マンションは絶対に今が買い時PART７

いや、もう寝ます。

俺と１９９，２００の違いは時代の流れに乗ってるか、三輪車をこいでいまだに自分の両親の家の
敷地内をうろついているかの違いがあるんだよ。
完璧にこいつらはマンションコミュニティーの世界が唯一の世界だから世の中の流れ、空気がぜんぜん
見えてないやつなんだろうな。
　その証拠にちょっとえさをまいてあげたらぞろぞろと出てくるんだもん。びっくり。ほんとすぐだよ。（笑）

博士ちょっとイライラしてます。

204さん
そんなにイライラしないほうがいいですよ。
それでは博士の思う壺ですよ。

一人寝ちゃったしなあ。

いや、ちょっとタモリ倶楽部見てました。
面白かったです。
みんなは寝ないの？おやすみ。

なんだよぉ　今日もアドテックス下げてんじゃん。
博士かわいそう。。。

引きこもりクン、脳内株取引は楽しい？
小学生が車の批評をしてくれてるみたいで、オジサンとしては微笑ましく思ってますが、
ほかの人たちは少しうんざりしてるみたいですよ。

博士がうんざりしてるの？

日経より
＜総合経営研究所が木村建設（熊本県八代市）とともに
設計会社に姉歯秀次一級建築士を紹介したことも判明。

総合経営研究所（総研）までからんでたんじゃもうどうしようもないよ。
いくところまでいくんだな。政府がマンションの強度保険を考えているというから
マンション購入はそれから。あと数年は手を出さないほうがいいよ。
まあ、購入予定者はみんな待ちの姿勢になるだろうけどね。

待ちが数年かどうかわからないけど
素人の我々にはちょっと「買い時」とはいえないよな。
物事がスッキリしないうちは。
大手は保証能力があるから安心、なんていうけどそういう問題ではない。
じっさい事が起きたらどれだけ大変か、被害者の方を見るとね。
確かに業界全体が潰れるような事態ではないかもしれない、
ならなおさら、早期にスッキリすることを願い、それを待ちたい。

今は鉄筋のことばかり問題にされているが、強度には
コンクリートの質が大きく関係するのだそうだ。
コンクリートを水で薄めたり質の悪いものを使う例が後を絶たないとか。
政府では基礎工事の途中で検査をするという案も出ているらしいから
これが実現すればコンクリートの心配もなくなるかもしれない。
まあ、こういったことが全てクリアになってから建てられた
マンションじゃないと危なくて買えないね。

>>213
鉄筋コンクリート造より、
鉄骨鉄筋コンクリート造が安心ですよ。

人間の足（骨と筋肉と肉と皮）で例えれば
骨にあたるものが鉄骨。
筋肉にあたるのが鉄筋。
肉にあたるのがコンクリート。
皮にあたるのが外壁タイル。

鉄骨が入っていない鉄筋コンクリート造って、
どうですかね？

執拗に、ＲＣは良くないからって、ＳＲＣをお勧めする人の意図ななんなんだろう。

素人考えでＳＲＣの利点を考えて見ました。

・同じ強度なら断面積を小さく出来て、室内を広く設計できる。
・手抜き等が問題となり易いコンクリートの「質」の影響を受け難い。

くらいかなぁ・・・？。

でも、「ＳＲＣが良いですよ」とユーザーサイドに言われても、造ってなきゃ選べないしねぇ。事実、ＳＲＣの物件ってほとんど無いし。
単に、いまご自身が住んでる、１０年前のＳＲＣ物件を自慢したい気持ちなのか？
それとも、これからＳＲＣが見直されて採用物件が増えるから、今、マンションは買い時では無い、と言いたいのかな？

いずれにしても、これからマンションを買おうとしている人へのアドバイスとしては、意図が判りかねます。

コンクリートに関しては、公庫適格物件であるかどうか。
これで品質は規定されますから、質の悪いコンクリートではありません。
加水は、打設スケジュールが真夏になっていないかチェックしてください。
生コン工場出荷直後のコンクリートは滑らか（加水不要）ですが、気温が
高い時はミキサー車内で硬化が早く進んでいるので、加水するのですから。
問題となるのは、硬化分以上に加水することなんですけどね。

旧建築基準が見直されて、現行の基準になったとき、
旧基準のマンションをはじめとした物件の価値が著しく下がったけど、
今回も同じことが起こりそう。

姉歯対応前と後の物件では、価値的に相当の開きができるでしょう。
今建ってるマンション10年後に売るときは、
かなり控えめな値段じゃないと売れないでしょうね。

耐震偽装問題で消費者として少しでも安心できる客観的な要素としては
①住宅金融公庫付（当たり前ですよね）
②住宅性能評価付（デベの姿勢が表れる、万一のとき１万円で
　弁護士が紛争処理にあたってもらえる）
③ＳＲＣ（躯体にコストをかけている、設計施工とも手抜きしづらい）
④万一のときの支払い能力のあるデベロッパーである
⑤保有水平耐力を問い合わせれば教えてくれる（建築基準法＝１．０）
（理想として、ほとんどないであろうが）

新聞記事でも、専門家の発言で
「鉄筋コンクリートを示す『ＲＣ』、
鉄骨鉄筋コンクリートを示す『ＳＲＣ』という記号が広告によく出てくるが、
８階建て以上であれば、ＳＲＣを選んだ方が安全と理解した方がいい」

ソース
http://www.zakzak.co.jp/top/2005_11/t2005112821.html

以前テレビで欠陥マンションの特集番組を見ましたが
水で薄めたコンクリートを使用している部分がありましたが
外から叩くとかんかんという音がしていました。
中が空洞になっている部分があるとか言っていましたよ。

私はむかーしテレビで見ましたが
セメントに水を混ぜる際、水を雪のような状態で混ぜると均一に混ざって理想的
なんて言ってたけど、ほんと？実際そんなことしてんの？

水増ししたコンクリートは強度が極端に落ちるそうですよ。
当たり前だけど。

住宅性能評価についてはここわかりやすいですね。
http://www.jio-kensa.co.jp/sintiku/sintiku02_04.html

>> 214

鉄骨が入っていない鉄筋コンクリート造って、
どうですかね？

昆虫には骨はありません。すべて、外側の殻だけで体をささえています。外側の殻さえ丈夫なら、いいのです。あの、がんじょうなカブトムシとか見てみりゃわかる。

ＳＲＣが好きな人もいますが、イカの骨のような鉄骨つかってたら、どうなるかわかるでしょｗ

コンクリートは圧縮強度に優れるが引っ張り強度は弱い。鉄はそれを補うもの。
骨だの筋肉だのというたとえは分かりやすいんですけど、不正確ですね。
きちんと設計、施工された最近のRCは、一昔前のSRCと同等の性能があります。
柱は太いですけどね（笑）。

昨今、ＳＲＣのマンションは少ないのですよ。
高強度コンクリートが主流となり、鉄骨は不要となったからです。
選択肢が狭くなってもＳＲＣと言うのであれば、他の条件はあきらめる
ことになりますね。
そうなると、家を買う理由がＳＲＣ？と疑問が残るような気がしますが。
コンクリートは公庫融資付きであれば規定がありますので、安心材料には
なると思います。
コンクリート打ちは生コン工場から９０分（夏季は６０分）以内と定義
されていますから、現場までの条件（季節や交通）を調べてみるのも判断
材料になるでしょう。
注意することは、疑心暗鬼になりすぎないことですね。
疑心暗鬼になると、打って乾燥した後の収縮クラックを見ただけでも不安
でしょうから。
とにかく不安だ、不安が先行していると言うのなら、マンションは買い時
ではなく買わないことでしょうね。

よくコンクリートの水増しが問題になりますが
どの時点で水を増すのでしょう。

それはここで聞く問題なのか

227
欠陥マンション問題に詳しい弁護士がテレビで言っていましたが
施行段階での手抜き工事による欠陥マンションがどれだけ有るのか
国は調べていないそうで、それは驚くべき数にのぼることは確実だそうです。
しかも、建築基準法が改正になった1981年以前に建てられたマンションの
中で、強度に著しい問題が有ると思われるマンションは1950万戸。
その中には今回の姉歯事件で建てられた欠陥マンションより
強度の劣るものが多数あるとか。
これはもうどうにもなりません。
これからチェック体制、保険制度の整備がなされますから
その後に建てられたマンションマンションを買うしかないでしょう。
マンションのの買い時は数年後になります。

コンクリートが高強度になったから鉄骨が不要になったというのは
デベの詭弁ですね。ＳＲＣはＲＣより㎡あたり単価が２万円ほど高いからです。
コンクリートと鉄では性質が違います。
コンクリートは固い反面、地震の揺れを受け流すことが苦手で、
ナナメに亀裂が走ったりするせん断破壊などが起きます。
鉄には柔軟性があり、地震の揺れを受け流すことができるのですが、
反面、大地震で座屈したり、火事の熱に弱く、水分で錆びる弱点があります。
それを補うために、鉄の周りをコンクリートで固め、
バランスよく仕上げるのです。

高強度のコンクリートでは地震の大きなゆれを受け流すことができるのでしょうか？
もちろん、ちゃんと建築基準法を遵守していれば１回目の大地震で倒壊しません。
しかし、コンクリートに亀裂が走ることが予想されるため、大きな余震が来た場合はどうでしょう？

国や自治体の建物は大地震が来ても余震がきても防災拠点として活動できるように
耐震強度を多めに取ってますが、８階以上の建物はＳＲＣが多いのは事実ですね。

>>231
単価を下げるのに、強度コンクリートなんだよ。
だからさ、ＳＲＣのマンションは殆どないんだって。
あ、Ｈがあるか？　でも途中階までだよ？
Ｈは鉄骨使っても、価格低めだよね。
立地と仕様を落としてるからって理由、信じられるか？

>>232
Hって何？

今朝テレビで北川大臣が今後住宅強度保険みたいなものを導入を検討するって言ってたけどそうすると今後購入するとしたら価格は上がってしまんでしょうかね。

Ｈ鋼をつかった、要は、Ｓ造（鉄骨造）のことだろう。
Ｓは伸びるのだが圧縮に弱い。
大きな地震で座屈といって、折れ曲がる可能性がある。

でも、何より問題なのは、火事とかの熱対策に、
耐火被覆といって、鉄の周りを、ロックウールで
吹き付けることなんだよ。
昔はアスベストで吹きつけをしていたのだが、
吹きつけモノは、劣化してボロボロになってくるんだよね。
今のロックウールはノンアスベストと謳っているものの、
１パーセント未満の若干のアスベストを含んでいるのだ。
天井裏や柱や梁の裏にあるアスベストは気分が悪いし３０年後に
劣化したとき、引越しをしなければ作業できないため
メンテナンスは非常に難儀。
それを考えれば、やはり鉄を覆うのはコンクリートが望ましい。

230
これからは性悪説で対処すべきだと北川大臣以下皆が口をそろえて
言っているのに、とんちんかんだな。
今どき建設業界に性善説なんて噴飯ものですよ。

>これからは性悪説で対処すべきだと北川大臣以下皆が口をそろえて
>言っているのに、
だからそういうことだよ。
性善説なんて噴飯なら、なんでマンション買うの？
保険は住民救済であって、手抜き監視ではない。

少なくともいま建築中のマンションには手を出さない方がいいね。
いずれマンション保険できるから、その保険の対象になった
物件を買えばいい。少々高くても，マンション購入代金の
全てを失うよりいいだろう。２、３年かかるのかなー。

239
詳しくは知らないけど、業界で入る保険て現在日本では１割しか入っていないもののことかな。
それとは別だと思うけど現在アメリカなどで採用されている購入者を保護する保険を検討すべきだと
大臣が言っていたけどね。当然購入者が保険金を支払うことになるんだろうが、、、

今、マンションを検討している人で、「８階以上の物件はＳＲＣ造が多いと言う嘘つき」とか「ＳＲＣを選んだ方が良いと言う時代遅れのＷＥＢライター」とかを信じる人は居ないと思うけど。
買う立場からすると、同じ強度が出るなら、安い方が良いし。
逆に、ＳＲＣだからって、建築基準法以上の強度を出す設計は間違ってもしてないでしょう？ランク２とかを売りにしてるなら別だけど、何も言ってなければ基準内のはず、つまり、強度計算上はＳＲＣもＲＣも変わらないってことですよ。

それともさぁ、建築設計をしてる人で何か知ってるなら、もっと具体的に教えて欲しいなぁ。
自動車の正面衝突テストのフルラップ（昔からやっている）とオフセット（近年追加された）の結果が比例しないのと同じで、現在の建造物強度計算方法に何か落ち度があるなら、この際、暴露して下さい。貴方の勇気を待っています。

宅建業法の手付金保全を拡大させる感じかな？

サンデープロジェクトで北川大臣が恐ろしいこと言っていたぜ。
建築基準法が改正になった1981年以前に建てられたマンションがどれだけ
耐震強度が足りないかを調べるだってさ。極端に強度の足りないマンションが
続出することは分かっているだろうに。マンションの強度補強なんて出来るの？
それとも立て直すつもりか。まさか建築業界が潤うからいいと思っている
わけじゃないだろうな。

>235
232サンの言ってたＨはＨ鋼じゃなく、Ｈ工務店の物件じゃないかと思いますよ。
鉄骨作りは風ゆれが激しいので中高層には使われませんね。

さて、耐震性に関する安心材料がある物件は現時点ではやはり買いでしょう。
超高層は厳しい審査の分基本的には安心、
それ以外の物件は、今ならきちんと確認できるはずです。
むろん、確認できない物件はやめておいたほうが無難(笑）。

このスレの初期には、２年前が買い時だったという声がしきりだったことを思うと、皮肉なものですね。

＞＞231
私の調べたところSRC構造のタワーマンションなんて首都圏には皆無です。超高級MSだってRCですが、やはり余震ではひび割れて真っ二つですか。この場合低、中，高層どのへんを購入しとけばいいでしょう。アドバイスお願いします。

244
今ならきちんと確認できるはずです。とのことですが
どうやって確認するのでしょう？

>246さん
ご期待に添える回答ではないかもしれませんが、販社に確認するってことです。
きちんと説明してくれない、あるいは信用できない？
だったらその時点でその物件を買う価値はないでしょう。

>245さん
横レスで申し訳ないですが、
タワーマンションもある程度の物件は制震、免震のいずれかを採用、
最低でも耐震にはなっているはずですから余震で壊れる心配というのはあまりしなくていいと思います。
高層、中層、低層のいずれが良いかということについては、
揺れを左右する地震の波長次第ですからなんともいえないですね。
ただ、下部がＳＲＣ、上部がＲＣといった具合に途中階から構造が変わる物件は、
その近くのいずれかの階に影響が出そうな気がします。

姉歯事件でも購入者がヒューザーに何度も安全性に関して確認したそうですが
全く問題ないと何度も言われたそうです。
しかも、パンフレットにも何ページにもわたって安全性の根拠が書かれていたそうです。
要するに賠償能力ある大手販売会社以外のマンションは
買ってはいけないということなのでしょうか。

２４８さん
これって今になっては言った言わないになるんですかね。
どのくらいのレベルの営業が偽造の事を知っていたんだろう。
ぺーぺーの営業が今回の事なんて知る由も無いだろうから、懸命に
不良マンションを売り込んでいたんでしょうね、今嫌な気持ちになっているやつも
中には居るんじゃないかな？
マンション購入時にまさか地震で倒れますか？と聞いて「はい」と
答える訳もないが、、、

今回の件で何か統一規格というか、保険屋さんが保証みたいな
お墨付き制度が出来ればいいんですけどね。
このままじゃあ、マンションなんて買えたもんじゃないね。
それでなくても中古市場は厳しくて資産価値なんて無いに等しいのに。

あんまり褒めると大手販社が強気になるから止めませんか？