います。
逆にそれでもここを候補にしている方は凄いなーって思いますね。

では今買っている人は地元の方ばかりなんでしょうか？遠方からの入居は、やはり大手の物件のほうが同じ人が多く安心でしょうか？

>115
いえいえ大塚が地味って意味です。どこに出るにも便利だし良い街なんですけどね。
周辺に聞いても大塚駅では降りたことが無いという人も多かったので、一般的にはそんなものかな？と思いました。
私は逆に東京の西の方とかは全く土地勘が無いので苦手です。ここ以外では東は上野から、北は板橋周辺って感じで検討していますが、大塚はその中でも穴場感ありますね。

今買っている人が地元の方ばかりかどうかはさすがにわかりません。気になるようでしたらMRでそれとなく聞いてみたら如何でしょう。

購入者の情報は教えてもらえないでしょうが、山手線の沿線でこれ以上よい物件も無いように思います。

大塚って、昔はピンサロの街っていうイメージが強かったんですよ。
でも今や、往事の見る影もなく、線路沿いの一角に細々と続けている感じです。

とは言っても、昔を知る人（と言うか、昔しか知らない人）には、大塚って聞くと淫靡な街って思っている人が意外と多いんですよ。

でも、知る人ぞ知るグルメタウンですし（居酒屋四天王とかでググってみてください）、アトレビができて街がすっかりきれいになった印象ですし、北口も再開発検討中ですので、住んでみるとこんなに暮らし易い街もないんですがね。

そうそう昔はピンサロ街ってイメージでしたね。特にここのMR周辺。
まあ北口の話しだし、私は全然気にしていなかったのですが、転勤やらであちこち転々としていて今回ほぼ10年ぶりにここのMRに来たら北口の変貌ぶりにビックリしました。駅舎も一新されているし。グルメタウンと言われるようになってきたのもここ数年ですね（以前から知る人ぞ知るだったのでしょうが）。
ここの物件は大塚の雑多な雰囲気も味わえつつ、立地はほぼ文京アドレスというのがいいですね。

昔に比べればマシになったとはいえ、北口の銀の鈴商店街周辺はまだまだ風俗店は多いですし、
マクドナルドやゲオの隣や三業通り付近のラブホテルなど、まだまだ淫靡な雰囲気は色濃く残っていますね。
駅ビルができて便利になりましたが、あおい書店がなくなるなど不便になっている面も有ります。
窪地なので駅からは基本坂道なのも生活上は嬉しくはない。
とはいえ無数の有名飲食店とか山手線含む複数路線利用可とか、高い利便性が有る良い街だと思います。

>120

昔は、こんなもんじゃなかったですよ、風俗店。広告もたくさん出てましたし。昔の数分の一ですかね。この程度だとどこのJR駅前にもあるかなぐらいの数に減っちゃいましたよね。特に、線路沿いに残っているだけなので、普段の生活で目にする事はなくなりました。
南口はおっしゃるとおり、良く見るとラブホが２、３軒ありますかね。でも、気になる程の存在感ではないですよ。実際に歩いてみると良いですよ。

確かに昔は大塚、巣鴨は格安風俗店で有名だったようですね。今はそうでも無いように見受けられます。この物件は竣工が近づいていますが他の物件同様に値引きって始まっていますか？少しはできそうな感じですが、誓約書とか書くのでコメントできないでしょうか？

かなり雰囲気は変わりましたよね。
以前よりもきれいになったというか明るくなったというか。
駅に近い割には、ザ繁華街的な感じもあるけれども
そこまで悪くはないのかなぁという感じではないかと。

ここは、エコポイントは対象ですか？

昔に比べて全体的に綺麗になったよね。
だけどマック隣やプラタナス通り沿いのラブホ、北口駅前のファミレス隣の風俗店とか、
街の中で子供も普通に通るような目立つ場所に、街に溶け込んでいる感じでそういった店があるのは頂けない。

産業道路から巣鴨方面の坂道の辺りは、ラブホがいわゆるラブホを主張しているんですよ。
でも、プラタナス通り沿いにしても、マックの隣にしても、外観が地味でよく見ないとラブホだと分からないんですよね。
そういう意味で、存在感がないと書きました。

気になる検討者は、ぜひ歩いてみてください。気にならないと思います。

そもそも家の隣ならともかく数百ｍ離れたところにあるラブホでも気になるんですね。
私は小中学校共に通学路にラブホがありましたが、当時から別に何とも思わなかったから不思議な感じがします。いくら子供に目隠ししても中高生になったらこの辺りなら池袋とかにも行くでしょうし、私立中学でも受験して電車通学すれば車窓からいくらでも見えますよね。
自慢の新居の街にラブホがあるのが恥ずかしいのかな？でもついこの前までは殿様の末裔が住んでいた所だし、六義園横の大和郷は日本屈指の高級住宅街ですが、最寄りの巣鴨駅に行く途中にラブホもあるし風俗店もあります。個人的にはそんなに恥ずかしいこととは思えませんが、人の価値観もいろいろですね。

反応するから面白がって書き込むのでしょう。
そもそも、山手線の駅が最寄りなら、それ系のみせはありますからね。
恵比寿もあるし、五反田は山手線屈指。

近所にコンビニが無いように思いますが、ライフで十分でしょうか？坂道だし結構不便でしょうか？

価値観の違いと言われればそれまでなのでしょうが、
子連れで頻繁に行くお店の隣に、子供に質問されて答えづらいような施設があるのは私はちょっと嫌ですよね。
高級住宅街付近にもそのようなお店があるという事実で納得できるような性質のものでもありませんし。
いずれにせよ、子供が大きくなっていけばこの種の話を気にしても仕方ないのでしょうが。

>>129
大塚駅から行けば、三業通りの入口にセブン、プラタナス通り沿いにサンクスが有ります。
巣鴨からだと白山通り沿いにローソン・ファミリーマート、
江戸橋通りにコミュニティストアがあるので、徒歩圏にコンビニはそこそこ有りますよ。

新大塚からの順路ではどこかありますか？

新大塚駅前にセブンが有ります。

ライフが最寄ですね。ありがとうございました。

新大塚の近辺は電線がものすごいことになっていますが、地中化はされないのでしょうか？

今のところ新大塚周辺では地中化に関する具体的な予定はありませんね。
新大塚駅からJR大塚駅にかけての南大塚通りは都市計画道路に指定されているので、
計画道路の実施による歩の道拡幅とともに電柱地中化がされると良いのですが。

エコポイントは対象ではないみたいですね。

>136
南大塚通り拡張の事業化の可能性はほぼないらしいですよ。

南大塚通りの新大塚付近は歩道が狭くて自転車が通ると危ないので、
計画道路を事業化し車道歩道の拡幅は、地元民として切に願う事項ですけどね。

電柱地中化し景観や耐震性も上がるので、良いことだらけと思いますが。

電柱地中化は超党派で推進が議論されているようですので、その流れで実現して頂きたいです。

都の人に聞いた事があります。

南大塚通りの沿道の家々を全部どかさないとならないが、費用がかさむ割に、南大塚通りの交通量が少なく車道拡幅の必要性が低い。特に、出口の辺りの家々（福のからとかセブンイレブンがある辺り）の同意を取るのが大変。
むしろ、春日通りの拡張の方がニーズが高い。防災観点からは、プラタナス通りと南大塚通りの間の住宅街の区画整理とセットなら可能性があるが、南大塚通り単独の拡幅の可能性は低い。すると、かなり大規模な事業になるが、そこまでできる金が今はない。
結局、すごくお金がかかる割には、メリットが少ない。

だそうです。

追記します。

個人的には、電線地中化だけが先行する可能性もあるかなと思っています。（道路拡幅は諦めるということになりますが。）

先々週のTBS噂の東京マガジンで都内の電線地中化の話題を取り上げていて、豊島区の担当者がインタビューに答えていましたが、出来ない理由を延々と挙げている感じで非常に印象が悪かったです（予算がとか、電話会社との調整が難しいとか）。
ロンドン・パリは100％、ソウル46％、北京34％が地中化されているのに、東京は7％と恥ずかしいですね。
因みに近隣だと六義園南の塀沿いは地中化されているので空が綺麗に見えて素敵です。防災上の観点ならあのような元々道幅が広く、車も殆ど通らないところは後回しでも良いような気もしますが、観光客が集まるところが優先なんですかねぇ。川越の地中化も有名ですがあちらも観光地ですしね。

とにかく期末なので価格交渉がんばりたい　or 頑張って欲しい。
ブランズ・パークハウスと比較し5％以上高ければこちら。最終決定は2月末までとして自分を煽ってみる。

竣工後長期に売れ残っている物件ではないですし、引渡しは5月なので
売主の決算期(3月)には収益計上できず売主として急いで収益化するインセンティブはないですし、
売主が価格交渉（値引き）に応じるとは考え難いですけどね。

もう捨てちゃったから分からないけど、送られてきたDMに「キャンセル住戸、お得な特典」みたいな感じで書いてあったから、値引きに応じる可能性はあると思いますよ。
大幅ではないだろうけど。

物件詳細で見ると70㎡Aタイプがよさそうですが価格はどのくらいでしょうかね？お得な特典は何でしょうか？

Aタイプは元々2戸しかありませんから残っていますかね？
私が昨年聞いた時には内1戸は契約済みのようでした。
検討されるなら早めにMRに行った方が良いですよ。

ありがとうございます。そうします。

この物件で一番狭い部屋を賃貸に出したとしても、家賃は少なくとも20万円位では行けますかね？結構、分譲価格は高いようですので賃貸では収益が取れず永住しないとだめかもしれませんね。

ここってまだ残っているんですか？

>149
58平米の部屋のことでしょうが、20万円は無理でしょうね。
15万円強くらいでは。

将来やむを得ず賃貸に出す場合は仕方ないと思いますが、ここは基本的には永住向けでしょうね。
物件価格的には賃料20万円欲しいところですが、賃貸に20万円払える層はもっと駅近嗜好だったり、お洒落なところを好むような気がします。最近はここに限らず物件価格はどこも高騰していますが、賃料はそれ程上がっていないということもあります。
自分自身がここの58m2を20万円で借りるかな？と考えると、ちょっと躊躇しそうですね。
賃貸で大事なのは賃料よりもむしろ切れ目なく借り手がいるということですから、私が賃貸投資物件と買うなら、駅近の2LDK中古物件とかから探すかも。

そうですか。15万円では賃貸は全く割に合いませんね。管理費を引いたら利回り無く、下手したら赤字ですね。居住用ということですね。

でも、インペリアルガーデンに比較して大幅に安そうだし購入してれば勝ち組？森本の物件も高そうだし。この地域に欲しいなら非常にお買い得。

けっこうここを新築のこの条件で賃貸に回すのって難しくなってくるんじゃないですかね。
年数が建って、資産価値が落ちた頃にリセールすると、
賃貸目的の人も出てくるとは思うけれども。
イニシャルだと初期投資にかかってしまうし、回収は難しいんじゃ？？

住まいサーフィンに価格表の記載がありましたが実売より高い価格表示かと。それとも当初より値下げしていますか？それならかなりお買い得では。

大和小田急さんはどうでしょうか？信頼できる会社ですかね。あまりネット情報がない会社ですね。

住まいサーフィン見ました。Ａタイプは6000万超えていましたね。角部屋なのでそれを考慮したら一番割安な部屋ですね。坪300万万円超えていないのは今となっては貴重になりました。早く決めないとと焦っています。

工商業地域と違い高層物件が建ちにくいエリア、しかも高台の端というのは立地としては何より得難い条件かと。大手は収益性から手を出さず、おかげで割安なのかと。この条件でシティ・・・プラウド・・・だったらと思うと。

確かにそうですね。
加えてもう少し場所がズレたら文京アドレスで更に高額になったかも･･･。

タカラレーベンさんだったからハイグレード設備・内装・この価格で、三井・三菱さんとかが建てると標準的な設備と内装で価格はもう少し高い。前出のブランドだったら文京価格だっただろうと思う。想像でしかないけれど。モリモトの物件が証明してくれそうな感じですが。でもこの辺のこれまでの価格ではシティハウスが最強では？？？

ここ１年でも新築マンション全体が随分上がっているので、ここの掲示板も最初の頃は高いという声が多かったですけど、余所が上がったせいか山手線内側高台でこの設備ならと値頃感を感じますね（あくまで今買うならということですが）。
高級ブランドのザ・レーベンで最初の物件ですから気合も入っているのでしょうか。２棟目、３棟目になると段々普通になってきてしまうかもしれません。

>162さん
10年前にマンションを購入した友人に「大手は設備が違うから･･･」とアドバイスされ、あちこち見てみましたけど、確かに大手の方が名前で売れるせいかコストダウン嗜好が強いような気がしました。素敵なモデルルームでも、実際に話を聞くとあれもこれもオプションですと言われてガッカリすることも多いですね。

最近のパークホームズは場所が???なことが多いような気がします。パークハウスは土地が安いところに建てて建築費を吸収しているような感じ。大規模住友、アイデア勝負の野村。皆さん特色を出されているように見受けられます。

タカラの管理会社の管理個数が多くない。もう少し真面目に契約を取ってもらって管理費を下げつつ質をよくして欲しいですね。メインで大規模タワー常駐やコンシェルジェをやってないから仕方がないのかもしれませんが。

「タカラレーベンが初めて手がける高級分譲ブランド」という肩書きに、
自分も「それならいいかげんなことはしないだろう」と考えていましたが・・・
知ってしまったんですよね。
つい数年前にも「タカラレーベンが初めて手がける高級分譲ブランド」が存在し、
その出来のひどさに内覧会が大荒れし、ブランド名は一回きりでなくなり、
今回新たに名称を変えて「初めて」として売り出しているということを。

その上で情報を漁ってみたらレーベンって、
各地でいろいろな名称の「第一弾」を展開しまくっている。
なので、「初めての」だから大丈夫だろう、というポジティブシンキングを捨てた上で、
検討することをおすすめします。

ちなみに。その、以前内覧会が大荒れした物件、中古で出されていたので見に行きました。
正直、ロビーも、住居の内装も、高級が売りのはずなのにかなり安っぽかった。
外観はそうでもなかったので、中を見て良かったなあと思いました。
とあるパークハウスの中古も見に行ったんですが、こちらは段違いに良かった。
パークハウス自体、いま売られているザ・パークハウスよりしっかり作られているらしいし、
価格を比べると仕方ないのかなとは思いますが、やはり安いものはそれなりなんですね。

ただ、山の手pjは、その大荒れした物件とは施工会社が違うし、
資材や内装プランも違うかもしれないので、一概には言えません。
今回は前回の失敗を踏まえ、とても良いものができるかもしれない。
みなさん、ご自身で納得いくまで調べてから買ってくださいね。

自分は、知って良かったと思ったので、初めて書き込みました。
これ以上は書きません。みなさんも頑張ってください。
あーあ。いい家見つかるといいなあ。

http://www.dai3.co.jp/_old_hp/rbayakyu/23th/times/news55.htm　こことその物件は同じメンバーが企画担当しているようです。女性だけの、初めての高額物件、・・・同じフレーズ？ですね。過去は過去、いまはどうなのでしょうか？3年で変わっていますかね。MRのセンスは変わっていないようですが・・・。施工は安藤建設と大和小田急、どちらが上でしょうか？購入者の方の
内覧後のコメントが楽しみですね。

問題の駒込物件は突貫工事が話題になっていましたね。施工の違いがどう出るのかはわかりませんが、元々3月入居を謳っていたのを早々にバンザイして5月入居にしたのは良い傾向なのかもしれません。

まあでも心配なのは植栽とか供用部の出来ですね。部屋の造りについてはMRも見ているし、不備があれば内覧で改修依頼できますから入居までに直してくれれば良いとなりますが、供用部についてはせいぜいCGがよいところ。ここに限らず完成前物件を買おうとしたら運を天に任せるしか無いんですかねぇ。

そろそろ完成が近づいてきましたね。竣工まで残っているでしょうか？内装見てから買いたいですね。図面だけでは心配です。

地盤がゆるいからなーあのあたりは。。。当然してると思いますが、買う前に確認した方がよいですよ。ネットで簡単に調べられますし。当たり前でしたね失礼

たぶん南大塚1丁目＝ゆるいとお考えでなのしょうが、ここは高台の方なのでネットで地盤を調べるなら千石3丁目で見るのが正解。現地を見ればすぐにわかることなのに「当たり前ですね」と得意げに書くのはちょっとあれかな。失礼。

現場とモデルルーム見て辞めた。
現場は崖崖していて表層地盤は緩そうだった。
人のアクセスはもとより、車のアクセスも袋小路で悪かった。
モデルルームもけばかった。

表層地盤の意味知ってる？
23区だと緩いのは江戸川区、葛飾区、荒川区、中央区、港区、千代田区、足立区･･･と湾岸、下町地域で、表層地盤が軟らかいと地震の揺れが増幅したり、液状化したりするリスクがあるところなんだって。
しかも現地見ただけで瞬時にそれがわかるなんて凄いね。普通はボーリングとかで表層の地層を調べるらしいけど（笑）。
モデルルームがケバいのは同意だけど、デマでネガるのは恥ずかしいよ。

地盤はHPのLOCATION側面図では南南東向き（エントランスの方）の棟がきちんと高台に建てられていてよさそうですね。西向きの眺望を取るか南向きの平らな地盤を取るかですね。どちらの棟にするかはお好みで。

ここの天井高は下がり天井部分が気にならず、下がり部分でも普通のやつの基準以上ある造りらしいですね。

　プロですから見れば、地盤はわかります。
国家資格所有。

まあまあ、あのケバいモデルルームを思い出して落ち着きましょうよw

プロとは存じ上げず失礼しました。
この世界はプロが数字的な根拠も挙げず、購入する気も無い物件のネガティブな情報を匿名掲示板に垂れ流すのが許される業界なんですね。勉強になりました。

なんという国家資格ですか？

全体的な設備や仕様はクオリティが高い印象。
付いていてほしいものは付いているし、性能も良さそうであるし。
公式サイトが若干判りにくいので、もう少し見やすくしてくれればよかったなぁとは思うけれどね（汗）
センスの良さを前面に出しているのかしら。

完売ですか？

北区並みに安い。
裏があるね。

>>183
坪単価いくらですか？

南大塚住民一同、みなさまを歓迎いたします。良い地域を作っていきましょうね。

>184
部屋によって違いますけど概ね坪300～320万円。
高いか安いかは価値観があるので人それぞれですし、仕様も違うから一概には比べられないですけど、さすがに北区並ではないですね。北区は大手デペでも駅から10分離れて300超えってなかなか無いですよ。

>>186
そうですよねー、情報ありがとうございます。
この立地で北区並みなんて有り得ないですよね！！
逆に安心しました！

今は都内なら300万円超はお安い時代なんですよね。

まだあるの？

建物前の道路は今は残念な感じですが、一応、工事してもらえるようですね。イメージ図のような舗装道路になれば資産価値も上がりそうで楽しみですが、最後の最後でがっかりとならないようにしてほしいです。

　南大塚の1丁目って鬼門じゃないですか？
南大塚住民ならわかってるはず。

とうとう鬼門ときたか（笑）。
ネタ切れですか？もっと頑張ってください。

内装工事中、雨が降らなきゃいいけど。

竣工間近、全貌が見えてきました。予想以上の外観かと。内装できあがれば見たいですね。

外壁タイルが結構高級感あるみたいです。エントランス周りはこれからでした。ポストに広告が入っていましたが、70㎡超のみの間取りが記載されており60㎡台は無いようです。65㎡あれば3人家族で十分な広さなのですが広くなるとグロスが結局高くなるので難しいご時世にないりましたね。

楽しみですね。悩みましたが別の物件にする予定です。2割高いですが・・・池袋近くにしてみました。職場が大手町、日比谷なら断然こちらですが、贈与で何とか。

>>197
仕様はよく頑張っているし、環境もまずまずいい。ただ、利便性と資産価値志向の流れの中で、いくつかの「池袋近く」に利便性で見劣りするのが残念。
自分の最終候補に残った良い物件です。

現地を見に行けばわかります。この建物の真価が。駅9分で丘の上の戸建ての住宅街。
駅近・幹線道路脇の商工業地とどちらが好みかは購入者の判断次第でしょう。
外観は予定図・価格以上には秀逸かと。

現地を見に行けばわかります。この建物の真価が。駅9分で丘の上の戸建ての住宅街。
駅近・幹線道路脇の商工業地とどちらが好みかは購入者の判断次第でしょう。
外観は予定図・価格以上には秀逸かと。