パークシティMoanaVilla新浦安について　パート６

今日は高洲海浜公園に行ってきました。大変混雑して屋台まで出ていました。
３８街区の物件は投資用に購入しようと思っています。しかし３８街区の物件は３年後ぐらいの
引渡しになるそうですので、相当値段高くなりそうですね。
石油価格の上昇、地価の上昇（新浦安地区）、インフレ、金利上昇。
キャッシュで購入するために今から一生懸命貯めておこう。

３８街区の物件は３年後ですか〜、事情通ですね。（それとも皆しってるのかな？）

高洲海浜公園って、がらがらなのかと思ってた。
混雑してるんじゃ、アンマリ意味無いのかな。

21さん

総合公園ができれば、空くでしょう。

19さん

お詳しいですね。３年後ですか。となると売り出しは、１年半後でしょうか？
希少なME21という立地と、土地価格上昇、そして三井物件で超人気ということを見越し、
確かに価格は高めに設定されてもおかしくないですね。周囲にライバルがいない場合は、
高めになることは確定でしょう。
今のところ、その時期は、幕張にも新浦安にもライバルは無さそうです。
敢えてライバルと考えるなら、勝どきや晴海や豊洲の都内湾岸のタワー系の
ラッシュとかち合いますね。その影響が無いとは言い切れず、価格を抑える可能性はあります。
が、購入者層に違いがあればライバルにはならない訳ですが・・・。

ここを買い住みますが、当面賃貸にし投資という意味でオートレースがあるために　かなり割安な価格をつけている
南船橋駅前ののサザンを購入しようかと思います。このご時世、オートレース閉鎖も時間の問題ではないかと予想。
賃貸であれば、買物への便利性・通勤のDtoDでは、新浦安の最近のマンションより近いので借り手はあるでしょうし

パークシティに住んでいますが、今日ららぽーと行ったので冷やかしに見てきましたが、
サザンは８０平米で３０００万で買えますね。各種装備を考えると安いことは安い。
でもGWもありすごい渋滞　疲れた・・・

モアナキャンセルしてサザンにする人は居ないと思うけど
サザンの安さは驚きだよね
どうせ暇だし私も冷やかしに行ってみようかな〜

モアナ購入者ですが、インテリアの参考となればと思い、風呂＆買物ついでに南船橋まで見に行きました。
１２１㎡のモデルームは良かったです。
100㎡以上は少なく且　最上階が多く普通の価格でしたが、確かに80㎡は安いです（85㎡１Fは2478万//)。今販売しているのはオートレースから遠い
ところでこの価格であれば、近いところ、すぐ南にマンションが建つところは今後販売されますが、今のより
多分２００万は安いでしょうから驚きです。すでに販売済みが多くて驚きました。でも人と車が多いので、モアナ
買う人は多分買わないな〜。
IH、ディスポーザ、ミストサウナ、ICKeyは標準でした・・そこはうらやましい（笑）。
でも、三井不動産はザウスで大損したんでしょうね〜

１９
やはりモアナビラはかなりのお買い得でした。
３８街区はモアナと同程度の仕様でも相当高くなりそうだ。
いくらで購入できるかが心配。

３８街区よりシーガーデンの方が駅に近いですよね？　シーガーデンの南もマンション予定地ですか？
また、パークシティ新浦安の方が近いので　そんなに高くなるとも思えないですが・・・

冷やかしで、、とか言わないほうが良いんじゃないですか。
真剣に購入している方もいらっしゃるのに。。

新浦安の新築は駅が徒歩圏でなく遠いので、駅に近い中古が高めの設定していますが、ほぼもう土地が無いので
新築販売が少ないと、中古は下がると予想されます。今後の街の街の作り方がキーですね。今後は、
都心に近い、豊洲等がライバルになるのかも知れませんね。街並みの統一感や周りのお店は、明らかに幕張ベイの方が
魅力的ですから・・・　

浦安とベイは１８Kありますから、あの街並みが新浦安にあればもっと価値はあがったとは思います。
ここの１２F購入者ですが、あの電柱なんとかなりませんかね〜。

> 新築販売が少ないと、中古は下がると予想されます

供給が少なくなると、価格は上がる筈だが？

確かに、豊洲と幕張に挟まれて、ディズニーという要素を除くと（まあディズニーは舞浜だと言われればその通りですが）
新浦安の価値というものは微妙なところになるのかな、とも思いますね。逆に中庸、とも言えるとも思いますが。

>デベロッパーとしては、売り切ったから御の字って感じでしょうか。今のブームは、
一昨年からのマスコミ対策の成果ですからね。
幕張と違ってポテンシャルが高いので、中古市場も大丈夫だと思いますが、東京湾
岸地区（豊洲、晴海、有明、勝どき）がどのような環境、価格帯になるかで影響が
あるかもしれませんね。公団（UR)と三井が関与している街が多いようですし。

>新築販売が少ないと、中古は下がると予想されます。

このメカニズムを知りたいです。常識的には33さんの意見だと思いますが、私が無知なんでしょうか？
31さん、大変お手数ですが、教えてくださいませんか。

街の話題が継続することが大事であり、新浦安に新築のマンションが建たないことは　モアナみたいな売り方等の
マンションコンセプトとしての意外性もなくなる可能性があります。新浦安の街自体は　コンセプトに統一性もなく
お店も普通のダイエーとヨーカドーそして塾中心の街であり、幕張に比べてもめずらしいコストコ・アウトレットモールもないし
海が近いとは言え、砂浜がない、さらに高等学校のレベルも異常に低いです。
新築の浦安のマンションなかなかいいね→いい街と思う→駅に遠いから敬遠・外れる→中古が新築並みの価格で売れるの図式
です。豊洲等が官民協力で学校も整い、住みやすい町になれな都心に近いので、逆転される可能性があとは思います。（銀座
から９００円でタクシーで帰れます）

（続）別のWEBに下記があったので貼り付けます。
（新築物件の減少）新浦安は、これまで新築人気に乗じて立地に優れる中古物件の価格も堅調でした、新築と中古の価格差がない、最近では珍しい地域でした。しかし、新築マンション用地も少なくなり、今後は新築物件の供給は減少していくと思われます。
湾岸戦争の影響　さらに、湾岸戦争の影響も心配されます。昨年までの中心だった品川地区は生活環境におとることもあり、あまり影響はありませんでしたが、今後は中心が芝浦、晴海、勝どき、豊洲地区に移ります。とりわけ豊洲地区は新浦安の入り口でもあり、
また生活環境の整備も行なわれます。新浦安とマーケットを同じくすると考えられます。この影響が新浦安の価格にどう現れるか。
（千葉物件の影響）　都心のマンション用地の枯渇は、これまで敬遠されていた、新浦安以遠部の大型物件の供給が復活することが考えられます。これらは低価格で湾岸部に対抗すると予想されます。この影響のほうが新浦安には大きいかもしれません。
（「中古価格」がこれからの主戦場）
　新浦安で新築が少なくなってくると、「中古価格」が失速するようでは大変です。中古が地価をひっぱていく必要が生まれます。「新浦安の中古マンション」が人気を呼ぶためには、街の魅力、浦安生活の快適さ、マンションの安心さを高め、かつ、広くアピールしていくことが、ますます重要になってきたというべきでしょう。

>。（銀座から９００円でタクシーで帰れます）
これは、無理では。。

中古市場の鈍化、多摩ニュータウン化をしない為には、何かしらの施策を講じないと駄目だろうね。
街をテーマパーク化するとか、老人福祉に力を入れるとか。。
あとは、10年後くらいだろうが、駅前の公団の再開発でまた脚光を得られるかもね。

豊洲は石川島播磨重工業の東京造船所の大規模再開発で物凄いことになりそうですね。
大学を誘致したりしていますし、三井不動産が威信を掛けた一大プロジェクトです。
石川島播磨重工業と三井不動産との再開発は佃島の「大川端リバーサイドシティー」で
大成功をおさめ「タワーの三井」「ウォーターフロント再開発」の先駆けのような存在。
今回の豊洲は遥かに上回るリバーサイドシティー大計画ですよね。
超高層マンションを軸にした住宅も周辺マンションとの競争から価格も思ったほど
高価格帯ばかりではないようです。
行政と大企業が手を組む再開発はやはり魅力的かもしれませんね。

確かに浦安は、文教地区というイメージはないですね。渋幕も昔はあんなにレベルは高くなかったけど
今は、開成落ちて渋幕って感じですから・・・・今度できる大学も聞いたことないし。　

＞39　”１”が足りないですね。銀座から９００円は築地で、豊洲は多分１９００円。浦安は７０００円で幕張は１３０００円って感じです。

新浦安でこんなに次々新築マンションが販売されて、中古は値下がりするんじゃないかと思い地元の不動産屋さんに聞いてみたことがありますが、新浦安の駅近の中古は築２０年近くでも価格が高く、新築とあまり価格差がないため、リフォームだなんだかんだで余計にお金がかかってしまうことを考慮すると「だったら駅に遠くても新築にしよう。」と購入する人が多いということでした。
新築の分譲がすべて終われば駅から遠い中古は値下がりするかもしれませんね。

今度できる大学は大学というより専門学校に近い気がしますね。どうも市長が替わってから、
この辺の開発についても首を傾げるようなことが多いです。

浦安市も、デベロッパーに徒歩２５分のマンションと書かせないで、舞浜と新浦安を舞浜-千鳥-高洲公園-総合公園-明海大学-新浦安で
結ぶモノレールとか作らないとだめでしょう。

市営モノレールなんてそう簡単に事業化できるような甘いものじゃありませんよ。

TDL直営のホテル以外にも、近々オープンのホテル＋今度の３８街区　三井不動産土地のホテルもすべてTDLの客が目的なので
官民でがんばって浦安の価値を継続的に上げてもらいたいものです。税収も増えますし

>> 37、38、43 全然理由になっていない。

もっとも、豊洲や他の地域との競争に負けて安くなる可能性はあるが、
それは“新築の供給停止が原因”とは別の話だ。
考えられる要因としては、新築の供給停止に伴い、デベロッパーの販売
活動が無くなり、チラシや雑誌等で取り上げられる頻度が減り、注目さ
れなくなる可能性は有る。もっとも、その分供給も減っているので、こ
れだけ見て需給バランスが供給過剰に傾くと結論するのは難しい。新浦
安地区のマンションは広い物件が多く、永住志向が強いと聞く。つまり
中古の供給も限られる。供給、需要共に減る訳で、どちらが多いかで価
格は振れる。これを予測するのは非常に難しい。

新浦安に有利なのは、ディズニー以外にも浦安市財務のバランスが良い
事が挙げられる。今は俺は新浦安の賃貸に住んでいるが、浦安を選んだ
理由は日経でそれが取り上げられていたからだ。浦安はそういう意味で
も知名度が有るので、新築物件が無くなって不人気になるとは、個人的
には思えない。

また、通勤に関しては幕張の徒歩物件より新浦安のバス物件の方が便利
だ。そもそも15分程度遠くに有るし、京葉線の本数が少ない。
湾岸地域は新浦安と同程度に子育てし易いのだろうか？学校や歩道の整
備等は同じ程度か？同じ値段で同じ広さのマンションが買えるのだろう
か？

通勤が程々便利で、値段の割りに広いマンションが買える、と云うのが
新浦安の魅力だと個人的には思う。と言う訳で購入検討中。

ここの　２の所感ですね。
http://www.urayasu-kanri.com/main.htm

>また、通勤に関しては幕張の徒歩物件より新浦安のバス物件の方が便利
だ。
うーん、これは同意しないな。乗り換えのロスタイム等を考えても、より遠い駅でバスに乗らない方がまだ便利。

>>50

通勤時間が短いって事だろう。海浜幕張駅徒歩3分と、新浦安駅バス10分のモアナが同じ位
じゃないかな。海浜幕張の場合は大半の物件が駅から徒歩10分弱だし、京葉線／総武線の
本数を考えればモアナの方がベター。
あとは酔っ払ってタクシーで帰るときの金額かな。

幕張の今度の丸紅物件は徒歩１２分。　浦安はバスに乗れば１０分でしょうが、バス停までの徒歩時間（モアナ２−３）、
バスの待ち時間を考えると　ゆうに１２分は超えます　その分、新浦安ー幕張１５分のアドバンテージが減る。
問題は、新浦安はバス最終が早いことかな〜。　１２−１時　タクシーってすぐに乗れるもんですか？

幕張には新宿や数寄屋橋から深夜バスがあるから、それが使えるとお得だな。たしか2500円くらい。
浦安にもあってもよさそうなもんだが、聞いたこと無いな。

それと、深夜、新浦からバスの待ち時間が2,3分なんてあり得ない。22時台以降はそんなに本数ないって。

新浦安は通勤は自転車もあり得るからな〜。電車の時間は短縮できないけど、
自転車利用だと新浦安駅まで結構早い。まあ、夜は暗そうだけど。

あと、広い間取りは新浦安の特徴ね。幕張には無いよ。

三井はモアナが成功したので似たような売り方。
１４０平米とかはないかも知れないけど、平均１００㎡超だといいんじゃない？　砂浜もあるし・・・
だんだん広くなりますね。　ベイは０：４５分までタウンバスあるけど、高洲は１１時３０分　がんばれ
シティ交通

幕張ビーチフロント計画
http://www.homewith.net/eee/bkdetail/anyfile.jsp?nbk_id=EST7dwd9rp&...
ブエナテラーサ（丸紅）
http://www.makuhari10.jp/

>54
新浦安にも有楽町発と新宿発の深夜バスがあります。

幕張は借地だから毎月地代なるものを負担しなければなりません。
そのかわり、分譲価格は安くなりますが・・・。
借地ということに抵抗がないのならば、
幕張もいいかもしれません。

>>55

幕張にも、自転車通勤も広い間取りもあるんだけどね。幕張の夜も暗いし（笑

有楽町発の乗り場はどこですか？

60＞
乗り場は有楽町マリオン前です。

有楽町1:00発→新浦安1:31着
料金は1500円

因みに新宿→新浦安の深夜バスは1700円です。

48>>また、通勤に関しては幕張の徒歩物件より新浦安のバス物件の方が便利
だ。そもそも15分程度遠くに有るし、京葉線の本数が少ない。
湾岸地域は新浦安と同程度に子育てし易いのだろうか？学校や歩道の整
備等は同じ程度か？同じ値段で同じ広さのマンションが買えるのだろう
か？

豊洲はかなり考えらてるらしい。歩道も広く、ベビーカーや車椅子仕様になるという。
学校も新しい学校で、ほぼ再開発地域が学区となるのだろう。
海沿いに公園もできる。
海側は空も広いが、基本的には、空は狭いと思う。周囲は超高層が立ち並ぶ。
超高層にどこまで抵抗があるかも、分かれ目。
商業施設がどの程度のものかも問題である。お台場の様に人が多く押し寄せるなら考え物。
晴海トリトンの様だとマターリで良いのだが。
ちなみに、豊洲、晴海、東雲等の空気は汚い。

48>>通勤が程々便利で、値段の割りに広いマンションが買える、と云うのが
新浦安の魅力だと個人的には思う。と言う訳で購入検討中。

豊洲は、周囲の物件実績から、平均坪単価は200万位だろう。豊洲No1物件であり、
海眺望永久確保＋周囲の開発効果で更にアップもあり得るかもしれない。
それに対し、新浦安は140万位だから、同じ値段で買える広さはかなり違うと思う。

何度もいいますが新浦安はこらから昇り竜です。その兆しとしてモアナビラが雑誌などでランキングに載るんです。
新浦安の中古がさがるとかさがらないとかはそんなことはナンセンスです。新浦安地域の価値が下がる前に
その他の地域がさがるほうが先でこれから三井不動産は新浦安地域をスーパーリゾート地にしようとしています。
ますます魅力のある街になります。これだけ魅力がありまだ比較的未開発の土地があり、市の財政がしっかり
している地域は全国をさがしてもすくないですし、ディズニーとその魅力ある関連施設があるかぎり新浦安地域の
人気は下がりようがないです。
今が一番の買い時でしょう。いまこの物件を購入した人は勝ち組。逃した人は・・・・

>>63

豊洲は小学校問題が本当に決着したのかよくわからないのがマイナスポイントだ。
新しい小学校ができるころには新しいマンションも出来てる。結局学校が足りない、
ということになりそうな悪寒。

>>64には皆さん触れないで。荒れるから。

６５
豊洲が気になるなら豊洲の物件板にいきなさい。

>56　購入者ですが、帰りが遅いため　バスが１１：３０が最終ですし、駅まで車でいくことを
考えています。日能研の裏あたりに駐車場借りる予定。会社からバス代でますし（笑）
ダイエーも貸してくれると聞きましたが、０：００までと聞いたので。
新浦安は便利なところなんですが、土日の渋滞は温泉が出来たらさらに混雑するでしょうね？
ここは高洲だから、まだいいかなと思います。ららぽーとのマンションもさらに　一苦労しそうですね。

>>53
>> 幕張の今度の丸紅物件は徒歩１２分。　浦安はバスに乗れば１０分でしょうが、
>> バス停までの徒歩時間（モアナ２−３）、バスの待ち時間を考えると　ゆうに１２分は超えます

徒歩１２分と言っても物件の入り口から駅の入り口迄の時間なので、
モアナ２、３からバス停迄の時間をカウントするのはアンフェア。
同じ条件なら入り口すぐ横のバス停まで０分だ。
バスはほぼ時間通りなので、待ち時間はせいぜい１、２分だろう。
比較するなら駅迄はほぼ同じ時間と言える。
もっともバスを使うと電車への接続待ちが有るので、そこは幕張の方
が有利だね。電車の本数が少なくても、徒歩ならそれに合わせて家を
出れば良いし。新浦の場合、電車は朝１０分に一本はあるから、平均
５分が待ち時間として引かれるとして１０分程度幕張より有利かな。

帰りは駅でのバスの待ち時間 VS 電車の本数、と云うことになるが、
これはイーブンと見ていいんじゃないかな。幕張は１５分のハンディ
が有るから新浦の方が有利。