DEUX TOURS（ドゥ・トゥール）CANAL＆SPA　その２

現状は交通不便で周辺開発期待？なのに唯一無二くらいの勢いで晴海信奉ですね。
当方ネガではなく、土地勘の無い情弱検討者です。晴海メリットを教えて下さい。

煙突から煙、そして雲となる。

やっぱり焼却炉の前はやだな。

中央区というのが一番のメリット。それ以外は現地視察すれば分かります。

やはり一番のメリットは、都心への圧倒的な近さでしょう。

不動産に詳しい人なら、晴海と豊洲なら豊洲のほうが格上だってことは分かると思うけど？
中央区だから格上だって思ってるのは素人だけだよ。

もちろん、豊洲というのは２・３丁目限定ね。

豊洲は、グリーンエコタウンの６丁目が最先端の再開発エリアになりますから。
でも中央区のほうがいいなあ。

豊洲2丁目、3丁目の地位を唱えていたのはシンボル、ツインの住友の販売員が客を洗脳するためのうたい文句では。実際には、1〜5丁目の地位は一緒。ただ、ららぽーとと駅距離によって左右される。

オイオイ
二・三丁目は張れるとして六丁目まで出てきたよ(笑)

豊洲がいいのは分かったから内覧行った方、情報プリーズ！

豊洲2丁目、3丁目の物件の希少性などはなく、湾岸エリアは上流の勝どきエリアで大量供給になれば下流の豊洲、晴海、有明、東雲に影響がでてくる。
幸いオリンピック等で勝どきエリアの1万戸強の供給には耐えられそうである。
一番心配しなければならないのは、更に上流の築地市場跡地に大量のマンションが供給された場合には
湾岸全体に影響があるだろう。

影響なんて無いでしょ。今まで大量供給で影響があったことあった？
２００６年頃の湾岸大量供給で暴落なんて騒いでたのに、結局４割くらい値上がりしたでしょ。

もっと簡単に考えたら分かるけど、、、需要供給じゃ「マンション」価格は変わらないよ。
マンションの価格に影響があるのは、「景気」と「開発による環境改善」の２つだけ。

湾岸暴落で騒いでいたのは２００５年とその前。
それを無視してタワマンＭＲは盛況だった。
タワマン以外では閑古鳥のＭＲも結構あった。
でも突然のプチバブルが出現して値上がり。
築浅転売で４割近く利益を乗せて売った人達が続出。
全てはプチバブルのおかげ。
もしあのときプチバブルが無かったら、どうなっていたか分からない。

私は7割値上がりしました。

プチバブルがなくても当時は芝浦ケープタワー@220、グローブ@250、パークシティー豊洲@230と安かったから、売れていったと思います。今回は当時異なり、@300越だから簡単にさばききれないと考えるのが普通。しかし、不動産マーケットの西高東低がオリンピックが決定したことで変わり、西側の高所得層が湾岸に違和感がなくなり、結果、西側と比較した場合、@300でも割安感があり売れていくであろう。都心3区で@300前後のタワーは湾岸以外ない。

あと、オリンピックが近づくにつれマスコミによる湾岸エリアの露出が増え、湾岸に住むことが憧れといった社会現象を巻き起こせれば勝ち。まあ、湾岸エリアで数年先までの土地を財閥系デベは確保しており、需給バランスを調整しながら、エリアのブランディング戦略を実行してくるだろうね。

オリンピックゆーても湾岸はメイン会場では無いよね。

少なくとも北京五輪やロンドン五輪ではメイン会場以外が露出されることはほとんど無かったけど。。。記憶ある？番組の画作りに意味が無いものは写さないのがテレビ。

住宅評論家でさえ、湾岸がメイン、と間違えて書く人がいるから仕方ないのでは？
マラソンコースも湾岸は走らない予定なのに。

SKYZの購入者を装い、あたかも「SKYZ購入者は程度が低い」と思わせようとするネガでしょうか。本当の契約者ではないですよね。

モデルルーム行った人教えて。
嫁が行くって聞かないんだが、低層角部屋８０平米位北東だとどのくらい？
今シンボルに住んでて買い替え予定。
７０００以上は払えないので。もし論外なら嫁が五月蝿いから行きたくないんだ。誰か教えて下さい。

スカイズは相場並でしょ。@260は相場。客寄せパンダの@220台は若干割安感はあったけど。所詮、ゆりかもめ。また、近隣であれだけ土壌汚染がでてきているから、もらい汚染の懸念もある。ちゃんと、土壌のサンプル調査をして、汚染がないことが確認されていれば良いが、地歴調査だけだと、実際にサンプル調査をした場合は、ヒ素や鉛で汚染がされていることは多々ある話。契約者は確認してみたら。

私も知りたい。次の土曜日行くけど。

とはいえ80平米で7000だと豊洲の先まで行かないと厳しいとは思います。

万が一サンプル調査して汚染が確認された場合は億単位の出費になるから、地歴調査で終わりにする手法はよく使う手段。まあ、三井、野村に限ってはないと思うけど、契約者は確認した方が良いと思う。

１88さんのおっしゃるとおり、区で差別するなはおかしな話、しかし、豊洲で高値買いした人達が、自分達がナンバーワンと思っている、世間知らずの人が多いから、中央区の豊洲バッシングになるのです。中央区民は相手にしていないが、売られた喧嘩は、徹底的にやつけるだけ。豊洲の住民の民度が低いのです。東雲のことを東雲島といったり、まず、初対面で豊洲の何処のマンションに住んでいるのと聞いたり。中央区ではそんなこと一切ありません。

確かに中央区民で相手のマンション名を聞くのは無いな、、
晴海はそうなる予感が少しだけする。新興住宅地って難しいね。

中央区は雑居ビルが主体だからね。
豊洲だとマンションが挨拶がわりに使えるのかもしれないけど、中央区はランドマークからの距離でいうのが普通。

どこであれマンション名は直接相手に聞かないんじゃない？
豊洲では本当にそんなこと挨拶がわりに直接相手に聞くの？
それ本当だったらすっごく嫌だな…

お前マンションにコンプレックスでもあるのか？
どこにすんでるかなんてただの挨拶

モデルルームはどこですか？

月島と豊洲、晴海と豊洲、の比較とかではなく
中央区と豊洲の区民比較をするのは、なんだかなあ。

特にSkyzは酷い 中央区を目の敵にしている。
その他でも 有明や東雲を格下扱いしていて酷すぎる。

185
モデルルーム行ってきた。
WEST棟40階以上（34階だったかも。とにかく高層階）から売り出しとの事。
70平米で7000万～だった。
東京湾向きは広い部屋のみ。
マルエツはWEST棟、スパやフィットネスはEAST棟。
他に自分が分かる事であれば答えますが、とりあえずモデルルーム行ってみたら？
PVが面白かった。

連投すみません。
具体的な金額は調整中。（建設中物件にありがち。)
共有施設の割に管理費リーズナブル。
修繕積立金もまぁまぁ。
マンションから新橋駅までシャトルバスが出るそうな。
一回100ー200円。
スパの値段もそれ位で、曜日で男女交代制。

>>199さん
修繕積立金もまぁまぁ。

との事ですが、何を以てまぁまぁなのでしょうか？
長期修繕計画も含めて、リーズナブルということですか？
それとも、初期値のみを他のマンションと比較されていますか？

シャトルバスですか？
クロノが50円だから200ではなく100円にして欲しいなあ。
管理費が安いのは流石住友ですね。

シャトル バスでるんだ

必要あるかな…

>>200
販売しやすくする為に販売時のみ修繕積立金を安く提示して、後から修繕積立金を値上げする方法があるのはご存知かと思います。
こちらのマンションは販売時に修繕積立金を30年目まで提示しています。
販売時に提示された修繕積立金および30年目までの修繕積立金を見た上で「まあまあ」と発言しました。
修繕積立金
1-5年目
6-10
11-15
16-30

という感じです。
実際に予定通りに進むかはわかりませんが、この辺りの誠実さは住友不動産らしいと思いました。

なお、モデルルーム年齢層は30代～50代くらいで、白人男性や単身で来てる方もいました。

資料をみると72m2の上は一気に90m2台になる。
WEST棟1階のマルエツは便利で、オーナーズ・スイート3,000円は破格の安さ。
モデルルームの100m2のタイプは間取り・DWとも魅力的だが、晴海タワーズのプレミアム住戸より800万円ほど高い。
全体的に天井が低く、廊下・パウダールーム・トイレは2.13m、WICは2m。

リビングの天井高はどうなんでしょうか？

長期優良住宅認定であることはいいともうけど、欠点は天井が低いこと。また、オール電化ではないことは個人的に気に入り

湾岸タワマンなら天井高2600-2650が一般的ですがそれよりも低いって事ですか？

キャピタルゲートは天井高2550だったはず。

残念ながらリビングは2500

2500なら十分だけどね。

天井高2500とは低いね。。。まさかの階高3100？
近所のクロノやティアロだと天井高2700でしょう。凸凹だけど。

200の差は空間の感じ方が全く違うね。
比較されて、不利になる差と思いますが。

ここは全熱交換器ですよね？
当然ながら。。

>>207
自分もモデルルームの天井高く感じました。
が、もしかしたらモデルルームマジックかも。

モデルルームの電気は全部埋め込み式だから。

エアコンは埋込式ではありませんでした。

バスは８分毎に１００円と聞きましたがあってますか？

〉198
最初に売り出す高層階の70平米で7000～ですか？

何階だったか忘れたけど高層階の１フロアのみの参考価格がでていて、70㎡の部屋の南は360超え、東は330超えだった記憶が。

本当にリビング天井2500ですか？
最近のタワマンでは滅多にない低さですね。

期待してたのですが以下が気になりました。
また、価格はオリンピックによる開発を完全に折り込み済みということでしょうか。高すぎるとおもいませんか？いかがでしょう？

・天井低い
・エアコン埋め込み式ではない
・風呂14*18と狭い
・新ダイレクトウィンドウはガラスの外側上下左右に柱梁があり視界がせまい
・価格が110万/m2超え

投資としてはスカイズかもね。

>224
商売を知っているからこのやり方なんでしょう。
値引き無し、割高、長期販売でも利益を伸ばしてるからね。

その利益、販売コストは販売価格に含まれているわけですが。

住不は高い価格設定で、竣工後数年かけて販売する企業戦略です。そのことは非常に有名な話だと思います。選択権は消費者にあるのですから見合わない金額だと思えば購入しなければ良いのです。

何で、その方法で売れるのかなあ～。
やっぱり、その価値があるってこと？

割高でも気に入れば購入する人はいますしね。好みもあるでしょうが、住不物件が他社より優れているかというと、特段そういう印象はありません。

気に入るってことは、割高じゃないってことでしょ。

えーと。
東お見合い高層が330？
ないない。
ありえないでしょ。
つか、いまどきお見合いで平米100ってないとおもう。
プレミアムを除いて平米100が上限。
南は高めはわかるけど、360？
南の眺望が抜けて平米100．坪333が限界よ。
西に焼却炉がなくて平米100オーバーはわかるけど。

同じ条件の他社のマンションより高く販売するから割高でしょ。
でも購入者にもメリットがあって、割り引きが無いので最初に買っても損にはならない、お金さえ出せば好きな住戸を選びやすい(競争相手や抽選が少ない)というのはある。
ただ、最大のデメリットは住んでからも販売が続いて、ずっと看板、垂れ幕、営業や不特定多数の出入りが発生すること。月島のすみふなんか、外壁に看板を塗装してあるかのように見える。
湾岸のすみふマンションは売れ残りがひどいよね…

湾岸は眺望やスケール感からやはりタワマンがキャッチーなので、勝どきや月島のすみふ低層マンションは売りづらいですよね。加えて、湾岸は「都心に近い割に安い」ということが大きなメリットなので豊洲のシンボルのように高額部屋は販売が長期に渡ります。これまで全体的に高い価格帯のマンションでよく売れたのは月島のCPGくらいでしょうか。ドゥトゥールや勝どきザタワーも高価格帯になりますが消費者がついてくるのか少々疑問です。

↑月島CGPに訂正です。

高い価格帯、プラス、お見合い部屋の多い、マンションでしたね。月島。

こちらの様に、眺望or駅からの距離に大きな優位性がない物件でも高価格で売れるようになってきたら、既に物件を保有している方からすればいい傾向でしょう。

管理費を低めにしてくれてるのはありがたいけど、価格をあと500万安くしてほしい〜。

ホームページに共用スペースの画像が出たけど、やたら立派なロビーを強調しているのが住友らしい。

立派なロビーは重要！
風除室も吹き抜けかな？

232
有明は今あるのは割高。
で、眺望というか、レインボーはほぼ縦。
まあ、五輪会場を上から見れるけど、それ見てもね～
住友も大型物件建てて、買い物は便利になるようだけど不便よ。
晴海は豊洲や東雲いけば買い物便利だね

住友豊洲とは、売れ残りと同意語。
ここはそこと同等確定ね

住友はどこでも一緒だよ。
でも、売り急がない経営戦略が成功してるみたいね。
日経に出てた。
豊洲とか、値上げしてない？
有明の物件は値上げしたみたいですよ。

有明は安いよ。
どこと比べてるの？

有明の値上げは、のらえもんさんブログにも書かれているよ。

247
うらやましい。
お金持ちさん。
足立ナンバーの地区で平米80～90くらいよ。
高すぎる。

のらえもんは湾岸初心者だからね～

有明なら、最上階買える！

相場が上がってくると見るや、ワールドシティタワーズも相当値上げしましたからね。
分かりやすい企業体質です。

ところで、ここは東は殺風景、北・西はお見合い、南は焼却場とビュー的に良いところないように思えるんですが、どういったところが売りになってるんでしょうか？
値段次第では検討しようとは思っているのですが・・・

否定的なことを言うつもりは全くないのですが、この物件は解放感も利便性もやや厳しいので評価ポイントがイマイチ見つけづらいです。強いて言えば「高級感」でしょうか。

有明の値上げを強調している人がいるけど、
オリンピックが決まった割にはショボイ値上げです。
ほとんど、消費税分です。
有明は安い中古も売れてないのが現実です。
不人気エリアだからこんなに必死↓
http://bma33.com/

利便性は、今でも晴海埠頭の都バスが結構あるんじゃない？

なんだかんだ言っても
結構注目されている
マンションなんですね。

すみふなので、自分の住まいとして検討する人以外にも、どれだけ高い値段をつけてくるんだろうという興味関心で注目している人がいるでしょうね。既に購入済みの人は、「先に買っておいて良かった」と思いたいでしょうし。

ゴールデンウイーク迄に2割値上がりすると言われてますからね。
まだまだ安いと思いますよ。

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のらブログの1/100の価値すらないブログだな。

湾岸以外の物件は、恐くて買えない。

クロノティアロより若干便はいいけど眺望がね。
とはいえクロノティアロで抜けてる南側は市場と空なので殺風景とも言える。

クロノなら湾岸の花火、よく見えるのでは？
ティアロの南は、クロノの東とお見合い？？