ザ・パークハウス上石神井レジデンス

今駅チカにマンション作ってるよね？
南側

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一丁目のちっこいやつですか？

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何丁目かはしらないんだけど、凄く良い立地のところ。
ぎょうざまんしゅうの通りにね

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コンセプトは分譲中のプラウド田無やプレミスト井荻に似てますね。

こういう広い庭があるマンションってこれから人気出るのかな。

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>>404
これからもなにも昔からあるし一種低層マンション最大のメリットは
高級住宅街とかのゆったりしたところでいけるのがいいんですよ。

あくまでもとけ込んでいるところが重要なのであり
一種低層自体がいいものではない。

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そうですね。植栽にこだわってたり窓からの景色が戸建て感覚なところが好きです。

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うん。ただここは環境にとけ込めてない。
線路沿いで貧乏臭い景観で第一種低層だから売れないんだと思います。

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販売は7月からですよね。売れないかどうかはまだわかりません。

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ここと似たようなマンションで最近だとプラウド田無はかなり販売好調みたいです。

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不動産は立地がすべてなので。ここがだめなのは立地だけ。
でもそれが致命的。

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その割りには気になって掲示板に書き込みしてるんだね。（≧∇≦）

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そりゃ気になるでしょう。これだけの立地で価格だもん。

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立地が悪いのは線路沿いの棟だけで、内側は環境いいですよ。
その分価格がぜんぜん違いますから、買う方も別のマンションと考えてるでしょう。

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内側っていうけど、線路側が南側ですよ。あと敷地全体が旗竿なのはみなさん
どうでもいいんでしょうか？
夜遅くなると真っ暗な夜道になりますが女性の子供さんがいるご家庭などは
これも気になさらない感じでしょうか？
駅北側はタクシーもいませんがそれも大丈夫？

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いま上石神井保育園の隣に作っているのはブリリアですか？

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ブリリアらしい。そしてそっちのほうが好立地。
あと、駅南に井口マンション？ってのが現在建設中。
駅近で利便性もよく注目してる。

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ブリリア来年分譲でしょうか。ここより高くなりそうだけど待ってみようかな。

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今年末らしいですよ。今から楽しみですし、今年後半からはここの物件の
強力なライブラリでしょう。

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確かによい立地。

井口マンションってところはこことはちょっと顧客層が違いそう。

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418
ほんと強力なライブラリですね。早目に完売したいところ。
ブランド力ではこっちかな？

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敷地面積は結構ありそうなので期待が膨らみます。
気になるのはやっぱり価格。

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ですねぇ。ブランズは東急ですからね。電鉄系はいつも実のあるいいものをつくってくるので
物は心配ないのですが、やはり価格ですね。ただあの立地からすると5200万円といったところだと
自分では推測しています。ここはちょっと立地が駄目すぎます。
ここを買うなら、パークハウス鷺宮のほうがいいとおもいます。同じような値段ですが
あちらのほうが駅近4分ですし敷地全体も整形区画で道路にも面しており出入りしやすいように
設計できますし都心二も近いです。

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西棟の線路から遠い部屋を検討していました。
営業の方はしきりに急行停車駅である上石神井が最寄りであることを訴求していましたが、新宿線にこだわるより中央線沿線へのアクセスも視野に入れた場合武蔵関をゲートと考えたほうが便利に見えました。上石神井駅と物件との間の経路も素直でなく、
夜は暗がりも多そうでしたが、武蔵関は経路もすんなりしているように感じました。
モデルルームも見ましたが、内装はむしろ上鷺宮より使い勝手が良さそうに見えました。
ただ結果的には線路際であることの”音”の心配、上石神井にしろ武蔵関にしろ10分程度は歩かなければならないことと価格を比較し私はこの物件は見送りました。

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私の場合、ここ期待していたのですが北棟は手が出ないし、予算範囲は線路沿い南棟の狭い部屋だけだったので、
23区外でグレードは下がりますが、駅の利便性がよく広い部屋が買えるということでプラウド田無ガーデンズに
決めました。といっても抽選になるかもしれませんけど。

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424
田無、、、そこまでおちるならここをかったほうがいいかとおもってしまいます。

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>425
候補はあるのですか？それともここを買う人？

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同じ西武新宿線沿線で急行で1駅、乗車時間で5分しか違わない。
でもここは23区。物件価値としては全然違います。

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田無までは下りたくないなあ。
私は今度出るプラウド練馬豊玉と比較する予定。北棟と同じくらいならプラウドかなあ。野方と練馬の間で便利だし。

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練馬豊玉のプラウドはここの北棟より高いみたいです。

ここで田無はどうも、、、って人は西武池袋線で練馬駅か石神井公園で探している
人がひばりヶ丘までは下りたくないってのと同じ感覚ですよね。
都心への出やすさはそれほど変わらないが23区の練馬区と西東京市で住民サービス
の質の差は大きいでしょう。

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ひばりヶ丘まで落ちるともう振り切れそう（笑）
田無は歴史考えたらきつい
田舎過ぎるし

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一生田無って言われそう

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あたりまえのことですが、家選びのこだわりはひとそれぞれですよね。

同じ金額出してここの線路沿いや地下に住むくらいならひと駅下るという選択も
あるでしょう。少なくとも田無やひばりヶ丘の方が駅前は栄えてます。

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池袋線の方が通勤も便利だし沿線の生活環境もいいんだよなあ。

でも高田馬場乗換で日本橋・大手町方面に通う人とか
買い物は銀座より吉祥寺って人にとっては新宿線でいいんだね。

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>>432
ひばりが丘や田無とここは比べ物にはなりませんよ。
駅前の発展状況もここの方が圧倒的に上です。
サッカーでいうとJリーグとプレミアリーグぐらいの差はありますよ

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上石神井駅の魅力ってありますか？
山手線まで2駅ってことくらいで駅周辺がにぎわってるとは思えない。

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>>435
Supreme Pizzaにマッサージ、お寿司、からあげ屋さんが歩いて０分のところにあります。
それだけでまず十分な利便性でしょう。駅直結スーパーは濡れずにお店にいけます。

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武蔵関駅って上石神井駅よりにぎわっていたりしますか？

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>>437
それはありません。武蔵関駅はお通夜みたいな感じです。
歩いて１分でお店はなくなり真っ暗な戸建街、といっても
古くて住宅過密エリアが続くだけです。

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>438
情報ありがとうございます。

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>>439
いえいえ。武蔵関を買うぐらいなら上石神井買う方が数倍マシです。
ただこの物件は線路沿いで敷地も旗竿、立地も優れていないためこのエリアを考えているなら
今建設中のブランズのほうがマシだと思います。
待てないならここじゃなくてパークハウス上鷺宮のほうが良い立地で同じような価格でしかも都心寄りです。
ただしむこうは西武池袋線です。どちらも西武線は不人気でリセールバリューム低くアクセスもだめです。
地縁者とか元々地元がここならいいのですが、よそから来るつもりでしたら悪い事は言いません。
他のエリアにしたほうがいいです。人気エリアと不人気エリアなら迷わず人気エリアにしたほうがいいです。
人気エリアにはそれ相応の理由があります。もちろん値段は高くなりますがそれだけの価値があるとおもいます。
一方価値がないと思うのが不人気エリアです。人気エリアに比べたら安いですが絶対的な価値を考えれば
高すぎると感じるのはこちらです。後悔するのは不人気エリアのほうです。

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ブリリアじゃなくてブランズなんですか？

よくまあ同時期に上石神井と上鷺宮で似たような物件だしましたね。

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どちらもあります。ブランズとブリリア。似ていますが、東急系と東京建物なので
違いますよ！

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近くに東京建物が建設中の物件、ここと同程度の価格なら人気でそうだけど
強気な価格になりそうな予感。

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>>443
どうかな。上石神井自体人気もないし西武新宿エリアなので
たいした価格には出来ないと思います。財閥系でもこのざまですからね。

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池袋線沿線と違って新宿線は西武鉄道のおひざ元である所沢（ここも池袋線）以外の
駅がぜんぜん開発されないよね。鷺宮から田無の間の駅は残念としか言いようがない。

大手の分譲だけでパークハウス、プラウド、ライオンズ、プレミストが販売中だけど
年内に値下げ競争が起こるのでは・・・。

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>>445
当然起こるよ。ちょっとまえにウェルネス上石神井ってのが駅徒歩８分のところ（青梅街道沿いロイホの裏）
にあった。立地はまずまず。こことちがって近くにスーパーもコンビニもあるしバス停まで１分で荻窪や
吉祥寺、西荻にも行きやすい立地だったが大苦戦して4500万前後での販売だった。
最後は投げ売りして4000万で売ってたわ。
もともと上石神井は貧乏学生やシングルサラリーマン御用達であってファミリーには人気がないからね。
ここもだめだろうね。秋になれば4500万での実売だろうね

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この土日のモデルルームグランドオープン、にぎわってましたか？
行った方いらっしゃいましたらご感想教えてください！

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土曜日いってきました。ものすごくにぎわっていました。
それに、つかみ取りとかクオカードとかプレゼントがうれしくなっちゃいましたね。
ありがたい事に、子供をちゃんとみててくれてお菓子とジュースもくれたので喜んでましたよ

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だれか書いてたけど西棟住んでサブエントランス使って武蔵関駅から準急通勤って方がよさそう。
上石神井駅使いたい人はブリリア待った方がいいかも。

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>>449
悪いけど西武新宿使うなら上石神井だとおもうけど。何が悲しくて武蔵関？ｗ
帰りとかどうすんだよ。全然違うよ

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いよいよ7月から販売開始ですね。うちはすでに断念しましたけど。

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うちは逆にここにしました。最高の立地とお勧めな価格だと思います。

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お勧めな価格、とは？

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5000万でかえちゃう

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子供が早大附属に通ってる家庭にとってここはいい立地です。

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>>455
わるいけど、早大附属にかよってる家庭ならここよりライオンズ上井草のほうが
いいでしょうね。通学も安心だし。

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あそこはライオンズなのに高いんだよね。
「レジデンス」ってついてるとちょっと違うの？

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上で書いてたけど南北格差起こっているような

北棟希望だけど、南側とか西側の売れ行き気になるわ
無理して北買って、南売れなくて大安売りだと悲しい

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三階だったら南棟もいいけど、下は売れなそうだから値引き可能性大でしょう。

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ってか三菱はスミフと違って即完売戦略で
そのための値下げはいとわないじゃん。
値下げなんて当然あるでしょう

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ライオンズ、プレミストとここ（南棟除く）の価格帯はだいたい横並びですね。

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プレミストはちょっと高めでは？

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自分は値下さがり街です。４５００万ならありかなと思ってるので

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最初から線路沿いC1タイプ67m2の236号室は4500台ですから
3LDK70m2のF1タイプ2階あたりなら4500以下に値下がりの可能性大有りですね。

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私も値下がり待ち。
それまでに売れちゃわないことを祈ってます。

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売れ残る部屋はだいたい予想が付きますね

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高い部屋が残ってくれると言いのですが。
値引きがいもありますし

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ブリリア（？）の情報公開まで様子見します

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最多価格帯4700万って安い気がしたけどC1,F1タイプが多いだけでしたね。

線路側はライオンズ、庭側はプレミストと競合するのかな

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ブランズの方が立地はまだ良いようですね
悩みます

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ブリリアやプラウド練馬豊玉など後から竣工予定の物件に期待しても、建築コストの上昇が物件価格に影響するだけなので、よほど資金に余裕がなければ無駄だと思いますね。
来年秋以降の竣工物件が価格のピークと予想されていて、更なる人件費高騰による建築コスト上昇で、マンション用地は仕入れ後に塩漬け状態になり、高級物件以外の供給量は減少が予想されています。
マンションのデベによっては、来年中旬以降の供給商品減少による売り上げの急激な減少を恐れて、意図的に販売ペースや戸数を落としている状態もあります。
ゼネコンがマンション施工より割の良い、震災復興やオリンピック需要の公共事業を優先しているため、マンション施工の人件費も高騰、あげく原油価格と消費増税、デベも売れる商品を供給する努力はしているようですが、室内設備を抑えるとMRでばれるので、気づきにくいところでコストカットをしているようです。
最近の物件に増えた、二重壁やバルコニーにRC壁を建てないのも、安易なコストカットではないでしょうか？

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そんなマンションオタクにしか分からんようなコストカットよりも
一番大事なのは金額だよ
金額に糸目をつけない人はもっと都心見てるよ普通

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そういうこと。結局は値段とインプレッションだね。

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都心志向の人はここに口出す必要ないでしょ。

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なんだかんだ言ってここは瞬間蒸発だと思いますよ。
まぁ販売が楽しみです。
上石神井駅周辺はなかなかいい土地出ませんから
マンションも貴重です

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瞬間蒸発はさすがにないと思うぞ。
この価格、駅距離、線路脇の立地を考えると値引きなしで売り切れれば万々歳でしょ。

ブリリアなど後発の発表時期によっては、下手したら竣工後でもあまりかねないレベルだよ。
部屋を選ぶんじゃなければあわてることはないよ。

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476
まぁ見てなって。上石神井エリアの需要の強さがわかるから。

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ずっとブランズって言ってるひと、間違ってますから

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ブランズもできるんでしょ

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>479
どの辺ですか？東急が西武線に建てるのは初めて？

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ブリリアはときわ台が完売間近だからタイミング的にはそろそろですかね

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ブランズは南側でしょ ブリリアは北
エリアが違うよ

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この地域で短期間でこんなにマンション立て続けに出ることは珍しいかも

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隣のプラウドやライオンズは小規模だから、そこそこの規模で選ぶならここがよさそう

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ここのうりは低層マンションでしょう。
低層マンションは空間利用率が低く贅沢だからね。

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低層で広い空き地もあるから区分所有権で土地価格の割合が高くなりますか？

ここは安いと思うんだけど固定資産税とかってどうなんだろう

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低層マンションだから土地の持ち分は増えます。
固定資産税その分高くなりますよ

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ですよね
そのわりに建物仕様もいいのに価格帯が低めなのは相当安く土地を仕入れられたからなんだろうなぁ

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ええ、こんな土地ですから格安でしょうね。
今時昭和じゃあるまいし線路沿いなんかに
新規で住む人はいませんからね。

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西武線では少ないけどJR沿線には新しい線路沿いマンション多いですよ

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多い少ないの話などしていません。
今時線路沿いにすむ人はもうまともな人ならいないということです

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安いんでしょうか。
高いと思う。
ベランダが南向きということは線路側ですね。
電車から見えるんじゃないの？
それだけで、もうアウトですね。
ずっと住むには厳しい。
電車の音よりも、そっちの方がマイナスかも。
電車からよく見えているマンションのベランダみたいだったら。

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線路沿いじゃ無ければ適正価格ですけど線路沿いをかんがえれな
割高でしょうね。あとは敷地全体が
旗竿なのもマイナスだと思いますよ。
入り口が狭くなりますから

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また旗竿の事がでてきたか。
一軒家の敷地延長ならデメリットが多くなるけど、マンションにとっての旗竿地のデメリットはそんなに多くないはず。むしろセキュリティがかけやすいというメリットが際立つと思うが。ただし、やはり線路沿いは避けたい所だと思う。他に物件がない訳じゃないから無理に検討する必要もないが、他の物件もイマイチで決め手に欠けるしね。まだ始まったばかりで色々とプレゼントやってるようじゃ即日完売するマンションではないと思うから、このまま検討してよいものかと思案中。

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496
デメリットしかありませんよ、マンションでもね。
まず設計に著しく制約がかかる。ここの物件の
全体計画見たらすぐわかる。それにセキュリティは
悪くなるだけ。

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>>496
>>497
旗竿はデメリットなのはそのとおり。
ただ、規模のあるマンションは戸建ほど大きなダメージにならないのも事実
（どっちにしろ建蔽率・容積率消化のための一定の広さの空地がいるから）

ただ、この物件は旗竿で隣り合っているのがNTTの局舎だから余計にデメリットが目立つ。
これが公園隣接だと逆にプラスになっただろうし、敷地にゆとりがある他のマンションだとだいぶましになったのに。

ちなみにこの物件、北棟ならありだと思う。
飛鳥山王子の長谷工タワーや、江戸川橋のリビオと同じく、条件の悪い部分を安値で釣って容積を消化しつつ、まともな条件の住民が得するタイプの物件だよ。

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最後の部分、同感です。
北側棟の庭を見渡せる部屋は予算さえみ会えば買いですよ。

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部屋の問題じゃないわｗ
NTTの裏にかくれたような、
トンネルの向こう側は線路でしたって
物件は将来性ゼロじゃないか（笑）
買って半額になっても住みたい！って人だけでしょう。ここ買うのは。

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でも安いから完売しちゃうのよねん

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旗竿地って何だろうと検索かけてみましたが、袋地から延びる細い敷地の事を言うんですね。
初めて聴きました。
その説明サイトの注意書きに旗竿地では非常用進入口や消防法の関係で３階建てが建てられない
場合もあるので注意が必要とありましたが、こちらのマンションだとその辺はクリアしていたんですね。

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敷地は大きいから大丈夫。

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勢いとまったな
やはり売れ残りか……

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まだ販売始まってないですから

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https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446947/

新規の西武新宿線物件、デベの格はこっちだけど
駅距離は近いし価格次第では検討の余地あり？

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>>509
聞いたことない会社なのでパスだね。デベの信用力は大事だよ。

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まぁ立地も大事でここはそれが欠損してる。駅からの距離もだが中野区＞練馬区だしね
ここは三菱といっても所詮は藤和、それでも新興デベよりはだいぶマシという程度
ただチェックアイズが機能してないこと露呈して欠陥物件作ちゃったけどね

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＞508　人気がないから販売に入れないんだよ。

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人気はあるでしょ

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西武新宿線の高田馬場駅ホームとJRの連絡通路にかなり大きな広告があります。1ヶ月前くらいからだと思いますが、やはり人気が無く客が集まらない証拠ではないでしょうか？

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西武新宿線沿線物件なんだから広告ぐらい貼るでしょ。

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他の同沿線物件の広告に比べて異質なほど大きい広告だから、必死さを感じてしまいます。

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沿線では久しぶりの大規模マンションだし広告にもお金かけられるんじゃないの？

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人気ならクオカードなんて配らないでしょう、感触としてあんまり芳しくないんだと思う

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ここだけじゃなくライオンズやプラウドでも来場者にギフトカード配るのはお約束みたいになってますよ。

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>>519
ザ・パークハウス上鷺宮だとクロワッサンしか頂けませんよ｡

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秋までに蒸発しそうだね。

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蒸発!!?有り得ないでしょ。誰が好んで線路沿いの物件買いますか？客が蒸発ならありそうだけどね。

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クオカード配ってMRまできてもらうような物件はどこも感触が良くないんでしょうね
まず来てもらわないと営業トークもできませんからね。
ここみたいに線路脇で駅遠というイマイチな要因が始めから分かってる物件はその点でまず不利ですね
集客に苦労します

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広告やクオカードプレゼントなんてどこでもやってる販促だよ。ってか東京に限らず住宅は基本供給過多なんだからケータイと同じでもはや新規住宅購入者だけじゃさばけないからすでに家持ちの乗換を煽って買い替え需要喚起しないとね。
ただ、ここが苦戦してないとは言ってないし苦戦は必至だと思ってるけどね。
不人気西武新宿線沿線、都心じゃない上石神井駅、駅遠物件、線路沿い、一種低層のせいでスケールメリットなしだし周りにスーパーやコンビニなし。その割に線路沿い閑静でもない。戸建とマンションの悪いトコ取りしてる。

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ここのメインの購入層はここが大好きで昔から住んでる地縁者だろうがそれだけで全部は絶対捌けない。かといって他所からのこのマンションのために転入者を増やすのはなかなか至難だろう。
ライオンズ上井草も同じことが言えるだろうけどね。

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プラウド石神井台もありますし激戦区ですね。

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ギフトカードって売れない物件が最終期でよく配ってるイメージ

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そんなクオカードを週末ＭＲ巡りして回収してるよ、俺は。結構貯まるんだよね。子供もオヤツやジュース貰って喜ぶし面倒見てて貰えるし

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販売開始が遅くなっているのは気のせい？？
ここに限らず最近は計画通り進んでないマンションが多いみたいだ。

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529
今に限らずだけど不動産は景気や供給量、周りのライバル物件、人材や建材の状況で調整するよ。旬なときに出さないと利益が最大化されないからね

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やっぱりよほど客の付きが悪いのか､西武新宿線の急行の中吊り広告が車両全部､この物件になっていました｡広告費分安くした方が良いと思うけどね｡

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宣伝投資効果の高い時期、場所、方法を選択してるだけでしょ。

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立地の悪さにMRに足が向かない客を、必死で捕まえようとしている感じがします。南向き3LDk　4500万円～　4LDK　5300万円～線路脇ですけどぉ～

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すぐに売り切れると思うぜ。上石神井は根強い人気エリアだからね。

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エリア云々というかマンションで駅から遠いのが致命的、それでも環境がよいならまだ許せるが線路脇じゃあな..

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大手ブランドなのに不人気安売り対決、プラウド石神井台ディアージュ VS ザ・パークハウス上石神井レジデンスだと面白いのに。

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大手ではライオンズ上井草が一番安そうですけどね。

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ここの販売を前にザ・パークハウス所沢が完売したから、
これから池袋線の上鷺宮と新宿線の上石神井に全力投球でしょう。

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>>538
全力投球と言っても上鷺宮は二期まで2ヵ月もあるし､上石神井も沿線の駅や車両に他社の比べ物にならないぐらいの広告出して､これ以上の全力ってどんだけぇ!!

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俺が思うに線路沿いってのもあるんだろうが売れない理由は上石神井駅ってことだと思う。
西武新宿線ってもともと不便だし人気ないけど上石神井駅って汚いし貧乏学生の＊＊エリアで駅力ゼロだからこうなるんだと思うよ。夏休み中なんて駅がゲロだらけになるし。
これがさ、中央線や東横だと線路沿いでも食いつきがいいと思う。逆にここ上石神井駅徒歩５分で売れ行きは悪かったんじゃない？
去年ウェルネス上石神井ってあったけどそこも大惨敗だったしね

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完成予想CG増やし他社より派手に広告出して、クオカードばら撒いてなりふり構ってられない感じが全力投球のようです。

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>>539
上鷺宮は目鼻がついたのか、トーンを落し気味だけどね。
上石神井は所沢から結構人を入れているらしい。

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広告費も所沢からの増員も大手だからの物量作戦｡上鷺宮の二期が9月上旬なのも上石神井に集中する為ですか？

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週末言ったけど人手は結構あったよ。それなりには人気ありそう。ここだと最期まで住めそうだし

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沿線にあれだけ派手に広告出してれば客が来て当然です｡問題は客が付くかどうかで､あの立地環境では早期完売はあり得んでしょう｡

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543の言うとおり大手だからできる広告ですね。
上鷺宮のときも西武池袋線の駅や車内はここと同じように大きく宣伝してましたが
順調に売れてるみたいです。ここの1期と上鷺宮の2期をずらしたのも計算ですね。

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上石神井は予想より客の付きが悪くて一期が遅れているだけでは？5月初旬から事前案内会やってますから、2ヶ月以上かかってまだ一期販売出来ずじゃ不調でしょ？

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ヴィークコート、プレミスト、プラウド、ライオンズも予定よりおくれてる。ここだけじゃないよ。

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だれかが言ってた様に調整してるだけでしょ。

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ヴィークコートとプレミストは1ヶ月遅いスタートだから、まだどの程度遅れるか不明です。戸数が少ないからあっさり捌けるのでは？

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将来性もないし現在も不便な上石神井駅物件は軒並み苦しんでますね。
ここが化けるには駅前の整理が必須なんですけどね。このあたりは地主が土地を手放さないから動けないですしね

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練馬で同時期のマンションが多いから、価格も日程も各社とも他社の様子見ながら
調整してますよね。お客さんも一通り見てから決めたい人が多いだろうし、
焦って販売すると失敗することもあるでしょう。

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＞＞551さん
外環の工事とともに再開発が始まります。今は規制されててできないだけ。

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再開発の計画自体ありません。残念でした

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再開発の計画がない？
あなたは地元の人では無いですね。
練馬区が地元住民に配っているパンフに出てます。

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「上石神井」、「再開発」でググって。
なぜ進まないか。
地主がどうの、ということではない。

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No.554のように、見え透いたネガティブ発言は、競合業者でしょうか。
購入検討中のひとではない。
そのようなひとに「やめてください」といっても無理でしょう。匿名掲示板の限界です。
私もあやうく信じるところでしたが上石神井駅周辺の再開発はすでに業者もきまっているようです。
練馬区のHPに出てました。

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557
街の開発知らないでしぃ（笑）練馬のホームページ出してみな 出せないから。予算も降りてないのに

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558さんはやはり業者さんみたいですね。

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再開発決まったと言いながら証拠だせないほうが業者だろうね。

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行政の計画は民間の計画と違って、策定後すぐに着手されるわけではない。
このことを知らない人が居るんでしょ。

計画が決まったのは事実。
でも、いつ着工されるかどうかは誰にもわからない。

通常は、大地主が相続で土地を放出するときか、古い建物が建て替えでセットバックするときか、大災害が有る時まで待つことになるんだけど。

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痛いやつがいますね。予算が決まって初めて意味があるのが都市計画

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上石神井駅前については、外環道の真上ですから再開発しないわけにはいかないのです。
インターチェンジ付近は土地の買収が始まっています。
青梅街道から関東バスの車庫あたりが開削されて、千川通りあたりから地下に入って、駅前の踏切のほうへ下がってゆきます。本線は大深度ですから４０メートルですが、スロープの部分は浅くなる。地上の建物の一部は撤去でしょう。
「外環の２」は駅前から大泉方向の地上に新しい道路をつくる計画ですが、これは反対運動が盛んですから、どうなることやら。おそらく難しいでしょう。
しかし外環についてはすでに、大泉側からシールド工法の準備工事が始まっています。シールドマシンの発進は１５年とのことです。
工期は１９年までですから、それにあわせて再開発が行われます。

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>559
評価を落とすような書き込みをするのは業者とは限りません。
購入希望者がわざと評判を落として、競争相手を減らしたり、あるいは売り手を弱気にさせて価格を引き下げたり、とかその意図は様々です。
マジレスしない。

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>>562
「予算が決まって初めて意味があるのが都市計画」
そんなことはありません。予算は単年度主義ですから、再来年の予算は決められません。
そのことと数年後の開発計画とはべつです。

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＞＞554さんは、計画自体がない、と言ってました。
その後、計画は決まったけど、いつ(までに)実行されるかわからない、と論調が変わりました。
でも、その計画は外環と連動してますから、その頃です。
次には外環道がいつになるかわからない、といい始めるのでしょう。

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上石神井駅周辺の再開発に関する予算措置が話題になってますが、練馬区としてはインターを作らせて、その周辺対策費を引き出し、安くあげようという腹積もりでしょう。

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とにかく上石神井駅前は酷すぎるので何とかしないとね。バス、タクシー、自転車、人が錯綜していてひじょーに危険です。混沌という言葉がピッタリの駅前です。ま、これも西武鉄道の開かずの踏切がガンだけど。

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開発計画がない、だとか、決まったけれども予算がついてないだとか、何を目的としているのか知りませんが、変な書き込みが多いです。
いままでも、「練馬区都市計画マスタープラン」はありました。
しかし、それは素案であって詳細なものではありませんでした。外環が決まらないと詰められないからです。
その外環も、いよいよ業者が決まり、着工となりました。
そこで、より詳細な計画を策定すべく、今年の６月、練馬区は「建設技術研究所」に業務委託の契約をしました。
したがって、詳細な計画が明らかになるのは、来年以降でしょう。
いずれにせよ、外環はオリンピックまでにつくるのでしょうから、上石神井の再開発も最長あと６年です。
ただし、外環のインターから外れる部分はすでに着工しております。千川通りの立野橋から青梅街道。
ただし、立野橋から南へ抜けるバス通りは対象外です。丁度インターができる場所だからです。

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初めて上石神井の駅を降りるひとが不思議に思うのは、駅前の一等地に高いビルがないことです。
たとえば、駅前の銀行や踏切の脇の青果店。その先には高い（といっても８階程度）のマンションがあります。
駅の南口から、南方向へ歩くと、道路の左（東）側には、マンションがあるのに右（西）側は二階建て程度と対照的です。
これは外環に係わる規制のためです。
具体的な区域図は下記のPDFを参照してください。
www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kiban/gaikaku/kuiki.pdf

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今後駅前の再開発が急速に進むことは確かです。しかし、その詳細が明らかにならないと、この物件にとってどのようなメリット（デメリット？）があるのかは、分かりません。一年後ぐらいには、はっきりしてくるでしょう。

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「予算が決まって初めて意味があるのが都市計画」などと世迷い言をお書きの方がおられます。
しかし、土地の買収には時間を要しますので、地方自治体では、たとえば練馬区土地開発公社のような特別法人を設置して、そこが土地を先行取得します。そのうえで、何年か後に練馬区が買い取ります。公社の先行取得の時点では練馬区の予算には計上されません。開発公社の予算には載るのですが、上石神井で何㎡、何円、などという詳細が公開されないのは当然です。
上石神井駅の南側、青梅街道近くにはすでに公社が取得済みの更地がいくつかあります。グーグルの航空写真、ストリートビューで確認できます。
それにしても、この書き込み、競合業者のネガキャンとみえなくもないのですが、プロだったらこのようにすぐ分かるような嘘は言わないでしょうから、業者ではないでしょう。

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結局ぐだぐだ屁理屈をこねたところで具体的計画とその予算が決まっていない以上は
何も変わらないですよ。外環だってオリンピックまでにできないでしょうし。
あと、ここが変わらないのは外環で工事に制限が、って言ってる人がいますが違いますよ。
ここのあたりの地権者が今をよしと思ってるからです。まぁこの掲示板とスレが2020年
まで残ってたら私が言ってることが理解できるはずです。
現代においては、よほど再開発をやってメリットがありそうな立地以外は再開発など
やりはしません。湾岸エリアを再開発してるのはもともと住宅などのしがらみがなく、
地権者も公的機関や民間企業とかでやりやすく、しかも都心にもともと近い、ってのがあって
やってるだけで、ここみたいに地権者が昔からの地主（で、今みたいに土地を手放さずに
安定して収益を得れればそれでいいという考え）、都心に全く近くない、外環ができようが
別に流通の拠点でも中継地でもなく人気エリアでもなんでもないので今更再開発したところで
リターンは全く見込めない、ってところを再開発なんてできるわけなし
別に上石神井に限った話じゃなく西武新宿線なんてどこもそうですよ。
それに住民は改善を望んでいるって言ってる人がいますが問題はその本気度と住民の中身です。
西武新宿の上石神井を利用している大半は「貧乏学生、学生時代からそのまま住んでいるような
独身社会人、または社員寮に住んでる社会人」がほとんどです。
つまり、みんな基本的に「仮暮らし」。だから本人たちも不満はあっても絶対変えてやるっていう
行動力0だから彼らの意見は反映されっこない。一方の地元民は大抵バスでそのまま中央線にでちゃう。
だからずーーーと昔から変わらないのですよ、ここ。外環の工事がなくても変わりません。

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だいぶ、苦戦してるみたいですね。

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販売開始しないと結果はわかりませんよ。
第一期で何戸販売するのでしょうね。

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7月下旬予定で、まだ日付が出ないってやばいよね。
しかもホームページには線路脇だけど大丈夫ですって言う言い訳まで載ってるし。

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それを言ったらプラウド石神井台は7月上旬販売予定のままですよ（笑）

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ホームページ更新は遅くても登録してればメールが届くでしょ。

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ここって一番広いところでも７０００万しないんですね。安いなあと思ったら、この掲示板では高いという認識なんですね。天下の三菱地所物件なのに…。

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三菱というより旧藤和でしょ

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ザ・パークハウス所沢は300戸以上あったのに竣工前に完売しましたね。
所沢駅徒歩5分で3LDKが4000万前後というのはやっぱりお買い得だったと思います。

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ここにホームページに電車は決まった時間に決まった本数しか通らないと、書かれていましたが
これは時刻表を見れば何分後にマンションの前を通過するか予想できますよ、ってこと？？

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>>582
そういうことでしょ。
今想定できるよりもうるさくなることはない。

つまり、道路よりはマシ、もっと言うなら幹線道路脇のプラウドよりマシってことを言いたいんじゃないのかな。

それにどんな意味があるのかわかりませんが。

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競合するライオンズもプラウドも幹線道路沿いだから線路沿いがましっていいいたい。どっちもいやならプレミストかな。

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プレミスト井荻が練馬区No.1マンションではないでしょうか？

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今売り出し中だとプラウド練馬豊玉がNO.1だね。

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外環道オープンハウスのチラシが入っていた。
７月３１日(木）１６：００～２０：００
上石神井地域集会所
進捗状況の説明、地中拡幅部の「都市計画変更素案」の説明など。

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練馬区と板橋区で探しているんですが、大手物件で皆様の気になるマンションを教えて頂けませんでしょうか？

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>>588さん
ここに書き込むテーマではないのでは？
ほかのスレッドを使ったほうがよいように思います。

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4000万円台だと線路沿いの部屋しか買えないんだね。

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4.000万円台で買えるとこ、練馬区、板橋区で探してます。

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練馬で人気エリアの上石神井駅だからすぐ売れちゃうんでしょう 結局

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線路脇の物件がそうそう売れたら苦労しないよ。
しかも、山手線から放射状に伸びてる私鉄の中では不人気ワーストを争う西武新宿線だし。

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上鷺宮で予算不足の客をここに誘導してません？

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上作業No.1

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西武新宿線は不便だからじゃないですか
せめて新宿駅が西武新宿じゃなければ少しはマシだったかもしれません

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いよいよ今週末は一期44戸の販売ですね。検討中ですが一期は様子見することににしました。

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>>596
西武新宿線に乗ってどこに行くのかがわからないから。
歌舞伎町勤務のひとか、東西線沿線の人しかメリットがない。

加えて、今後も乗り入れが進む感じが全くしないのもデメリット。
まだ現時点では不人気だけど、京成の方が将来性がありそうな気すらしてくる。

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新宿線沿線住民です。高田馬場で山手線に乗り換えパターンが一番多いと思うよ。

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