ザ・パークハウス上石神井レジデンス

>>40
そうでしょうね。立地がよろしくありません。
特に利便性が高い立地でもないのに上石神井、武蔵関のほぼ中間で徒歩10分、しかも線路沿い、
というのが最大のネックじゃないでしょうか。
同じ10分歩くのでも商店街などの繁華街通りを歩いていくならまだしも人気の無い線路を
ただただ歩くだけ。しかも迂回しないといけない。
敷地自体もいわゆる旗竿地で、道路側はNTTになってます。
徒歩5分圏内にいける目立ったスーパーや公園もなく、しかもどこいくにも
線路を渡る（南側にいく）か新青梅街道を渡らないといけません（北側にいく）。
戸建の条件ではよくある立地条件ですがマンションでこれでは及第点にもならないとおもいます。
地元の人間だけじゃないですかね。

何処に住むのも環境を良く調べてから決める様にしましょうね。
駅から近ければ、便利ですけどね。その代り賑やかで、騒がしかったりしますよね。
遠ければ、不便だけど、その分静観だったり落ち着いて生活も出来たり・・・。
でも都内の生活ってどんな感じかな。

西武新宿線沿線はどの駅前でも寂れてて静かだけどね

はじめまして。
何点か質問させてください。

①新宿線の相場としてはどのくらいなのでしょうか。パークハウスともなると高級感だして、相場を無視してきそうですけそ。

②この辺りの学区の評判はどうなのでしょうか。

③資産価値としては、やはり新宿線というだけで下がりますでしょうか。

④近くに子供が走り回れる公園等はあるのでしょうか。

⑤その他、いい点・わるい点等ありましたら教えてください。


よろしくお願いいたします。

1 坪単価210万ぐらい
2 普通
3 はい
4 ホームページに書いてある
5 駅から遠い、沿線沿い、徒歩5分以内に使えるスーパーやら公園がなくマンションなのに不便すぎる

>>44
はっきりいって西武新宿線上井草以降において駅から徒歩10分以上、しかも
線路北側のこのような立地だから人気もないと思います。
なぜなら、こんな徒歩10分以上で線路沿いであれば30坪90m2以上の2F建て
建売りが普通に買えるからです。わざわざマンションである必要性がありません。
これが、西荻窪徒歩10分であれば当然話も変わってきます。この条件であれば
戸建は高い（有っても3F建狭小住宅）し、マンションでも5500〜でしょうね。
また同じ石神井でも、石神井公園（西武池袋線）のほうがまだ住環境含めて
いいでしょうね。
ここはご覧の通り。石神井公園でもなければ中央線寄りでもない。
マンションなのに利便性が最悪で、しかも立地も最悪。
売りは三菱？最近億ションですらまともに見抜けなかったチェックアイズ？笑　駄目すぎますね。

メリットが一つありますね。西武鉄道が大好きな人は南側のベランダから毎日電車が眺められていいかもしれないです。
また、南側が線路沿いなのですくなくとも線路のところはこれ以上の高さの建物が建つ事も有りません。
あるとしたら高架化ですが一部いま地下化はしてますが高架化はまぁないでしょう。なので日照問題はなさそうですね。

ほとんどメリットのないマンションだけど、唯一、長所があるとすれば、
ブランドマンションだってことですね。
ここは最終的にかなり値引きされて売られると思うので、4,000万円ぐらいで、
「23区内の三菱地所のマンション」が買えると、そこだけじゃないですかね。

>>48
三菱地所はもはや駄目だね。例の青山欠陥工事で台無し。
しかもチェックアイズを売りにしてたのにね（笑）

みなさま


返信ありがとうございます。
やはり三菱地所ブランド以外はあんまりいい条件ではなさそうですね。
確かに中央線沿線のマンションは中古であっても、あまり値が下がっていないそうです。

結構古めでも立地がいいと高い。
しかもブランドマンションの中古だとすると、普通に新築買えるくらいの強気の価格。
でも売れる。

新宿線はあんまり人気ないみたいですねー。
週末案内会に行ってきますが、いろんな意味で楽しみです。
これで5,000万円後半の設定してきたら、すぐ退席します。

事前説明会行ってきました。

まず価格ですが、まだ２～３割程度しか表示されていませんでしたが、
線路側一階4900、二階5,000。いずれも70㎡未満。
ガーデンビュー地下5,100～6,300。一階5,700～6,900。価格が高いのは80㎡超のもの。

モノ自体はよさそうですが、立地を考えると結構強気価格ですね。

帰りいったファミレス、店員の対応も悪く、客層も若干あまりよくなさそうでしたが、このあたりってこういう地域なのでしょうか。

>>51
この辺りはそういう地域ですよ。武蔵関や上石神井駅そばに住んでいるのはあまりお金がない
学生ばかり。その周辺にはローレベルなサラリーマン世帯です。
西武池袋線のほうによった石神井台か、中央線寄りのほうはもっと
質が改善します。このあたりはしょうがないです。

51さんと同じく見てきました。

踏切もあり徒歩11分では厳しいですし、
アルコープもなく、72平米も１つの部屋がきれいな形ではなく
パークハウス上鷺宮より良くない印象です。

かなり強気な価格設定ですよね。

はい、だからここはここに生まれ育ってここがいい人だけが買う物だと思います。

>>54
確かに、私もそう思います。
西武新宿線というのは、沼袋＝中野、鷺ノ宮＝阿佐ヶ谷、井荻・上井草＝荻窪、
上石神井＝西荻・吉祥寺、武蔵関＝吉祥寺と、中央線とワンセットで考えるべき路線なので、
細かいバスルート等を熟知しているような地元の人でないと、その利便性や価値が分からない
んじゃないかと思います。
だから、同じ上石神井駅徒歩10分でも、線路の北側と南側では話が全然違って、南側だと
西荻や吉祥寺からバス10～15分のような値段のつき方になりますよね。

練馬や西武線に良いイメージがない方は、実際にはさほど便利でもないが、
表面上、イメージの良い小金井、国分寺、国立とかあっちの方があってると思いますね。

46さんが書いてるのがこの地域に縁が無い人の正直な意見だと思います。

しかしここの適正価格を考えたらボリュームゾーンで5000万がいいところ。
まぁ実売はそうなるだろうけどね

>>46　>>56
もっとも、今、このマンションの目の前で建売分譲住宅も売っていて、
建物面積100～110m2、3ldk～4ldkで、7,500万前後ですけどね。
少し調べると分かるかと思いますが、この辺り、別に建売住宅も安くはないんですよ。

>>58
上を見たらきりがないですが、このエリアの建売りは30坪、90m２の建売りで
6000万未満です。そういう嘘は辞めてくださいね。

>>59
だから周辺住民だって言ってるじゃないですか（笑）
上石神井の1丁目から4丁目までの土地柄の違いまで把握しろとは
言いませんが、>>59さん、上石神井も、石神井公園も、石神井台も、
上石神井南町も、全然、区別ついてなかったりするんじゃないですか。

>>60
でも、まあ、>>59がおっしゃるとおり、普通は、90m2で6000万が相場ではあります。
ただ、西武新宿線が難しいのは、敷地の広さ、バス路線や公道を含めた線路以外の
交通の便、線路の南北含む微妙な土地柄の違いなどで、ガラッと値段が変わる
ところなんですよ。

61さん
そういう無意味な講釈は不要です。
このマンションのエリアがダメなのも立地もひどいのもみんなわかっていると思います。そもそも敷地全体が旗竿で線路側。これだけでも相当なインパクトですね。歩いて１１分で西荻窪ならともかく上石神井ですから。スーパーもないし。
これならより低価格で戸建てでもっと広い所に住めるでしょう。
少し前にロイホ隣にもマンションが長い間売れ残ってましたがあれよりひどいかと思います。

>>49
パークハウスが“ブランド”だったのは例の青山の一件までですよね。
今じゃあの配管ゼロで建て直しの件でブランドは地に落ちましたからね。
むしろ「パークハウスだから嫌だ」と敬遠される始末でしょう。
せっかく一生掛けて購入する高い買い物ですからブランド云々は抜きで冷静に観察しようかなと思います。

上石神井はとても住みやすくていいところですよ〜。踏切が空かないのはイライラしますが。
西武鉄道さんも沿線価値向上のための策を打って欲しいものですが全然ですね。

上石神井がすみやすいって言ってる人は学生時代でも住んでたのですかね ファミリー世代には厳しいですよ

上石神井に長年住んでいるがはっきりいって利便性は悪すぎる。
まず電車。中央線・総武線と比べるのは可哀想だとしても、西武池袋線と比べても
ひどい。上石神井から高田馬場にいくまでに実質20分はかかる。路線が複々線になっていないために
混雑してしまうから。鷺宮からは各停なみのノロノロ運転になる。それでがんばっても高田馬場まで。
西武新宿駅はご存知の通りあれ。歌舞伎町にそのまま行きたい人ならともかくそれ以外はきつい。
高田馬場はただの乗換駅であり、結局のところ電車一本で主要駅にはどこもいけない。
高田馬場駅の山の手乗り換えの通路は狭すぎて通勤時間帯は本当にやばい。
さて、ここは鉄道もあれだが車事情もまた最悪。まず西武新宿駅によって南北に分断
されているが南北に向かう道路がいずれも狭く踏み切りがあって億劫になる。
上石神井駅の踏切もその一つ。ものすごく狭い道路に人と自転車とバスと線路沿いから来る
道路と合流してもう最悪。この辺りを通過するだけで軽く20分はかかる。
これを避けて南北に移動するには環八まで出れば言い訳だが小存知の通り環八もまた
激混みの道路である。このあたりから東名方面に行くのは本当に苦痛である。なぜなら
環八から高井戸陸橋という悪名高き渋滞スポットを通過しないと行けないから。
じゃあ関越方面にいくのはいいのかというとそうでもない。細い道路を通っていかねばならず
きつい。これを解消してくれるのが外環だがはてさていつできるものやら。オリンピックまでに
開通させるといってるが実際は無理だろう。子育て世帯からすると近場に大型モールがまるでない。
車とベビーカーで小さな子供をつれてのショッピングはこの辺りにはまるでない。

人気ないのも頷けるね．．．

上石神井は23区最後の優良住宅地です。西武新宿線があまりにもいけてないことを除けば。。。

>>68
妄想もたいがいにね

上井草のプラウドも意外にすぐ売れた。ここも足が早いかもね。
上石神井の雰囲気は大好きです。駅前には美味しい食べ物屋さんも多いし、スーパー、本屋、塾(日能研)、スイミングスクールも揃ってます。お子さんが早稲田学院狙いなら、更にオススメですね。

上井草のプラウドも意外にすぐ売れた。ここも足が早いかもね。
上石神井の雰囲気は大好きです。駅前には美味しい食べ物屋さんも多いし、スーパー、本屋、塾(日能研)、スイミングスクールも揃ってます。お子さんが早稲田学院狙いなら、更にオススメですね。

上井草のプラウドも意外にすぐ売れた。ここも足が早いかもね。
上石神井の雰囲気は大好きです。駅前には美味しい食べ物屋さんも多いし、スーパー、本屋、塾(日能研)、スイミングスクールも揃ってます。お子さんが早稲田学院狙いなら、更にオススメですね。

ここは足が相当長い

プラウドかパークハウスかとかより、敷地が線路沿いかどうかの方が重要。

俺もそう思うね よくこんな土地を買ったもんだ

ここは完売までどれだけかかるか見者だ

ここは正直良さがわからん。ネガじゃなくて。誰かここの売りを書いてほしい

ここ駐車場誰でも素通りじゃん。シャッターすらないのかね・・

は？敷地全体が旗竿でシャッターなんていらんだろ

何で？

なんで？旗竿でおくまったところになってるのになぜわざわざ無駄なシャッターが？
しかも駅近でもないし違法駐車などありえないわ。あっても極わずかでレアケース。

セキュリティの面で脆弱になるってことじゃないの、誰も違法駐車の心配なんてしてないと思うけど

>>84
具体的にシャッターの有無でどうぜい弱になるわけ？車を完全に覆うような車庫ならともかく、ちょっとしたシャッターがあったところでどうなるんですかね？それにそんな頻繁にいたずらや車上荒らしされるわけでもあるまいし。
メリットとコストを考えたら全く無駄じゃありませんか？3.11の地震で長距離に巨大な防潮堤を100年に一度の
想定で作るのと同じぐらい無意味だと思います。そんなコストを書けるぐらいだったら津波が来た場合に逃げる
手段の徹底と確保だけで十分だし家屋含めて被害をさせたくないなら低地には住まわせないように強制したほうが
よほど効果的なのと同じです。

部外者が入れなくなる。あったほうがより安全なのは周知の事実です。
効果があるから他のマンションでもたくさん採用されてると思うんですが違うんですかね？
まあ無いもの議論しても無駄ですけどね。

>>86
だから、、なんでもあったほうがいいのは当たり前。後はコストと効果、その物件のターゲット層に
とってどうかって判断から無い訳でしょ。このマンションだって高級路線じゃないわけで、
そこそこの中間所得層が払える程度におさめた仕様が今だってだけの話じゃん。

この戸数で割れば１戸の負担なんて微々たるものじゃないのかね
コストと需要の問題と言われればそれまでだけど、非常に残念な仕様だと個人的に思います。
感じ方は人それぞれでしょうが・・

88
微々たる物じゃないから付いていません。
後知ってるかどうか知りませんが昨今は建材人件費土地代高騰によってコストは増大してます。
が、そのままコスト増を販売価格に転嫁すると随分高くなってしまうため中身けずってます。
なので必須じゃないものは基本削るだけ削ってるのが普通ですよ。

販売価格には転嫁されるのでしょうが正直中身を削ったマンションが
果たしていいのかどうなのかは疑問ですけどね

いいとか悪いの話しじゃなくてどこもおなじですから。
全部入りで高くて誰も買えないマンション作りよりほどほどケチってマスが買える値段に落とす。
常識ですよ。マンション業界に関わらずすべてで。学生さんですか？

というか価格と価値が釣り合わないから売れ残るんですよ
いたずらに設備を落とせばいいという単純な話ではありませんよ

無駄か無駄じゃないかと言われれば無駄ではないでしょうね、シャッター
単なるコスト削減だね、その分は安くしてもらわないとね。

設備、立地と見たうえで予定価格を聞くと単純に高いなって思いますね
メリットががあまり見つけられない。閑静な低層エリアと思ったら線路脇だし・・

そう、ここはメリットらしいメリットが見つけられないでただ高いだけ。何でこんな土地かったんだろうね。
こういう土地は中小デベが買って安く供給するのが常なんですけどね。立地もひどくて設備は並、価格は
ご立派では売れないでしょう。

最近の野村とか三菱の物件はブランドに胡座をかいて無駄に価格だけ高い気がする。

>>96
同意。なんだろうね、昔の野村や三菱って価格は高いけど、立地や外観とか設備に関しては少なくとも
ノンブランドのそれよりもどれも頭一つ抜きん出てて買う側からしても、高いけどここならいっかって
思わせてくれたんだがね。この物件なんて本当にひどいとおもうよ。一体誰を対象に作ったんだろうね。

三菱やらかしちゃったしね。ここも平凡なマンションにしかみえないから
はっきりいって5000万円でも高いと思いますね。

だね。しかしまぁこの物件エリアを最優先に見てきた近隣住民はともかく、
外からわざわざここを選ぶ人はかなり少ないと見た。ここは選択肢には入ってきそうにない。

立地が最高だからうれるだろうね。

ネガが多いし、瞬間蒸発の予感。

あまり詳しくないが上石神井って人気あるの？
石神井なら池袋線のほうがよさそうな気もするんですが・・・

上石神井は穴場的人気エリア。
中央線沿線が買えない、でもしがみつきたい貧乏人御用達。あとは貧乏学生も御用達。
庶民でかえる激安エリアであるがゆえに違った意味での人気が高い。

なににしがみつきたくてそうなるのか、よくわからない。

ここが即日完売したら本気でおめでというと言いたくなるぐらいの物件久しぶりに見ました。
普通一つぐらい売りがあるものですけどね。

>107
即日完売ってのは、業者の立場からすれば値付けの失敗で、
もう少し搾り取れたところを安く売ってしまったということだよね。
購入者にとっては嬉しいが、建ってから1年ぐらい、じっくり売る
方が、本当は利幅が大きい。

人件費、広告費、管理修繕費をデベが払い続けることを考えればその辺はデベ損得勘定次第でしょう
商社系なんて即値引きです。

売れるか売れないかは買う側からすればどうでもいいことで、
この物件の売りって誰か思いつきました？自分はなかなか思い浮かばない。

大手はこの物件だけ売ってる訳じゃないから、単純な損得もそうだし評判も含めて即時完売は必須。
だからいくらで何戸出すかっていう操作が１番大事になる。

だからー売り手の話はどうでもいい

売り手の都合で価格は上下する。
この物件はもはや価格次第でしょ。

学生にはいいがファミリーには向いてない
特に上石神井の周りは道路が狭いのにバスや自転車、人で環境悪すぎる
昭和の感じだね

>>114
まあ同意するけど、ただ、そういうことを言う人って、ちなみにどこと比べてるの？
都心との距離が上石神井と同じくらいか、それより近いところで、
上石神井より広々した駅前で、道路が広く、歩行者が安全に歩けるところってどこのことなの？
再開発された石神井公園とかと比較してるの？　でも、南口なんて上石神井みたいなもんでしょ。
山手線から10～15分圏内って、どこもこんなもんなんじゃないの。
国立とか成城学園みたいのと比較してる訳じゃないんでしょ？
まじめに勉強したいので、ちょっと例をあげてもらいたい。

ここも城南地区のネガプロパガンダが酷いなぁ。
即日完売なら良い。
学生相手は城南地区ですよ。
地方から出てきて東横線に住む。
わさわざ、練馬には住まないよ。
ファミリー向け。

>>115
どこも同じ？いえいえ、全然違う。西武新宿沿線自体が時代から取り残された状態なのでは？
中央線の荻窪や西荻とこちら比べてみてください。路線が高架下され歩道と車道がきちんと分離
されてロータリもあります。もちろんゆったり整然とはいいません。
ですが、この上石神井駅どうでしょう？未だに踏切があり、あの狭い踏切道路を一方通行ですらなくて
双方向。しかもバスが通る...。南側、北側どちらも出た先は一通だが、左から流入もあって
もうめちゃくちゃ。北側には小学校もあって南側から小学生も多数。自転車も多数。
しかも只でさえ狭いのにしょぼい駅前商店の各店の前には多数の宅配等の車が路駐して
さらに道路を狭める。
あなたにとってはここと西荻や荻窪駅が同じに見えるんでしょうか？

上石神井も上井草もだめなのには共通点がある
1. 西武鉄道自体がやる気が無い
池袋線はやる気も有るようで高架化、複々線化、駅前再開発に着手してるが
需要減少の新宿線は基本放置の方針
西武新宿、またはその沿線の利便性を高めるためには高架下または地下化、
　複々線化をまずはやらないと話にならない。しかし前者は西武鉄道自体に
メリットがないしこれはそもそも国交省の仕事。中野辺りは地下化に着手
されたばかりだがここはされないだろう
2. 外環道路計画
随分昔から計画されていて最近ようやくまた動き出した外環計画によって
このあたりの再開発は事実上動けない。
3. 地元商店街の結束のなさ
上井草もそうだが地元商店街が一致団結しない。

発展しない→人数減る→開発予算をかけない→発展しない、
のネガティブスパイラル中なのが西武新宿。
だから価格が安く高田馬場にいく学生、またはお金がないシングル
だけが集まる街。

ずばり、言いましょう。
沿線住民の品
各停都内まで。
1位京王井の頭
2位東横線
3位小田急線、西武新宿線、東急大井町線
〜落ちる。
4位東急田園都市線
5位京王線
6位西武池袋線
7位以下
東急目黒線など。

上記は、沿線に良好な住宅街を抱えていると上がり、
馬鹿な大学が沿線にあると評価はさがります。

京王は、参宮橋以外良好な住宅街は無く。
昔から893の多い沿線。しかも学生は良くて明治ですので、下がります。

西武新宿線は、早稲田、一橋なので賢い。
新宿区、杉並区、中野区に良好な住宅街を抱えている。

>>117
そうかあ。上石神井を猛烈に批判する人ってのは、中央線の荻窪や西荻と比べてるのかあ。
しかし、それは無理ってもんではないか。
そもそも都電の頃からのロータリーがある荻窪と比べるのは無理があるし、
西荻の高架下の通りをもって上石神井批判とするのもなあ。
西荻の北口から東女にかけては上石神井みたいなものでしょ。
だいたい、荻窪や西荻は全然地価のレベルが違う。
そんなに土地勘がある訳ではないけど、久我山、芦花公園、千歳烏山、祖師ヶ谷大蔵、用賀とか
みんな似た感じだったと思うけど。しかし、荻窪や西荻と比べてたとはなあ。

上記は親世代ぐらいから、言われ続けているランキングです。
目黒線は目蒲線でなくなり、少し評価が上がったぐらいです。
もしかした、田園都市線より上かもしれません。

荻窪は、駅から10分以上あるかないとまともな住宅街はない。
善福寺など、杉並区は、駅からあるかないと高級住宅街はない。
永福しかり。
浜田山はあまり良い住宅街ではない。

因みに西武新宿線沿線に住んでいるお金持ち。
大正製薬、上原
ホンダ、本田
大日本印刷、北島
など、一例まで。

>>124
中央線廉価版の西武新宿線でも同じことが言えますね。
上石神井も10分も歩けば、元の地主達の豪邸や外から来た
金持ちの家がそこそこあります。電車も駅前も関係ない
人たちですからね。

西武新宿線の井荻、上井草、上石神井あたりは、西武池袋線沿線と比べても、借家率が高く、所得も低いのが現実だよ。

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/63TR.pdf

まあ大学はあまり関係ないんじゃない、少し前のデータっぽいけどそんなに激変はしてないでしょう
世間の中での西武線の立ち位置はこんなもんなんじゃなかろうか

↓のサイトの「１世帯当り貯蓄高ランク区分による地域の塗り分け」マップを見ればわかるように
西武新宿線沿線は、間違ってもリッチな沿線じゃないよ。

http://www.nihon-toukei.co.jp/business/db/chochiku/chochiku.htm

そりゃそうでしょ
毎日乗ってるからわかる。
上石神井駅は学生か単身、貧乏臭いリーマンしか乗ってない
西友前のベンチでタバコ吸ってる主婦やオッサンまでいるからな
レベル低すぎる

西武鉄道さえしっかりしてくれりゃ良い街になるよ。まあ期待してないけど。

でもここはあっと言う間に売れると思う。だって安いでしょ。

売れるわけがない。いい点がひとつも見つからない。
そもそも南側が線路ってありえんだろ。貧乏アパートじゃあるまいし

買いたい人いっぱいいるよ。

いないよ このエリアマンションも戸建てもダブついてていつも売れ残ってるから

東横線、田園都市線、小田急線はおろか京王線にも勝てないでしょう
西武線じゃ・・しかも新宿線。

私鉄でいちばん酷いよね西武新宿線が。
急行停車駅ですらこれだし。

京王線とくらべるとか失礼のレベルでしょ。
西武は堤義明が退いてから、体系的に都市整備をする力を失った。これ以上の開発は期待できないですね。

128＆129みたいな客観的なデータを提示されると流石に何も言えない....

ヘタしたら廃線になるかもね

みんな文句ばかり言ってる割りにスレ伸びてますね。
意外に早期完売パターンかな？