パークシティMoanaVilla新浦安について　パート６

誘致施設って具体的に何？
浦安市の地区計画でそう決めてあるの？

決まってるのよ
http://www.pref.chiba.jp/kigyou/b_kanri/date/gaiyou/gif/urayasu.html

>243
りょうかいです。
企業庁の土地処分方針って訳ですね。

でもこれはあくまでも方針であって、市or県の議会で議決された計画ではないですね。
当初予定通りに分譲が進まない場合は、方針がコロッと変わる事もあります。

どうしてみんな、ハワイに惑わされて買った・・・みたく言いたいのでしょうかねぇ。
そんな人も中にはいるのかしら。
だいたい購入者でもないのに、どんな理由で買おうと放っておけばいいのに。
なんか必死ですよね・・・買った人をそんなに悔しがらせたいほど、
そういうこと書いてる人達は羨ましいんでしょうかねぇ。
いざ契約となれば冷静に色々考えるし、ハワイとかどうでもいいです。
部屋の広さとか収納の多さ、あとうちはもともと南面キッチンが希望で
探していたのと、価格、環境の面で決めましたよ、うちは。

>>244
浦安市の都市計画だとこんなのもある。

http://www.city.urayasu.chiba.jp/a007/b007/tosikei/toshimasu/html_fin/...)

中ほどの地図は同じみたいだから、浦安市的にもこれで行くんじゃないかな。

アンチの気持ちはこんな感じだと想像する。

高洲がハワイなんて、歌舞伎町に閑静な住宅と言う様なものだ。
高洲の実態は陸の孤島。バス通勤の不便な所。そこが売れるわけが無い。
ところが竣工迄１年近くあるのに完売で、キャンセルも１戸だけ。
こんな事は有り得えない。
そうか、購入者は三井の催眠術にかかっているに違いない。
彼らの為にも真実を伝え、目を覚まさせなければ。

アンチは実は親切な人達かもしれない。頭悪そうだけど。

ハワイやラナイやリゾート構想うんたらかんたらは抜きにして、
不動産購入の基礎知識として、用途地域・容積率・建蔽率で考えますと、

モアナ・・第一種中高層住居専用地域、容積率：２００％、建蔽率：６０％
前面の空き地・・・・第一種住居地域、容積率：２００％、建蔽率：６０％

容積率・建蔽率は全く同じです。
モアナの敷地より空き地の方が面積が大きいようですので、
モアナより高いモノが建築可能です。
つまり、モアナの建物と全く同じ形状だと仮定しますと、
より高層に建築可能です。

また、空き地の用途地域は住居地域ですので、
モアナのような住居専用地域には建てられない
ガソリンスタンド等の火薬・ガスなど危険物の貯蔵施設、
ホテル、自動車教習所、畜舎、自動車修理場、工場、
３０００㎡以下の商業施設や事務所などが建築可能です。
もちろん、モアナのような住居専用地域には
このようなモノは建てられませんが。

前面の空き地に何が建つかによりますが、
用途地域から考えますと、
静かでノンビリした環境が変わり
騒々しくなる可能性も否定できません。

モアナは隣の敷地間際への配棟計画をしましたので、
前の空き地も同じように北側へ配棟したとすると、
かなり接近したものになります。

企業庁の土地なんて、県の都合でコロッと用途変わるよ。幕張でも、中学校予定地だったところが
いつのまにか住宅予定地になってる。

モアナの南東面に建築できる建物の高さは、皆様が仰られているとおり、理論上は高く建築できますね。
まあ、楽観視するわけではないですが、法的に理論上可能でも、
お隣さんから苦情がくるような敷地構成は取らないんじゃないでしょうか？
企業庁曰く、複合的な都市機能を備えた魅力的でにぎわいのある良好な景観と居住環境を
有する街づくりを進めています。ということのようです。
眺望は阻害されるかもしれませんが、北側に建てて、圧迫感があったり、日当たりが阻害
されるようなことはないと思います。
ただ、”にぎわいのある”というクダリは少し引っかかりますね。

この新町エリアに関して言えば、土地利用の方針として
“「誘致施設用地」は、複合都市機能を育成するため、事務所、研究施設及び住宅地に密接した施設等の
立地を図る。”事になっています。（H11.8.27 浦安市公示１４２号）

これを根拠に、高層建築は無いだろうと予想しています。
誘致施設ですから、誘致条件として周りの住宅地に悪影響が出ないように、市は建物の計画もチェックす
るでしょう。何より、周りの住環境に悪影響を与えるような建築を企業庁や市が許す理由が無いのです。
高く売ると建物が安普請になるから、という理由で一番低く入札したデベロッパーにマンション用地を売
り、最高裁判例違反で担当者が処分されるような所です。（これはモアナの北の土地の話。本来ならモア
ナと同時期に竣工する予定だったが、この事件の為に契約は解除され、未だに売却先が未定のまま。）

土地を高値で売ろうというインセンティブが無いので、余程何かが起きない限り、南側におかしなものが
建つ事は無いでしょう。まあ千葉県の土地なので、千葉県が破産するとか、TDR が潰れるとかがあれば別
ですが。

>法的に理論上可能でも、
>お隣さんから苦情がくるような敷地構成は取らないんじゃないでしょうか？

法的に可能であれば、お隣さんが苦情を言う方がおかしいですよ。
様々な規制に則したものであれば問題ないですし。

＞一番低く入札したデベロッパーにマンション用地を売
＞り、最高裁判例違反で担当者が処分されるような所です。

相当に問題がある行政ということですね。

誘致施設って、決して浦安市が「この企業に来てほしい」とかで
決めてるんではない。
要は、入札で一番高かった業者に売るだけだと思うが。
ともあれ、誘致施設の実績としては、ヨーカドー、Ｄ２、Ｋ’Ｓ、ベビー、
ホテル、温泉、ブライダル、大学。。。。
住民の反対運動があったものの、Ｄ２やベビーは強引に建設されていったが。
（今となっては便利で重宝している）
未竣工のものは未知数のものもある訳で
こればっかりは、楽観的だけではいられないような。

このような性悪の土地を前に抱えながら、
「オーシャンフリロンテージ」とか
「イメージ通りのリゾート的空間が」とか
「リゾート的○○」とか
まあ、大胆に大風呂敷を広げたこと。

254だが
オーシャンフロンテージだった。
オーシャンフリンテージと勘違いした（笑）

>>253
大問題です。その為、高洲の開発が止まっています。
マンションが建たず人が増えないから、
誘致施設も決まらないのかもしれません。
このままずーっと高洲は原っぱかもしれません。
それが嬉しい人達もいるようですが．．．

>>254
この例だと眺望は大丈夫そうですね。
しかし騒々しいものが出来る可能性はありますね。
多少騒々しくても自分たちの使うものなら良いのですが、
使わない迷惑施設は困りますね。
リゾートならレストランとかビアガーデンとか欲しいです。
でも皆さんからはそんなものいらないって言われそうです。
リゾートって何も無いって意味じゃないと思いますが．．．
まあ分かってて買ったので文句じゃないです。

空地と高洲海浜公園とモアナの敷地の関係を見て、
自分が建築士なら、
①ホテル・マンションの場合
公園のまん前に建てると、意外に物騒だったり、
プライバシーの確保の問題があったり、
広い道路など騒音の問題があったりで、
北側に建てると思う。
②商業施設の場合、駐車場が必要なため、
より道路が広い方が駐車場への入り口となるため
やはり建物は北側に建てる。（マンションにも言える）
高洲海浜公園側の広い道路から見て、
その方が広く見えるしね。

海眺望がなくなるのだったら、あんなに海の方まで離れて
通勤に不便する意味がないと思うが。
子供だって通学するようになるのだし。

とりあえず、海の見えない喪穴３を買った人の意見を聞いてみたい。
通勤は便利だと力説しているが、実際エルでさえ子供がいいとこの中学に通うので西側に引越す人がいたりする。

法的に問題なくても実際問題として前面の建物によっては日照権・ビル風の問題は出る事があります。

現実にモアナの建築により潮音の街の一部住居に対して日陰補償の問題が発生しています。
対象住居には数万円の補償金額を三井は提示してますが、まだ解決に至っていません。
ラディアン建設の時だって、潮音の街にビル風の補償をしてます。確か防風壁を管理組合が作ったはず。
こんなことマンション建設では日常茶飯事。

だから法的に正しい建築物が被害を及ぼさないとは言えないのです。

>>258
確かに、いいとこの学校は西側に多いからです。親の通勤は問題なくても、
お子さんをいいとこへ通学させるには不便かも知れません。

>>259
なんと、新浦安でも、そんな問題があったのですか。殆どのマンションは南側ぎりぎりに建てているので、
問題ないと思ったのですが。確かに、モアナＩの潮音側は、結構潮音にぎりぎりなんで、
クレーム問題ぎりぎりを狙ったなと思っていましたが。実は問題あったんですね。モアナ購入者ですが、申し訳ない限りです。

マンション建設では、日当たり問題は日常茶飯事ですね。法的に建築できても、近所への配慮はかなり苦労しているはず。
良く建設中のマンションの周りに、建設反対、なんていうのぼりを見ますよね。裁判沙汰になった国立の問題も有名です。
うちの実家の近所も大モメしましたが、結局金で解決。でも、建物が当初より低くなるような設計変更をしたため
日照問題が無くなった上に、保証金はそのままふところへ、というオチでしたが。

260です。↑の文章訂正です。
いいとこの学校は西側に多いからです。→いいとこの学校は西側に多いですね。
です。

260です。
またまた文書訂正。
国立問題は、景観問題でした。日照問題ではないです。

うーん、拙い文章の上に、間違いだらけです。皆様には見苦しくなってしまい、申し訳ないです。

俺が建築士でハワイをイメージさせるなら
ラナイではなくベランダという呼び名だな。
ワイキキの貴婦人と呼ばれるモアナのバニヤンベランダは
本当に伝統と美しさがあるからね。
ハワイで格式があるのはラナイではなくベランダ！

何でもいいじゃん。
おいらはMR見に行ったけど、そんなわけないjanと洗脳は全くされませんでした。
でもまー間取りは145のやつなんかは良かったけどね。
実際浦安なんだからそれでいいjan。

【不適切な投稿がありましたので削除させて頂きました。管理人】

以前３月にマンション大暴落すると愚か者があちこちで恥ずかしげもなく騒いでいましたが、今モアナ購入しておいてよかった。
石油は下がる様子はないし、消費税も数年後には１０パーセント以上になるようだし、
先を見る目がある人はこんなくだらない難癖なんて鼻にもかけてないですよ。
ほんと笑っちゃうね。

感情的にならず、冷静に対応すべきだと思いますよ。
ただでさえ、「モアナで良かった」と思いたいだけですが、
結果としてモアナの掲示板は、他人の地区や他人の物件に
難癖をつけしまっている状況ですから。

潮音の街のことはあまり触れないほうが良いと思います。
ただでさえ良く思っていない人が多いようですから。（特に、新浦安の公団分譲は色々問題がありましたので。。）
あっさり付き合ったほうが良いと思いますよ。

すごい量の投稿ですね。
ネガティブな意見に対して怒っている人もいますが、それに対する返答という形でいろいろと客観的な情報が
出てきてますから、結果として良かったんじゃないですか。例えば誘致施設は市レベルで決めた事とか、実績
としてはこんなものが有るとか。

批判派にも支持派にもアラシ目的のなりすましが入っている可能性もありますから、あまり感情的にならずに
行きましょうよ。

【不適切な投稿がありましたので削除させて頂きました。管理人】

>>272

> このマンションの購入者は新浦安全体を敵にまわしてるよな。

正確には購入者の一部、あるいは自称購入者の一部だな。
本当の購入者で攻撃的になる人には反省して欲しいし、
そうでない購入者は今まで通り冷静に対処しましょう。
アラシには来るなと言っても来るから、諦めるしかない。
購入者を自称するアラシは一番困るんだよなー。

>>254
都市計画に沿ったもので無い場合、業者は入札さえ出来ませんよ。
また、例えばモアナの土地も入札ではなく相対で決まりました。
入札ミスの一件があるし、地価が上がっている事から考えて、
今後は入札ではなく相対で決まる事が多くなると思います。
どうしても来て欲しい施設には、かなり思い切った値段で売るのでは。

もっとも高洲は人が少ないし、しばらくは増えそうも無いので、
なかなか決まらないとは思います。

市会議員の一部は、モアナの前には病院を建てるべきだと主張しています。
他の議員は、やすらぎの街は高洲ではなく新町全体の事なので、モアナの前に
病院を作るのは既成事実では無い、と言っています。
合意が構成されるまで、多少時間がかかると思われます。

もっとも順天堂大付属みたいな大きいのが出来ると、眺望が無くなりますけどね。

いずれにせよ、境川河口のマリーナや、潮音の街の前、さらには中学校予定地以西
をも含めた高洲全体のグランドデザインが無い状態では、誘致は難しいのでは。

私は境川河口が一番気になります。掲示板では釣り船用との投稿を見たので、
ベージュの釣り用ジャケットに帽子姿のオヤジさん達がいっぱい、なんて
イメージを持っています。
個人的にはマイアミのディズニーリゾート−ゴルフ＋釣り、のイメージで
作って欲しいです。お父さんは釣り、お母さんは子供とディズニーランド、
とかね。川を渡ればホテルもいっぱい有るし。シーフードレストランも宜しく。
でも実際は釣りオヤジが酒飲んでる未来が待っているのかなあ。

169
＞潮音の街のことはあまり触れないほうが良いと思います。

そりゃー考えすぎ！
潮音の街で気に入らないことは、三井の対応が誠実さに欠けるから。ひどいらしい。
入居者は別だよ。
入居後、自治会や管理組合が潮音の街と協力して、この地区の開発に目を光らせていく必要がある。

だから境川河口はマリーナじゃなくて遊漁船施設、つまり釣り船の発着場だってば。

境川には、不法に設置された遊漁船の桟橋もどきがたくさんありますから、その対策と言うことかもしれませんね。
昔は、境川といえば不法係留のヨットがギッシリでしたが、水門のところにあったオイルサプライが摘発され、
千鳥にマリーナが出来てから、ほぼ一掃されました。あとは、釣り船関係です。

マリーナって船の係留場でしょ？発着場って事は釣り船は別の場所から来るの？
観光用の釣り船は無いのかな？観光用だと駐車場がいるから無理なのかな？
観光用が有るなら釣り道具屋や料理屋が出来ても不思議じゃない。
釣り道具屋はフィッシング・ショップ、料理屋はレストランと呼べば、雰囲気だけはマリーナ？
金さえあれば、観光地にできるかも。

三井が幕張でモアナと同じようなコンセプトのマンションを出しますね。
３ｍのバルコニーに海眺望、ディスポーザーなど。
モアナを買えなかった人には朗報ですね。
幕張の方は海眺望は変わらないようですし。
幕張は遠いけれども、モアナはバス便なので、
終電間際になる人には、幕張の方が便利ですし。

>>281
幕張は設計・施工が清水建設ですね

>>277
良く考えてみてください。
10年近くたって居るとはいえ、自分は高掴みしてしまったマンションを購入してしまい、
毎日見ていた花火も見れなくなり、新参者しかも入居もしていない輩に高洲地区に関し
てああでもないこうでもないと議論され、寂しい思いをしている人が居ることを。
新参者が大きな態度で着たら誰でもいやな気持ちになるでしょう。
もう少し謙虚になってほしいと思います。

>>283
お気持ちが解らない訳でもないですが、ちょっと筋が違うと思います。
ここはモアナに関する掲示板です。主な対象は購入検討者ですから、その地域に
ついて議論されるのは自然な事です。その中で話される内容については、嘘・誹
謗・中傷等の内容を除き、掲示板上のマナーを守っている限り、基本的には自由
であるべきだと考えます。
もちろん、内容によっては不快感を覚える事もあるかもしれません。誰だって、
自分を不快にする発言は聞きたく／見たくないものです。しかし、これは言論の
自由には必ず出てくる問題です。自らの言論の自由を守る為にも、他者の発言に
対しても寛容で有って頂きたいと思います。

269,268
どこに近隣に他地区他物件にたいして傷つける内容がかいてあるの？
172の自称、潮音の街の住人（嘘）が情報を過剰に加工して（モアナは普通考えます）と
どうしようもない投稿に対していろいろな意見がでているのであって。
なぜにモアナの住人がわるくなるのでしょう。
言論の自由と他人への誹謗中傷はぜんぜんちがいます。
いま言論の自由を履き違えたトンでもな人たちが問題になりつつあります。

購入者ですが、やはり入居までの時間が長いと色々問題がありますね。
期待と不安が日増しにどうしても高まりますね。
ここに来られて色々感情的になる気持ちは私もそうなので十分分かります。
一生の買い物なので、みんなで良い環境を作りましょう！！

38街区の三井のマンション概要が出てくるまで、いろんな投書が多いのでしょうね。
ほぼ完売している千葉のマンションなのに　めずらしいですね。