港南地区の今後について・・・第２話

コスポリ西向き中高層とラグナ高層西向きとパークタワ芝浦中層東と
ＷＣＴ低層西だとどれがいいかな？？大きさはおんなじくらいかな
芝浦が若干狭いけど。

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コスポリ西向き中高層がこの中では眺望が今のところダントツだね

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子供を公園で遊ばせるならラグナですね。
高層とか低層とか関係ないけど。

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貴重なご意見ありがとうございます。眺望では芝浦がレインボーがみえるので
一番いいのかなと思ったのですが、設備がいまいちだったり駐車場が高い
のがネックだったのです。コスポリの西向きって景色ってよかったんですか？
しらなかったです

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景観が確保されるって意味じゃ、コスモよりフェイバリッチでしょ。

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フェイバリッチの南側には空家の東京税関品川住宅があるので
将来的に眺望が隠れる可能性あるので景観が確保は難しいのでは？

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準工業地帯で景観確保は難しいと思う。
思いっきり海沿いでなければ、いつどんなビルが建つかわからないし・・・。
するとゴクレが一番？！　ｗ

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でもゴクレの売れ残りが大量にあるのでは・・・・？

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コスポリも凄く一杯売れ残ってるみたい。
入居が近いんで、デベの利益も吹っ飛ぶし、
入居者負担は相当大変じゃないかな。

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フェイバリッチの南側は道路挟んで中学校と小学校。その先は大学だから景観的には
抜けてるよ。コスモの南側は道路挟んで住宅だね。ここは今年の9月末に高層住宅
建つこと決まったらしいよ。多分竣工は数年先だけど、確実に抜け感はなくなるんじゃ
ないかな？
駅から少し距離あるから、あんまり景観悪いのもきついかな。

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>>356
都営タワーができたら、コスポリの目の前塞がれること
考えたら、税関とフェバリッチの距離は全然離れているから
ほとんど影響は少ない。
距離を測れば分かるけどコスポリの大半は眺望と日照は全滅状態じゃない。

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2丁目に建つフェイスは評判どうですか？

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2丁目に建つフェイスはどうかな？

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フェイスではご近所の食肉市場の状況が何かと話題になっています。

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今日の日経に港南マンション値引き云々の記事があったね。

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↑内容教えてください！！

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このへんで値引きしてそうなのってコスモとかベイクレあたりか

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東京・品川駅東口の東京湾岸を中心に10件を超える超高層マンションが立ち並ぶ通称「港南エリア」。首都圏で続くマンション大量供給の象徴ともいえる地域だ。分譲価格も占有面積約75㎡で5,000万円台中心と、周辺地域に比べて割安感が目立つ。
それでも「あの物件は二割も値引きしたらしい」「公表数字ほど売れていないはず」。販売担当者の”疑心暗鬼”の声がここにきてさらに増えている。
背景には売れる物件と売れない物件の二極分化による売れ残り物件の増加がある。同エリアでは今後新たに5,000戸程度が販売予定。業界は「これでは売れ残りが増え、個々の契約者への値引きどころか設定価格の見直しと言う値下げもありうる」と身構える。
2004年まで6年連続で高水準の80,000戸以上を供給し、一見活況にわく首都圏のマンション分譲市場。一物件当たりの売り出し戸数を細分化してさばく「期分け販売」の拡大で在庫抑制を優先し、表向きの成約率は75%−85%で前年と変わらない。
しかし、「販売現場の来客数が15%も減った」(マンション中堅、タカラレーベンの村山義男社長)。明らかに変調をきたしている。
首都圏では来年以降、他地域でも大型物件発売が目白押しだ。東京・豊洲(江東区)では少なくとも約2,500戸、武蔵小杉周辺(川崎市)でも3,000-4,000戸が分譲予定。このまま供給が集中すれば第二、第三の「港南」も生まれる。大阪や名古屋の中心部でも供給過剰感は膨らんでいる。

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三菱地所が今年度の発売戸数を期初計画の4,300戸から3,200戸に修正するなど、供給計画の下方修正も出始めた。
05年は上昇したコストとの戦いとなる。「3、4年前に較べて土地の仕入れ価格が二割以上上がった」(野村不動産の高井基次副社長)。企業リストラによる工業跡地などの放出が一服し、良好なマンション用地の売出しが減少。競争入札など高値で仕入れた土地に建てた物件の販売が来年から加速する。
「どうしたら利益を出せるか」。マンション分譲のコンサルティング会社、トータルブレイン(東京・港)には、高値で土地を購入したマンション各社からの相談が急増している。
調査会社の東京カンテイ(東京、品川)によると、今年1-11月の首都圏の新築マンションの平均占有面積は約70.7㎡。02年(約74.4㎡)比で縮小した。平均売り出し価格は4,026万円と同153万円増加。「部屋の面積を狭めることで懸命に価格を抑えている」(東京カンテイ)。それも限界にきた。
供給過剰が進む中で、「消費者は価格水準の上昇を受け付けない」(ゴールドクレストの安川秀俊社長)。高コスト物件の価格を高めに設定しても、値引き販売がある現状では結果的にさらに値引きが加速する展開にもなりかねない。
首都圏の激戦区では、売れ残り物件を中心に一割以上の値引きは珍しくない。「値引きの地域が広がると同時に、売れ残り物件はさらに値引き幅が膨らむ」。販売現場では警戒警報が高まるばかりだ。

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＞　背景には売れる物件と「売れない物件」の二極分化による売れ残り物件の増加がある。

誰のこと〜♪誰のこと〜♪
ババ引いたのはどこの人〜♪

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ベイクレは深刻だと思うよ。社宅説はリアリティーがあるね。

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370,371の記事読むと土地の仕入れ値のとこ現実味なるよね。
2005年は過剰供給と言われるけど、その後買いたくても買えない状況も
あり得るんじゃないかな？（同じグレードの仕様）

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既に港南でも見えてるよね、仕入価格から来る勝ち負け。
ベイクレは競争入札の土地なんだっけ？
無理してあんなところ仕入たから小分け売りになって、結局売れ残り。
「港南」というエリアが売れ残ってるんじゃなくて
「ベイクレ」という物件が売れ残ってることを分かってるんだろうか、日経。

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個別の物件を名指しして「売れ残り」とは書けないでしょうが、
複数のデベロッパーをインタビューする中で物件名が出てくるので、
どれが売れていて、どれが売れていないかは分かるでしょうね。

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http://www.zakzak.co.jp/top/2005_01/t2005011216.html

この物件は何だろう？
ベイクレ？コスポリ？つか、なんで元値がこんなに高いの？

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徒歩約１０分、地上１５階の南向き２ＬＤＫ、約７５平方メートルの４９００万円
この条件からだとコスポリですね。

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そうかなぁ？
コスポリだったらそんなに焦って値引しなくても良いと思うんだけど。
5000万以下で南面2LDKってむしろ売れ線でしょう？

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徒歩10分だとコスポリ以外ないでしょう。
南向き２ＬＤＫ、約７５平方メートルの４９００万円の物件はHPでは
公表していないけど、最近のDMには同じ物件が載っていたよ。

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しかし、この記事、はじめの１％という率が、
最後に３と書いた＝３００と額にすり変わっているね。
率と額を混同していないか。なんかうさん臭い取材だ。

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まあそこはZAKZAKですから。
新聞業界の2chみたいなもんでつ．．．つ？

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ラクシア（16.12竣工済）　9/162戸（空き率5.6％）
コスポソ（17.3竣工予）　48/590戸（空き率8.1％）
ベイクレ（17.11竣工予）　いっぱい/594戸（空き率∞％）
PT（18.1竣工予）　31/325戸（空き率9.5％）

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しかもこれからさらに１０００戸単位の三井の芝浦アイランドや
住友の定借があるかと思うと熾烈ですね

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ベイクレはブランラグナコスポリらとともに先発組として競争に負けて
こんどフェイバＷＣＴの中発？組にも負けて
後発には住友の定借やＷＣＴのＢ．Ｃ棟との争いかー
きびしいのう

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地域全体として苦しいでしょ

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>>387
ここまでのところはそうでもない。
売れ残りはコスポリ高層階とかベイクレに代表される強気価格＝割高物件ばかりで、
手頃な価格なら、こともあろうにあのスカイクレスト（港南5丁目）まで完売間近。
「庶民の団地」というコンセプトを外さなければ、十二分にいけるね。

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>388
とするなら定借はいけるとして
WCTはどうよ

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WCT-B〜C？時期が全然先だもの。

3丁目〜都営跡が建ち並んでそれなりに人の住む街になってくれば、
「今のあの雰囲気」を避けた人達にも揺り戻しがあるだろうからね。
平均200万/坪以下になってれば大丈夫なんじゃない？

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訂正

フェイバリチ　 （18.01竣工予）　95/223戸　（空き率42.6％）・・・次期第二期

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みなさんデータアップ乙です。
こうしてみるとブランの逃げ切りは見事だったってことになるのかなぁ。
あくまで結果論だけどさ。
港南というエリアでまだ誰も売り出してない時点で、あの値段で出すって
いう決断するのは相当勇気が必要だったんじゃないだろうか。

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>390
なりますかね、坪２００万以下。
あと気になるのが再販価値や賃貸に出したときの影響。
分譲時の売れ行きに明暗が出たとして
それが中古や賃貸に出したときの影響はどうなんでしょ。
販売時期や手法の差で販売時に好調でも中古や賃貸に出したときに近隣に格段に安く出ているものがあれば
低いものに引っ張られると思うんですが
過去の供給の多かったエリアの具体例で知っている方います？

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＞　なりますかね、坪２００万以下。
あっちの掲示板では「WCT-BCは高くするつもりby住不営業」という未確認情報があるね。
ある程度の信憑性もあるし200万/坪以下の実現性がやや薄れ気味かも。

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フェイバの竣工って19．01じゃないの？

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それってWCTのBC棟と同じ時期くらい？

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凄まじいですねえ
まさに「湾岸戦争」

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age

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コスモって出来がいいような話が多いですが、ホント？
外観ではなんともわからないので知っている方がいたら教えてください。

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最近はすっかり静かですね

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