港南地区の今後について・・・第２話

こんばんわ　渋谷役人です。
住んでいる周辺と住まいというのは、ほとんど関係ないと思っているやつがいる。
もともと一流大学のビリより、地方一流大学のトップをねらうというのがそういう奴らの考えだが
全くもって逃げ口上もいいところだ。
そこに属していたら、なにか同化できるみたいな考えは嫌いだ、などとやつらはほざく。
東大に天才肌や冴えた男はたしかにいるが、社会に出て泣かず飛ばずのボンクラもいくらもいる。
ひとりひとり違う・・と彼らはいいたいのだろう。
ならば訊くが、東大でてなくてどうやって来年局長のポストを手にいれられる。
港南に住むやつらも全く同じ。港区には港区らしい土地というものがある。麻布、高輪、三田
南青山。そういうオーセンティックで正統派の場に挑まずに、楽をして港区民になってしまう、あるいは成れると思い込んでいる港南民のズルさが私は許せない。
鶏頭となるも牛後となるなかれ。だと？
やつらの好きそうな格言だな。
それはあくまでトサカになれた奴の話で、鶏のケツの羽ごときが地価下落の風に舞って、
牛の尻尾にへばりついているだけでは偉そうに言えんだろう。
だったら最初から堂堂と品川区に住めよ。ラグナタワーは偉いよ。実に立派だ。
港南マンション購入者は、まるで港区民の親子３代の苦闘の歴史をあざ笑うかのように
やすやすと港区に住み着いてまるで裏口入学の医学部学生みたいに堂堂としていやがる。
もともと貧乏人のくせによ。３５年返済で３０００万円以上の借金抱え込んでいるのも忘れてよ。

渋谷区広尾に住んでいる、というと皆私のことを、金持ちの子弟のように思うが、実は違う。
昭和３８年築の４階建ての鉄筋公務員住宅だ。広さ？うーん。教えたくないが９０㎡はあるな。
昔は４５㎡の２ＤＫだったんだがな。幹部宿舎ということで９０年代に改築してな。去年も内装を
一新して、まぁ住み心地はいいよ。外見を質素にみせかけて中は豪華。これ役人住宅の鉄則ね。
そうでないと、週刊◆春あたりに叩かれる。あいつら東京都の消防職員宿舎まで叩く。それじゃ高輪消防署の所員が中央林間に住んでいてかまわないというのか？消防指令が家を出てから地震で火の海になった高輪３丁目にたどりつくころには、すべて灰になっておるぞよ。
私だってこうみえても、非常時には国の災害対策本部の副本部長補佐だからな。なにがあっても
３０分以内で霞が関にたどりつかなければいかんのだよ。本当は赤坂あたりがもっともよいのだがなにしろ、毎晩通っているものだからな。接待のあと呼んでもらった車に乗って、「すまん次の信号左にまがってとめてくれ」「おきゃくさん　３００ｍも進んでませんよ。そんなんで車呼ばないでよ」といわれちゃう。ちょっと離れた場所のほうが住みやすいのだよ。

私の話はあておき、１９８２年私が関東土木事務所の係長時代に、当時の電電公社が東京通信局を溜池から移転させるという話があって、富士通工場跡の港南に誘致したのが、港南発展のはじまりだ。その後、興和不動産に話をもちかけて、国鉄操車場跡地を再開発する計画をもちかけた。
これは普通なら、住宅公団など公共セクターが入ってまとめるところだが、１９８６年に森ビルが
アークヒルズを完成させたあたりから、民活=内需拡大の一大ブームがまきおこったわけだよ。
私らの同期は、役人の立場を超えて第二国立劇場・オペラシティ　など仕掛けまくったものだ。

オフィスが１５００万㎡不足！！などと書きたててオフィス建設ラッシュを作った。一方で地価は
どんどん値上がり。大手町の家賃など月坪１０万と言われ、赤坂や日比谷のホテルまでが
オフィス棟をぶったてたのもこの頃だ。１９８７年には品川ＴＷＩＮＳが竣工。操車場空き地には
ミュージカルＣａｔｓのテントも出来た。世の中、第一臨海ブームだった。
ロンドンやボストンのウォーターフロント開発を真似て、埋め立て地で都市博を開くのだと
鈴木都知事が馬鹿話をぶち上げた。当時の港湾局長と知事はまるで、東欧の独裁政権のように
街づくりに絶対的な権限をふるっていたものだ。なにしろ１５００万㎡もオフィスが不足なのだから
１５万㎡の霞が関ビルを１００棟建てる土地はもう臨海部しかない・・という理屈なわけだ。
まぁ　そういうでたらめな予測をした長期信用銀行という組織そのものが今はないが、中曽根政権
のもと、土建屋行政が猛威を振るった時代なわけだ。鈴木都知事は都庁を作り、江戸博物館を
つくり、都心の地価を極限まであげ、麻布自動車などバブル紳士の暗躍する銀座を生み出し
晴海の国際展示場を青海に移転させたところで息つきた。
青島いじわるばーさん都政にとってかわられたわけだ。バブル崩壊後の青島知事はただ、
都庁のシャワー室を廃止し都市博を中止した。お台場を住宅に・・という彼の思いは、くしくも
バブル後に生まれた新興デベによって低価格プール付マンションとして実現されている。
バブル崩壊でいっきの優位になったのは不良債権をもたない森ビル。その森ビルにオフィス
市場の盟主の座を奪われてはならじと始まったのが、丸の内再生計画だ。ここへきてやっと
バブルのつけで満身創痍の興銀=興和不動産の開発が、三菱グループの仮移転場所として
日の目をみることになった。その影には私ら官僚が、ソニー、大林など大口のテナント誘致の
はなしをうまくしむけるよう奔走したことなど誰も覚えていないだろう。

６万人近い就業者が通うようになる港南口。もはや誰しも、東京都は食肉市場を移転させる
と理解していた。ビジネスと屠場が共存できないと誰しも考えたからだ。一人くらい毎日焼肉
定食が安く食えて嬉しいと思うやつがいてもよさそうなものだが、秋葉原の青果市場が大田
に移転するなかで、東京食肉市場の移転話も湧いては消え、消えては再検討という繰り返し
だった。われわれはとにかく、ビルが建つネタがあればいいのだ。公共事業で金をばらまくには
財政赤字の極み。公共事業で大手中堅のゼネコン食わせられる時代ではない。かといって
彼らがつぶれたらバックについているのメガバンクも総崩れだ。
「品川貨物は目処つきましたね。早く食肉市場移転させてくださいよ。」そういうゼネコン陳情
をうけながら策を練っていたところへ、皆さんもよく名前を知っている大物政治家から私に
直接電話がかかってきた。議員会館に呼び出され
「君は、芝浦屠場がどういういきさつで出来たか知っているのかね。」と問われた。
戦時食料供給の安定化のため都内の５箇所の屠場が一箇所に集めあられ、あわせて従事して
いた人々も芝・高浜のぺんぺん草の生い茂る野原の掘建て小屋に集められたのだという。
「お国の政策で、そうそう簡単に人の住まいや仕事場を振り回していいものなのか？
　第一、屠場を喜んで受け入れる場所などないだろう。駅前が整備されやっと６０年ぶりに
　住みよい環境ができたら今度は羽田の手前の電車も通らない場所に移れというのか。」
政治家は怒っていなかった。いつもながらどこか悲しげな眼差しで私をみつめ、思い出を追う
ような瞳は、こころなしか潤んでいるように見えた。
私は、政治家に掌をぎっしりと握られ、「わかりました」と答えるしかなかった。

移転話が消えて以降のことだ。まだＩＳＤＮがスタートしたばかりのインターネットで、港南と
食肉市場にかかわる怪談が飛び交ったのは。
夜になると牛の断末魔の声が聞こえる・・カラスが家畜の死肉を咥えて深夜に飛び交う
八つ山橋は、夏場は臭くて通れない。外資系のシティコープは全員タクシー通勤になった
などという類の話だ。
移転工事を期待したゼネコンが流したとも思えないが、私は裏方としてずいぶんと悔しい思い
をしたものだ。
そんなことをしている間に、バブル崩壊で手控えたオフィス市場が活性化。ＪＴの品川シーサイド
の開発や、汐留　六本木ヒルズなど２００３年問題といわれるまでに、オフィス建設市場が
活気づいた。
我々は、もうすでにオフィス市場のあとのことを考え、住宅建設、それも超高層住宅の大量
供給というビジョンを描いていた。芝浦アイランド、豊洲、勝どき、それぞれ住宅都市整備公団
にシナリオ描かせて、大きな市場をそだてようとしてきたのだ。
開発にあわせて大幅に許認可制度の簡素化と規制緩和もおこなった。
そこで私たちをあわてさせたのが、港南４丁目マンション建設だった。
そもそもあの地区は、ふれてほしくない場所だ。このままいくと、議会でまたぞろ都の供給公社
の放漫経営とずさんな居住者管理が槍玉にあがる。
なにしろあそこは、人が住まないだろうと我々もたかをくくってきた場所なのだ。白髭橋の先など
誰もいかないのと同じだ。山谷のドヤ街といっしょにしたら悪いが、あそこは永遠に公営住宅で
固める方針でいたのだ。

きっかけは、汐留開発だ。港区でも千代田区でも定住人口をふやそうと、オフィスビルに付随
して住宅をつくれ　ということになっている。もちろんツインパークスなどのマンションも敷地内
に作ったが、あとから出てきた日通本社、凸版系列などの本社ビルの住宅を関連会社の土地
を買ってゼネコンが建てたのがブランファーレやポルトチッタだろう。港南駅前整備とりんかい線
開通、新幹線停車羽田国際空港化、これだけの材料を民間が放っておくはずはない。
たまたま偶然、東京税関と港湾合同庁舎が空いて土地が売られ、それにあわせて朝日新聞
印刷工場跡も買い手がついた。そこにさらに、独立行政法人化した水産大。あの敷地では
商船大との合併の器にはせまい。すわ横須賀移転か・・ならば土地の代放出　それ行け
とばかりにデベロッパーが色めきたった。
ただ、どこを叩けば水産大に移転の金がでてくるのか。マスコミ報道と横須賀の暴走に
学長が釘をさし、移転話は終結した。
とにかく私は過去をふりかえると、フィーバーに流されるのが嫌いなのだ。私たちが地道に
築いた筋書きを横で流用するようなゼネコンのやり方は我慢がならんのだ。
エンドユーザーには罪はない。罪はないどころか、舞い込んだ幸運に浮かれてもいよう。
ただ、私はこれ以上マスコミに港南を歩かれると困る。
とうとうブランの住人が先日住宅情報の取材に答えてしまった。困ったことだ。
いつか必ず言われる。港南でタイルを貼っているのは、Ｖタワーとタワーフェイスとパーク
タワーの一部だが目いっぱい張りまくっているのは都営高層３棟と都民住宅のシティハイツ
だけだと。私はそれを一番おそれているのだ。

港南供給過剰と書かせているのも私たちだ。なぜなら、価格が上がったりしたらそれこそ
都営公社の賃貸事業の存在価値が薄れる。青海に低層住宅建てて、都営タワー住民を
引っ越させたらどうか・・などという話になったらどうする？
議会説明で一貫して言ってきたことは次のとおりだ
「あそこは、ゴミの焼却場　汚泥処理施設　大型下水処理場　屠場など　不動産市場で
いうところの、嫌悪施設が複数集積しているところであります。
あげくに、食品スーパーなどの生活利便施設もありません。
ですから、万一民間デベロッパーが開発のポテンシャルは極めて低い地区であります。
したがって、東京都が土地を取得し、公的住宅を高層で建設し、あえて不便な場所でも
家賃が安いから住んでみようという人たちに住んでいただくと考えています。」

おいおい、それが坪２１０万だろうが２４０万だろうが飛ぶように売れたらどうするんだ。
わたしが嘘の答弁書いたことになる。来年局長になれなかったらどうしてくれる。
絶対に売れ残らせる。
ほらみろ、港南は嫌悪施設があるから売れないし、値下がりするから誰も買わない。
そういう筋書きを勝手にこわすんじゃない！

追記
コスモポリスは特にひどい。なんでわざと都営より貧相に作るのだ。
あげくに都営そっくりの色を塗るとは・・
タイル貼れよこのやろう。イヤミだな。私が指名はずしたことをまだ根に
持っているのか錢高組。悪かったよ　たのむからカッコよく派手に仕上げて
くれ。

（上記独白はあくまでフィクションですので、実在の団体、人物とは直接
関係はありません。あくまで荒らしの背景を想像してみたら
こんなんかなぁ　という妄想なので、オレのことモデルにしてる
とか怒り出す官僚がいたとしても、それは単なる思い過ごしです。
あくまで娯楽として笑ってお読みくださいますよう。　筆者拝）

品川駅周辺地域の再整備検討が本格的に始動する。
都都市整備局は24日、計画策定のための調査業務を２２０５万円で日建設計（千代田区）に委託。
交通施設や既成市街地が抱える課題を整理した上で、整備の基本的な方向性をまとめることに
なった。
また22日には、学識経験者や国土交通省らと構成する「品川周辺地域都市・居住環境整備基本
計画策定委員会」が発足した。
日建設計が担当する調査業務の結果などを反映させながら、17年度中の基本計画策定を目指す
ことになる。
整備の検討対象となるのは、港区高輪４丁目、港南２丁目、品川区北品川１丁目などにまたがる
約６３０㌶。
環状４号線（港区高輪〜白金台間）や品川車両基地再開発などが計画されるなど、新たな
まちづくりの気運が高まっている。
今年８月には、国土交通大臣から都市・居住環境整備重点地域に指定されたため、国の
補助制度「都市再生総合整備事業」を受けて調査検討を実施していくことになった。
日建設計への委託業務では、▽駅周辺地域の現状と課題の整理▽周辺地域の開発動向、
ヒアリング調査▽環境先進モデルとなるまちづくりの検討▽魅力的なまちづくりに関する検討
▽重点的整備の必要性と整備効果の検討▽実現方策の検討−などを行うことにしている。
委託期間は17年３月18日まで。

（東京建通11月25日付１面より）

http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p00940.html
整備するのは、ずばり品川/田町間の新駅と操車場あとの開発
いわば第2汐留　だから日建設計がコンサルで出てくる
道路（環状4号　プラチナ通りと港南1丁目の補助１２３号＝コスポリ前道路）
をつないで、６００ｍ以上の跨線橋道路を設けることで死んでる線路を
宅地に変える。コクドもプリンスホテル敷地の一部を道路で買ってもらえる
臨海部と芝浦港南の接点がこれで大きく改善。ただし交通量も増大か。
＞港南3、4丁目は対象外なのね(苦笑)
対象外のほうがいいのよ。わかってないのね（苦笑）

対象になってうれしいのは、土地を売ったり収容されたり、ビルをたてたり
したい地主さん。
３３８さんも田舎の親の土地が区画整理や、道路事業にひっかかったり
した経験ないですか？
結局かなり高値で土地を接収されたりしたのが過去の事例ですが今後
地価の下落もしくは下げ止まりのなかではあまり多くを望めません
古いマンションでそこに住んでるひとにとっては、容積アップによる
建替えのチャンスだったりします。
一番得するのは何も負担がなくて、都市環境が整う隣接地。
負担ゼロで、道がつながったり、便利になったり。
買ったばかりのマンションで負担金とられたり、土地けづられたり
したくないでしょ？そういう意味

ただし、いまのＶタワーと港南庶民タワー（ブラン・コスポリ・・ＷＣＴ）との差は
ＪＲ線路時期にあらたなＶタワー2号3号4号ができることで、もっと拡がる
かもしれないですね。ＪＲの敷地は駅直結。新宿南口の高島屋や
ハイアットがマンションになったみたいなもので、便利の極み。
完成する頃10年先？には、地価の相場も今の半値くらいになっていて
（給料も半値か？）９５㎡5200万円なんて感じかも。
そのくせ、ツインパークス並みの高級仕様だったりして、ま　いいけどね。
４０過ぎまで独身でいた同僚が２０代の若いかみさんもらうのと似てる。
うらやむ話でもない。
その分金も使っているし不自由もしてるはずだから。

↑若いかみさんうらやましいのか？＞自分（藁
×ＪＲ線路時期
〇ＪＲ線路敷き

＞342さん

解説ありがとうございます。
ところで、中にＶタワー、2、3、4とありますが、本エリアでマンション用の
用途とはそんなに多いのでしょうか？
品川＝Ｖタワー、汐留＝ツインパークス、公団賃貸ですが、
これ以上の規模が住宅用途になる・・・？

商業施設やオフィス棟がいいと思うのは、ブラン・コスポリ・ＷＣＴ購入者の
甘い願望なのでしょうか？

ＪＲは商業施設を狙っているかもしれませんが、高島屋品川店などは
ありうるかもしれないと個人的には思いますけど
流通業界冬の時代といわれてひさしいですから。
新宿と品川に巨艦店を構えて、東京市場を一気に押さえるなんて
元気があるかどうか・・
後背地の高輪白金は実は地下鉄で直接つながっていないのが
これまで難点でした。京急のｗｉｎｇ高輪などできた当初はよかった
のですが規模と立地と拡張性の不足でかなり低迷しましたね
そこで、こんどはＪＲ泉岳寺駅ができれば、白金・麻布方面のからの
アクセスがよくなります。中間地点の低層部は大きなショッピング
モールになる可能性大だと思います。
というかマスタープランを日建設計が提案し、商業コンサルが裏付け
するのはこれからですが　芝浦港南の今後の増加人口２．５万人
だけでも大きなインパクトではあります。アトレ目黒　恵比寿と
圧倒的な成功をおさめているＪＲが直営でモールをやる可能性も
あります。
気になるのは銀座/有楽町の存在。三越・阪急・松屋・プランタン
まぁ百貨店はとるにたらないとしても、路面店の充実は大きいです
銀座の集積とどう住み分けるか
まぁ　飲食も今の品川6万人就業人口に対しても少ないですから
飲食中心でもいけそうな感じではありますが。
いずれにしろ商業だけでうまりきる面積ではないから
オフィスも住宅も必ず入ります
住宅は資金回収が早いですし、駅1分から7分ですから確実に売れる
と思います。というか2010年にかけてのゼネコンの期待の星でしょうね。
汐留でオフィスビルを作って附置義務住宅を分譲マンションで港南に
作って（あんまりもうからなくていい）定住人口ふやして、品川を
一大ターミナルとして育て、品川北口大開発につなげ、橋梁工事から
道路建物まで総額６０００億円の工事を創造する。
大手のストーリーに再生本部が乗っかったという気がします。
個人的には豊洲より発展性がありそうで期待度大です。

>本エリアでマンション用の
>用途とはそんなに多いのでしょうか？

景気回復　財政再建　金融危機回避には、マンションをたくさん都心に
つくってまずゼネコンを食わせて、ジジババが溜め込んだ金を、孫子の
ためのマンションに３５００万円単位で吐き出させ、住宅関連消費で
個人消費を活性化させ、住宅ローンを銀行からかりさせ銀行に安定
収益をもたらす。
いわずとしれた「国策」ですから・・
ニーズがあるとかないとか、そういう話ではないです。
ＪＲがいくらで土地を卸すか。容積ボーナスをどれだけ出すか。
インフラ投資の資産がまずスタートになるでしょう。
マンションなんて高ければ売れないけど安ければ買い手はいくらでも
います。
皆間違っているのは、あいかわらず住宅問題を量でとらえていること。
吉野家の牛丼を2杯食えといってもうれしくないけど、高級フレンチなら
腹いっぱい食ったあげくにデザートまで食べるでしょう。
住宅も今の質を捨てて、高品質に移りたいという「ニーズ」というか
潜在願望ってあるじゃないですか。
ニコタマの28階建てなんてちんけなマンションが坪３００万で完売する
のも、ＢＭＷが年収７００万の人でも買えて、ヴィトンのバッグが家に
掃いてすてるほどある日本人が、いよいよ「ホテルみたいな住まい」
に欲望の触手を伸ばしたということ。ただしそう思っているのは主に
女性のみなさんでして、亭主は命の次に大事なクルマを売ってかみさん
の望みをかなえるみたいなご時世なんですね。

昔から、衣食住に関する仔細なコメントや簡素は、求められても控えめにしなさいと
いうのが、なくなった祖父の口癖だった。
いずれも、貧富の差をそのまま象徴するから、下のものを蔑み、上のものを羨む
気持ちにつながるから控えろという意味だったろう。
男が食いものや着るものに薀蓄たれるようなことではいかん。洒落者になるのは
かまわんが、自分の趣味は人が感じるものであって口に出して語ったら嫌味だ。
食いもんの好き嫌いは自分の女房が心得ていればいいことで、男が血道をあげるのは
みっともない。
食通というのは、道楽であって自慢するものではない。
住まいというのは、そのひとの財力をそのまま示すものだから、金持ちが酔狂で
あばら家に住んでいるのも恥ずかしいが、貧乏人が器ばかり派手なのも下品だし
長続きしない。上げ底の生活だとよく祖父は言っていた。
祖父は田舎の大地主の末裔で、家屋敷こそ立派だったが身なりも、食べ物もかなり
質素だった。
私は、祖父から大金のお年玉をもらいカメラを買ったり、天体望遠鏡を買ったり
して、よく友達に自慢しては、あとから祖父に殴られた。
自慢するなら買うな。自分が欲しかったから買っただけで、人にみせびらかせば
人が羨む。
人に羨んだりしてもらえないと喜べない人間がこの世にはごまんといる。そういう
類にお前はなりたいか。
そういう主旨のことをきつく言われた記憶がある。
それから、私は自分が本当に欲しいものだけを、祖父にねだるようになった。

住宅評論家も、レストラン評論家も　服飾評論家もみんな道楽者か太鼓持ちばかり
とても一個の男として生き様が尊敬に値する人はいない。
ましてや評論家でもない一介の素人が、たまにかったカスみたいな住まいを、
あーでもないこーでもない語るのは、男のすることではない。
きっぱり足を洗うぞ。こんな板。

「東京サウスゲート」形成へ　品川駅周辺地域再整備
品川駅周辺地域の再整備に向け、国、都、民間事業者らによる検討が始まった。
地域の分断、交通渋滞、生活インフラの不足など同地域が抱える課題を解消するとともに
ウォーターフロントの存在といった地域ポテンシャルを生かしオフィス、店舗、住宅、
アミューズメントなどが集積する「東京サウスゲート」の形成を目指す方針だ。
既に関係者による検討組織が発足し、17年度には基本計画がまとまる見通しだ。
　再整備の検討対象となるのは、港区高輪４丁目、港南２丁目、品川区北品川１丁目
などにまたがる約６３０㌶。東西道路の不足がもたらす地域の分断、京急八つ山橋踏切
による第一京浜の渋滞、マンション開発による人口急増と生活インフラ不足（港南地区）
などの課題を抱えている。
　その一方で、ウォーターフロントに接する内陸部唯一の中核拠点
▽新幹線の営業開始によるターミナル機能充実
▽大規模開発の余地の存在−など地域のポテンシャルは高い。
このうち大規模開発の余地については、品川車両基地跡地や国と都の所有地
（都下水道局水再生センター、都営住宅、東京海洋大学、官舎など）がその可能性を
持つとされている。
　

今後の検討は、これらの課題や地域ポテンシャルを踏まえて進める。
整備の方向性としては、「世界に開かれた東京サウスゲートの形成」「環境モデル都市の形成」
「都市の魅力を生かした観光拠点の形成」をテーマとする。
　東京サウスゲートは、高い交通結節性や羽田、臨海へのアクセスを生かした形を目指す。
オフィス、ホテル、店舗、住宅、アミューズメントを整備することで都市機能の充実を図る。
　環境モデル都市の形成については、風の道の形成、再生可能エネルギーの利用など
環境面のほか、バリアフリーの歩行者ネットワーク充実など人にやさしい都市づくりを目標とする。
　都市の魅力を生かした観光拠点の形成では、地域産業を生かしたアミューズメント、
ハイテクショールームなどを整備する。また、水上バスなどによって浅草やディズニーランドなど
東京周辺の観光スポットとの連携も視野に入れる。
　17年度に策定する基本計画は、学識経験者や国土交通省、都、区などで構成する
「品川周辺地域都市・居住環境整備基本計画策定委員会」（委員長・黒川洸筑波大学名誉教授）
で検討する。
　また都では、庁内組織「品川駅周辺地域整備検討会」（座長・杉浦浩都市整備局技監）を設ける
ほか、基本計画策定のための調査業務を日建設計（千代田区）を委託するなど、
都の意見を策定委員会に反映させるための作業を進めていく。
（東京建通12月28日付１面掲載）