パークシティMoanaVilla新浦安について　パート６

パークシティMoanaVilla新浦安について　シリーズ
１ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40056/
２ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40719/
３ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39558/
４ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40404/
５ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40579/
６ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39919/

売れ残りを気にするかたもいるようですが、売れ残ったのではなく、キャンセルが出ただけですから、
それほど気にすることでもないと思います。キャンセルしたかたは、それなりの理由や事情が有ったのでしょう。
ローンが組めなかったとか、他にもっといいのが見つかったとか、住み替えする予定が今の家が思うように
売れなかった等々、キャンセルなんて よくある話です。

工事の進行状況は順調なのではないでしょうか。来年３月竣工予定で、ここまで枠が組みあがっているなら
問題ないと思います。三井さんも、少なくとも月に１度は現場の写真を更新して欲しいですね。

そしてキャンセルは４戸になりましたとさ。
それより、新古で売りに出ている1001が気になる。
オーナースタイリングはもう無理だし、オプションもつけられない。
10F 6500万 角住戸で門扉無しはちょっとなあ。

3年たったら5000万切ってるだろ、そんな物件。そのころそれ出てたら考えてもいいかな。

１００１は門扉無しオプションアップグレード無しって本当？角で門扉無しは信じら
れない。占有できる面積が全然違う。
キャンセル分は低い階だから影響は無いと思うけど、上の階で中身がみすぼらしいの
が安く取引されたりすると、他のもつられて安くなる事があるんだよね。
はた迷惑な話だなあ。

04,05,
のような悪質な人間を排除できないでしょうか？
最低限のマナーをわきまえない書き込みは我慢できません。

後悔掲示板じゃ無理。

削除依頼を出しましょう。
あまりにもひどい場合訴訟も検討。

購入者だけど、04、05の何が問題なのかさっぱりわからない。
単なる情報＋意見だよ。
この物件は将来値上がりします、以外の意見は悪質なのか？

05,06,08と削除依頼が出てますよ。煽りじゃなくて本気みたいですね。
それにしても不快に思う基準がよくわかりませんが。

最近マンションを探し始めました、後発ですが、本物件に非常に興味を感じています。
キャンセル物件の中からの選択となりますが、どれも魅力的に映ります。購入者の皆さん、この物件の決め手を一言で表すと何になりますか？

安い割には作りがまとも（二重天井、二重床、梁無し、コンクリ厚い等）
高洲にある（商業施設が無くて静か、隣に学校、近くに大きな公園、海まで５分）
バス停が至近＋始発に近く時間通り運行＝利便性は電車と変わらない
こんなところかな。小さな子供がいる人にはお勧めです。

キャンセル物件は下の方しかないので、上の方が良ければ1001が新古で出ています。
（上の方の投稿参照）
もともとは6,310万円だし、アップグレードは多分もう無理だから、値切ればかなり
引いてくれるかもしれませんし、引かないかもしれません。また、この部屋は門扉
はタダで付いていた筈です。

豊洲もそうだけど、新古はだいたい売り出し＋200万くらいの値段つけてくるね。
売り主は、買った値段が戻ってきて欲しいと考えるだろうから、そうすると
諸経費手数料等でそのくらい乗っかってくるってことなんだろうね。

幕張ベイタウン最終も販売開始ですね。　どうですか？　ここと比べて？

ブエナテラーサ（丸紅）
http://www.makuhari10.jp/
幕張ビーチフロント計画（三井：９月から）
http://www.homewith.net/eee/bkdetail/anyfile.jsp?nbk_id=EST7dwd9rp&...

ベイタウンと新浦安は、千葉県の人気地区なので、どちらでもＯＫという感じでは？

街並みは、ベイタウンがヨーロピアンテイスト、新浦安が南国風テイスト。
街並みは、それぞれの好み次第。

ベイタウンのこれら物件の隣は日本庭園と広大な敷地を有するリゾートホテル。
目の前は、公園と海で、三井の物件は海眺望が確定。丸紅でも、7〜8fなら、
ベイタウンの夜景が見えるかも。
一方、ここは、分譲マンション郡や未定の誘致施設、学校に囲まれ、眺望は不安定要素が多数。
よって、眺望はベイタウンの方が確定的で選びやすい。ただ、南西の海は夕日が見えるが、夜になると
暗いかも。

ベイタウンの海沿いの道路は交通量が多く、騒音が奥の立地まで聞こえる。
一方、ここは、それに比べれば遥かにしずかなので、静けさはこっち。

ベイタウンもこちらも個性的な小学校が隣に位置するので、学校は、どっちもどっち。

公園はどちらも広大なものがすぐ近くにあるが、ベイタウンは砂浜つき。
また、隣の隣の稲毛海岸まで行けば、一応遊泳可能。
こちらは、海に出られない。海のリゾート感は、ベイタウンの方がある。

通勤では、電車の数はこちらの勝利。都内までは、車を含めベイタウンより優れる。
とは言え、習志野ICから浦安ICまで、高速で15分足らず。高速使用なら、それほど大きな違いは
ないかも知れない。

買い物は、ベイタウン内の施設まではやや距離がある。こちらは斜向かいにスーパー。
駅までは、ベイタウンが10〜13分程度に比べ、こちらは30分だが、バスは便利。

海風の影響は、南西向きのベイタウンの方が大きい。

建物の性能は、ベイタウンも期待できる。
ただし、広さはどうでしょう？ベイタウンの三井のはかなり広そうではあるが、ここより広くするのは
難しいと思います。

建物性能は互角と推定でき、リゾート感、眺望、海風の影響、騒音、通勤、間取りの広さの綱引きになると思う。

浦安って、何故　あまりレベルの高くない高等学校（私立だけでなく、第二学区の中で、２つあるどちらの公立も異常に
レベルが低い：合併出来るくらい？）が多いのでしょう？
http://homepage2.nifty.com/eisu-school/hensati_kouritu.html
市も予算はあり教育には熱心な割りに、市川、船橋、習志野にはちゃんとあるのに不思議ですね。
市のイメージUpのためにも、そこそこレベルの高い私立を誘致すればいいのにと思いますが・・・
その点、海浜幕張は渋谷幕張、昭和学院と、学校はそろっています。私立だから通えばいいのですが、
駅にズボン下げて座り込んでいる　頭悪そうな高校生が多いのには、閉口しました。

今日は高洲海浜公園に行ってきました。大変混雑して屋台まで出ていました。
３８街区の物件は投資用に購入しようと思っています。しかし３８街区の物件は３年後ぐらいの
引渡しになるそうですので、相当値段高くなりそうですね。
石油価格の上昇、地価の上昇（新浦安地区）、インフレ、金利上昇。
キャッシュで購入するために今から一生懸命貯めておこう。

３８街区の物件は３年後ですか〜、事情通ですね。（それとも皆しってるのかな？）

高洲海浜公園って、がらがらなのかと思ってた。
混雑してるんじゃ、アンマリ意味無いのかな。

21さん

総合公園ができれば、空くでしょう。

19さん

お詳しいですね。３年後ですか。となると売り出しは、１年半後でしょうか？
希少なME21という立地と、土地価格上昇、そして三井物件で超人気ということを見越し、
確かに価格は高めに設定されてもおかしくないですね。周囲にライバルがいない場合は、
高めになることは確定でしょう。
今のところ、その時期は、幕張にも新浦安にもライバルは無さそうです。
敢えてライバルと考えるなら、勝どきや晴海や豊洲の都内湾岸のタワー系の
ラッシュとかち合いますね。その影響が無いとは言い切れず、価格を抑える可能性はあります。
が、購入者層に違いがあればライバルにはならない訳ですが・・・。

ここを買い住みますが、当面賃貸にし投資という意味でオートレースがあるために　かなり割安な価格をつけている
南船橋駅前ののサザンを購入しようかと思います。このご時世、オートレース閉鎖も時間の問題ではないかと予想。
賃貸であれば、買物への便利性・通勤のDtoDでは、新浦安の最近のマンションより近いので借り手はあるでしょうし

パークシティに住んでいますが、今日ららぽーと行ったので冷やかしに見てきましたが、
サザンは８０平米で３０００万で買えますね。各種装備を考えると安いことは安い。
でもGWもありすごい渋滞　疲れた・・・

モアナキャンセルしてサザンにする人は居ないと思うけど
サザンの安さは驚きだよね
どうせ暇だし私も冷やかしに行ってみようかな〜

モアナ購入者ですが、インテリアの参考となればと思い、風呂＆買物ついでに南船橋まで見に行きました。
１２１㎡のモデルームは良かったです。
100㎡以上は少なく且　最上階が多く普通の価格でしたが、確かに80㎡は安いです（85㎡１Fは2478万//)。今販売しているのはオートレースから遠い
ところでこの価格であれば、近いところ、すぐ南にマンションが建つところは今後販売されますが、今のより
多分２００万は安いでしょうから驚きです。すでに販売済みが多くて驚きました。でも人と車が多いので、モアナ
買う人は多分買わないな〜。
IH、ディスポーザ、ミストサウナ、ICKeyは標準でした・・そこはうらやましい（笑）。
でも、三井不動産はザウスで大損したんでしょうね〜

１９
やはりモアナビラはかなりのお買い得でした。
３８街区はモアナと同程度の仕様でも相当高くなりそうだ。
いくらで購入できるかが心配。

３８街区よりシーガーデンの方が駅に近いですよね？　シーガーデンの南もマンション予定地ですか？
また、パークシティ新浦安の方が近いので　そんなに高くなるとも思えないですが・・・

冷やかしで、、とか言わないほうが良いんじゃないですか。
真剣に購入している方もいらっしゃるのに。。

新浦安の新築は駅が徒歩圏でなく遠いので、駅に近い中古が高めの設定していますが、ほぼもう土地が無いので
新築販売が少ないと、中古は下がると予想されます。今後の街の街の作り方がキーですね。今後は、
都心に近い、豊洲等がライバルになるのかも知れませんね。街並みの統一感や周りのお店は、明らかに幕張ベイの方が
魅力的ですから・・・　

浦安とベイは１８Kありますから、あの街並みが新浦安にあればもっと価値はあがったとは思います。
ここの１２F購入者ですが、あの電柱なんとかなりませんかね〜。

> 新築販売が少ないと、中古は下がると予想されます

供給が少なくなると、価格は上がる筈だが？

確かに、豊洲と幕張に挟まれて、ディズニーという要素を除くと（まあディズニーは舞浜だと言われればその通りですが）
新浦安の価値というものは微妙なところになるのかな、とも思いますね。逆に中庸、とも言えるとも思いますが。

>デベロッパーとしては、売り切ったから御の字って感じでしょうか。今のブームは、
一昨年からのマスコミ対策の成果ですからね。
幕張と違ってポテンシャルが高いので、中古市場も大丈夫だと思いますが、東京湾
岸地区（豊洲、晴海、有明、勝どき）がどのような環境、価格帯になるかで影響が
あるかもしれませんね。公団（UR)と三井が関与している街が多いようですし。

>新築販売が少ないと、中古は下がると予想されます。

このメカニズムを知りたいです。常識的には33さんの意見だと思いますが、私が無知なんでしょうか？
31さん、大変お手数ですが、教えてくださいませんか。

街の話題が継続することが大事であり、新浦安に新築のマンションが建たないことは　モアナみたいな売り方等の
マンションコンセプトとしての意外性もなくなる可能性があります。新浦安の街自体は　コンセプトに統一性もなく
お店も普通のダイエーとヨーカドーそして塾中心の街であり、幕張に比べてもめずらしいコストコ・アウトレットモールもないし
海が近いとは言え、砂浜がない、さらに高等学校のレベルも異常に低いです。
新築の浦安のマンションなかなかいいね→いい街と思う→駅に遠いから敬遠・外れる→中古が新築並みの価格で売れるの図式
です。豊洲等が官民協力で学校も整い、住みやすい町になれな都心に近いので、逆転される可能性があとは思います。（銀座
から９００円でタクシーで帰れます）

（続）別のWEBに下記があったので貼り付けます。
（新築物件の減少）新浦安は、これまで新築人気に乗じて立地に優れる中古物件の価格も堅調でした、新築と中古の価格差がない、最近では珍しい地域でした。しかし、新築マンション用地も少なくなり、今後は新築物件の供給は減少していくと思われます。
湾岸戦争の影響　さらに、湾岸戦争の影響も心配されます。昨年までの中心だった品川地区は生活環境におとることもあり、あまり影響はありませんでしたが、今後は中心が芝浦、晴海、勝どき、豊洲地区に移ります。とりわけ豊洲地区は新浦安の入り口でもあり、
また生活環境の整備も行なわれます。新浦安とマーケットを同じくすると考えられます。この影響が新浦安の価格にどう現れるか。
（千葉物件の影響）　都心のマンション用地の枯渇は、これまで敬遠されていた、新浦安以遠部の大型物件の供給が復活することが考えられます。これらは低価格で湾岸部に対抗すると予想されます。この影響のほうが新浦安には大きいかもしれません。
（「中古価格」がこれからの主戦場）
　新浦安で新築が少なくなってくると、「中古価格」が失速するようでは大変です。中古が地価をひっぱていく必要が生まれます。「新浦安の中古マンション」が人気を呼ぶためには、街の魅力、浦安生活の快適さ、マンションの安心さを高め、かつ、広くアピールしていくことが、ますます重要になってきたというべきでしょう。

>。（銀座から９００円でタクシーで帰れます）
これは、無理では。。

中古市場の鈍化、多摩ニュータウン化をしない為には、何かしらの施策を講じないと駄目だろうね。
街をテーマパーク化するとか、老人福祉に力を入れるとか。。
あとは、10年後くらいだろうが、駅前の公団の再開発でまた脚光を得られるかもね。

豊洲は石川島播磨重工業の東京造船所の大規模再開発で物凄いことになりそうですね。
大学を誘致したりしていますし、三井不動産が威信を掛けた一大プロジェクトです。
石川島播磨重工業と三井不動産との再開発は佃島の「大川端リバーサイドシティー」で
大成功をおさめ「タワーの三井」「ウォーターフロント再開発」の先駆けのような存在。
今回の豊洲は遥かに上回るリバーサイドシティー大計画ですよね。
超高層マンションを軸にした住宅も周辺マンションとの競争から価格も思ったほど
高価格帯ばかりではないようです。
行政と大企業が手を組む再開発はやはり魅力的かもしれませんね。

確かに浦安は、文教地区というイメージはないですね。渋幕も昔はあんなにレベルは高くなかったけど
今は、開成落ちて渋幕って感じですから・・・・今度できる大学も聞いたことないし。　

＞39　”１”が足りないですね。銀座から９００円は築地で、豊洲は多分１９００円。浦安は７０００円で幕張は１３０００円って感じです。

新浦安でこんなに次々新築マンションが販売されて、中古は値下がりするんじゃないかと思い地元の不動産屋さんに聞いてみたことがありますが、新浦安の駅近の中古は築２０年近くでも価格が高く、新築とあまり価格差がないため、リフォームだなんだかんだで余計にお金がかかってしまうことを考慮すると「だったら駅に遠くても新築にしよう。」と購入する人が多いということでした。
新築の分譲がすべて終われば駅から遠い中古は値下がりするかもしれませんね。

今度できる大学は大学というより専門学校に近い気がしますね。どうも市長が替わってから、
この辺の開発についても首を傾げるようなことが多いです。

浦安市も、デベロッパーに徒歩２５分のマンションと書かせないで、舞浜と新浦安を舞浜-千鳥-高洲公園-総合公園-明海大学-新浦安で
結ぶモノレールとか作らないとだめでしょう。

市営モノレールなんてそう簡単に事業化できるような甘いものじゃありませんよ。

TDL直営のホテル以外にも、近々オープンのホテル＋今度の３８街区　三井不動産土地のホテルもすべてTDLの客が目的なので
官民でがんばって浦安の価値を継続的に上げてもらいたいものです。税収も増えますし

>> 37、38、43 全然理由になっていない。

もっとも、豊洲や他の地域との競争に負けて安くなる可能性はあるが、
それは“新築の供給停止が原因”とは別の話だ。
考えられる要因としては、新築の供給停止に伴い、デベロッパーの販売
活動が無くなり、チラシや雑誌等で取り上げられる頻度が減り、注目さ
れなくなる可能性は有る。もっとも、その分供給も減っているので、こ
れだけ見て需給バランスが供給過剰に傾くと結論するのは難しい。新浦
安地区のマンションは広い物件が多く、永住志向が強いと聞く。つまり
中古の供給も限られる。供給、需要共に減る訳で、どちらが多いかで価
格は振れる。これを予測するのは非常に難しい。

新浦安に有利なのは、ディズニー以外にも浦安市財務のバランスが良い
事が挙げられる。今は俺は新浦安の賃貸に住んでいるが、浦安を選んだ
理由は日経でそれが取り上げられていたからだ。浦安はそういう意味で
も知名度が有るので、新築物件が無くなって不人気になるとは、個人的
には思えない。

また、通勤に関しては幕張の徒歩物件より新浦安のバス物件の方が便利
だ。そもそも15分程度遠くに有るし、京葉線の本数が少ない。
湾岸地域は新浦安と同程度に子育てし易いのだろうか？学校や歩道の整
備等は同じ程度か？同じ値段で同じ広さのマンションが買えるのだろう
か？

通勤が程々便利で、値段の割りに広いマンションが買える、と云うのが
新浦安の魅力だと個人的には思う。と言う訳で購入検討中。

ここの　２の所感ですね。
http://www.urayasu-kanri.com/main.htm

>また、通勤に関しては幕張の徒歩物件より新浦安のバス物件の方が便利
だ。
うーん、これは同意しないな。乗り換えのロスタイム等を考えても、より遠い駅でバスに乗らない方がまだ便利。