港南地区の今後について・・・第２話

>>356
都営タワーができたら、コスポリの目の前塞がれること
考えたら、税関とフェバリッチの距離は全然離れているから
ほとんど影響は少ない。
距離を測れば分かるけどコスポリの大半は眺望と日照は全滅状態じゃない。

2丁目に建つフェイスは評判どうですか？

2丁目に建つフェイスはどうかな？

フェイスではご近所の食肉市場の状況が何かと話題になっています。

今日の日経に港南マンション値引き云々の記事があったね。

↑内容教えてください！！

このへんで値引きしてそうなのってコスモとかベイクレあたりか

東京・品川駅東口の東京湾岸を中心に10件を超える超高層マンションが立ち並ぶ通称「港南エリア」。首都圏で続くマンション大量供給の象徴ともいえる地域だ。分譲価格も占有面積約75㎡で5,000万円台中心と、周辺地域に比べて割安感が目立つ。
それでも「あの物件は二割も値引きしたらしい」「公表数字ほど売れていないはず」。販売担当者の”疑心暗鬼”の声がここにきてさらに増えている。
背景には売れる物件と売れない物件の二極分化による売れ残り物件の増加がある。同エリアでは今後新たに5,000戸程度が販売予定。業界は「これでは売れ残りが増え、個々の契約者への値引きどころか設定価格の見直しと言う値下げもありうる」と身構える。
2004年まで6年連続で高水準の80,000戸以上を供給し、一見活況にわく首都圏のマンション分譲市場。一物件当たりの売り出し戸数を細分化してさばく「期分け販売」の拡大で在庫抑制を優先し、表向きの成約率は75%−85%で前年と変わらない。
しかし、「販売現場の来客数が15%も減った」(マンション中堅、タカラレーベンの村山義男社長)。明らかに変調をきたしている。
首都圏では来年以降、他地域でも大型物件発売が目白押しだ。東京・豊洲(江東区)では少なくとも約2,500戸、武蔵小杉周辺(川崎市)でも3,000-4,000戸が分譲予定。このまま供給が集中すれば第二、第三の「港南」も生まれる。大阪や名古屋の中心部でも供給過剰感は膨らんでいる。

三菱地所が今年度の発売戸数を期初計画の4,300戸から3,200戸に修正するなど、供給計画の下方修正も出始めた。
05年は上昇したコストとの戦いとなる。「3、4年前に較べて土地の仕入れ価格が二割以上上がった」(野村不動産の高井基次副社長)。企業リストラによる工業跡地などの放出が一服し、良好なマンション用地の売出しが減少。競争入札など高値で仕入れた土地に建てた物件の販売が来年から加速する。
「どうしたら利益を出せるか」。マンション分譲のコンサルティング会社、トータルブレイン(東京・港)には、高値で土地を購入したマンション各社からの相談が急増している。
調査会社の東京カンテイ(東京、品川)によると、今年1-11月の首都圏の新築マンションの平均占有面積は約70.7㎡。02年(約74.4㎡)比で縮小した。平均売り出し価格は4,026万円と同153万円増加。「部屋の面積を狭めることで懸命に価格を抑えている」(東京カンテイ)。それも限界にきた。
供給過剰が進む中で、「消費者は価格水準の上昇を受け付けない」(ゴールドクレストの安川秀俊社長)。高コスト物件の価格を高めに設定しても、値引き販売がある現状では結果的にさらに値引きが加速する展開にもなりかねない。
首都圏の激戦区では、売れ残り物件を中心に一割以上の値引きは珍しくない。「値引きの地域が広がると同時に、売れ残り物件はさらに値引き幅が膨らむ」。販売現場では警戒警報が高まるばかりだ。

＞　背景には売れる物件と「売れない物件」の二極分化による売れ残り物件の増加がある。

誰のこと〜♪誰のこと〜♪
ババ引いたのはどこの人〜♪

ベイクレは深刻だと思うよ。社宅説はリアリティーがあるね。

370,371の記事読むと土地の仕入れ値のとこ現実味なるよね。
2005年は過剰供給と言われるけど、その後買いたくても買えない状況も
あり得るんじゃないかな？（同じグレードの仕様）

既に港南でも見えてるよね、仕入価格から来る勝ち負け。
ベイクレは競争入札の土地なんだっけ？
無理してあんなところ仕入たから小分け売りになって、結局売れ残り。
「港南」というエリアが売れ残ってるんじゃなくて
「ベイクレ」という物件が売れ残ってることを分かってるんだろうか、日経。

個別の物件を名指しして「売れ残り」とは書けないでしょうが、
複数のデベロッパーをインタビューする中で物件名が出てくるので、
どれが売れていて、どれが売れていないかは分かるでしょうね。

http://www.zakzak.co.jp/top/2005_01/t2005011216.html

この物件は何だろう？
ベイクレ？コスポリ？つか、なんで元値がこんなに高いの？

徒歩約１０分、地上１５階の南向き２ＬＤＫ、約７５平方メートルの４９００万円
この条件からだとコスポリですね。

そうかなぁ？
コスポリだったらそんなに焦って値引しなくても良いと思うんだけど。
5000万以下で南面2LDKってむしろ売れ線でしょう？

徒歩10分だとコスポリ以外ないでしょう。
南向き２ＬＤＫ、約７５平方メートルの４９００万円の物件はHPでは
公表していないけど、最近のDMには同じ物件が載っていたよ。

しかし、この記事、はじめの１％という率が、
最後に３と書いた＝３００と額にすり変わっているね。
率と額を混同していないか。なんかうさん臭い取材だ。

まあそこはZAKZAKですから。
新聞業界の2chみたいなもんでつ．．．つ？

ラクシア（16.12竣工済）　9/162戸（空き率5.6％）
コスポソ（17.3竣工予）　48/590戸（空き率8.1％）
ベイクレ（17.11竣工予）　いっぱい/594戸（空き率∞％）
PT（18.1竣工予）　31/325戸（空き率9.5％）

しかもこれからさらに１０００戸単位の三井の芝浦アイランドや
住友の定借があるかと思うと熾烈ですね

ベイクレはブランラグナコスポリらとともに先発組として競争に負けて
こんどフェイバＷＣＴの中発？組にも負けて
後発には住友の定借やＷＣＴのＢ．Ｃ棟との争いかー
きびしいのう

地域全体として苦しいでしょ

>>387
ここまでのところはそうでもない。
売れ残りはコスポリ高層階とかベイクレに代表される強気価格＝割高物件ばかりで、
手頃な価格なら、こともあろうにあのスカイクレスト（港南5丁目）まで完売間近。
「庶民の団地」というコンセプトを外さなければ、十二分にいけるね。

>388
とするなら定借はいけるとして
WCTはどうよ

WCT-B〜C？時期が全然先だもの。

3丁目〜都営跡が建ち並んでそれなりに人の住む街になってくれば、
「今のあの雰囲気」を避けた人達にも揺り戻しがあるだろうからね。
平均200万/坪以下になってれば大丈夫なんじゃない？

訂正

フェイバリチ　 （18.01竣工予）　95/223戸　（空き率42.6％）・・・次期第二期

みなさんデータアップ乙です。
こうしてみるとブランの逃げ切りは見事だったってことになるのかなぁ。
あくまで結果論だけどさ。
港南というエリアでまだ誰も売り出してない時点で、あの値段で出すって
いう決断するのは相当勇気が必要だったんじゃないだろうか。

>390
なりますかね、坪２００万以下。
あと気になるのが再販価値や賃貸に出したときの影響。
分譲時の売れ行きに明暗が出たとして
それが中古や賃貸に出したときの影響はどうなんでしょ。
販売時期や手法の差で販売時に好調でも中古や賃貸に出したときに近隣に格段に安く出ているものがあれば
低いものに引っ張られると思うんですが
過去の供給の多かったエリアの具体例で知っている方います？

＞　なりますかね、坪２００万以下。
あっちの掲示板では「WCT-BCは高くするつもりby住不営業」という未確認情報があるね。
ある程度の信憑性もあるし200万/坪以下の実現性がやや薄れ気味かも。

フェイバの竣工って19．01じゃないの？

それってWCTのBC棟と同じ時期くらい？

凄まじいですねえ
まさに「湾岸戦争」

age

コスモって出来がいいような話が多いですが、ホント？
外観ではなんともわからないので知っている方がいたら教えてください。

最近はすっかり静かですね

んだんだ．．．(ズズズ〜ッ)

コスモはもともと内装仕様の充実さが売りだったからね。
一時期、外観のことでイロイロ意見はあったけれど、
内覧会終えて大方の人は満足しているみたいだよ。

しかしWCTのBCの情報遅いねー。
芝浦＆勝どきの様子伺いしてるのかな〜

ＷＣＴのＢＣは３月から開始らしいです

3月．．．あと1ヶ月ですか．．．A棟の販売開始って昨年の何月でしたっけ？
BC棟はA棟よりもちょうど1年遅れの竣工だったと思いましたが。

B棟はよく見えないけど、C棟は４回くらいまで建っているよ。

B棟も基礎工事と杭打ちはほぼ完了しているような印象です。
C棟は確かに4階か5階までの骨組みが組み上がりましたね。
A棟は32階か33階くらいまでの骨組みが組み上がったような。
A棟に入居開始の頃にはBC棟とも外観は結構出来てそう。
「BC棟が完成したらどうなるか」なんて事を考えなくとも、
どんな街になるかはかなりハッキリとした想像ができるでしょう。

ttp://tokyo23.seisou.or.jp/dioxin/taiki/040428_1.htm
平成15年度　清掃工場周辺における大気中のダイオキシン類測定結果
【豊洲2丁目】・・・0.057（有明清掃工場影響下）
【港南1丁目】・・・0.061（港清掃工場影響下）
　・
　・
【久我山2丁目】・・・0.110（杉並清掃工場影響下）
　・
　・
【花畑6丁目】・・・0.240（足立清掃工場影響下）

　足　立　最　強　！
　足　立　最　強　！
　足　立　最　強　！

WCTはキャンセルの住宅元値より高額で売りに出ているようですが値引きありなのでしょうか

>>408
詳細を。

以前商談した部屋と同じ間取りの下のほうの階が商談したときの値段より高くなっていました。営業マンにかなりつっこんできいたら人気があるのであげました。と・・・販売の１期から２期のときもあがったのだそうです。値引きはないということのようです。人気があれば値段も上がるのですか？？

「フェイバリチ第二期即完。予想残戸数でコスポソを下回り、コスポソの準優勝確定へ。」

ラクシア 　 　 （16.12竣工済）　. 7/162戸　（空き率4.3％） ±0戸
スカクレ 　 　 （17.01竣工済）　. 7/129戸　（空き率5.4％） ＋1戸

ラグナT　　　（17.02竣工予）　. 6/501戸　（空き率1.2％） ±0戸
★コスポソ　 （17.03竣工予）　48/590戸　（空き率8.1％） ±0戸　★　準優勝確定

★ベイクレ 　（17.11竣工予）　∞/594戸　（空き率MAX!）　不明!　★　優勝確定

PT　　　　　（18.01竣工予）　11/325戸　（空き率3.4％） （次回最終）
WCT-A.　　（18.03竣工予）.14/1038戸　（空き率1.3％） ±0戸

フェイバリチ　 （18.12竣工予）　45/223戸　（空き率20.2％） 第二期即完 ▼50戸
WCT-B.C　（19.03竣工予）　-/1044戸　（そろそろ）

＞412
いつも情報ありがとう。
利益率との関係もあるから、事業としての成否と完売までの期間は
また別物だとは思いつつ、興味深く読んでます。

ＷＣＴ-ＢＣの販売動向が読めないね。
スミフはかなり強気だと言うけど、
芝浦にも勝鬨にもライバル登場の上、
自身の都営プロジェクトもあるんでしょ？
残り14戸になってからＷＣＴ-Ａも苦戦中？

空き戸数一桁の物件は何とでもなるんだろうし、
ＰＴ、フェイバは近く完売するんだろうね。

それにしてもタワーフェイスはどうなってるの？
ベイクレって何でここまで叩かれなきゃいけないの？
コスポリ良さげだけど、最後の一割でどうして苦戦？

WTC-BCは本当に分からないよね。
定借タワー・芝浦・勝どきの類似物件供給もそうだし、
先に行くほど不透明感ありあり。下手な予言は出来ないよ。
でもA棟はBCの販売が始まったら早く入りたい人に売っちゃうでしょ。
PT、フェイバと並んでこれらは問題なし。

【追加】
タワ-フェイス　（17.08竣工予）　11/255戸　（空き率4.3％） ±0戸（先着順受付）

ベイクレ・コスポソ
販売に問題ありすぎ＆コストパフォーマンス悪。
http://cosmopolis.seesaa.net/　は見ました？

yagawaサン　アップ　お願いします。楽しみにしてます！

コスポリ賃貸情報（Centery21より）
　７Ｆ　60,60㎡　19.6万円
　８Ｆ　70.80㎡　24.4万円
　８Ｆ　59.14㎡　23.0万円
　９Ｆ　55.35㎡　22.0万円
１１Ｆ　55.96㎡　23.0万円
２７Ｆ　50.16㎡　21.0万円

ＷＣＴに関しては賃貸相場はコスポリより上ですかね。
共用施設の充実って賃貸でももろ恩恵受けれるし、
ちょっと住んでみたいって人は多いんじゃないでしょうかね。

賃貸は駅距離が結構重視される。
４０万以上の部屋なら別だが。

芝浦アイランドが竣工すると、そこの賃貸棟にほとんど流れてしまうでしょう。
田町駅８分は魅力です。
港南は、419が言うように駅から遠すぎで賃貸としての価値はほとんどないでしょう。
ビュロー品川のように高級路線で家具付き等の付加価値を持たすことができれば別ですが、一般の賃貸人は共有施設なんていうものは重視しないのが普通です。

WCTはモノレールから至近だから、
地下鉄に乗り入れていない私鉄の
山手線のターミナル駅から1、2駅目と同条件では？
山手線駅に徒歩よりは見劣りするけど、
賃貸になってもその辺は評価されそうだけど。

となると、さらなる付加価値で共用施設が評価されるケースもあるかも。

徒歩8分でりんかい線もあるしね。

だってさぁ賃貸でマンションにプールついてるんだよ？
ステキじゃない？

ＷＣＴの規模を考えると、始終子供たちでいっぱいになっちゃって、
ＣＧで描かれているようなおしゃれな感じにはならないと思うけどね。
個人的には無い分管理費が安い方が良いなぁって思ってるよ。

【スレッドの趣旨から逸脱してしまいますので削除させて頂きました。管理人】

マンションにプール・・・ご近所との裸のつきあい・・・ぞっとしますよね
子供のためには良いでしょうが。。。
ガレリアなんかもそうですが、場所がわるいので共用施設を充実させることで、魅力のある物件
に見せようとする。維持費の問題より、そのとき限りのデベの姿勢が疑われますよねえ。
将来の維持費負担考えるとないほうが良いとおもいます。

WCT、子供用のプールは別になってるんだけどね

WCTの管理、積み立て日の月額はかなり低いですよ。一時金もふつう。
世帯数が多いためであるようだ。

でも要らない物はさらに削って、
もしくはより有用なものに切り替えて
管理費を有効利用したいですね。

プールってそんなにいらないですかね？
ジムに行かなくても入れるし、すごい重宝しそうなんですが・・・
そのうち使わなくなるとか言われてるけど２０００戸もあるしそんなことないと思うけど。

プールはかなり使われると思いますよ。

むしろ使われ過ぎていつも混んでいるので、使いたい人が使えなくって、
「どうせ使えないなら要らない」って感じると言うシナリオを懸念してます。

例えば小学生くらいの子供がしょっちゅう大勢でプールで騒いでいたら、
大人はなかなか入る気にはならないでしょう。

もし混むようなら値上げして使用する人数を減らすでしょう。
トータルの収入は変わらないでしょうから管理費にも影響なさそう。
ただ使う側としては値上げは辛いですが・・・。あの値段はいいバランスだと思いますよ。

＞433　一時金もふつう。
そんなことはないでしょう！！一時検討しましたがかなり高額でしたよ。

なるほろ．．．

港南地区は嫌悪施設が話題となりますが、住宅地ではあとから住み着いた住民パワーのため
工場などが移転を強いられるといったこともあります。
よく話題にされる食肉市場などはどうなのでしょか
西側によく整備されたオフィスビル群、東側には数万人規模の住宅団地ができるわけですから
ちょっとミスマッチではないでしょうか。

可能性は否定しませんが、十年単位の時間が必要だと思いますよ。
また私は某港南物件の契約者ですが、後から来た者が徒党を組んで
「新しい雰囲気にそぐわない古い者は出て行け」では
少々自己中心的過ぎるのでは？とも思います。
個人的にはいわゆる嫌悪施設を特に嫌悪した事はありませんし、
このまま共生でも良いのでは？と思っていますが。

＞438
契約していますが、他のMSに比べて高いとは思わなかったのですが。
そういえば、他も住友のMSだったからかな。いろいろみて住友に絞ったので。

>440

嫌悪施設を移転させるのは難しいですよ。
移転先が一体どこにあります？他の地域の方だって同じように嫌悪施設はイヤですよ。激しい住民運動が容易に予想できます。

23区内に人が住んでないところはないですし。
受け入れ先がないです。また新しく埋立地を作れば別ですが。それこそ十年単位で。

あの食肉施設は結構新しいです
当分動きません、自分勝手ばかりいわんようにな

確かに自分勝手だよね。

それ以前に、ほとんど気にならないのだから、そままで全く問題ないと思うけど。
このスレッドに影響されすぎたんじゃないの？？

欧州では、食肉施設は裁判所や図書館の隣にあるといったような状況らしいです。
もちろんくさくないようにしているらしいですが。以下で案内しています。

http://home.a06.itscom.net/tach/tojyo/tojyo10.htm

先日、市場の南門から市場内の牛が見えました。
外気に触れるところに牛がいる訳ですから、
牧場のような臭気があっても良さそうなものですが、
市場の敷地は結構広く牛までの距離もあったせいか
何も臭いませんでした。臭う事も時にはあるのでしょうが、
日常生活に支障のあるもののようには思えませんね。

築地だって魚市場の生臭さを近隣住民が嫌っても良さそうなものですが、
魚市場反対の住民運動があると聞いた事はありません。
比較して食肉市場に対して抵抗感があるのは分からないではないですが、
どちらも同じ自分たちが毎日口にしているものを供給する市場だと
割り切り理解する姿勢は必要ではないでしょうか？

こんな書き込み発見。一緒に食肉市場も移転すると
総合的な食材市場に発展する？

65: 名前：匿名さん投稿日：2005/03/21(月) 05:05
築地が豊洲に移転するそうですねえ。移転すると近代化されてつまらなくなるでしようね。

欧州では、裁判所や図書館に隣接しているとのことですが、具体的な地名場所を教えて下さい。
またそこは公共施設に隣接しているだけで住宅地とは隔離されているのではないですか？
ロスでは住宅地やビジネス街とは離れています。
最近投稿が増えてうれしい限りですが、
食肉市場に関してタブーにせず積極的な意見交換が必要だと思います。
また、食肉市場内部の方からの投書も欲しいと思います。
本音を聞きたい。

＞448
食肉市場は豊洲には来ません。説明会でもそのような話はまったくありませんでした。

＞447
魚市場自体は愛されていますが、市場関係者の交通ルール無視、警察の黙認には、
住民・通行者は怒りを通り越して呆れ果てている状態です。その点品川食肉は交通違反
がないように見受けられ、うらやましく思います。

【不適切な内容と判断しましたので管理者が削除しました。管理人】

＞449
紹介サイト以上のことは残念ながら知りません。
なお、食肉市場の広報だったと思いますが、メールを出して意見を聞こうとしましたが、返事が来ません。
無視されたようです。残念！